הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
קניית דירה
צילום: FREEPIK

הכלכלנית הראשית: חודש שלישי רצוף של ירידה ברכישת דירות

על פי הכלכלנית הראשית באוצר הרוכשים מתחילים לפנות לפריפריה ומגדילים את המינוף באזור לאור מחירי דירות גבוהים מדי במרכז; ירידה של 26% ברכישת דירות ע"י משקיעים בחודש מאי

נתן טגי | (14)
נושאים בכתבה הכלכלן הראשי משרד האוצר נדל"ן למגורים

הכלכלנית הראשית במשרד האוצר מפרסמת את סקירת ענף הנדל"ן למגורים לחודש מאי של שנת 2022. על פי הסקירה זה החודש השלישי ברציפות, שמספר העסקאות בשוק הנדל"ן יורד. כך, שסך הדירות שנרכשו בחודש מאי השנה עמד על 10.5 אלף, ירידה של 16% בהשוואה למאי אשתקד.

שיעור זה משקף התעצמות בשיעור הירידה בהשוואה לחודשיים הקודמים. בניכוי העסקאות בסבסוד ממשלתי הסתכם מספר העסקאות בחודש מאי ב-9.6 אלף, ירידה של 14% בהשוואה למאי אשתקד. בהשוואה לחודש אפריל נרשמה עליה של 20% במספר העסקאות בשוק החופשי, על רקע מיעוט ימי העבודה בשל חג הפסח שהתקיים בחודש אפריל. 

רכישות "דירה ראשונה" בשוק החופשי הסתכמו ב-4.2 אלף דירות, ירידה של 5% בהשוואה למאי אשתקד. נמשכת המגמה של גידול ברכישות אלו באזורי הפריפריה לעומת ירידה במרכז, ניתוח רמות השכר של רוכשי דירה ראשונה בפריפריה הדרומית מרמז על עליה משמעותית ברמות המינוף בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2019 (טרום מגפת הקורונה). זאת הן על רקע רמת מחירים גבוהה משמעותית גם בפריפריה ולא רק במרכז, והן על רקע רמות שכר נמוכות יותר של הרוכשים.

רכישות המשקיעים בחודש מאי הסתכמו ב-1.9 אלף דירות, ירידה חדה של 26% בהשוואה לחודש מאי אשתקד. בכך נמשכת הירידה החדה ברכישות המשקיעים מאז העלאת מס הרכישה עליהם בסוף נובמבר אשתקד. שיעור גבוה יחסית מרכישות אלו בוצעו ע"י קרנות ריט או חברות הרוכשות מקבצי דיור להשכרה.

מכירות הדירות שנרכשו לטובת השקעה, בחודש מאי עמדו על 2.3 אלף דירות, ירידה של 10% בהשוואה למאי אשתקד, שיעור ירידה מתון בשש נקודות אחוז מזה שנרשם בסך מכירת דירות יד שניה. "מלאי" הדירות בידי משקיעים התכווץ בחודש מאי בשלוש מאות דירות, בהמשך לירידות במלאי זה מאז חודש דצמבר האחרון, לאחר העלאת מס הרכישה על המשקיעים.

מכירות הקבלנים בחודש מאי הסתכמו ב-3.8 אלף דירות, ירידה של 16% בהשוואה למאי אשתקד, זאת בהמשך לירידה במכירות אלו מאז חודש פברואר האחרון. בניכוי המכירות במסגרת "מחיר למשתכן" הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-2.9 אלף דירות, ירידה של 10% בהשוואה למאי אשתקד. 

נמשכת המגמה של גידול בשיעור הדירות הנמכרות "על הנייר", כאשר שיעורם הגיע לרמתו הגבוהה ביותר לפחות בשנתיים וחצי האחרונות. סך העסקאות בדירות יד שניה בחודש מאי עמד על 6.7 אלף, ירידה של 16% בהשוואה למאי אשתקד. אזורי המרכז ונתניה בולטים בירידות חדות במכירות אלו.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

הצעירים עוברים לפריפריה

המגמה המעניינת שנמשכת מזה מספר חודשים העולה מהדו"ח של הכלכלנית היא עלייה במספר העסקאות בפריפריה לעומת ירידה ברכישות באזורי הביקוש במרכז הארץ על רקע המחירים הגבוהים. נראה שהמחירים הגיעו לרמות פשוט גבוהות מדי עבור הישראלים, במיוחד הצעירים, והם נאלצים לחפש פתרונות באזורי הפריפריה. המגמה בולטת במיוחד בכך שרוכשי דירה ראשונה, בדרך כלל זוגות צעירים בעלי הכנסה נמוכה יחסית, הם אלו שהעבירו את רכישותיהם לפריפריה יותר מכל גורם אחר. 

רק נוטלי המשכנתאות שימו לב 

תגובות לכתבה(14):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 9.
    עופר מחדרה 14/07/2022 09:45
    הגב לתגובה זו
    שנתבשר בעוד בשורות כאלו אנשים מקבלים שכל מפסיקים לקנות דירה בכל מחיר מעכשיו אנחנו נחליט ונקבע באיזה מחיר ימכרו כאן דירות לא הקבלנים לא המאכערים ולא הלוביסטים יחליטו לנו בכמה נקנה דירות קבלנים שרוצים לבנות שיקחו בחשבון שלא נשלם להם על דירת 4 חדרים יותר מ 600.000 ₪ על דירת 5 חדרים לא יותר מ 750.000 ₪ זה באזורי הפריפרפיה כגון חדרה מנתניה והלאה דירת 4 חדרים החל מ 1.000.000 ₪ ועד 1.250.000 ₪ וכן הלאה לגבי המרכז ככה היה וככה צריך להיות אחרת נכנס כאן לקטסטרופה מסוכנת שתאיים על המשך קיומנו במדינה
  • 8.
    פתאל 12/07/2022 19:54
    הגב לתגובה זו
    מי הטיפש שחשב שהקבלנים לא יעלו את מחירי הדירות ברגע שיורידו את הצמדת מדד תשומות הבניה ל 40% בסיכום הציבור משלם וישלם את טיפשותו של אלקין ושו"ת
  • 7.
    חכו הריבית בקושי עלתה ותוסיפו עליות מחירים בכל (ל"ת)
    אבי 12/07/2022 18:09
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    10% מס רכישה ותיווך. מחירים שיצאו מפרופורציה. מיתו 12/07/2022 16:44
    הגב לתגובה זו
    10% מס רכישה ותיווך. מחירים שיצאו מפרופורציה. מיתון. ריבית שעולה. כל אלה יגרמו לראשונה מ2006 לירידת מחירי הדיור
  • 5.
    מלמד 12/07/2022 15:15
    הגב לתגובה זו
    ניראה שניגמר הטרוף של המירדף אחר דירות ועל האוצר למצוא סם היתמכרות חדש לאזרחי המדינה הזו מעניין מה יש לו כתחליף נמתין וניראה
  • 4.
    אזרח 12/07/2022 14:39
    הגב לתגובה זו
    ארץ היוקר והגזל בחסות מערכת משפט רקובה וממשלה מסריחה משחיטות
  • ואז יעשו תכניות כלכליות, אם בכלל (ל"ת)
    קודם שילמדו עברית 13/07/2022 07:06
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    בני 12/07/2022 13:57
    הגב לתגובה זו
    זה לא רק שהקונים ירדו זה גם המוכרים יד 2 כבר נלחצים למכור ... העלאת ריבית ל 2.75 אחוז במשק משמעותה פריים של 4.25 , וקבועה של 6-7 אחוז ומעלה .. מי שירצה למכור יצטרך להוריד מחיר , ואם ימהר עדיין ייצא מהמהלך ברווח נאה , מה שלא בטוח שיקרה אם ימתין ואם משבר ההייטק יימשך ...
  • העתק הדבק מ-2008 13/07/2022 07:08
    הגב לתגובה זו
    דירות פחות טובות באזור מרוחק יותר וחלקם לא יקנה בכלל, אבל המנטרה ממשיכה לנצח... ואי]ה בדיוק ראיתם ירידת מחירים? יש פחות עיסקאות והמלאי הולך ומצטמצם.
  • שלומי 12/07/2022 19:05
    הגב לתגובה זו
    להמתין שנה? המחירים ירדו ב 10%? מה אתה אומר?
  • את כול אלו שחיכו, אם השתלם להם, ומה מצב היאוש שלהם (ל"ת)
    תשאל 13/07/2022 07:08
  • 2.
    מתעניין 12/07/2022 13:06
    הגב לתגובה זו
    מחירים ?? גודל הדירות או מספר חדרים ?? חלוקה לערים או לפחות למחוזות ?? כמה נקנו ע"י פרטיים וכמה ע"י קרנות ריט או חברות ??
  • 1.
    גיא 12/07/2022 12:57
    הגב לתגובה זו
    למה כותרת שקר?
  • למה לא? 13/07/2022 07:10
    הגב לתגובה זו
    חיכינו להגרלות הזויות, ואח"כ לדירות הזויות, והיום גם בבאר שבע כבר לא יכולים לקנות):
אשדוד. קרדיט: חן קליפה לויאשדוד. קרדיט: חן קליפה לוי
מחירי הדירות לאן

אשדוד: המחירים ירדו עד 10% - אבל המשקיעים הותיקים עדיין הרוויחו בגדול

רובע י״ב כמקרה לדוגמא: מחירי הדירות ירדו מתחילת השנה בכ- 6% בממוצע. יחד עם זאת, מי שקנה מוקדם נהנה מרווחים של פי 2.5-3 על הכסף שהשקיע - עם תשואה שנתית ממוצעת שמתקרבת לכ-9%; וגם - עסקאות אחרונות בעיר

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות עסקאות נדל"ן עסקאות אחרונות

אשדוד, חווה בחודשים האחרונים שינוי כיוון בשוק הנדל״ן - לאחר שנים של עליות מחירים כמעט רצופות, נרשמת בעיר ירידה ממוצעת של כ-6% בממוצע מתחילת השנה. כשברובעים שהוקמו בתחילת שנות ה-90 ובראשם רובע י״ב - הירידות מגיעות בחלק מהדירות כבר לכ-8% ואף 10%. מדובר באחת המגמות המשמעותיות ביותר בעיר מאז תקופת הקורונה, כשהביקושים גאו והרוכשים הציפו את השוק. כיום, לעומת זאת, הלחץ ניכר בעיקר בצד המוכרים - ועסקאות מתבצעות לאחר משא ומתן ארוך יותר וכשקונים מרגישים שהם מקבלים הזדמנות עדיפה על רקע ההאטה הכבדה ששוררת בשוק הנדל״ן בתקופה האחרונה.

הרקע לכך די ברור: השפעת הריבית הגבוהה, עלויות מימון כבדות יותר והאטה בעסקאות ובמחירי הדירות בשוק היד השנייה, שגורמת לרבים להמתין ולשבת על הגדר. אשדוד, שנחשבה במשך שנים יעד מועדף לזוגות צעירים ולמשפרי דיור מהאזורים הסמוכים בעיקר, מציגה כיום תמונה מעניינת. לצורך הדוגמא בחרנו דירה שמספרת את הסיפור של רוב העסקאות שנעשו לאחרונה בשכונה. דירת 4 חדרים ברובע י״ב נמכרת בממוצע בכ-2.18 מיליון שקל, ודירת 5 חדרים בכ-2.6 מיליון שקל - ירידה של מאות אלפי שקלים ביחס לשיא שנרשם ב-2022.

אותה דירה - 10% פחות

נרשמה לאחרונה עסקה שממחישה היטב את השינוי בשכונה - ברחוב כוכב השחר 8 נמכרה דירת 4 חדרים בסכום של 2.2 מיליון שקל בלבד - מחיר שנחשב נמוך משמעותית ביחס לרמות שנראו שם לפני שנה. לשם ההשוואה, ביוני אשתקד נמכרה באותו הבניין דירה דומה, באותו שטח ובמצב תחזוקה דומה, תמורת 2.435 מיליון שקל. המשמעות: ירידה של כ-235 אלף שקל, שהם מעל ל-10% משווי הנכס, בתוך פרק זמן של שנה ושלושה חודשים בלבד.


לצד זאת, התשואה למשקיעים עומדת סביב 3.1%, לא רע למשקיעים שמחפשים תשואה שוטפת. עם זאת, מבט רחב יותר מגלה כי התמונה בעיר מורכבת בהרבה. משקיעים שנכנסו לשוק לפני עשור ויותר נהנים כיום מתשואות נהדרות, גם לאחר הירידות האחרונות. כך למשל, דירה שנרכשה בדצמבר 2016 בסכום של 1.65 מיליון שקל נמכרה לאחרונה ב-2.075 מיליון שקל תשואה כוללת של כ-25.8% ותשואה שנתית ממוצעת של 2.6%, עוד לפני שקלול הכנסות השכירות לאורך התקופה.  לא מדובר על תשואה מלהיבה כמובן.

סיפורה של דירה

אבל מה שמעניין יותר הגיע עוד לפני כן: הדירה הזו נרכשה בשנת 2016 ממוכר שקנה אותה עוד בשנת 2007 תמורת 718 אלף שקל בלבד. המשמעות - תשואה כוללת של כ־129% ותשואה שנתית של כ-8.7%. חשוב להדגיש - המוכר שרכש ב-2007 קנה את הדירה בפחות ממיליון שקל. ומכר בתשואה של פי 2.3 על הכסף שהשקיע - מדובר בתקופה בה לא היו פיקדונות בנקאיים אטרקטיביים וריבית בנק ישראל עמדה על רמות נמוכות מאוד. נראה שמי שנכנס לשוק בשנים הנכונות ובתקופה הנכונה -הצליח ליהנות מהשבחה נהדרת.

ומה קורה בסביבה?

להמשך הכתבה לחץ כאן
בצלאל סמוטריץ
צילום: ועדת הכספים
פרשנות

ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?

גל של ביקושים לדירות צפוי בתחילת השנה הבאה. מאיפה זה מגיע ולמה אם תהיה עלייה במחירים אתם צריכים להאשים את השרים בצלאל סמוטריץ' וחיים כץ

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות בצלאל סמוטריץ'

מיכאל הוא איש עסקים בינוני, מבין בפיננסים. המשפחה הרחבה שלו מתייעצת איתו בענייני פיננסים. האחיינים שלו בני אזור 30. הם שואלים אותו אם לקנות דירה - "יש מבצעים ענקיים בחדרה, כדאי לקנות?". מיכאל אומר להם שמבצעים יש בכל מקום, אבל את המבצע הגדול באמת - "דירה בהנחה" רק המדינה נותנת ואם הם יקנו דירה הם לא יוכלו להיות בהגרלה. "נותנים לכם כרטיס הגרלה ששווה 100 אלף שקל - לא תיקחו?". 

למה 100 אלף, הרי ההנחות מגיעות גם ל-2 מיליון שקל? מיכאל מסביר שכן, אבל הסיכוי לזכות הוא 5%-7%. הכרטיס שווה באזור 100 אלף שקל (התוחלת זכייה כפול הזכייה).

עכשיו מיכאל מודאג. אחרי שייעץ לצעירים במשפחה שלא לקנות דירות, הוא מבין שמבצעי "דירה בהנחה" עומדים להשתנות מאוד - בהדרגה הם יסתיימו, כשעד אז הם יצומצמו מאוד. הכרטיס הגרלה יהיה שווה אולי 20 אלף שקל. הוא לא חיכה שישאלו אותו, ובארוחה המשפחתית האחרונה הוא אמר להם - "אם המבצעים של 'דירה בהנחה' אכן יסתיימו עוד כמה חודשים, המוני צעירים יבינו שאין להם סיכוי לזכות בהגרלה ויחזרו לשוק החופשי. יכול להיות שכדאי לכם להתחיל לבדוק עסקה בחוץ".

ירידה של 5%-10% במחירי הדירות עלולה להימחק

מיכאל לא לבד. זה מה שעובר אצל כ-140 אלף זכאים שנרשמו להגרלה האחרונה. כ-133 אלף מהם לא יזכו בדירה ויפנימו שהסיכויים הופכים למאוד קטנים. חלקם יחזרו לחפש דירה, מספיק שרק 10,000 מהם יחפשו כדי שתהיה עליית מחירים משמעותית. עליות מחירים, לא נובעות מביקוש גדול, אלא מפרץ של ביקושים. כל חודש יש 5 אלף מוכרים ו-5 אלף קונים - 5 אלף עסקאות. דמיינו שמצטרפים בחודש הזה 1,000 עסקאות (מתוך 10,000 מתעניינים) של זכאים. זה כמה אחוזים למעלה במחירים. וכשהמחירים מתחילים לעלות - אותם זכאים שישבו על הגדר יחזרו בגדול. זה לא יהיה 10,000, זה יהיה 30,000 אלף.

כולם יודעים זאת, גם הקבלנים היזמים שמחכים לזה, ודווקא הממשלה - שר האוצר, בצלאל סמוטריץ' ושר השיכון והבינוי חיים כץ, לא עושים כלום. אם הם לא מכירים את התיאוריה הזו אז אוי ואבוי לנו. אם הם מכירים ולא עושים כלום, אז גם - אוי ואבוי לנו. 

להמשך הכתבה לחץ כאן