שר האוצר משה כחלון
צילום: צילום מסך

מה חושבים הקבלנים על תכנית "מחיר למשתכן"?

"כשאנחנו שיווקנו את הדירות בגליל ים, הפעלנו חניון מסודר כדי שאנשים לא יבזבזו זמן, אני לא מבין איזה מחיר למשתכן זה, אם כל היום סידרנו חניה ללקסוס ולוולבו". וגם, איך תשפיע כניסת אמזון על הקניונים בישראל?
ערן סוקול | (21)

היום התקיים כנס הנדל"ן השנתי של פירמת הייעוץ וראיית החשבון EY ומשרד עורכי הדין שטיינמץ, הרינג, גורמן ושות'. בכנס, אשר עסק בין היתר בתכנית "מחיר למשתכן" וכניסת אמזון לישראל והתקיים בדיוויד אינטרקונטיננטל, השתתפו בכירים מתחומי עולמות הנדל"ן השונים, מנכ"לי חברות מובילות מהארץ ומחו"ל, שמאים, בתי השקעות, נציגים מעולמות הטכנולוגיה המשיקים לנדל"ן ועוד.

 

חן שיין, שותף בכיר, מנהל תחום הנדל"ן ב-EY ישראל, אמר בפתח הדברים "אנחנו לפני מערכת בחירות נוספת ולפני הרכבת ממשלה חדשה. שר האוצר הקודם השקיע את כל מרצו בתכנית 'מחיר למשתכן' אך התוצאות מאכזבות, הוקמו שכונות רפאים, הביקוש היה נמוך והמחירים המשיכו לעלות. ננסה לגבש המלצות לשר האוצר החדש לגבי מה צריך לעשות בשוק הדיור כדי להפוך אותו נגיש יותר".

 

מה חושבים הקבלנים על מחיר למשתכן?

בשאלה לגבי דעתם על תכנית 'מחיר למשתכן', האם זו היתה טעות או הצלחה, השיב גיל גבע, יו"ר קבוצת תדהר: "אם המטרה היתה להגדיל היצע אז מדובר בכישלון חרוץ. אם המדינה התיימרה להוריד מחירים אז ברור שנכשלה, התכנית הזאת יצרה כמה עשרות אלפי משפחות שמחות, תקעה את השוק, ולא פגעה במטרה".

שאולי לוטן, מנכ"ל קבוצת לוינשטיין: "בוא נראה מה השיגה התכנית – קודם כל גירעון של 7.5 מיליארד, קבלנים שפשטו את הרגל, קבלנים שבנו את הדירות ולא יקבלו את התשלום, ויצרה הפרשים בין אנשים שזכו במקומות טובים למקומות לא טובים וזה לא הוגן. היא עוד עשתה שאדם שגר בעפולה וזכה בדימונה – פשוט טמטום סליחה על הביטוי, יצרה ציפיות שלא מתגשמות".

 

אורן הוד, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים: "אפריקה ישראל בהחלט משתתפת בבנייה של מחיר למשתכן, אנחנו חלק מהמדינה ואנחנו בונים בכל מקום שאפשר וצו השעה הוא מחיר למשתכן. זה עדיין לא אומר שהיא השיגה את המטרה שלה, אנחנו פוגשים לקוחות שיכלו להיות הרבה יותר מרוצים אם לא היו צריכים לחכות שנתיים להיתר בנייה. הממשלה כנראה לא מרוצה, הרשויות מאוד לא מרוצות, רואים את המלחמות על הסכמי הגג, הדיירים חיים בחוסר ודאות של מספר שנים לגבי מועד ואופי הכניסה לדירה, הקבלנים וכל הספקים של הקרמיקה, המטבחים, עורכי הדין צריכים להתאים את עצמם לקיטון בפעילות וכל זה היה טוב אם מישהו היה נהנה בסוף, עוד לא מצאתי אותם".

"כשאנחנו שיווקנו את הדירות בגליל ים, הפעלנו חניון מסודר כדי שאנשים לא יבזבזו זמן, אני לא מבין איזה מחיר למשתכן זה, אם כל היום סידרנו חניה ללקסוס ולוולבו, המטרה לא השיגה את עצמה", הוסיף הוד.

 

איך תשפיע כניסת אמזון על הקניונים בישראל?

בהמשך התקיים פאנל נדל"ן מניב בהנחיית איטה קולדצקי, שותפה, תחום נדל"ן ב-EY ישראל, אשר עסק בין היתר בשאלת הכניסה של אמזון לישראל והשפעתו על הקניונים.

חי גאליס, משנה למנכ"ל ביג מרכזי קניות, אמר: "שוק ההון הגיב בהיסטריה לפרסומים על אמזון. אמזון זו תחרות אבל הישראלים קונים אונליין כמו משוגעים גם לפני אמזון. אמזון יגיעו, ובסך הכל תצטרף, לא תהיה פה שואה, הקניונים ימשיכו לקבל לקוחות".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

"אנחנו בני אנוש ויצורים שרוצים וצריכים לצאת מהבית. צריכים לייצר לאנשים את הסיבות להגיע למרכזי הקניות. מוטלת עלינו החובה לעשות שינויים ולהתמודד ולעשות התאמות למה שהקהל רוצה. רשתות שלא יודעות להתמודד עם זה קורסות ופושטות את הרגל", הוסיף גאליס.

אבי לוי, מנכ"ל מליסרון: "כמו שמדינת ישראל ידעה לטפל בגופים הגדולים במשק וחוקקה את חוק הריכוזיות ויודעת לטפל בכוח הגדל של הבנקים והקימה ועדות להגבלת כוחם, המדינה צריכה לעצור את המפלצת שקמה עלינו שקוראים לה אמזון. ישראל היא המדינה היחידה בעולם שמסבסדת את אמזון. אירופה התעוררה וביטלה את הפטורים, באמריקה בית המשפט הפדרלי החליט שכל מוצר שנקנה באינטרנט יש עליו מס. אנחנו לא נגד טכנולוגיה אבל אם נסתכל על חברת זברה שלפני חודשיים הגישה בקשה להקפאת הליכים. היא מוכרת מוצרים ב-20-30 שקל, איזו סיבה יש שזברה תשלם בין 5-10 שקל מס למדינה, בעוד שאותו מוצר שנמכר באמזון אין עליו מס?".

"זה לא באמת 75 דולר, עם ישראל יודע לפצל חבילות"

תגובות לכתבה(21):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 14.
    בעל פיאט אונו 18/06/2019 18:29
    הגב לתגובה זו
    שנים הקבלנים עשקו אותנו , עכשיו מפריע להם שיתכו להם במחירים.
  • 13.
    איזה אוטו יש להוד? 18/06/2019 18:28
    הגב לתגובה זו
    לשמוע את מנכל אפריקה ישראל, שילך לעשות עסקים באפריקה.
  • 12.
    שלומי 18/06/2019 16:35
    הגב לתגובה זו
    הצע וביקוש. אמיתי. עם היו יוצאים לשוק 30,000 דירות במחירלמשתכן, המחירים בשוק היו יורדים. אבל בפועל הכל על הנייר. לכן צריך לקצר תהליכי בירוקרטיה ולסיים בניה תוך שנה וחצי בפועל. זה אפשרי, יש קבלנים שביצעו פרויקטים בזמן זה. חייבים להמשיך את המחיר למשתכן בצורה נכונה.
  • 11.
    כחלון צדק 18/06/2019 10:21
    הגב לתגובה זו
    דירה לא תעלה יותר 600 אלף במרכז כולל מרכיב הקרקע ,לא יעזור לכם . נמשיך לייבש את השוק ,הכוח חזק לציבור.
  • 10.
    לי 18/06/2019 10:10
    הגב לתגובה זו
    כי עד עכשיו כל הכתבות נדל"ן בכל העיתונים בערך נתנו לנו לשמוע דעה של מומחים אובייקטיבים, באמת הגיע הזמן שישמע גם קולם החלוש של הקבלנים
  • 9.
    רועי 18/06/2019 09:45
    הגב לתגובה זו
    ההצלה בשבילם מחיר למיסתכן מוסת את המחירים למעלה פשע מאורגן בחסות החוק ועדת חקירה שמחיר למיסתכן תעלם תראו מה זה קריסה אמיתית בלי הגרלות
  • 8.
    כחלון תקע את השוק! פעל בלי חוכמה (ל"ת)
    סיוון מתל אביב 18/06/2019 09:27
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    סיימון 18/06/2019 06:46
    הגב לתגובה זו
    אחי הצעיר , רכש דירה באחת ההגרלות ללא זכייתו בהגרלה , לא היה להם שום סיכוי לחלום על דירה החטא של שוק הבניה בארץ זה כניסת ייזמים שעושים עסקאות ספסרות ולא מתעסקים בבניה
  • אדי 19/06/2019 07:31
    הגב לתגובה זו
    הוא עוד יקלל את היום שבו זכה במחיר למשתכן
  • 6.
    חבורה של נוכלים שכל הפשיטות רגל שלהם זה גניבות והעלמות (ל"ת)
    ממי 18/06/2019 05:26
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    מחיר משתכן הוכיח שקבלנים גזלנים - דירה בונים ב400K ש"ח (ל"ת)
    אובייקטיבי 17/06/2019 22:32
    הגב לתגובה זו
  • וקרקע לוקחים בחינם מהמחסן שלך? (ל"ת)
    רועי 18/06/2019 08:38
    הגב לתגובה זו
  • קרקע שולחים אותך למות למענה במלחמות (ל"ת)
    לא 19/06/2019 14:19
  • כן 18/06/2019 18:29
    ואצלנו אין מחסן, הקבלן גנב את הקרקע
  • 4.
    בוסקילה משה 17/06/2019 21:47
    הגב לתגובה זו
    כחלון טוב להרוס.כחלון הכי טוב להרס.כחלון אלוף הריסות היות וצריכים להיכנס במוצצי דם חרידים כחלון מתאים מאד למשימה
  • 3.
    קבלנים בלחץ 17/06/2019 18:34
    הגב לתגובה זו
    משרדי מכירה שוממים ,קיפאון בשוק הפרטי כל הביקושים עברו לכחלון. הנחות 400-900 אלף שקל , משקף הנחה 30% פחות ממחיר שוק .
  • אדי 19/06/2019 07:33
    הגב לתגובה זו
    אתם מקשקשים כבר 40 שנה על ירידה צפויה במחירי הדירות ורק עושים יותר נזק לכולם.
  • אלי 18/06/2019 01:58
    הגב לתגובה זו
    זה שורף תאים במוח
  • 2.
    לא מרחם על קבלנים 17/06/2019 18:32
    הגב לתגובה זו
    אותה דירה לא במחיר היה פחות 1/2 מליון מחיר למשתכן ,דיור בר השגה מוזל הציבור התפכח הפסיק לממן קבלנים .
  • 1.
    נתן , פתח תקווה 17/06/2019 18:26
    הגב לתגובה זו
    תמ"א 38 תכנית הוגנת !מעולה !שחיזקה ושדרגה אלפי בניינים ישנים בארץ ללא עלות !!! למדינה ....תכנית WIN WIN , !!!! שר האוצר , שר השיכון , שר הפנים !!! תמנעו עצירת תכנית תמא 38 שעוזרת מאוד לבטיחותם של מאות אלפי משפחות רובן חלשות יותר בעם ישראל תמא 38 גורמת הורדת מחירי הדירות בארץ וזה חשוב מאוד....קניתי דירה 4 חדרים מהישנות בפרויקט תמ"א 38/1 , עם מרפסת שמש ומעלית ושילמתי כעשרים אחוז פחות ממחיר דירה מקבילה בפרויקטים חדשים , דרך אגב הדייר שמכר לנו את הדירה , עבר לקומה מעלינו , לדירות החדשות בתמא שהיזם מכר
  • תמא 38 אסון תכנוני (ל"ת)
    שקרן 18/06/2019 18:30
    הגב לתגובה זו
שי אהרונוביץ    צילום: דרור סיתהכל
צילום: שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט

צלי אהרון |

הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י צילום: שלומי יוסףינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י צילום: שלומי יוסף
ועידת התשתיות

ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"

מנכ״ל רמ״י, שלאורך התקופה האחרונה נשאר עקבי עם אמירותיו לגבי מחירי הדיור וטען באופן חד משמעי שהם בדרך לרדת - עכשיו קוצר את הפירות; עם ירידה במחירי הדיור בארבעת מדדי הדיור האחרונים שמבטאים כבר ירידה של 7%-10%; וגם: האם זה הזמן לקנות? או שיש עוד מקום לירידות

הבוקר התכנסנו בבורסה לניירות ערך בתל אביב לצורך וועידת התשתיות של ביזפורטל - להלן קישור לתוכן והנושאים אשר יעלו בוועידה - וכמובן שנמשיך לעדכן אתכם בתכנית בשוטף. בין האורחים המעניינים שהגיעו לכנס היה ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י - שבעוד מספר שבועות יסיים את תפקידו. קוינט ענה לנו על מספר שאלות חשובות שבוערות כיום לישראלי מהרחוב ששוקל האם לרכוש דירה או שלא. בין היתר הוא דיבר גם על שדה דב ואמר כי המחירים ירדו בעקבות השיווק האגרסיבי שביצעה רמ״י בשנה שעברה במתחם. כשעלתה שאלה מהקהל שאמרה: ״איך זה מתכתב עם מחיר דירה ממוצע של 8.5 מיליון שקל?״ ינקי ענה על זה משני כיוונים, דבר ראשון אלו לא באמת המחירים המייצגים ועדיין ניתן למצוא דירות עם מפרטים שונים ומיקומים אחרים במחירים נגישים יותר - ״בממוצע כ-60 אלף שקל למ״ר״ כדבריו. דבר שני, המנהל לא רצה ששדה דב יהפוך לאיזור שיאוכלס על ידי אוכלוסיה אמידה, ומבוגרת ולכן דחף להוזלת המגרשים והרחבת ההיצע.

ואז עלתה שאלה אפילו יותר ׳יומיומית׳ משתתף אמר שכבר בדרך לכנס הוצעה לו דירה בהנחה של 400 אלף שקל - הוא פנה בכנות לקוינט - ׳מה אתה אומר, היית לוקח את העסקה?׳. השואל אמר שהוא נדרש לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולהביא הון עצמי מהבית - לסיכום - האם היית הולך על כזאת עסקה. קוינט ענה כי הוא חושב שהתשובה מורכבת, ובין היתר צריך לחשוב האם המקום נוח למגורים, האם המקום אטרקטיבי וכו׳. אבל כשעלתה שאלה חדה יותר שאמרה כי ״בשורה התחתונה - לקנות עכשיו או לחכות? ענה קוינט: ״הירידות לא יהיו דרמטיות, אנחנו מעריכים ירידה של אחוזים בודדים״. אם לנסות לתרגם את זה - קניית דירה למגורים לא כדאי לתזמן, המחירים יורדים זה נהיה נגיש יותר ויותר ואם היכולות שלכם מאפשרות את זה, אז לכו על העסקה. בעניין של השקעה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לרדת.

בנוסף, ינקי טען כי יש נושא חשוב שלא מספיק מדובר ולא מתרחשת בו מספיק התקדמות והוא נושא הדיור להשכרה. אנחנו כותבים הרבה על נושא הדיור להשכרה ובין היתר קוינט נשאל בידי הקהל: מדוע בעצם צריך להוציא מכרזים של דיור להשכרה בשדה דב? והוא ענה כי עיריית תל אביב דרשה את זה וכשנשאל האם זה בעצם שוחד - ענה כי לא מדובר על שוחד אלא על כיפוף ידיים מסוים. גם כאמור, עיריית תל אביב הייתה מעוניינת לגוון את הקהל שיאכלס את המתחם ושהוא לא יאוכלס אך ורק על ידי אוכלוסיות אמידות ומבוגרות.


מצב הקרקעות בישראל

מעבר לשאלות הישירות מהקהל, קווינט עלה לבמה ונשא נאום מקיף על מצב הקרקעות והתשתיות בישראל. כבר בפתיחה הוא ביקש לתקן את מה שהוא מגדיר כסטיגמה: "אני כבר לא אוהב את הכותרת ש'קרקע היא חסם'. הקרקע היא הכלי שמאפשר את פרויקטי התשתיות, היא לא הבעיה אלא הבסיס לכל תהליך."

לדבריו, האסטרטגיה של רמ"י בשנים האחרונות הייתה לקחת תחומים שבעבר נוהלו בפטור ממכרז קרקעות חקלאיות, שטחי תעסוקה, מחצבות ואף מטמנות – ולהעביר אותם לעולם המכרזים. "עצם התחרות מייצרת ערך," אמר. "זה לא חייב להיות ערך כלכלי נטו. לפעמים זו יכולה להיות תחרות על מחיר למשתכן, על תעריף, על מחיר מטרה. אבל עצם המכרז מביא שקיפות, מאפשר לכל שחקן לגשת ומונע ספסרות."