חנן מור מכרה 95 דירות מחיר למשתכן בתמורה ל-125 מיליון שקל
מדובר בפרויקט נרקיסים בראשל"צ לבניית 250 דירות בשני מתחמים, מהן כ-180 לזכאי מחיר למשתכן. כשליש מהדירות נמכרו במסגרת חוזים מחייבים
חברת הנדל"ן חנן מור דיווחה הבוקר (א') כי חתמה על התקשרויות למכירת 95 דירות לרוכשי מחיר למשתכן מתוך 124 דירות באחד ממתחמי החברה בפרויקט הנרקיסים בראשון לציון.
במהלך השבוע שעבר קיימה החברה כנסי מכירות בהם נחתמו ההתקשרויות, מהן 33 חוזים מחייבים והיתר צפויות להפוך לחוזים עד סוף חודש מאי 2019. בתוך כך, החברה צופה תמורה של כ-125 מיליון שקל ממכירת דירות המגורים האמורות ומעריכה כי עד ה-15 ביולי 2019 יימכרו יתר הדירות. עוד מעדכנת החברה כי עד תום הרבעון השני צפוי להתקיים כנס למכירת דירות מחיר למשתכן במתחם נוסף בפרויקט.
בסך הכל, פרויקט נרקיסים שמובילה החברה כולל 250 יחידות דיור על שטח של 6,909 מ"ר בשני מתחמים: מגרש 503 לבניית 174 יחידות דיור, מהן 124 מוקצות לזכאים של פרויקט מחיר למשתכן ו-50 דירות למכירה בשוק החופשי; מגרש 508 לבניית 80 יחידות דיור, מהן 57 דירות מחיר למשתכן ו-23 דירות למכירה בשוק החופשי. מועד סיום עבודות ההקמה מתוכנן לשנת 2022.
בריאיון לביזפורטל בחודש אוגוסט האחרון התייחס חנן מור לזכייה במכרז לרכישת הקרקע לפרויקט נרקיסים, אחד הפרויקטים הגדולים של מחיר למשתכן (הכולל 2,500 דירות למשתכן מתוך 4,000 דירות שייבנו בשכונה החדשה המתוכננת על השטחים שפונו ממחנה צריפין בצפון מזרח ראשון לציון), ואמר כי צעד זה צפוי לתרום לגידול משמעותי במכירות הדירות של החברה.
- רכשו דירה בשכונת אור ים באור עקיבא לפני שנתיים - והרוויחו פי 2
- דווקא בתקופה הזו: "חנן מור החדשה" העלתה מחיר בחריש
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מנתוני החברה לרבעון הראשון של 2019 כפי שפורסמו היום, עולה כי בתקופה זו מכרה החברה 19 יחידות דיור בשווי של כ-27 מיליון שקל, מרביתן בפרויקטים בכפר תבור ובחריש. זאת לעומת 18 יחידות דיור בשווי של כ-24 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.
כעת, עם מכירת הדירות בפרויקט נרקיסים החברה אכן צפויה לרשום גידול במכירות ומעדכנת כי היא נערכת לגל מכירות שלהערכתה צפוי להאיץ במחצית השנייה של שנת 2019 בעקבות כניסה לשיווק של הפרויקטים בראשון לציון, מודיעין ואור ים - שהיקפם הכולל כ-1,200 יחידות דיור.
- 3.אני רק שאלה 26/05/2019 14:07הגב לתגובה זובכמה לדעתך יירדו מחירי הדיור? א. 20% ב. 30% ג. 40% ד. 50% לא יותר.
- 2.קבלנים בלחץ 26/05/2019 14:04הגב לתגובה זוהשוק הפרטי בקיפאון ,משרדי מכירה שוממים , כל הביקושים עברו למחיר למשתכן ,הנחות 400-900 אלף שקל משקף הנחה 30%, פחות ממחיר שוק. הציבור התפכח ,הפסיק לממן קבלנים .
- 1.רועי 26/05/2019 11:53הגב לתגובה זוהטובעת אלה רק כחלון בעזרת הון עצמי וירטואלי ו90 אחוז משכנתה בקיצור בכיה מחיר למשתכן תיק 8000
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
