הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

סתיו שפיר בדיון על תחום השכירויות בישראל: "מי שעושה פה שוק זו הממשלה"

היום בוועדת השקיפות בכנסת ניסו להבין שוב את הנתונים בדבר שוק השכירות והפעם אי הסכמות בין הלמ"ס לבין משרד האוצר 
ענת דניאלי | (9)
נושאים בכתבה כנסת סתיו שפיר שוק השכירויות

הבוקר התקיים בוועדת השקיפות דיון המשך בנושא "מה המדינה באמת יודעת על שוק השכירות?" בהשתתפות נציגי הלמ"ס, המועצה הלאומית לכלכלה, מחלקת המחקר של בנק ישראל והחברה הממשלתית "דירה להשכיר". זאת לאחר שבדיון הקודם התבהר כי אין בידי המדינה נתונים, תוך שישנם רבים המעלימים הכנסות (לכתבה בנושא).

הדרמה נמשכה גם בדיון הנוכחי שנקטע כאשר נציגת האוצר קראה לנציג הלמ"ס לשיחת "התייעצות" מחוץ לחדר הוועדה, ובין השניים נגלע ויכוח. בזמן הזה, יו"ר הוועדה ח"כ סתיו שפיר שאלה בתדהמה "ייתכן שמשרד האוצר והלמ"ס מקיימים דיון על מה מותר ומה אסור להגיד בוועדה?" כשחזרו הנציגים לוועדה, שאלה יו"ר הוועדה: "האם הסתיימה ההתייעצות הסיעתית?"

 

יו"ר הוועדה ח"כ סתיו שפיר: "התכנסנו פה בשנית כדי להבין על סמך מה ממשלת ישראל קובעת את המדיניות שלה בטיפול בשוק השכירות, בדיון הקודם ניסינו להבין את השוק, ומה שגילינו זה שמי שעושה פה שוק זו הממשלה. לא רק שאין בישראל רגולציה מינימלית כפי שנהוג במדינות ה-OECD - אין אפילו בסיס ידע מהימן לפתח מדיניות אחראית ומבוססת על פיו". 

אי ההסכמה בין האוצר להלמ"ס 

נציגת האוצר מעיין נשר שהינה רכזת שיכון באגף תקציבים, אמרה כי לפי נתוני הלמ"ס משך חוזה שכירות ממוצע בישראל עומד על שנה וחצי. אולם, נציג הלמ"ס, דורון סייג, השיב שאין סקר של הלמ"ס שקובע משך שכירות באותה דירה.

 

נציג המועצה הלאומית לכלכלה, עופר דרור ביאר את אי ההבנה באופן חלקי והסביר כי: "האוצר הוא שערך סקר בודד לפני כחמש שנים ולא הלמ"ס, ועל הסקר הזה נסמכה גם חוות הדעת של המועצה. במסגרת המחקר נמצא כי משך זמן שכירות ממוצע הוא שנה וחצי וכי 78% מהחוזים נחתמים לשנה בלבד. כמו כן, ציין שנמצא בסקר כי משך המגורים הממוצע בדירה עומד על 3.5 שנים.

נציג הלמ"ס, דורון סייג, הטיל ספק במיהמנות המידע, לאור העובדה שיתכן והנשאלים השיבו לסקר בזמן שהתגוררו בדירה, וסבר שמדובר בנתון שגוי ומוטה כלפי מטה, ואף הוסיף: "אני מציע לא להתייחס לנתונים".

 

סייג הוסיף כי "נתוני הלמ"ס לא יכולים לפלח נתוני שכר דירה בשכונות ובמקבצי רחובות בערי מגורים אלא לתת פילוח אזורי גס יותר. יחד עם זאת, השיב שהלמ"ס תשמח להיענות לבקשת הוועדה ולחקור את נושא חוזי השכירות באמצעות הוספה של שאלות לסקרים שמריצה הלשכה".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

בשלב זה הנציגים יצאו מן הוועדה וקטעו את הדיון להתייעץ על הסוגיות במקום בו לא ישמעו דבריהם במסדרון.

עופר דרור, נציג המועצה הלאומית לכלכלה אמר: "אנחנו סבורים שחלק גדול מהבעיות בשוק השכירות נובעות מזה שהשכירות היא קצרת טווח." דרור הוסיף: "באותו סקר שערך משרד האוצר- מצאו ש-58% מהשוכרים היו מעדיפים לשכור דירה לשנתיים ומעלה ו- 42% מהשוכרים מעדיפים שכירות לשנה. אני טוען שזה מעיד על הצורך במגוון בשוק הזה וגם ברור שהשוק לא מספק את הרצון לשכירות ארוכת טווח. זו מבחינתי עוד אינדיקציה לזה שהשוק לא נותן את המענה המיטבי לשוכרים"

 

ח"כ שפיר סיכמה את הדיון: "אנחנו מצפים מהממשלה לאסוף את הנתונים המדוייקים והמהימנים ביותר כדי לקבוע מדיניות אחראית שתדאג לטובת כלל הציבור במדינה. אני מצפה מהמשרדים להפיק לקחים ולגייס את המשאבים שלרשותם כדי לקיים איסוף יעיל, מדוייק ונכון יותר של תמונת מצב שוק השכירות בישראל 2016. יש בידיכם את הכלים לעשות זאת, כעת דרוש הרצון לחקור לעומק את שוק השכירות הישראלי ולהמליץ על מדיניות התואמת את הממצאים."

תגובות לכתבה(9):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 9.
    פ 03/03/2016 01:37
    הגב לתגובה זו
    מתי היא הלכה לאירגוני צדקה כדי להראות כמה אכפת לה?
  • 8.
    ד"ר מנדלבאום 28/02/2016 09:26
    הגב לתגובה זו
    מתי העם יתבגר ויתחיל לשלוח אנשים שבאים לעבוד בכנסת בלי רעש וצלצולים?
  • 7.
    טומארפורקולו 27/02/2016 17:17
    הגב לתגובה זו
    על חשבון משקיעי הנדלן שחסכו כל שקל על מנת לרכוש דירות ,הניסיון להציגם כחזירים לא במקומה
  • 6.
    מתתיהו 27/02/2016 12:08
    הגב לתגובה זו
    סתיו שפיר משועממת , היא מנסה לחוקק את השכירות ולא מצליחה מזה שנתיים , אין כל יכולת ממשית , ניסיון וכישורים , סתיו משתוקקת לפירסום ואין לה כל מושג בנדל"ן חוץ מאשר בדירה שהיא משכירה .
  • 5.
    אריאל שרון 25/02/2016 14:44
    הגב לתגובה זו
    אסופה של חברי כנסת הזויים.כל אלו שרכבו על הגל יפלטו ממנו בסוף הדרך
  • 4.
    שי 25/02/2016 08:56
    הגב לתגובה זו
    הממשלה? על מה אין לך טענות?
  • 3.
    היא נמאסה 24/02/2016 20:08
    הגב לתגובה זו
    ולא מבינה כלום. היא תהרוס הכל אם מישהו יכנע לה
  • 2.
    כלכלה לשם שינוי 24/02/2016 18:44
    הגב לתגובה זו
    בטווח המיידי זה בכלל לא אפשרי. בגלל שהיום יש שוק חופשי לגמרי, המחיר של היום הוא המקסימום האפשרי: נניח יש 300,000 צעירים שהיו בוחרים לגור בתל אביב (אם זה היה חינם), אבל רק 100,000 דירות, מה שקרה זה ששכר הדירה טיפס באופן טבעי, עד לרמה שבה מספר האנשים היכולים לשלם כאלה מחירים הוא 100,000 בלבד ובעצם מתואם עם מספר הדירות להשכרה. אם מחר בבוקר המשכירים דורשים פתאום עוד 10% למחיר, באופן טבעי יהיו פחות שוכרים שמסוגלים לשלם את זה. כעת יצרתם מצב של עודף דירות ביחס לכמות השוכרים. כתוצאה מכך יהיו דירות ריקות שבעלי הבתים שלהם לא מצליחים למצוא דייר, והמחירים ירדו בחזרה. המחיר של היום הוא גבוה, אבל הוא נקודת שיווי המשקל. לכן המשכירים לא יוכלו להקפיץ שכר דירה. רק בטווח הארוך, מיסוי על משקיעי נדלן יגרום לירידה בכמות הדירות שהקבלנים בונים כי הם מבחינים בביקוש שירד. ורק אז יתחיל להיות מחסור בדירות (כי האוכלוסיה ממשיכה לגדול) ורק אז המחירים יתחילו לעלות. ירידה בבנייה ב 2016 תשפיע על השוק רק ב 2018.
  • 1.
    משה 24/02/2016 16:48
    הגב לתגובה זו
    אז מה? הגיע הזמן שמישהו יסביר לילדה שפיר שזה שוק חופשי של משכיר ושוכר, וחוץ ממדינת ת"א יש שוק שכירות מעולה של דירות מושקעות ומפנקות. כמו בכול מקום בעולם, עיר מרכזית היא עיר של ביקוש שכירויות והמחירים בהתאם. מחוץ למדינת ת"א ניתן בקלות מצוא דירות מושקעות ב4000 ש"ח ולכמה זמן שרוצים. אז שתפסיק לבלב במוח ולא תקתק גם שוק טוב שלשם שינוי מתנהל ללא הפרעה.
חיפה. קרדיט: צלי אהרוןחיפה. קרדיט: צלי אהרון
סיור שכונות

חיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל

סיור בשכונות החוף: קריית אליעזר, קריית שפרינצק ובת גלים - 50 אלף דירות בדרך, זינוק של 12% במחירים בשנת 2024 והמשקיעים ממשיכים להגיע; ״כל הנתונים מעידים על המשך צמיחה״; וגם - מה הסיכונים בהשקעה כזו?

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

לאורך שנים חיפה נחשבה לעיר שמאבדת תושבים, אבל מאז תקופת הקורונה בשנת 2020 - התמונה השתנתה לחלוטין. משקיעים נוהרים אליה ונראה שבצדק - הם הגיעו לתשואות יפות מאוד. בשנה שעברה חיפה הובילה את מדד מחירי הדירות עם זינוק של 12%, ובימים אלה יש כ-50 אלף דירות בתכנון ובביצוע בעיר. 

כמובן שבהשקעה בדירה יש גם סיכונים - כמו ירידת מחירים, סיכון של אי-השכרה ועוד. אבל באופן כללי ואם מסתכלים על העבר של השנתיים האחרונות ואפילו 5 השנים האחרונות - המשקיעים בחיפה נהנו מתשואות יפות. בעיקר מעליית ערך מהירה בשכונת בת גלים.

העיר הצליחה להפוך את עצמה ליעד השקעה אטרקטיבי בזכות שילוב די נדיר: מחירי דירות נמוכים יחסית, קרבה לים, תחנות רכבת במרחק הליכה ופארק הייטק במרחק 10 דקות נסיעה בלבד. המחירים בחיפה נעים כיום בין 1.8 ל-2 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, 2 מיליון שקל עד 2.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. ויש גם מחירים גבוהים מכך כמובן. התשואה למשכירים נעה בין 2.8% ל-3%, לא מדובר על החזר חודשי גדול, אבל נאה בהחלט ביחס לתל אביב וסביבתה, וחשוב לזכור שההשקעה בעיר נהנתה בעיקר מעליית ערך משמעותית בשנתיים האחרונות.

אז איפה בדיוק משקיעים? סיור בשכונות החוף של העיר בוחן שלוש שכונות מרכזיות שעוברות תהליכים מואצים של התחדשות עירונית ומושכות משקיעים מכל הארץ:


להמשך הכתבה לחץ כאן
רמלה
צילום: גוגל מאפס

דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?

על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום  המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל. 

השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי. 

מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.

מחירי הדירות - הבדלים בין קומות

ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.

בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי. 

להמשך הכתבה לחץ כאן