סתיו שפיר בדיון על תחום השכירויות בישראל: "מי שעושה פה שוק זו הממשלה"
הבוקר התקיים בוועדת השקיפות דיון המשך בנושא "מה המדינה באמת יודעת על שוק השכירות?" בהשתתפות נציגי הלמ"ס, המועצה הלאומית לכלכלה, מחלקת המחקר של בנק ישראל והחברה הממשלתית "דירה להשכיר". זאת לאחר שבדיון הקודם התבהר כי אין בידי המדינה נתונים, תוך שישנם רבים המעלימים הכנסות (לכתבה בנושא).
הדרמה נמשכה גם בדיון הנוכחי שנקטע כאשר נציגת האוצר קראה לנציג הלמ"ס לשיחת "התייעצות" מחוץ לחדר הוועדה, ובין השניים נגלע ויכוח. בזמן הזה, יו"ר הוועדה ח"כ סתיו שפיר שאלה בתדהמה "ייתכן שמשרד האוצר והלמ"ס מקיימים דיון על מה מותר ומה אסור להגיד בוועדה?" כשחזרו הנציגים לוועדה, שאלה יו"ר הוועדה: "האם הסתיימה ההתייעצות הסיעתית?"
יו"ר הוועדה ח"כ סתיו שפיר: "התכנסנו פה בשנית כדי להבין על סמך מה ממשלת ישראל קובעת את המדיניות שלה בטיפול בשוק השכירות, בדיון הקודם ניסינו להבין את השוק, ומה שגילינו זה שמי שעושה פה שוק זו הממשלה. לא רק שאין בישראל רגולציה מינימלית כפי שנהוג במדינות ה-OECD - אין אפילו בסיס ידע מהימן לפתח מדיניות אחראית ומבוססת על פיו".
אי ההסכמה בין האוצר להלמ"ס
נציגת האוצר מעיין נשר שהינה רכזת שיכון באגף תקציבים, אמרה כי לפי נתוני הלמ"ס משך חוזה שכירות ממוצע בישראל עומד על שנה וחצי. אולם, נציג הלמ"ס, דורון סייג, השיב שאין סקר של הלמ"ס שקובע משך שכירות באותה דירה.
- "מצב חירום ממשי": 80% מהמטפלות במעונות היום לא קיבלו את השכר המגיע להן
- אושר מתווה פיצויים לעסקים בצפון לחודשים ינואר-פברואר 2024
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נציג המועצה הלאומית לכלכלה, עופר דרור ביאר את אי ההבנה באופן חלקי והסביר כי: "האוצר הוא שערך סקר בודד לפני כחמש שנים ולא הלמ"ס, ועל הסקר הזה נסמכה גם חוות הדעת של המועצה. במסגרת המחקר נמצא כי משך זמן שכירות ממוצע הוא שנה וחצי וכי 78% מהחוזים נחתמים לשנה בלבד. כמו כן, ציין שנמצא בסקר כי משך המגורים הממוצע בדירה עומד על 3.5 שנים.
נציג הלמ"ס, דורון סייג, הטיל ספק במיהמנות המידע, לאור העובדה שיתכן והנשאלים השיבו לסקר בזמן שהתגוררו בדירה, וסבר שמדובר בנתון שגוי ומוטה כלפי מטה, ואף הוסיף: "אני מציע לא להתייחס לנתונים".
סייג הוסיף כי "נתוני הלמ"ס לא יכולים לפלח נתוני שכר דירה בשכונות ובמקבצי רחובות בערי מגורים אלא לתת פילוח אזורי גס יותר. יחד עם זאת, השיב שהלמ"ס תשמח להיענות לבקשת הוועדה ולחקור את נושא חוזי השכירות באמצעות הוספה של שאלות לסקרים שמריצה הלשכה".
- תוכנית 'חדרה מתחם 13' אושרה להפקדה בוועדה המחוזית חיפה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי...
בשלב זה הנציגים יצאו מן הוועדה וקטעו את הדיון להתייעץ על הסוגיות במקום בו לא ישמעו דבריהם במסדרון.
עופר דרור, נציג המועצה הלאומית לכלכלה אמר: "אנחנו סבורים שחלק גדול מהבעיות בשוק השכירות נובעות מזה שהשכירות היא קצרת טווח." דרור הוסיף: "באותו סקר שערך משרד האוצר- מצאו ש-58% מהשוכרים היו מעדיפים לשכור דירה לשנתיים ומעלה ו- 42% מהשוכרים מעדיפים שכירות לשנה. אני טוען שזה מעיד על הצורך במגוון בשוק הזה וגם ברור שהשוק לא מספק את הרצון לשכירות ארוכת טווח. זו מבחינתי עוד אינדיקציה לזה שהשוק לא נותן את המענה המיטבי לשוכרים"
ח"כ שפיר סיכמה את הדיון: "אנחנו מצפים מהממשלה לאסוף את הנתונים המדוייקים והמהימנים ביותר כדי לקבוע מדיניות אחראית שתדאג לטובת כלל הציבור במדינה. אני מצפה מהמשרדים להפיק לקחים ולגייס את המשאבים שלרשותם כדי לקיים איסוף יעיל, מדוייק ונכון יותר של תמונת מצב שוק השכירות בישראל 2016. יש בידיכם את הכלים לעשות זאת, כעת דרוש הרצון לחקור לעומק את שוק השכירות הישראלי ולהמליץ על מדיניות התואמת את הממצאים."
- 9.פ 03/03/2016 01:37הגב לתגובה זומתי היא הלכה לאירגוני צדקה כדי להראות כמה אכפת לה?
- 8.ד"ר מנדלבאום 28/02/2016 09:26הגב לתגובה זומתי העם יתבגר ויתחיל לשלוח אנשים שבאים לעבוד בכנסת בלי רעש וצלצולים?
- 7.טומארפורקולו 27/02/2016 17:17הגב לתגובה זועל חשבון משקיעי הנדלן שחסכו כל שקל על מנת לרכוש דירות ,הניסיון להציגם כחזירים לא במקומה
- 6.מתתיהו 27/02/2016 12:08הגב לתגובה זוסתיו שפיר משועממת , היא מנסה לחוקק את השכירות ולא מצליחה מזה שנתיים , אין כל יכולת ממשית , ניסיון וכישורים , סתיו משתוקקת לפירסום ואין לה כל מושג בנדל"ן חוץ מאשר בדירה שהיא משכירה .
- 5.אריאל שרון 25/02/2016 14:44הגב לתגובה זואסופה של חברי כנסת הזויים.כל אלו שרכבו על הגל יפלטו ממנו בסוף הדרך
- 4.שי 25/02/2016 08:56הגב לתגובה זוהממשלה? על מה אין לך טענות?
- 3.היא נמאסה 24/02/2016 20:08הגב לתגובה זוולא מבינה כלום. היא תהרוס הכל אם מישהו יכנע לה
- 2.כלכלה לשם שינוי 24/02/2016 18:44הגב לתגובה זובטווח המיידי זה בכלל לא אפשרי. בגלל שהיום יש שוק חופשי לגמרי, המחיר של היום הוא המקסימום האפשרי: נניח יש 300,000 צעירים שהיו בוחרים לגור בתל אביב (אם זה היה חינם), אבל רק 100,000 דירות, מה שקרה זה ששכר הדירה טיפס באופן טבעי, עד לרמה שבה מספר האנשים היכולים לשלם כאלה מחירים הוא 100,000 בלבד ובעצם מתואם עם מספר הדירות להשכרה. אם מחר בבוקר המשכירים דורשים פתאום עוד 10% למחיר, באופן טבעי יהיו פחות שוכרים שמסוגלים לשלם את זה. כעת יצרתם מצב של עודף דירות ביחס לכמות השוכרים. כתוצאה מכך יהיו דירות ריקות שבעלי הבתים שלהם לא מצליחים למצוא דייר, והמחירים ירדו בחזרה. המחיר של היום הוא גבוה, אבל הוא נקודת שיווי המשקל. לכן המשכירים לא יוכלו להקפיץ שכר דירה. רק בטווח הארוך, מיסוי על משקיעי נדלן יגרום לירידה בכמות הדירות שהקבלנים בונים כי הם מבחינים בביקוש שירד. ורק אז יתחיל להיות מחסור בדירות (כי האוכלוסיה ממשיכה לגדול) ורק אז המחירים יתחילו לעלות. ירידה בבנייה ב 2016 תשפיע על השוק רק ב 2018.
- 1.משה 24/02/2016 16:48הגב לתגובה זואז מה? הגיע הזמן שמישהו יסביר לילדה שפיר שזה שוק חופשי של משכיר ושוכר, וחוץ ממדינת ת"א יש שוק שכירות מעולה של דירות מושקעות ומפנקות. כמו בכול מקום בעולם, עיר מרכזית היא עיר של ביקוש שכירויות והמחירים בהתאם. מחוץ למדינת ת"א ניתן בקלות מצוא דירות מושקעות ב4000 ש"ח ולכמה זמן שרוצים. אז שתפסיק לבלב במוח ולא תקתק גם שוק טוב שלשם שינוי מתנהל ללא הפרעה.

בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
מחירי הרכישה נבלמו ואף ירדו בכ-2% ומעלה, אבל שכר הדירה לחוזים חדשים קפץ ביותר מ-6% בשנה האחרונה. מה עומד מאחורי הפער הזה, למה הפתרון לא יגיע מירידה בריבית בלבד ומה יקרה בשכר הדירה?
בדיונים הציבוריים על שוק הדיור בישראל, רוב תשומת הלב מוקדשת לשאלה הקלאסית: האם מחירי הדירות יעלו או ירדו. כל פרסום של נתונים חדשים מלווה בכותרות על מגמות המחירים, תחזיות של אנליסטים ודיונים על הריבית והשפעתה על שוק הנדל"ן. אולם ניתוח מעמיק של הנתונים מגלה שהזירה שבה מתרחש השינוי העמוק באמת היא דווקא שוק השכירות, שהולך ותופס את מרכז הבמה.
הפער שהולך ונפער
הנתונים מדברים בעד עצמם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות ירד ב-7 חודשים בכ-2%, תלוי באזור. אולם בניגוד גמור למגמה זו, נרשמה עלייה משמעותית במחירי שכר הדירה. הנתונים מראים ששכר הדירה לחוזי שכירות חדשים, בשונה מהסכמי שכירות קיימים וחתומים, עלה בשנה האחרונה ביותר מ-6%.
מאחורי המספרים הללו מסתתר צורך בסיסי: מי שלא קונה - צריך לגור איפשהו. זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ויחידים או גרושים שאין ביכולתם לרכוש דירה למגורים, עוברים לשוק השכירות. התוצאה היא מצב שבו הביקוש לשכירות קופץ, בעוד ההיצע גדל בקצב איטי הרבה יותר.
אחד הגורמים המשמעותיים ללחץ על שוק השכירות הוא הגל הרחב של פרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית המקודמים ברחבי הארץ. כאשר בניין ישן מפונה מדייריו כחלק מתהליך של הריסה ובנייה חדשה, הדיירים הקיימים, רבים מהם זוגות צעירים או משפחות צעירות, מוצאים את עצמם נדרשים למצוא דירה חלופית בשכירות למספר שנים עד סיום הפרויקט.
- "להעלות את שכר הדירה ל-5,900 ולשלם מס או להשאיר אותו על 5,600 שקל בלי לשלם מס?"
- השכירות בתל אביב ממשיכה לעלות ולמה זה עשוי להימשך?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשכונות רבות ברחבי הארץ מקודמים כיום מספר פרויקטי פינוי-בינוי במקביל, לעיתים שישה או שבעה פרויקטים בשכונה אחת בו-זמנית. הבעיה מחריפה משום שהדיירים המפונים רוצים או צריכים להישאר באזור המגורים המקורי, משיקולים של מוסדות חינוך לילדים, עבודה וקרבה למשפחה. כתוצאה מכך, הם נאלצים למצוא שכירות זמנית באותה שכונה או קרוב אליה עד לסיום הפרויקט, מה שמייצר ביקוש נוסף על השכירות הקיימת גם כך באותו אזור.

בני ברק מתחדשת: תכנית פינוי-בינוי עם 525 דירות חדשות
התכנית בשכונת תל גיבורים. מדובר על 148 דירות ישנות שייהרסו ובמקומן ייבנו 16 בניינים בני 7.5 קומות, לצד כ-3,000 מ"ר מסחר ומבני ציבור; בעלי הדירות יקבלו תוספת שטח, ממ"ד, מרפסת, חניה ומחסן
בני ברק מתקרבת להתחדשות עירונית רחבת היקף, עם קידום תכנית הפינוי-בינוי במתחם יהונתן שבשכונת תל גיבורים. בשבוע שעבר המליצה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה להפקיד את התכנית, המקודמת על ידי החברה להתחדשות ירושלים מחברת ISA, מה שמקדם אותה לשלב הבא מול הוועדה המחוזית. עבור שכונה ותיקה כמו תל גיבורים - שממוקמת בין ציר ז’בוטינסקי למתחם העסקים הסמוך - מדובר במהלך שיכול לתרום לאזור ולשנות את פניו בשנים הקרובות.
התכנית שהופקדה מדברת על הריסת 148 הדירות הישנות שקיימות במתחם והקמת 16 בנייני מגורים בני 7.5 קומות, שיכללו יחד 525 דירות חדשות. לצד בנייני המגורים, כוללת התכנית גם כ-3,000 מ"ר של שטחי מסחר וכ-3,000 מ"ר המיועדים למבני ציבור. כך, המתחם העתידי צפוי לשלב בין מגורים, שירותים קהילתיים ומסחר.
שכונת תל גיבורים קרובה מאוד לציר ז׳בוטינסקי. מדובר על נתיב תחבורה מרכזי שמשרת את בני ברק, פתח תקווה ורמת גן, ובו גם עובר הקו האדום של הרכבת הקלה. במקביל, המתחם צמוד ל-BBC, המתחם העסקי בבני ברק, שמרכז בשנים האחרונות פעילות של חברות טכנולוגיה, פיננסים ושירותים.
מבחינת הדיירים, התכנית כוללת מתווה פיצוי די מפורט, על פי ההסכם שנחתם בין החברה היזמית לבעלי הדירות, הדירות החדשות שיוענקו לדיירי המתחם יהיו גדולות יותר מהדירות הקיימות: תוספת של 25 מ"ר לשטח הדירה, הכוללת ממ"ד, לצד מרפסת שמש (סוכה) בשטח של 12 מ"ר, חניה ומחסן. עבור רבים מבעלי הדירות בבניינים הישנים - שחלקם נבנו בעשורים מוקדמים ללא מעלית, ללא ממ"ד וללא תקנים מודרניים, מדובר בשדרוג די משמעותי באיכות המגורים.
- הזכיין שילם ביוקר על חוסר תום לב של בעל הזיכיון
- הביקוש משתולל בבני ברק; הרשות זימנה דמויות מרכזיות לחקירה בשל בנייה לא חוקית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הבחירה בבנייה של 7.5 קומות נועדה לשמור על קנה המידה העירוני של השכונה, ולייצר מרחבים ציבוריים נוחים ונגישים. הבינוי המרקמי מאפשר שטחי מסחר רחבים בקומת הקרקע, עם חזיתות פעילות לרחוב, מה שצפוי להעניק למתחם אופי עירוני חי יחסית. לצד המסחר, התכנית כוללת גם שטחי ציבור: גני ילדים, מוסדות חינוך או מבני קהילה - בהתאם לצרכי העירייה ולתכנון הסופי שייקבע במחוזית.
