יעשה את השינוי? הנה כמה חישובים לגבי העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה
מס רכישה במסגרת מאמצי הממשלה להפחתת מחירי הדירות, אישרה אתמול הממשלה את הצעתו של שר האוצר להגדיל את שיעורי מס הרכישה החלים על מי שבבעלותם דירה אחת לפחות, בעת רכישה של דירה נוספת, בנין או חלק ממנו, והמכונים בעגה היומיומית כ"משקיעים".
מס רכישה הינו מס מחזורי החל בעת רכישה של נכס מקרקעין ואשר איננו מושפע כלל מהשאלה האם נוצר רווח כלשהו בעסקה. המס מוטל באופן גורף ובשיעורים משתנים התלויים בשווי הנכס הנרכש ובשאלה האם בבעלותו של הרוכש נכסים נוספים.
בעקבות ההחלטה האמורה, יוגדל שיעור מס הרכישה החל על מי שירכוש דירה להשקעה כאמור, החל מיום 1 ביולי, ומס הרכישה יהא בשיעור של 8% על חלק השווי שעד 4,800,605 מיליון ש"ח ובשיעור של 10% על חלק השווי העולה על סכום זה.
יצוין כי העלאה זו הינה שלב נוסף במסגרת גזירות מס הרכישה שהוטלו בשנים האחרונות, על מי שמעונין לרכוש דירה או בנין אך בבעלותו כבר לפחות דירה אחת, כאשר לאחר ההעלאה האחרונה ב־2013 ונכון להיום, שיעורי מס הרכישה על דירות ל"השקעה" הינם בטווח שנע בין 5% ל־10%.
- הבית נפגע במלחמה? תוכלו למכור אותו בלי מס או לבחור בהתחדשות עירונית
- האם פטור ממס יכול לעבור בירושה לילדים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עורכי הדין צבי שוב ודפנה סירוטה הולנדר, ממשרד עורכי הדין צבי שוב, מסבירים ל-Bizportal כיצד המהלך ישפיע על רוכשי הדירות להשקעה ומדגימים את הסוגיה במספר דוגמאות המשוות את מס הרכישה שישולם לאחר יום 1 ביולי 2015 לעומת זה החל היום:
עלות הרכישה תקפוץ בעשרות אלפי שקלים
רוכש דירה בשווי של 1,500,000 שקל, שזו לא דירתו היחידה, ישלם מס רכישה בסך של 78,370 שקל לו יבצע את עסקת הרכישה עד ליום 30 ביוני 2015, לעומת מס רכישה של 120,000 שקל, אותו יידרש לשלם באותה עסקה אשר תחתם ביום 2 ביולי 2015, כלומר 41,630 שקל יותר.
רוכש דירה בשווי של 2,000,000 שקל, שזו לא דירתו היחידה, ישלם מס רכישה בסך של 108,379 שקל לו יבצע את עסקת הרכישה עד ליום 30 ביוני 2015, לעומת מס רכישה בסך של 160,000 שקל, אותו יידרש לשלם באותה עסקה אשר תחתם ביום 2 ביולי 2015, כלומר 51,621 שקל יותר.
- חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
כאשר שווי הדירה הנרכשת הינו 3,000,000 שקל, מס הרכישה החל היום הוא 168,379 שקל לעומת 240,000 שקל אשר יחול לאחר התיקון, כלומר 71,621 שקל יותר.
כאשר שווי הדירה הנרכשת הינו 4,000,000 שקל, מס הרכישה החל היום הוא 233,516 שקל לעומת 320,000 שקל אשר יחול לאחר התיקון, כלומר 86,484 שקל יותר.
בהתאם לתיקון, ההוראות המגדילות את שיעור מס הרכישה על דירות להשקעה לשיעורים שבין 8%-10%, יחולו כהוראת שעה לגבי רכישת דירות בתקופה שמיום 1 ביולי 2015 ועד יום 31 בדצמבר 2020.
אין השפעה על רוכשי דירה יחידה עד מחיר של 1,568,800 שקל
עו"ד סירוטה הולנדר מדגישה כי אין בגזירות הללו כדי להשפיע על מי שרוכש "דירה יחידה", והוא ייהנה מפטור מלא ממס רכישה על חלק שווי הרכישה שעד 1,568,800 שקל ומעבר לכך מס בשיעורים שבין 3.5%-10% בהתאם לשווי הדירה הנרכשת. "נציין בהקשר זה כי גם מי שבבעלותו פחות מ-1/3 דירה הרוכש דירה נוספת יחשב כמי שרוכש "דירה יחידה", וכך גם מי שמוכר את דירתו היחידה בתוך 24 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה יחשב לגבי הדירה "החדשה" כמי שרוכש דירה יחידה (יצוין כי בכוונת האוצר לצמצם את תקופת המכירה של הדירה הנוספת מ-24 ל-12 חודשים)".
באשר לדירות המתקבלות בירושה מבהירה סירוטה הולנדר כי ככל שחלקו של היורש בדירה עולה על 1/3, יחשב היורש כבעל דירה ולפיכך בעת רכישה של דירה נוספת יחולו עליו שיעורי מס הרכישה המוגדלים. "אחת הדרכים לצמצם את החבות במס הרכישה היא חלף רכישת בית בנוי עליו משולם מס רכישה בשיעור מוגדל כאמור, לרכוש קרקע שמס הרכישה בעבור רכישתה הינו בשיעור של 6% (וזה חל על מרכיב הקרקע בלבד) ולבצע בנייה עצמית, כאשר בגין מרכיב הבניה לא יחול מס רכישה כלל. ואולם, מסלול זה מתאים בדרך כלל רק למי שלו היכולת המקצועית לבצע פרויקט בניה עצמית ואינו מתאים לכלל הציבור".
לסיכום אומרת עו"ד סירוטה הולנדר: "נראה אפוא כי הגזירות הנוכחיות יצמצמו במאד את היקף עסקאות הרכישה המבוצעות כיום, ויגרום למשקיעים לחפש אלטרנטיבות להשקעה מחוץ לגבולות המדינה. להערכתי הצעד עשוי להוביל לירידה במחירי הדירות בעקבות השחקנים הרבים שייצאו מהשוק".
- 5.נדלניסט 16/06/2015 09:57הגב לתגובה זוהרי לא מכריחים אף אחד לרכוש דירה נוספת בכוח, זו בחירה. טענות על תשואה נמוכה בבנק יש להפנות לקרנית פלוג - היא מקור הבעיה. על הצעירים ידעו להטיל תוספת מס הכנסה ומע"מ שאלו מסים שהם חובה לחלוטין! לדעתי הבכיינים הם בעיקר הקבלנים שמתפרנסים ממכירת דירות למשקיעים, הם באמת ייפגעו מהמס, יגיעו אליהם פחות קונים שמתחרים על כל דירה, והרוכשים שיגיעו יהיו צעירים שיש להם פחות כסף וקשה להוציא מהם את המחירים שהתרגלו להוציא
- 4.אנשים מתחמקים ממס 16/06/2015 09:55הגב לתגובה זוואז הבן פנוי לרכוש נכס נוסף כאשר הנכס החדש הוא בעצם הנכס היחיד שלו ולכן הוא פטור לגמרי מכל מס רכישה (וגם ממס שבח אם יהיה שבח).
- 3.יריב 15/06/2015 16:23הגב לתגובה זוזה לא ירתיע אף אחד
- 2.מאיר פ 15/06/2015 15:49הגב לתגובה זוהקבלנים בישראל לא אוהבים להרוויח קצת לכן בלי משקיעים וקונים עשירים יבנו פחות ובכלל לא
- אחד שיודע 15/06/2015 16:03הגב לתגובה זוואיך בדיוק כל הקבלנים הממונפים יחזירו את ההשקעות והלוואות שלהם? וממה הם יתפרנסו? אולי מחיש גד?
- אחד שיודע 15/06/2015 16:03הגב לתגובה זוואיך בדיוק כל הקבלנים הממונפים יחזירו את ההשקעות והלוואות שלהם? וממה הם יתפרנסו? אולי מחיש גד?
- אחד שיודע 15/06/2015 16:03הגב לתגובה זוואיך בדיוק כל הקבלנים הממונפים יחזירו את ההשקעות והלוואות שלהם? וממה הם יתפרנסו? אולי מחיש גד?
- 1.אבי w 15/06/2015 15:24הגב לתגובה זוהמדינה רוצה להשתתף בחגיגה העלאה הקודמת של מס הרכישה רק העלתה את המחירים וגרמה למשקיעים להחזיק את הדירות צמוד אליהם עד למילוי פוטנציאל הרווח
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
יוסי אברהמי: "הטלפונים מחו"ל חוזרים - השוק מתעורר מהר"
לאחר מכירת 10% מהחברה שבבעלותו ללאומי פרטנרס לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל, אברהמי מדבר על הזרמת ההון, המו״מ שהתפוצץ עם מנורה, הכיוון להנפקה - וההתעניינות הגוברת של משקיעים מהעולם בנדל"ן הישראלי
יוסי אברהמי מרוצה. לאומי פרטנרס הצטרפו להשקעה בחברה ( לאומי פרטנרס רוכשת 10% מקבוצת יוסי אברהמי לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל) והוא יכול להתקדם לעבר חלום ההנפקה לציבור בשווי גבוה יותר. אף אחד לא יכול להבטיח ואברהמי לא מוכן לנדב מידע, אבל הכוונה של החברה להתקדם להנפקה וזה לא יהיה בשווי העסקה הנוכחית. שווי של 2 מיליארד שקל לא יהיה הפתעה. כשאתה מגיע לשוק עם שותף כמו לאומי פרטנרס כשבדרך גם השקעת הון נוסף בפרויקטים והגדלת צבר ורוח גולמי, אתה תהיה שווה יותר. עם זאת, יש סיכון - אברהמי ויתר על הנפקה כעת במטרה לגייס בעתיד בשווי גבוה יותר, אבל מה יקרה אם בדרך יהיו תקלות - ירידת מחירים, שוק חלש? אברהמי לקח את הסיכון.
מאחורי העסקה עמד תהליך עבודה של כשלושה חודשים, שבמסגרתו בחן השוק המוסדי לעומק את הפעילות, המאזנים, הצבר והאסטרטגיה של הקבוצה. זהו צעד משמעותי עבור חברה פרטית, שמציבה את עצמה על מסלול הבשלה לקראת שוק ההון. תוך הצגת גיבוי מצד אחד הגופים הפיננסיים הגדולים בישראל, אם לא הכי גדול. לפני העסקה עם לאומי פרטנרס התנהל גם משא ומתן עם מנורה מבטחים בנוגע למכירת כ-20% מהחברה לפי שווי של כ-1.35 מיליארד שקל, כך שהעסקה הנוכחית מבוצעת לפי שווי גבוה יותר, ומחזקת את הרושם שהמוסדיים מעריכים את יכולת הצמיחה של הקבוצה ואת הנכסים שבידיה.
החברה שבראשות היזם ואיש העסקים יוסי אברהמי הוקמה בתחילת שנות ה-80 ונותרה בשליטה משפחתית, פועלת כיום בפרויקטים למגורים בכל רחבי הארץ. ובשנים האחרונות ביססה פעילות משמעותית גם בתחום ההתחדשות העירונית. לצד מאות פרויקטים שביצעה בעבר בתל אביב, חיפה, נתניה ואילת, החברה מחזיקה כיום צבר של כ-10 אלף דירות בשלבי תכנון וביצוע. בתקופה האחרונה היא גם בולטת בזכיות משמעותיות במכרזי רמ"י: ביניהן רכישת קרקע לשכונת מגורים בשדה דב בתל אביב בהיקף 144 דירות, וזכייה משותפת ב-772 דירות ביהוד מונסון.
שתי העסקאות מביעות את מה שקורה בחברה לאחרונה, הרחבת פעילות ומוכנות לעלייה בהיקפי הבנייה בשנים הקרובות. כניסת לאומי פרטנרס מסמנת תחנה נוספת בדרך של יוסי אברהמי לעבר אפשרות הנפקה. בחברה לא מתחייבים על עיתוי אך מציינים כי הדלת פתוחה, וכי החיבור לגוף מוסדי מוביל הכולל ניסיון משמעותי בליווי חברות לקראת שוק ההון, מהווה שכבת תמיכה חשובה.
- לאומי פרטנרס רוכשת 10% מקבוצת יוסי אברהמי לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל
- מנורה צפויה להשקיע ביוסי אברהמי - המטרה להמשך: הנפקה בבורסה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
יוסי, מה היה הרקע לעסקה - איך זה התגבש?
