יעשה את השינוי? הנה כמה חישובים לגבי העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה

עו"ד צבי שוב ודפנה סירוטה מסבירים כיצד העלאת מס הרכישה תשפיע על המשקיעים - הנה המספרים

לירן סהר | 15/06/2015 15:00 (8)

נושאים בכתבה מס רכישה

במסגרת מאמצי הממשלה להפחתת מחירי הדירות, אישרה אתמול הממשלה את הצעתו של שר האוצר להגדיל את שיעורי מס הרכישה החלים על מי שבבעלותם דירה אחת לפחות, בעת רכישה של דירה נוספת, בנין או חלק ממנו, והמכונים בעגה היומיומית כ"משקיעים".

מס רכישה הינו מס מחזורי החל בעת רכישה של נכס מקרקעין ואשר איננו מושפע כלל מהשאלה האם נוצר רווח כלשהו בעסקה. המס מוטל באופן גורף ובשיעורים משתנים התלויים בשווי הנכס הנרכש ובשאלה האם בבעלותו של הרוכש נכסים נוספים.

בעקבות ההחלטה האמורה, יוגדל שיעור מס הרכישה החל על מי שירכוש דירה להשקעה כאמור, החל מיום 1 ביולי, ומס הרכישה יהא בשיעור של 8% על חלק השווי שעד 4,800,605 מיליון ש"ח ובשיעור של 10% על חלק השווי העולה על סכום זה.

יצוין כי העלאה זו הינה שלב נוסף במסגרת גזירות מס הרכישה שהוטלו בשנים האחרונות, על מי שמעונין לרכוש דירה או בנין אך בבעלותו כבר לפחות דירה אחת, כאשר לאחר ההעלאה האחרונה ב־2013 ונכון להיום, שיעורי מס הרכישה על דירות ל"השקעה" הינם בטווח שנע בין 5% ל־10%.

עורכי הדין צבי שוב ודפנה סירוטה הולנדר, ממשרד עורכי הדין צבי שוב, מסבירים ל-Bizportal כיצד המהלך ישפיע על רוכשי הדירות להשקעה ומדגימים את הסוגיה במספר דוגמאות המשוות את מס הרכישה שישולם לאחר יום 1 ביולי 2015 לעומת זה החל היום:

עלות הרכישה תקפוץ בעשרות אלפי שקלים

רוכש דירה בשווי של 1,500,000 שקל, שזו לא דירתו היחידה, ישלם מס רכישה בסך של 78,370 שקל לו יבצע את עסקת הרכישה עד ליום 30 ביוני 2015, לעומת מס רכישה של 120,000 שקל, אותו יידרש לשלם באותה עסקה אשר תחתם ביום 2 ביולי 2015, כלומר 41,630 שקל יותר.

רוכש דירה בשווי של 2,000,000 שקל, שזו לא דירתו היחידה, ישלם מס רכישה בסך של 108,379 שקל לו יבצע את עסקת הרכישה עד ליום 30 ביוני 2015, לעומת מס רכישה בסך של 160,000 שקל, אותו יידרש לשלם באותה עסקה אשר תחתם ביום 2 ביולי 2015, כלומר 51,621 שקל יותר.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

כאשר שווי הדירה הנרכשת הינו 3,000,000 שקל, מס הרכישה החל היום הוא 168,379 שקל לעומת 240,000 שקל אשר יחול לאחר התיקון, כלומר 71,621 שקל יותר.

כאשר שווי הדירה הנרכשת הינו 4,000,000 שקל, מס הרכישה החל היום הוא 233,516 שקל לעומת 320,000 שקל אשר יחול לאחר התיקון, כלומר 86,484 שקל יותר.

בהתאם לתיקון, ההוראות המגדילות את שיעור מס הרכישה על דירות להשקעה לשיעורים שבין 8%-10%, יחולו כהוראת שעה לגבי רכישת דירות בתקופה שמיום 1 ביולי 2015 ועד יום 31 בדצמבר 2020.

אין השפעה על רוכשי דירה יחידה עד מחיר של 1,568,800 שקל

עו"ד סירוטה הולנדר מדגישה כי אין בגזירות הללו כדי להשפיע על מי שרוכש "דירה יחידה", והוא ייהנה מפטור מלא ממס רכישה על חלק שווי הרכישה שעד 1,568,800 שקל ומעבר לכך מס בשיעורים שבין 3.5%-10% בהתאם לשווי הדירה הנרכשת. "נציין בהקשר זה כי גם מי שבבעלותו פחות מ-1/3 דירה הרוכש דירה נוספת יחשב כמי שרוכש "דירה יחידה", וכך גם מי שמוכר את דירתו היחידה בתוך 24 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה יחשב לגבי הדירה "החדשה" כמי שרוכש דירה יחידה (יצוין כי בכוונת האוצר לצמצם את תקופת המכירה של הדירה הנוספת מ-24 ל-12 חודשים)".

באשר לדירות המתקבלות בירושה מבהירה סירוטה הולנדר כי ככל שחלקו של היורש בדירה עולה על 1/3, יחשב היורש כבעל דירה ולפיכך בעת רכישה של דירה נוספת יחולו עליו שיעורי מס הרכישה המוגדלים. "אחת הדרכים לצמצם את החבות במס הרכישה היא חלף רכישת בית בנוי עליו משולם מס רכישה בשיעור מוגדל כאמור, לרכוש קרקע שמס הרכישה בעבור רכישתה הינו בשיעור של 6% (וזה חל על מרכיב הקרקע בלבד) ולבצע בנייה עצמית, כאשר בגין מרכיב הבניה לא יחול מס רכישה כלל. ואולם, מסלול זה מתאים בדרך כלל רק למי שלו היכולת המקצועית לבצע פרויקט בניה עצמית ואינו מתאים לכלל הציבור".

לסיכום אומרת עו"ד סירוטה הולנדר: "נראה אפוא כי הגזירות הנוכחיות יצמצמו במאד את היקף עסקאות הרכישה המבוצעות כיום, ויגרום למשקיעים לחפש אלטרנטיבות להשקעה מחוץ לגבולות המדינה. להערכתי הצעד עשוי להוביל לירידה במחירי הדירות בעקבות השחקנים הרבים שייצאו מהשוק".

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(8):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

5.
נדלניסט 16/06/2015 09:57
הגב לתגובה זו
הרי לא מכריחים אף אחד לרכוש דירה נוספת בכוח, זו בחירה. טענות על תשואה נמוכה בבנק יש להפנות לקרנית פלוג - היא מקור הבעיה. על הצעירים ידעו להטיל תוספת מס הכנסה ומע"מ שאלו מסים שהם חובה לחלוטין! לדעתי הבכיינים הם בעיקר הקבלנים שמתפרנסים ממכירת דירות למשקיעים, הם באמת ייפגעו מהמס, יגיעו אליהם פחות קונים שמתחרים על כל דירה, והרוכשים שיגיעו יהיו צעירים שיש להם פחות כסף וקשה להוציא מהם את המחירים שהתרגלו להוציא
4.
אנשים מתחמקים ממס 16/06/2015 09:55
הגב לתגובה זו
ואז הבן פנוי לרכוש נכס נוסף כאשר הנכס החדש הוא בעצם הנכס היחיד שלו ולכן הוא פטור לגמרי מכל מס רכישה (וגם ממס שבח אם יהיה שבח).
3.
יריב 15/06/2015 16:23
הגב לתגובה זו
זה לא ירתיע אף אחד
2.
מאיר פ 15/06/2015 15:49
הגב לתגובה זו
הקבלנים בישראל לא אוהבים להרוויח קצת לכן בלי משקיעים וקונים עשירים יבנו פחות ובכלל לא
אחד שיודע 15/06/2015 16:03
הגב לתגובה זו
ואיך בדיוק כל הקבלנים הממונפים יחזירו את ההשקעות והלוואות שלהם? וממה הם יתפרנסו? אולי מחיש גד?
אחד שיודע 15/06/2015 16:03
הגב לתגובה זו
ואיך בדיוק כל הקבלנים הממונפים יחזירו את ההשקעות והלוואות שלהם? וממה הם יתפרנסו? אולי מחיש גד?
אחד שיודע 15/06/2015 16:03
הגב לתגובה זו
ואיך בדיוק כל הקבלנים הממונפים יחזירו את ההשקעות והלוואות שלהם? וממה הם יתפרנסו? אולי מחיש גד?
1.
אבי w 15/06/2015 15:24
הגב לתגובה זו
המדינה רוצה להשתתף בחגיגה העלאה הקודמת של מס הרכישה רק העלתה את המחירים וגרמה למשקיעים להחזיק את הדירות צמוד אליהם עד למילוי פוטנציאל הרווח

צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר | 25/12/2025 21:01

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן