מחיר למשתכן - אלו השינויים הצפויים בתוכנית

מחיר למשתכן ובשמה המחודש - דירה בהנחה, עומדת לעבור שינויים דרמטיים - מי יוכל לזכות, איפה והאם השיטה החדשה נכונה יותר?  

הרצי אהרון | (27)

תוכנית "מחיר למשתכן" הושקה ב-2015 במטרה לסייע לזוגות צעירים ולחסרי דיור לרכוש דירות במחירים מוזלים. המודל, שהתבסס על מתן הנחה משמעותית על הקרקע ליזמים בתמורה להוזלת מחיר הדירה לרוכשים, נמשך עד היום תחת השם "דירה בהנחה". אך למרות הכוונה המקורית, התוכנית עוררה לא מעט ביקורת והובילה לשורת עיוותים בשוק הדיור הישראלי. משרד האוצר דורש כעת לצמצם משמעותית את מסגרת ההטבות – בין היתר על ידי הפחתת ההנחה ל-10% בלבד או עד 150 אלף שקל ולא הנחות של 25% שהגיעו בפועל גם ליות רמ-40%. כמו כן באוצר רוצים להגביל את הפרויקטים לפריפריה בלבד. אז מה היו הבעיות העיקריות בתוכנית, ומדוע היא לא הצליחה לתת מענה אמיתי לבעיית הדיור בישראל?

>מחיר למשתכן: סוף תקופת החסימה – אבל איפה הרווחים?

הבעיה המרכזית – ההטבות לא באמת הגיעו למי שצריך אותן

אחת הביקורות המרכזיות על "מחיר למשתכן" היא שההטבות שניתנו לא הופנו רק לזוגות צעירים שאין להם אפשרות לרכוש דירה בשוק החופשי, אלא גם לאנשים שלא באמת זקוקים לסיוע. כך, נרשמו מקרים שבהם רוכשים המתגוררים ביישובים מבוססים זכו לרכוש דירות מוזלות בפרויקטים יוקרתיים, תוך שהם מנצלים את מנגנון ההגרלה של התוכנית.

הדוגמאות לכך ברורות: בפרויקטים ביישובים כמו גליל ים, רמת גן וקריית קריניצי, רוכשי הדירות נהנו מהנחה ממוצעת של כ-30% ממחיר השוק. מי שקנה דירה בפרויקטים הללו ראה את ערך הנכס מזנק בתוך שנים ספורות בעקבות עליית מחירי הדירות, ורשם רווחים של מיליוני שקלים. לדוגמה, רוכשים בפרויקט מחיר למשתכן ברמת גן קיבלו דירות בהנחה של כ-900 אלף שקל וכיום הנכסים שווים יותר מפי שניים. כלומר, במקום להעניק סיוע לאוכלוסיות מתקשות, המדינה חילקה מיליוני שקלים למי שגם כך היו יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה – ולעיתים אף דירה שנייה להשקעה.

איך נוצר עיוות מחירים בשוק הדיור?

עוד בעיה משמעותית היא שעצם קיומה של התוכנית יצר עיוותים משמעותיים במחירי הדירות ובשוק הדיור כולו. מצד אחד, המדינה העניקה הנחות משמעותיות למספר מצומצם של זוכים, אך מצד שני היא לא פעלה להגדלת היצע הדירות בשוק החופשי באופן שיפחית את המחירים עבור כלל האוכלוסייה. כך, נוצר מצב שבו מחירי הדירות הוסיפו לעלות, בזמן שמספר מצומצם של זוכים נהנו מהטבה אטרקטיבית. המדינה גם לא הגבילה את אפשרות המכירה של הדירות לאחר תקופה מסוימת, מה שהוביל לכך שחלק מהזוכים מכרו את הנכסים שלהם ברווח עצום, מבלי שתהיה מניעה חוקית לכך. כלומר הזכאים במחיר למשתכן בעצם ספסרו בדירות והעלו את המחירים. חלק גדול מהם הפכו גם למשקיעים בדירות וזו לא היתה המטרה. הם קנו דירות בפריפריה השכירו אותם בעודם שוכרים דירות במרכז ומכרו או מתכוונים למכור ברווח אדיר.

חוסר שוויון – מי באמת קיבל דירה?

שיטת ההגרלות של "מחיר למשתכן" יצרה חוסר שוויון משמעותי. בניגוד למה שחלקכם חושבים מעטים זכו - רק כ-10% מכלל הנרשמים זכו לממש את ההטבה ולרכוש דירה במחיר מוזל. השיטה הזו גרמה לאי-ודאות ולמצב שבו חלק מהזוגות הצעירים ניסו את מזלם במשך שנים בהגרלות, אך מעולם לא הצליחו לזכות בדירה. בנוסף, התוכנית לא תמיד סיפקה מענה למי שחיפש דירה באזורים שבהם רצה לגור. לא מעט אנשים זכו בדירות בפריפריה – רחוק ממקום העבודה שלהם, מה שהוביל אותם להפוך משקיעים כי הם לא רצו לוותר על ההטבה הענקית ואז למכור את הדירות לאחר מספר שנים ברווח, או להשכיר אותן במקום להתגורר בהן.

משרד האוצר רוצה לקצץ – מה יישאר מהתוכנית?

כעת, מועצת מקרקעי ישראל עומדת בפני החלטה על עתידה של "דירה בהנחה". משרד האוצר דורש להגביל את ההטבות רק לאזורים שבהם מחירי הדיור נמוכים יחסית – בעיקר בפריפריה – ולהפחית את גובה ההנחה ל-10% בלבד או עד 150 אלף שקל, במקום 500 אלף שקל כפי שהיה עד כה. נדגיש כי עד כה ההנחה הרשמית היתה 25%, אבל היה מדובר בהנחה רשמית ביחס ליום מסוים שממנו עברו עם הזמן ארבע שנים ומחירי הדירות עלו בקרוב ל-20%, כך שההנחה בפועל הרבה יותר גדולה ובאיזורים מסוימים הגיעה גם ל-40%. כמו כן, ההנחה הכספית התייחסה לאותו מועד, אבל אם מאותו המועד המחיר עלה ב-500 אלף שקל נוספים הרי שההנחה כבר מגיעה ל-1 מיליון שקל. 

קיראו עוד ב"נדל"ן"

בנוסף, האוצר מנסה לצמצם משמעותית את מספר הדירות שמוקצות להגרלות, ולשנות את שיטת חישוב ההנחה כך שתבוסס על מחירי השוק המעודכנים ולא על מחירים ישנים משנת 2020 וזאת כאמור כדי להפחית את ההנחה. באוצר טוענים שהתוכנית במתכונתה הנוכחית היא בזבוז של כספי ציבור, ושכספים אלו יכולים להיות מופנים לפתרונות דיור אחרים, כמו דיור להשכרה ארוכת טווח. לטענתם, אין היגיון בכך שהמדינה תמשיך לסבסד רכישת דירות עבור מי שיכולים לקנות דירה גם ללא סיוע.

אז מה הפתרון לבעיית הדיור?

הרעיון מאחורי "מחיר למשתכן" היה נכון – להוזיל את מחירי הדיור ולסייע לזוגות צעירים. אבל בפועל, הביצוע יצר עיוותים חמורים בשוק הדיור, הוביל לבזבוז כספי ציבור, וחילק מתנות לאנשים שלא היו באמת זקוקים להן. במקום זאת, המדינה צריכה להתמקד בפתרונות לטווח ארוך, כמו הגדלת היצע הדירות, השקעה בדיור ציבורי ובנייה להשכרה במחיר מפוקח. השאלה היא האם הממשלה תהיה מוכנה לוותר על "מחיר למשתכן", שמהווה עבורה כלי שיווקי פוליטי, לטובת פתרונות אמיתיים שייתנו מענה לכלל הציבור ולא רק לזוכים בני המזל.


תגובות לכתבה(27):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 24.
    בסוף לא ישאר פה צעירים חיילים בושה וחרפה (ל"ת)
    יוגה 27/03/2025 12:27
    הגב לתגובה זו
  • 23.
    משומקום 24/03/2025 11:52
    הגב לתגובה זו
    למה לא לתת מענק קטן יותר לכל זוג שקונה דירה ראשונה זולה עד שווי x במקום זה נתנו הנחות הזויות לקומץ אנשים עבור דירות גדולות בלב אזורי הביקוש הטיפשות בהתגלמותה
  • 22.
    אנונימי 23/03/2025 13:29
    הגב לתגובה זו
    חיפה נאות פרסאלפי יחידות תקועות כבר שנים.אלפי אנשים זכו על הנייר לפני למעלה מ5 שנים ועדיין לא קראו להם בכלל לכנס זוכים
  • 21.
    אנונימי 23/03/2025 08:18
    הגב לתגובה זו
    נראה שהמדינה פה פוחדת על התקציב שלהאנשים היום לא קונים דירות לא שווה בהצלחה לזוכים ולרוכשיםהמתינו בסבלנות לעליות ריביות הבאה החגיגה עכשיו היא עליכם בעלי המשכנתאות
  • 20.
    תהילה 22/03/2025 23:24
    הגב לתגובה זו
    אז אתם רוצים להגיד לי שגם מי שזכה בהגרלה של נוב 2024 חל עליו השינויים הבאים או שזה להגרלות שיתרחשו מעכשיו והלאה
  • 19.
    אנונימי 21/03/2025 02:34
    הגב לתגובה זו
    להמשיך לסבסד ליוצאי צבא מגיע למי שתרם את מיטב שנותיו למדינה . בעוד האחרים עשו למען עצמם ולא תרמו.כמו כן הכספים הם כספי הוריהם שגם שרתו בצבא וגם עבדו ושילמו מיסים למדינה.
  • 18.
    עודד 21/03/2025 01:19
    הגב לתגובה זו
    מחיר למשתכן הוא תגובת המדינה להפגנות צדק חברתי בתחילת העשור הקודם. אין בזה הגיון. מרבית הזוכים נהפכו למשקיעים נדלן. ומדוע רק לצעירים מגיע מה עם ציבור בני 5060 ששילמו מסים כל החיים ועכשיו צריכים דירה עם מעלית להם לא מגיע
  • 17.
    לקשקשנים 21/03/2025 00:41
    הגב לתגובה זו
    פעם היה שיכון זוגות צעירים.בשיכון זוגות צעירים 90% מהציבור יכלו לרכוש דירה במחיר הוגן ומשכנתא סבירה לזכאים במיוחד יוצאי צבא והמעטים שלא יכלו כי היו נכים או בעיה דומה קיבלו דירה לזכאים.ואז הליכוד עלה לשלטון כדי לעזור לחלשים והיום בקושי 20% מהציבור יכול לרכוש דירה במחיר מופקע ומשכנתת רצח.
  • 16.
    כל כך נכון אז למה 10 שנים לקח להבין את זה ואפילו עכשיו לא מצליחים לבטל את המחדל קזינו הזה (ל"ת)
    תן גז 20/03/2025 23:01
    הגב לתגובה זו
  • 15.
    אסף 20/03/2025 19:56
    הגב לתגובה זו
    שיתנו למשרתים בצבא
  • 14.
    אנונימי 20/03/2025 18:21
    הגב לתגובה זו
    אין להם שום כוונה לעזור לזוגות צעירים רק לעשוק
  • 13.
    אנונימי 20/03/2025 18:09
    הגב לתגובה זו
    צריך לתת דירות לזכאים על פי קריטריונים ולא הגרלה. זה ממש לא הוגן. הבן שלי בן 45 4 ילדים קטנים השתתף 4 פעמים בהגרלות ולא זכה. לעומת כל מיני פרוטקציונים בעלי יכולות שקרובים לצלחת שזכו. משהו מאוד לא נכון ולא הוגן קורה כאן
  • 12.
    מענק אחיד לרכישת דירה ליוצאי צבא ומילואימינקים (ל"ת)
    הכי פשוט והכי קל.. 20/03/2025 17:42
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    הגושדני המקופח 20/03/2025 17:12
    הגב לתגובה זו
    מורה מרג ומורה מבית שאן מרוויחים אותו הדבר אבל המורה מבית שאן סוגר את הפינה של הדיור בכסף קטן יחסית בעוד חברו הרמת גני צריך לעבוד כל החיים בשביל לקבל אותו הדבר קורת גג.אז מי כאן זה שצריך לעזור לו המורה הפריבילג מהפריפריה או המורה המקופח מגוש דןמורה זה רק דוגמה. גם שוטר גננת או עובד סוציאלי מקופח בגושדן וחוגג בפריפריה.
  • 10.
    אב 20/03/2025 17:08
    הגב לתגובה זו
    לא שווה בכלל.
  • 9.
    אמונחטאפ 20/03/2025 16:54
    הגב לתגובה זו
    לדוגמא עשו את התוכנית בשוהם עם עדיפות לבני המקום .אז מי שהיה בן המקום היה לו 50% סיכוי לזכות . התוצאה הייתה שמי שזכה בגלל שזה שוהם זכה במתנה של כשני מיליון שקלהזוי
  • 8.
    אנונימי 20/03/2025 16:43
    הגב לתגובה זו
    אם תמכרו ב 10 אחוז ממחרי השוק זה לא יביא כמעט נרשמים אם הדירות במרכז ממצוע של 2.7 היום אז 2.5 בערך זה עדיין יקר כמעט לכולם ..
  • 7.
    אנונימי 20/03/2025 16:43
    הגב לתגובה זו
    דירת 4 חדרים בעלות 1.8 מ כיום הדירה שווה 4.8 מ.ללא מחיר למשתכן לא הייתי יכול לרכוש את הדירה אני גר בא למרות שאני מרוויח הרבה מעל הממוצע.
  • נסיך ניגרי 21/03/2025 00:35
    הגב לתגובה זו
    אמינות ביבי
  • 6.
    אנונימי 20/03/2025 16:19
    הגב לתגובה זו
    קנו בשביל למכור. המדינה צריכה להכפיל להם את המס שבח שלפחות ישארו דירות להשכרה בשוק אם מישהו רוצה למכור.
  • 5.
    רוב הדירות תפורות לחרדים (ל"ת)
    מילואימניק 20/03/2025 15:58
    הגב לתגובה זו
  • אנונימי 25/03/2025 14:42
    הגב לתגובה זו
    בושה
  • 4.
    א 20/03/2025 15:53
    הגב לתגובה זו
    לא רואה שום טעם בלהירשם שוב למחיר למשתכן.
  • 3.
    אנונימי 20/03/2025 15:46
    הגב לתגובה זו
    מי שיצליח לזכות שיהנה.לפני שמרעים ופוגעים בתנאים שיתחילו תכניות חלופיות
  • ויסות למסתכן זאת הבעיה לא הפיתרון הריבית עושה עבודה ניפלאה קריסה בקרוב סופר סבבבבבב פריים (ל"ת)
    רועי 20/03/2025 16:19
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    דני 20/03/2025 15:03
    הגב לתגובה זו
    רדו מעל הגב של הציבור בשעה שביד אחת המדינה לכאורה עוזרת לציבור חסרי הדיור ביד השניה היא לא בונה ומציפה את השוק בדירות למכירה וחסרי הדיור בעל כורחם הופכים לעשירים ולאשמים במשבר שנוצר. ממשלה חלמאית וחסרת אחריות.
  • 1.
    אשק 20/03/2025 15:01
    הגב לתגובה זו
    רק כניסה של חברות בניה זרות על עובדיהן והציוד שלהן למכרזים לבניה של שכונות שלמות ולא חלקה חלקה כפי שרמי משווק יזיז את שוק הבניה לאיכויות טובות יותר מהירות דגולה וירידת מחירים.הדאגה לקבלנים המקומיים ולעובדים הפלסטינאים היא שיצרה את כשל השוק והקטסטרופה במחירים.
בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X

איך ישפיעו הממ"דים החדשים על מחירי הדירות?

התיקון לחוק שאישר הגדלת ממ"ד עד ל-18 מ"ר והוספת שירותים ומקלחת מתחיל להראות ניצנים בשטח: הרוכשים מרוויחים עוד יחידת הורים, הקבלנים מתמודדים עם עלויות בנייה גבוהות יותר, אבל, מוכרות דירה גדולה וטובה יותר; וגם - מי יספוג את העלויות?



צלי אהרון |

מחודש יולי האחרון נכנס לתוקפו תיקון משמעותי בתקנות הבנייה בנוגע לממ"דים, והוא מאפשר להרחיב את שטח הממ"ד כך שיכלול גם שירותים ומקלחת, ולהפוך אותו ליחידת הורים לכל דבר - מה שנקרא חדר 'מאסטר'. זו תוספת ערך גדולה לדירה כשעל החלק הזה אין היטל השבחה. הערך הזה כמו תמיד אמור להתחלק בין היזם לבין הרוכשים. אבל בשוק של היום - שוק של קונים, נראה שהוא יגיע בעיקר לרוכשים. היזמים יצטרכו לנפנף בו כדי להגדיל מכירות ולא ירוויחו עליו כפי שמרוויחים על יתר חלקי הדירה. נכון, אין מתנות חינם, אבל בשוק יורד, זה יהיה דרך לספוג ירידת מחירים בלי באמת להוריד מחיר. כלומר, יעלו את שטח הדירה ב-6 מ"ר, ויעלו את מחיר הדירה רק בעלויות (ובמקרים מסוימים אפילו פחות מכך). המשמעות היא ירידה למ"ר.  

עם זאת, זה יכול להיות טריגר לעליות בהמשך. הציבור אוהב את חדרי המאסטר האלו. הם "שווים" הרבה יותר מחדר רגיל. הביקוש יכול לחזור לדירות עם ממ"ד גדול, וזה ישנה את התמונה וממצב שהממ"ד-מאסטר יהיה כלי שיווקי להחזיר את הרוכשים, זה יהפוך לחלק אינטגרלי מהרווח על הדירה. כן, שינוי לכאורה קטן, אבל עם משמעויות גדולות, חלקן עדיין לא ברורות.   

שינוי שכזה, הוא לא רק טכני. מצד אחד הוא מציע למשפחות פתרון איכותי ונוח יותר לחיים בצל מציאות ביטחונית מורכבת, ומצד שני הוא מציב בפני היזמים אתגר כלכלי לא קטן. אלא שיש לו כאמור יתרונות גודלים - עד כה, שטח הממ"ד עמד על כ-12 מ"ר בלבד, לרוב שימש כחדר נוסף - לילדים, עבודה או אורחים. כעת, התקנות מאפשרות להרחיב את שטחו ל-15 מ"ר ואף ל-18 מ"ר כאשר מצורפים אליו שירותים ומקלחת. 

המשמעות היא שמדובר למעשה ביחידת הורים שנייה, מאסטר נוסף, המעניק למשפחה עוד נוחות וסביבה בבית, שבמקביל מעלה את רמת הבטיחות במצב חירום, כשאפשר לשהות בו לזמנים ארוכים יותר. מבחינת רוכשי הדירות, מדובר בתוספת משמעותית: עוד יחידת מגורים שלמה בתוך הדירה שיכולה לשמש חדר הורים, מתבגר מתבגר, או אפילו יחידת אירוח. ערך שנתפס גבוה יותר - גם מהסיבה הפשוטה ששטח הדירה אינו גדל מעבר לגבולות החוק, התחושה היא של תמורה גדולה יותר למחיר. אבל אל תתבלבלו, בסופו של דבר, רוכשי הדירות משלמים על זה. נניח רק בשביל הדוגמה שדירה עולה 3 מיליון שקל ובשל ההרחבה היא תעלה ל-3.1 מיליון שקל, למרות שלפי השטח היא היתה אמורה לעלות ל-3.2 מיליון שקל. רכוש הדירה יכול לחשוב שאכן היזם הלך לקראתו והוא נתן לו את השטח הזה ללא רווח. אבל בפועל זה בדיוק כמו לתת הנחה על כל הדירה בסכום של 100 אלף שקל. לכסף אין ריח.  

ועדיין, בשוק לא יודעים עדיין להגיד בדיוק איך יושפעו המחירים, האם השינויים בתב"ע יגרמו לעיכוב בבניית דירות ומה ההשלכות על הקבלנים והיזמים?  

ביטוח לאומי פציעה
צילום: Shutterstock

שיקר לביטוח לאומי והעלים מסים במיליונים - סוף גנב לתליה

יועץ הקבלה רזיאל דהאן נחשד כי קיבל קצבאות במרמה והעלים הכנסות של מיליוני שקלים דרך חשבונות אחרים. החקירה המשותפת של רשות המסים והביטוח הלאומי חשפה יומן פגישות עמוס והפקדות חריגות; כעת ביהמ"ש העליון התיר לפרסם את שמו


צלי אהרון |

רזיאל דהאן, יועץ קבלה מוכר (קבליסט), נמצא במרכז פרשה חמורה שנחשפה בימים האחרונים. על פי החשד, דהאן קיבל במשך שנים קצבאות שונות מהמוסד לביטוח לאומי תוך שהוא מציג מצג שווא לגבי מצבו, ובמקביל העלים הכנסות של מיליוני שקלים מעסק פרטי שפעיל לכל דבר. החקירה נוהלה במשותף על ידי רשות המסים והביטוח הלאומי, לאחר מידע מודיעיני שהעלה כי דהאן אינו עומד בתנאי הזכאות לקצבאות.

במהלך החקירה, שנפתחה תחילה באופן סמוי ולאחר מכן הפכה לגלויה, בוצעו חיפושים במספר אתרים ונתפסו מסמכים, מחשבים ויומן פגישות. היומן חשף כי דהאן קיבל לקוחות ברצף משעות הבוקר ועד הלילה, עובדה שסותרת לכאורה את טענותיו לנבצרות. בנוסף, נבדקו חשבונות בנק של מקורביו, בהם התגלו הפקדות חריגות של מזומנים ושיקים בסכומים מצטברים של מיליוני שקלים בין השנים 2018 ל-2024. ללא חשבוניות או קבלות כפי שמחייב החוק.

עוד עלה כי דהאן הופיע בתוכניות טלוויזיה, פתח קלפים, ביצע "לחשים" וטיפולים שונים. כל אלה מצביעים, לטענת הרשויות, על פעילות עסקית ענפה שמניבה הכנסות יציבות. במקביל, בביטוח הלאומי טוענים כי המשיך לקבל כספים תוך הצגת מצג שווא של חוסר יכולת לעבוד. דהאן נעצר ושוחרר בתנאים מגבילים בבית משפט השלום בראשון לציון. 

בקשה שהגיש לאיסור פרסום נדחתה הן בבית המשפט המחוזי והן בבית המשפט העליון, ובכך נפתח הפתח לחשיפת שמו לציבור. החלטת העליון ניתנה אתמול (1.9.2025) וסללה את הדרך לפרסום זה.בשלב זה מדובר בחשדות בלבד, ודהאן נהנה מחזקת החפות. החקירה צפויה להימשך בתקופה הקרובה, לאחר מכן יוחלט האם להעמידו לדין פלילי בגין העלמת מסים וקבלת קצבאות במרמה.

פעילות עקבית ומתמשכת

מעבר לממצאים הישירים מהחקירה, לפרשה יש גם היבטים רחבים יותר: מבחינה כלכלית, ההפקדות בהיקף של מיליוני שקלים שנמצאו בין השנים 2018 ל-2024 מצביעות על פעילות עסקית עקבית ומתמשכת, ולא על אירוע חד-פעמי.