תוכנית "מחיר למשתכן" הושקה ב-2015 במטרה לסייע לזוגות צעירים ולחסרי דיור לרכוש דירות במחירים מוזלים. המודל, שהתבסס על מתן הנחה משמעותית על הקרקע ליזמים בתמורה להוזלת מחיר הדירה לרוכשים, נמשך עד היום תחת השם "דירה בהנחה". אך למרות הכוונה המקורית, התוכנית עוררה לא מעט ביקורת והובילה לשורת עיוותים בשוק הדיור הישראלי. משרד האוצר דורש כעת לצמצם משמעותית את מסגרת ההטבות – בין היתר על ידי הפחתת ההנחה ל-10% בלבד או עד 150 אלף שקל ולא הנחות של 25% שהגיעו בפועל גם ליות רמ-40%. כמו כן באוצר רוצים להגביל את הפרויקטים לפריפריה בלבד. אז מה היו הבעיות העיקריות בתוכנית, ומדוע היא לא הצליחה לתת מענה אמיתי לבעיית הדיור בישראל?

>מחיר למשתכן: סוף תקופת החסימה – אבל איפה הרווחים?

הבעיה המרכזית – ההטבות לא באמת הגיעו למי שצריך אותן

אחת הביקורות המרכזיות על "מחיר למשתכן" היא שההטבות שניתנו לא הופנו רק לזוגות צעירים שאין להם אפשרות לרכוש דירה בשוק החופשי, אלא גם לאנשים שלא באמת זקוקים לסיוע. כך, נרשמו מקרים שבהם רוכשים המתגוררים ביישובים מבוססים זכו לרכוש דירות מוזלות בפרויקטים יוקרתיים, תוך שהם מנצלים את מנגנון ההגרלה של התוכנית.

הדוגמאות לכך ברורות: בפרויקטים ביישובים כמו גליל ים, רמת גן וקריית קריניצי, רוכשי הדירות נהנו מהנחה ממוצעת של כ-30% ממחיר השוק. מי שקנה דירה בפרויקטים הללו ראה את ערך הנכס מזנק בתוך שנים ספורות בעקבות עליית מחירי הדירות, ורשם רווחים של מיליוני שקלים. לדוגמה, רוכשים בפרויקט מחיר למשתכן ברמת גן קיבלו דירות בהנחה של כ-900 אלף שקל וכיום הנכסים שווים יותר מפי שניים. כלומר, במקום להעניק סיוע לאוכלוסיות מתקשות, המדינה חילקה מיליוני שקלים למי שגם כך היו יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה – ולעיתים אף דירה שנייה להשקעה.

• מה הסיכוי שלכם לזכות בדירה?
• ההרשמה להגרלת "דירה בהנחה" הוארכה עד 22 באוקטובר
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

איך נוצר עיוות מחירים בשוק הדיור?

עוד בעיה משמעותית היא שעצם קיומה של התוכנית יצר עיוותים משמעותיים במחירי הדירות ובשוק הדיור כולו. מצד אחד, המדינה העניקה הנחות משמעותיות למספר מצומצם של זוכים, אך מצד שני היא לא פעלה להגדלת היצע הדירות בשוק החופשי באופן שיפחית את המחירים עבור כלל האוכלוסייה. כך, נוצר מצב שבו מחירי הדירות הוסיפו לעלות, בזמן שמספר מצומצם של זוכים נהנו מהטבה אטרקטיבית. המדינה גם לא הגבילה את אפשרות המכירה של הדירות לאחר תקופה מסוימת, מה שהוביל לכך שחלק מהזוכים מכרו את הנכסים שלהם ברווח עצום, מבלי שתהיה מניעה חוקית לכך. כלומר הזכאים במחיר למשתכן בעצם ספסרו בדירות והעלו את המחירים. חלק גדול מהם הפכו גם למשקיעים בדירות וזו לא היתה המטרה. הם קנו דירות בפריפריה השכירו אותם בעודם שוכרים דירות במרכז ומכרו או מתכוונים למכור ברווח אדיר.

חוסר שוויון – מי באמת קיבל דירה?

שיטת ההגרלות של "מחיר למשתכן" יצרה חוסר שוויון משמעותי. בניגוד למה שחלקכם חושבים מעטים זכו - רק כ-10% מכלל הנרשמים זכו לממש את ההטבה ולרכוש דירה במחיר מוזל. השיטה הזו גרמה לאי-ודאות ולמצב שבו חלק מהזוגות הצעירים ניסו את מזלם במשך שנים בהגרלות, אך מעולם לא הצליחו לזכות בדירה. בנוסף, התוכנית לא תמיד סיפקה מענה למי שחיפש דירה באזורים שבהם רצה לגור. לא מעט אנשים זכו בדירות בפריפריה – רחוק ממקום העבודה שלהם, מה שהוביל אותם להפוך משקיעים כי הם לא רצו לוותר על ההטבה הענקית ואז למכור את הדירות לאחר מספר שנים ברווח, או להשכיר אותן במקום להתגורר בהן.

משרד האוצר רוצה לקצץ – מה יישאר מהתוכנית?

כעת, מועצת מקרקעי ישראל עומדת בפני החלטה על עתידה של "דירה בהנחה". משרד האוצר דורש להגביל את ההטבות רק לאזורים שבהם מחירי הדיור נמוכים יחסית – בעיקר בפריפריה – ולהפחית את גובה ההנחה ל-10% בלבד או עד 150 אלף שקל, במקום 500 אלף שקל כפי שהיה עד כה. נדגיש כי עד כה ההנחה הרשמית היתה 25%, אבל היה מדובר בהנחה רשמית ביחס ליום מסוים שממנו עברו עם הזמן ארבע שנים ומחירי הדירות עלו בקרוב ל-20%, כך שההנחה בפועל הרבה יותר גדולה ובאיזורים מסוימים הגיעה גם ל-40%. כמו כן, ההנחה הכספית התייחסה לאותו מועד, אבל אם מאותו המועד המחיר עלה ב-500 אלף שקל נוספים הרי שההנחה כבר מגיעה ל-1 מיליון שקל. 

• מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
• מיזוגים ורכישות בנדל"ן הישראלי: קיצור דרך לצמיחה, אם עושים זאת נכון
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי...

בנוסף, האוצר מנסה לצמצם משמעותית את מספר הדירות שמוקצות להגרלות, ולשנות את שיטת חישוב ההנחה כך שתבוסס על מחירי השוק המעודכנים ולא על מחירים ישנים משנת 2020 וזאת כאמור כדי להפחית את ההנחה. באוצר טוענים שהתוכנית במתכונתה הנוכחית היא בזבוז של כספי ציבור, ושכספים אלו יכולים להיות מופנים לפתרונות דיור אחרים, כמו דיור להשכרה ארוכת טווח. לטענתם, אין היגיון בכך שהמדינה תמשיך לסבסד רכישת דירות עבור מי שיכולים לקנות דירה גם ללא סיוע.

אז מה הפתרון לבעיית הדיור?

הרעיון מאחורי "מחיר למשתכן" היה נכון – להוזיל את מחירי הדיור ולסייע לזוגות צעירים. אבל בפועל, הביצוע יצר עיוותים חמורים בשוק הדיור, הוביל לבזבוז כספי ציבור, וחילק מתנות לאנשים שלא היו באמת זקוקים להן. במקום זאת, המדינה צריכה להתמקד בפתרונות לטווח ארוך, כמו הגדלת היצע הדירות, השקעה בדיור ציבורי ובנייה להשכרה במחיר מפוקח. השאלה היא האם הממשלה תהיה מוכנה לוותר על "מחיר למשתכן", שמהווה עבורה כלי שיווקי פוליטי, לטובת פתרונות אמיתיים שייתנו מענה לכלל הציבור ולא רק לזוכים בני המזל.