משקיע נדלן
צילום: ביזפורטל

מחיר למשתכן: סוף תקופת החסימה – אבל איפה הרווחים?

בשנים האחרונות, כ-125 אלף  דירות שהוגרלו במסגרת תכניות הדיור המסובסדות זכו בדירות, מתוכם לא מעט השכירו את הדירות הללו וחיכו לתקופה שבה יהיה ניתן למכור אותה ו'להיפגש עם הכסף'; עכשיו, כאשר התקופה של החסימה מסתיימת, רבים מהם מעוניינים למכור את הדירות ולממש את הרווח - אבל הבעיה היא שברוב המקומות קיים קיפאון ואף ירידה במחירי הדירות, היצע גדול יחסית על המדף ולא בטוח שזה מה שהם ציפו לו



הרצי אהרון | (14)

כשההגבלות על מכירת דירות במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" מסתיימות, רבים מהזוכים עומדים מול אתגר חדש: למכור את הדירה או לא. דווקא עכשיו, כשהזוכים רוצים לממש ולמכור את הדירות, הם מגלים ירידת מחירים, כך למשל בשכונת כרמי גת שבקריית גת, ירידת המחירים מגיעה לכ-10%. עוד דוגמא היא שכונת פסגות אפק שבראש העין - שם הירידות מגיעות לכ-20%. זה דרמטי.


בנוסף, צריך לזכור שכאשר זכו בהגרלה וקיבלו את ההטבה המשמעותית במחיר הדירה, שיכלה להגיע אף לכמיליון שקל - היו זוכים שלא גרו בדירה שבה זכו מסיבות שונות שבין היתר נמנים בהן: רצון למגורים בסביבה אחרת וגם זכיה במקומות שלא חשבו מלכתחילה לגור בו אלא כדי לקבל את ההנחה ולממש כתסתיים תקופת האיסור על מכירת הדירה.


עכשיו, כשהגיע העת והם יכולים למכור את הדירה ולהיפגש עם הכסף המגולם גם בעקבות ההנחה שצוינה וגם בעקבות עליות המחירים הגדולות שהיו בשנים אלו, הם נתקלים בשוק 'בעייתי' ברמה מסוימת - המחירים בקיפאון ואף רואים ירידת מחירים באזורים מסוימים, וגם -  נראה שמבצעי הקבלן הם הגורם היחיד שממשיך להניע את המכירות בענף.


מה קורה בשטח?

בכמה אזורים בארץ, בעיקר בשכונות אשר בהן נבנו פרויקטים של "מחיר למשתכן", יש הצפה של דירות בשוק. לדוגמה, בשכונת פסגות אפק בראש העין, לאחר סיום תקופת החסימה, הוצעו למכירה מאות דירות. ההיצע הגדול הזה, יחד עם ביקוש נמוך בשוק היד השנייה, הוביל לירידת מחירים משמעותית שממשיך להציף את השאלה - האם זה הזמן למכור את הדירה או שעדיף לחכות?


צריך לסייג את המקרים שבהם כבר נרכשה על ידם דירה שניה וכעת נדרש מהם למכור את הדירה שזכו בה כדאי שימנעו ממס רכישה גבוה שעומד על 8%: לדירה ממוצעת זה סכום לא מבוטל של קרוב ל-200 אלף שקל: להעמקת הידע בנושא ראו כאן - מדריך מס רכישה - כמה משלמים, מתי ולמי יש הנחות?


אבל מה עם מי שאינו רכש דירה והוא רוצה למכור כי צריך את הכסף למשהו אחר? או לחילופין שרוצה למכור ואז לדעת מה מצבו וכפועל יוצא לרכוש דירה שתתאים לו/ דירה להשקעה אחרת? ככל הנראה המצב הוא די בעייתי בעת שאנו נמצאים כעת: מצד אחד, אפשר לומר שהמצב רק ילך ויחמיר עבורם שכן יהיו עוד ועוד דירות שכאלו ככל שהזמן יעבור וצריך לזכור גם שזו הייתה מטרת התכנית הזו מלכתחילה - לרסן את מחירי הנדל"ן לציבור הרחב, אבל מצד שני, ולפי מה שאנחנו עדים לו בשנים האחרונות, לא נראה שמחירי הדירות ירדו בקרוב, אלא להיפך, לפחות לפי מה שאנו שומעים מיודעי דבר או שניים בתחום - למשל, מדן מויאל מחברת שיכון ובינוי שאמר כי:"אני לא רואה שום סיבה שמחירי הדירות ירדו"


קיראו עוד ב"נדל"ן"

מהם הגורמים שמשפיעים על המצב?



ירידת מחירי הדירות שצוינה נובעת ממספר גורמים מרכזיים, שבראש ובראשונה הצפת השוק עם סיום תוכניות "מחיר למשתכן", שמביאה להיצע גדול של דירות בזמן קצר.אבל, לא רק - בנוסף, חוסר יציבות כלכלית כמו עליית הריביות והפחתת כוח הקנייה של הצרכנים יכולים לצמצם את הביקוש, מה שגורם להאטה בשוק ולירידת מחירים. העלות הגבוהה של המשכנתאות וחשש ממשבר כלכלי גורמים לזה שיותר קונים ממתינים עם רכישת דירות, מה שמגביר את תחושת הקיפאון בשוק.


כך או אחרת, מגמות חדשות במגורי דירות,למשל עבודה מהבית ושינויים בהעדפות מגורים, משפיעות גם הן על הביקוש לאזורים מסוימים. בכל אופן נראה כי המצב בשוק הנדל"ן יכול לנוע לכאן ולכאן וככל הנראה רב הנסתר על הגלוי ולא ניתן להעריך ברמה סבירה של וודאות מה יקרה בפועל בעוד שנה, שנתיים או חמש שנים.


יושבים על הגדר

אבל, ניתן לראות שבעצם אנחנו חוזרים למצב שבו היינו זמן רב כאשר מידה לא קטנה של אנשים פשוט 'יושבים על הגדר' ומחכים לרגע הנכון כדי לרכוש את הדירה בהזדמנות טובה יותר מאשר מה שיש כרגע כאשר התנאים לא אידאליים. למרות שאנחנו כבר ראינו איך גם אנשים אלה מצטרפים ל'חגיגה' ורוכשים דירות כאשר השוק אינו במצב טוב ובכך בעצם מטעינים את מעגל ה'קסמים' הזה וממשיכים לגרום לעליית המחירים כאשר היא בעצם 'מלאכותית'.

להרחבה בנושא ראו כאן - הלמ"ס מסרבת לספק נתונים על טעויות העבר שפגעו ברוכשי הדירות.

תגובות לכתבה(14):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 11.
    דור 14/03/2025 09:09
    הגב לתגובה זו
    מחירים לא ממש ירדו. הקבלנים בונים ברמה שתשמור על המחירים
  • 10.
    אנונימי 14/03/2025 09:06
    הגב לתגובה זו
    כל הדירות בארץ עלו באותו אחוז פחות או יותר. כרגכ יש קיפאון מסויים בשוק לכל הדירות. לא רלוונטי אם מחיר למשתכן או לא
  • 9.
    אנונימי 13/03/2025 14:34
    הגב לתגובה זו
    אלו לא ירידות אמיתיות וגם לא רווחים אמתיים. אנשים הרוויחו על הנייר 300400% על ההון העצמי. ובמציאות כנראה יוכלו להרוויח רק 200300%. אין על מה להתלונן כאן...
  • 8.
    חחח 13/03/2025 02:37
    הגב לתגובה זו
    אני גר בדירה שעלתה 17000000 היום נמכר ב3.9 מליון
  • וואוו. הפסדת יותר מ75%! (ל"ת)
    קלקלן 13/03/2025 12:10
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    החטא הקדמון 12/03/2025 14:46
    הגב לתגובה זו
    המטרב הייתה לעזור לאנשים להגיע לדירה ראשונה. לא לעזור להם לעשות סיבוב נדלני בתוספסת סיבסוד.כל עוד לא תימכרו יש לכם דירה.וזה החלום שרציתם.זכו בדירות מתוכם לא מעט השכירו את הדירות הללו וחיכו לתקופה שבה יהיה ניתן למכור אותה ולהיפגש עם הכסףזו לא הייתה המטרה
  • 6.
    דליה 12/03/2025 10:49
    הגב לתגובה זו
    תקראו מה אמר מנכל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן המחלקות העסקיות בבנקים עוזרות לקבלנים לא להוריד מחירים... יש כאן עיוות שוק.אז אם הוא אמר מי אנחנו
  • 5.
    מגיע להם להפסיד 12/03/2025 09:21
    הגב לתגובה זו
    נהדר נקווה שהביקוש לדירות דיור למשתכן ימשיכו לרדת עוד וכל הקומבינאטורים יפסידו והרבה. חשבו שהם עובדים על המערכת ושיקרו בכדי לזכות במכז. ברור שהם ליכןדניקים כי ערכי הליכוד זה איך להיות תחמן ואיש לא הגון.
  • אנונימי 13/03/2025 15:39
    הגב לתגובה זו
    תן לי לנחש לא זכית בהגרלה אהה
  • 4.
    אנונימי 11/03/2025 20:34
    הגב לתגובה זו
    אם יש עודף היצע אז למה הקבלנים לא מורידים מחירים.. הרי מספרים שהכל זה עניין של ביקוש והיצע..והרוכשים במחיר למשתכן פשוט שיתאפקו כשהשוק יתאושש..מי שדחוף לו יקבל את מחיר השוק במצב הנתון.
  • הקבלן לא יכול להוריד מחיר כי הוא התחייב לבנקים במחיר מסויים (ל"ת)
    רוני 12/03/2025 08:32
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    שלמה 11/03/2025 16:05
    הגב לתגובה זו
    דירת 3 חדרים לא אמורה לעלות יותר מ 1.25 מליון שח. השוק בבועה קשה שנופחה עי קבלנים ויזמים בעלי אינטרס כלכלי.הבועה תתפוצץ השנה בהינתן המיתון והמציאות הבטחונית והחברתית בכל העולם המערבי. אין הצדקה לעלות דירה בישראל במחיר פי 23 לעומת כל מדינה ארופית או מזרח תיכונית!!
  • 2.
    אחד 11/03/2025 13:38
    הגב לתגובה זו
    התכנית נועדה לספק דיור במחיר נמוך לאור עליות המחירים שהיו בשוק. היא לא נועדה לספק השקעה מניבה עבור ספקולנטים.מי שקנה דירה דרך התכנית לא נתקע איתה פשוט יש לו דירה שקנה במחיר נמוך ממחיר השוק.
  • 1.
    הירידות מתחזקות 11/03/2025 11:14
    הגב לתגובה זו
    והשוק בדרך לנפילות כבדות
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרודניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרו

סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה

הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה

צלי אהרון |


הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות 1.57%  מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -2.26%  , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ. 

במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות. 

מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.

הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים. 

הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.

דירות חדשות
צילום: איציק יצחקי

המדינה ממשיכה להמר על "דירה בהנחה": התכנית הוארכה עד נובמבר 2025

כ-7,500 דירות יוגרלו בהגרלה הקרובה, אלפי יחידות דיור נוספות צפויות לצאת לשיווק בתקופה הקרובה; במשרד הבינוי מצהירים: "שואפים להגדיל את ההיצע עד שיתחיל להשפיע גם על השוק החופשי" - התכנית תמשיך להכביד על שוק הנדל״ן המקרטע כשעשרות אלפים ימשיכו להיאחז בחלום הזכיה ולהמתין עם רכישת דירה

מנדי הניג |
נושאים בכתבה דירה בהנחה

מועצת מקרקעי ישראל, בראשות שר הבינוי והשיכון חיים כץ שנכנס לנעליים של יצחק גולדקנופף שפרש, אישרה את ההצעה להאריך את תוקף תכנית "דירה בהנחה" עד ל-1 בנובמבר 2025. הדבר הזה יאפשר המשך לפרסם מכרזים חדשים תחת התנאים המוכרים של התוכנית, שמעניקה הנחות לזכאים ברכישת דירה ראשונה, ושממוקדת בזוגות צעירים, יחידים חסרי דירה, אלמנים, חיילי מילואים ומשפחות צעירות.

בהחלטת המועצה נכתב כי המכרזים החדשים ימשיכו להתפרסם תוך מתן עדיפות בהגרלות לנכים, חיילי מילואים לוחמים ובני מקום אוכלוסיות שנחשבות מועדפות בשיטת הדירוג של התכנית. נכון לעכשיו פתוחה ההרשמה להגרלה העשירית במספר, שבמסגרתה יוגרלו כ-7,500 דירות בפריסה ארצית. במקביל, נמצאים כבר באוויר מכרזים נוספים שישווקו לזכאים בחודשים הקרובים.

לדברי שר הבינוי והשיכון חיים כץ, הארכת התוכנית היא חלק ממהלך אסטרטגי שהחל עם כניסתו לתפקיד: ״מדובר בהשלמת מהלך שהתחלתי עם כניסתי למשרד, במסגרתו הבאתי להפשרת הגרלות דירה בהנחה לאחר חצי שנה של קיפאון. המטרה שלנו היא להשלים את כלל השיווקים וההגרלות שתוכננו לשנה הקרובה, ולהבטיח אלפי דירות נוספות עם הנחה משמעותית לזכאים, בדגש על חיילי מילואים ולוחמים״.

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, הדגיש את חשיבות הרציפות התכנונית: "הארכת התכנית מאפשרת לנו להימנע מהפסקה של מכרזים באמצע הדרך, ולהמשיך להגדיל את ההיצע בשוק. המטרה היא להגיע למצב שבו ההיצע עולה על הביקוש מהלך שכבר מתחיל להשפיע על המחירים גם בשוק החופשי, כפי שניתן לראות בנתונים שפורסמו לאחרונה".

גם מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט, בירך על ההחלטה ואמר: "הארכת התוכנית תיתן מענה לישראלים רבים ותייצר ודאות תכנונית ושיווקית. בתקופה הקרובה נפרסם מכרזים נוספים במסגרת התכנית. כחלק ממדיניותנו, נמשיך לתגמל ולתעדף את משרתי מערך המילואים של צה"ל, כחלק מהמחויבות הלאומית שלנו אליהם".