הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

מחיר למשתכן: סוף תקופת החסימה – אבל איפה הרווחים?

בשנים האחרונות, כ-125 אלף  דירות שהוגרלו במסגרת תכניות הדיור המסובסדות זכו בדירות, מתוכם לא מעט השכירו את הדירות הללו וחיכו לתקופה שבה יהיה ניתן למכור אותה ו'להיפגש עם הכסף'; עכשיו, כאשר התקופה של החסימה מסתיימת, רבים מהם מעוניינים למכור את הדירות ולממש את הרווח - אבל הבעיה היא שברוב המקומות קיים קיפאון ואף ירידה במחירי הדירות, היצע גדול יחסית על המדף ולא בטוח שזה מה שהם ציפו לו



הרצי אהרון | (14)
נושאים בכתבה מחיר למשתכן מכירת דירה

כשההגבלות על מכירת דירות במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" מסתיימות, רבים מהזוכים עומדים מול אתגר חדש: למכור את הדירה או לא. דווקא עכשיו, כשהזוכים רוצים לממש ולמכור את הדירות, הם מגלים ירידת מחירים, כך למשל בשכונת כרמי גת שבקריית גת, ירידת המחירים מגיעה לכ-10%. עוד דוגמא היא שכונת פסגות אפק שבראש העין - שם הירידות מגיעות לכ-20%. זה דרמטי.


בנוסף, צריך לזכור שכאשר זכו בהגרלה וקיבלו את ההטבה המשמעותית במחיר הדירה, שיכלה להגיע אף לכמיליון שקל - היו זוכים שלא גרו בדירה שבה זכו מסיבות שונות שבין היתר נמנים בהן: רצון למגורים בסביבה אחרת וגם זכיה במקומות שלא חשבו מלכתחילה לגור בו אלא כדי לקבל את ההנחה ולממש כתסתיים תקופת האיסור על מכירת הדירה.


עכשיו, כשהגיע העת והם יכולים למכור את הדירה ולהיפגש עם הכסף המגולם גם בעקבות ההנחה שצוינה וגם בעקבות עליות המחירים הגדולות שהיו בשנים אלו, הם נתקלים בשוק 'בעייתי' ברמה מסוימת - המחירים בקיפאון ואף רואים ירידת מחירים באזורים מסוימים, וגם -  נראה שמבצעי הקבלן הם הגורם היחיד שממשיך להניע את המכירות בענף.


מה קורה בשטח?

בכמה אזורים בארץ, בעיקר בשכונות אשר בהן נבנו פרויקטים של "מחיר למשתכן", יש הצפה של דירות בשוק. לדוגמה, בשכונת פסגות אפק בראש העין, לאחר סיום תקופת החסימה, הוצעו למכירה מאות דירות. ההיצע הגדול הזה, יחד עם ביקוש נמוך בשוק היד השנייה, הוביל לירידת מחירים משמעותית שממשיך להציף את השאלה - האם זה הזמן למכור את הדירה או שעדיף לחכות?


צריך לסייג את המקרים שבהם כבר נרכשה על ידם דירה שניה וכעת נדרש מהם למכור את הדירה שזכו בה כדאי שימנעו ממס רכישה גבוה שעומד על 8%: לדירה ממוצעת זה סכום לא מבוטל של קרוב ל-200 אלף שקל: להעמקת הידע בנושא ראו כאן - מדריך מס רכישה - כמה משלמים, מתי ולמי יש הנחות?


אבל מה עם מי שאינו רכש דירה והוא רוצה למכור כי צריך את הכסף למשהו אחר? או לחילופין שרוצה למכור ואז לדעת מה מצבו וכפועל יוצא לרכוש דירה שתתאים לו/ דירה להשקעה אחרת? ככל הנראה המצב הוא די בעייתי בעת שאנו נמצאים כעת: מצד אחד, אפשר לומר שהמצב רק ילך ויחמיר עבורם שכן יהיו עוד ועוד דירות שכאלו ככל שהזמן יעבור וצריך לזכור גם שזו הייתה מטרת התכנית הזו מלכתחילה - לרסן את מחירי הנדל"ן לציבור הרחב, אבל מצד שני, ולפי מה שאנחנו עדים לו בשנים האחרונות, לא נראה שמחירי הדירות ירדו בקרוב, אלא להיפך, לפחות לפי מה שאנו שומעים מיודעי דבר או שניים בתחום - למשל, מדן מויאל מחברת שיכון ובינוי שאמר כי:"אני לא רואה שום סיבה שמחירי הדירות ירדו"


קיראו עוד ב"נדל"ן"

מהם הגורמים שמשפיעים על המצב?



ירידת מחירי הדירות שצוינה נובעת ממספר גורמים מרכזיים, שבראש ובראשונה הצפת השוק עם סיום תוכניות "מחיר למשתכן", שמביאה להיצע גדול של דירות בזמן קצר.אבל, לא רק - בנוסף, חוסר יציבות כלכלית כמו עליית הריביות והפחתת כוח הקנייה של הצרכנים יכולים לצמצם את הביקוש, מה שגורם להאטה בשוק ולירידת מחירים. העלות הגבוהה של המשכנתאות וחשש ממשבר כלכלי גורמים לזה שיותר קונים ממתינים עם רכישת דירות, מה שמגביר את תחושת הקיפאון בשוק.


כך או אחרת, מגמות חדשות במגורי דירות,למשל עבודה מהבית ושינויים בהעדפות מגורים, משפיעות גם הן על הביקוש לאזורים מסוימים. בכל אופן נראה כי המצב בשוק הנדל"ן יכול לנוע לכאן ולכאן וככל הנראה רב הנסתר על הגלוי ולא ניתן להעריך ברמה סבירה של וודאות מה יקרה בפועל בעוד שנה, שנתיים או חמש שנים.


יושבים על הגדר

אבל, ניתן לראות שבעצם אנחנו חוזרים למצב שבו היינו זמן רב כאשר מידה לא קטנה של אנשים פשוט 'יושבים על הגדר' ומחכים לרגע הנכון כדי לרכוש את הדירה בהזדמנות טובה יותר מאשר מה שיש כרגע כאשר התנאים לא אידאליים. למרות שאנחנו כבר ראינו איך גם אנשים אלה מצטרפים ל'חגיגה' ורוכשים דירות כאשר השוק אינו במצב טוב ובכך בעצם מטעינים את מעגל ה'קסמים' הזה וממשיכים לגרום לעליית המחירים כאשר היא בעצם 'מלאכותית'.

להרחבה בנושא ראו כאן - הלמ"ס מסרבת לספק נתונים על טעויות העבר שפגעו ברוכשי הדירות.

תגובות לכתבה(14):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 11.
    דור 14/03/2025 09:09
    הגב לתגובה זו
    מחירים לא ממש ירדו. הקבלנים בונים ברמה שתשמור על המחירים
  • 10.
    אנונימי 14/03/2025 09:06
    הגב לתגובה זו
    כל הדירות בארץ עלו באותו אחוז פחות או יותר. כרגכ יש קיפאון מסויים בשוק לכל הדירות. לא רלוונטי אם מחיר למשתכן או לא
  • 9.
    אנונימי 13/03/2025 14:34
    הגב לתגובה זו
    אלו לא ירידות אמיתיות וגם לא רווחים אמתיים. אנשים הרוויחו על הנייר 300400% על ההון העצמי. ובמציאות כנראה יוכלו להרוויח רק 200300%. אין על מה להתלונן כאן...
  • 8.
    חחח 13/03/2025 02:37
    הגב לתגובה זו
    אני גר בדירה שעלתה 17000000 היום נמכר ב3.9 מליון
  • וואוו. הפסדת יותר מ75%! (ל"ת)
    קלקלן 13/03/2025 12:10
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    החטא הקדמון 12/03/2025 14:46
    הגב לתגובה זו
    המטרב הייתה לעזור לאנשים להגיע לדירה ראשונה. לא לעזור להם לעשות סיבוב נדלני בתוספסת סיבסוד.כל עוד לא תימכרו יש לכם דירה.וזה החלום שרציתם.זכו בדירות מתוכם לא מעט השכירו את הדירות הללו וחיכו לתקופה שבה יהיה ניתן למכור אותה ולהיפגש עם הכסףזו לא הייתה המטרה
  • 6.
    דליה 12/03/2025 10:49
    הגב לתגובה זו
    תקראו מה אמר מנכל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן המחלקות העסקיות בבנקים עוזרות לקבלנים לא להוריד מחירים... יש כאן עיוות שוק.אז אם הוא אמר מי אנחנו
  • 5.
    מגיע להם להפסיד 12/03/2025 09:21
    הגב לתגובה זו
    נהדר נקווה שהביקוש לדירות דיור למשתכן ימשיכו לרדת עוד וכל הקומבינאטורים יפסידו והרבה. חשבו שהם עובדים על המערכת ושיקרו בכדי לזכות במכז. ברור שהם ליכןדניקים כי ערכי הליכוד זה איך להיות תחמן ואיש לא הגון.
  • אנונימי 13/03/2025 15:39
    הגב לתגובה זו
    תן לי לנחש לא זכית בהגרלה אהה
  • 4.
    אנונימי 11/03/2025 20:34
    הגב לתגובה זו
    אם יש עודף היצע אז למה הקבלנים לא מורידים מחירים.. הרי מספרים שהכל זה עניין של ביקוש והיצע..והרוכשים במחיר למשתכן פשוט שיתאפקו כשהשוק יתאושש..מי שדחוף לו יקבל את מחיר השוק במצב הנתון.
  • הקבלן לא יכול להוריד מחיר כי הוא התחייב לבנקים במחיר מסויים (ל"ת)
    רוני 12/03/2025 08:32
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    שלמה 11/03/2025 16:05
    הגב לתגובה זו
    דירת 3 חדרים לא אמורה לעלות יותר מ 1.25 מליון שח. השוק בבועה קשה שנופחה עי קבלנים ויזמים בעלי אינטרס כלכלי.הבועה תתפוצץ השנה בהינתן המיתון והמציאות הבטחונית והחברתית בכל העולם המערבי. אין הצדקה לעלות דירה בישראל במחיר פי 23 לעומת כל מדינה ארופית או מזרח תיכונית!!
  • 2.
    אחד 11/03/2025 13:38
    הגב לתגובה זו
    התכנית נועדה לספק דיור במחיר נמוך לאור עליות המחירים שהיו בשוק. היא לא נועדה לספק השקעה מניבה עבור ספקולנטים.מי שקנה דירה דרך התכנית לא נתקע איתה פשוט יש לו דירה שקנה במחיר נמוך ממחיר השוק.
  • 1.
    הירידות מתחזקות 11/03/2025 11:14
    הגב לתגובה זו
    והשוק בדרך לנפילות כבדות
בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X

איך ישפיעו הממ"דים החדשים על מחירי הדירות?

התיקון לחוק שאישר הגדלת ממ"ד עד ל-18 מ"ר והוספת שירותים ומקלחת מתחיל להראות ניצנים בשטח: הרוכשים מרוויחים עוד יחידת הורים, הקבלנים מתמודדים עם עלויות בנייה גבוהות יותר, אבל, מוכרות דירה גדולה וטובה יותר; וגם - מי יספוג את העלויות?



צלי אהרון |
נושאים בכתבה ממ"ד מחירי הדירות

מחודש יולי האחרון נכנס לתוקפו תיקון משמעותי בתקנות הבנייה בנוגע לממ"דים, והוא מאפשר להרחיב את שטח הממ"ד כך שיכלול גם שירותים ומקלחת, ולהפוך אותו ליחידת הורים לכל דבר - מה שנקרא חדר 'מאסטר'. זו תוספת ערך גדולה לדירה כשעל החלק הזה אין היטל השבחה. הערך הזה כמו תמיד אמור להתחלק בין היזם לבין הרוכשים. אבל בשוק של היום - שוק של קונים, נראה שהוא יגיע בעיקר לרוכשים. היזמים יצטרכו לנפנף בו כדי להגדיל מכירות ולא ירוויחו עליו כפי שמרוויחים על יתר חלקי הדירה. נכון, אין מתנות חינם, אבל בשוק יורד, זה יהיה דרך לספוג ירידת מחירים בלי באמת להוריד מחיר. כלומר, יעלו את שטח הדירה ב-6 מ"ר, ויעלו את מחיר הדירה רק בעלויות (ובמקרים מסוימים אפילו פחות מכך). המשמעות היא ירידה למ"ר.  

עם זאת, זה יכול להיות טריגר לעליות בהמשך. הציבור אוהב את חדרי המאסטר האלו. הם "שווים" הרבה יותר מחדר רגיל. הביקוש יכול לחזור לדירות עם ממ"ד גדול, וזה ישנה את התמונה וממצב שהממ"ד-מאסטר יהיה כלי שיווקי להחזיר את הרוכשים, זה יהפוך לחלק אינטגרלי מהרווח על הדירה. כן, שינוי לכאורה קטן, אבל עם משמעויות גדולות, חלקן עדיין לא ברורות.   

שינוי שכזה, הוא לא רק טכני. מצד אחד הוא מציע למשפחות פתרון איכותי ונוח יותר לחיים בצל מציאות ביטחונית מורכבת, ומצד שני הוא מציב בפני היזמים אתגר כלכלי לא קטן. אלא שיש לו כאמור יתרונות גודלים - עד כה, שטח הממ"ד עמד על כ-12 מ"ר בלבד, לרוב שימש כחדר נוסף - לילדים, עבודה או אורחים. כעת, התקנות מאפשרות להרחיב את שטחו ל-15 מ"ר ואף ל-18 מ"ר כאשר מצורפים אליו שירותים ומקלחת. 

המשמעות היא שמדובר למעשה ביחידת הורים שנייה, מאסטר נוסף, המעניק למשפחה עוד נוחות וסביבה בבית, שבמקביל מעלה את רמת הבטיחות במצב חירום, כשאפשר לשהות בו לזמנים ארוכים יותר. מבחינת רוכשי הדירות, מדובר בתוספת משמעותית: עוד יחידת מגורים שלמה בתוך הדירה שיכולה לשמש חדר הורים, מתבגר מתבגר, או אפילו יחידת אירוח. ערך שנתפס גבוה יותר - גם מהסיבה הפשוטה ששטח הדירה אינו גדל מעבר לגבולות החוק, התחושה היא של תמורה גדולה יותר למחיר. אבל אל תתבלבלו, בסופו של דבר, רוכשי הדירות משלמים על זה. נניח רק בשביל הדוגמה שדירה עולה 3 מיליון שקל ובשל ההרחבה היא תעלה ל-3.1 מיליון שקל, למרות שלפי השטח היא היתה אמורה לעלות ל-3.2 מיליון שקל. רכוש הדירה יכול לחשוב שאכן היזם הלך לקראתו והוא נתן לו את השטח הזה ללא רווח. אבל בפועל זה בדיוק כמו לתת הנחה על כל הדירה בסכום של 100 אלף שקל. לכסף אין ריח.  

ועדיין, בשוק לא יודעים עדיין להגיד בדיוק איך יושפעו המחירים, האם השינויים בתב"ע יגרמו לעיכוב בבניית דירות ומה ההשלכות על הקבלנים והיזמים?  

להמשך הכתבה לחץ כאן
בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X

איך ישפיעו הממ"דים החדשים על מחירי הדירות?

התיקון לחוק שאישר הגדלת ממ"ד עד ל-18 מ"ר והוספת שירותים ומקלחת מתחיל להראות ניצנים בשטח: הרוכשים מרוויחים עוד יחידת הורים, הקבלנים מתמודדים עם עלויות בנייה גבוהות יותר, אבל, מוכרות דירה גדולה וטובה יותר; וגם - מי יספוג את העלויות?



צלי אהרון |
נושאים בכתבה ממ"ד מחירי הדירות

מחודש יולי האחרון נכנס לתוקפו תיקון משמעותי בתקנות הבנייה בנוגע לממ"דים, והוא מאפשר להרחיב את שטח הממ"ד כך שיכלול גם שירותים ומקלחת, ולהפוך אותו ליחידת הורים לכל דבר - מה שנקרא חדר 'מאסטר'. זו תוספת ערך גדולה לדירה כשעל החלק הזה אין היטל השבחה. הערך הזה כמו תמיד אמור להתחלק בין היזם לבין הרוכשים. אבל בשוק של היום - שוק של קונים, נראה שהוא יגיע בעיקר לרוכשים. היזמים יצטרכו לנפנף בו כדי להגדיל מכירות ולא ירוויחו עליו כפי שמרוויחים על יתר חלקי הדירה. נכון, אין מתנות חינם, אבל בשוק יורד, זה יהיה דרך לספוג ירידת מחירים בלי באמת להוריד מחיר. כלומר, יעלו את שטח הדירה ב-6 מ"ר, ויעלו את מחיר הדירה רק בעלויות (ובמקרים מסוימים אפילו פחות מכך). המשמעות היא ירידה למ"ר.  

עם זאת, זה יכול להיות טריגר לעליות בהמשך. הציבור אוהב את חדרי המאסטר האלו. הם "שווים" הרבה יותר מחדר רגיל. הביקוש יכול לחזור לדירות עם ממ"ד גדול, וזה ישנה את התמונה וממצב שהממ"ד-מאסטר יהיה כלי שיווקי להחזיר את הרוכשים, זה יהפוך לחלק אינטגרלי מהרווח על הדירה. כן, שינוי לכאורה קטן, אבל עם משמעויות גדולות, חלקן עדיין לא ברורות.   

שינוי שכזה, הוא לא רק טכני. מצד אחד הוא מציע למשפחות פתרון איכותי ונוח יותר לחיים בצל מציאות ביטחונית מורכבת, ומצד שני הוא מציב בפני היזמים אתגר כלכלי לא קטן. אלא שיש לו כאמור יתרונות גודלים - עד כה, שטח הממ"ד עמד על כ-12 מ"ר בלבד, לרוב שימש כחדר נוסף - לילדים, עבודה או אורחים. כעת, התקנות מאפשרות להרחיב את שטחו ל-15 מ"ר ואף ל-18 מ"ר כאשר מצורפים אליו שירותים ומקלחת. 

המשמעות היא שמדובר למעשה ביחידת הורים שנייה, מאסטר נוסף, המעניק למשפחה עוד נוחות וסביבה בבית, שבמקביל מעלה את רמת הבטיחות במצב חירום, כשאפשר לשהות בו לזמנים ארוכים יותר. מבחינת רוכשי הדירות, מדובר בתוספת משמעותית: עוד יחידת מגורים שלמה בתוך הדירה שיכולה לשמש חדר הורים, מתבגר מתבגר, או אפילו יחידת אירוח. ערך שנתפס גבוה יותר - גם מהסיבה הפשוטה ששטח הדירה אינו גדל מעבר לגבולות החוק, התחושה היא של תמורה גדולה יותר למחיר. אבל אל תתבלבלו, בסופו של דבר, רוכשי הדירות משלמים על זה. נניח רק בשביל הדוגמה שדירה עולה 3 מיליון שקל ובשל ההרחבה היא תעלה ל-3.1 מיליון שקל, למרות שלפי השטח היא היתה אמורה לעלות ל-3.2 מיליון שקל. רכוש הדירה יכול לחשוב שאכן היזם הלך לקראתו והוא נתן לו את השטח הזה ללא רווח. אבל בפועל זה בדיוק כמו לתת הנחה על כל הדירה בסכום של 100 אלף שקל. לכסף אין ריח.  

ועדיין, בשוק לא יודעים עדיין להגיד בדיוק איך יושפעו המחירים, האם השינויים בתב"ע יגרמו לעיכוב בבניית דירות ומה ההשלכות על הקבלנים והיזמים?  

להמשך הכתבה לחץ כאן