אופן מיסוי פיצוי הפקעה
מאת עו"ד רו"ח (כלכלן) ארז בוקאי
ע"א 1829/13ישיבת ויז'ניץ בית ישראל ודמשק אליעזר נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים
חשבים ע"א 1829/13
ישיבת ויז'ניץ בית ישראל ודמשק אליעזר נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים
בית המשפט העליון דן בשאלת מרכיביו ואופן מיסויו של סכום אשר התקבל על ידי המערערת במסגרת הסכם בינה לבין עיריית ירושלים, כפיצוי בגין פגיעה והפקעת זכויותיה במקרקעין שבבעלותה.
בית המשפט קיבל את עמדתה של המערערת כי הסכם הפיצויים בינה לבין העירייה והוועדה המקומית משקף את ארבעת רכיבי הפיצוי שעליהם הוסכם בהסכם, וכי לא היה מקום להתערבות המשיב ברכיבי הפיצוי תוך הוספת רכיב של מכירה מרצון.
השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים
הערעור שלפנינו נסב על פסק דינה של ועדת הערר לפי חוק מס שבח מקרקעין בירושלים בשאלת מרכיביו ואופן מיסויו של סכום אשר התקבל על ידי המערערת במסגרת הסכם בינה לבין עיריית ירושלים, כפיצוי בגין פגיעה והפקעת זכויותיה במקרקעין שבבעלותה. בהסכם נקבע כי כנגד רכישת מלוא זכויות המערערת במקרקעין תשלם העירייה למערערת סך בשקלים השווה ל-1,072,972.5 דולר ארצות הברית (4,368,071 ש"ח). הסכם הפיצויים מונה את רכיבי הפיצוי השונים, כדלקמן: פיצוי בגין הפגיעה בשווי נכסי המערערת על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון"); פיצוי בעקבות ההפקעה של זכויות המערערת בחלקות על פי התכניות הרלוונטיות; פיצוי בגין הפקעת זכויות המערערת ביתרת החלקות שלא נכללו בהפקעה שבתכנית; וכן הוצאות משפטיות והוצאות נלוות אחרות כדין. עם זאת, בהסכם לא נקבעו הסכומים בגין כל אחד מרכיבי פיצוי אלה. בעקבות שומה מיום 19.4.2001 שהוציא המשיב למערערת בגין הסכם הפיצויים, נתגלעה מחלוקת בין המערערת למשיב באשר לסיווג ראשי הפיצוי שבהסכם ואופן המיסוי הראוי של הסכומים ששולמו במסגרתו. עניין זה נדון לפני ועדת הערר.
הנפקות לסיווג, שהיא שיעור המס שחל על כל רכיב פיצוי, שונה. על תמורה שנתקבלה מהפקעה חל מיסוי בשיעור מופחת של 50%, על פיצוי בגין פגיעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון באותה תקופה נקבע מיסוי במסגרת מס הכנסה, ואילו על תמורה ממכירה מרצון של המקרקעין חל מיסוי מלא. ועדת הערר מיקדה את המחלוקת בשתי שאלות: האחת, האם יתרת החלקות הועברה לעירייה כמכר מרצון (כטענת המשיב) או שמא הופקעה כיתרת מקרקעין שנפגעו, על פי סעיף 190(א)(1) לחוק (כטענת המערערת)? השנייה, האם לצורך קביעת שיעור הפיצוי ששולם לפי סעיף 197 לחוק התכנון יש להביא בחשבון גם את הפגיעה במקרקעין שנבעה מתכניות קודמות לתכנית 4573? ועדת הערר קיבלה את עמדת המשיב.
- חשבים משיקה מוצר חדש : הסורק - שירות התראות משפטיות
- חשבים מציגה מהפיכה טכנולוגית בעולם דיני העבודה והשכר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
דיון
השאלה שבמחלוקת היא מהי מהותה הכלכלית של העסקה שנערכה בין המערערת לעירייה, ואם יש מקום לסיווג שונה או לסיווג מחדש של העסקה נשוא ההסכם לצורכי גביית מס אמת. בענייננו, מוסכם כי אין הוראות ייחודיות בדיני המס המאפשרות סיווג שונה של העסקה נשוא הערעור, ואין מדובר בתכנון מס המצריך סיווג מחדש באמצעות פנייה לנורמות האנטי-תכנוניות של "עסקה מלאכותית" הקבועות בסעיף 86 לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 ("להלן: "הפקודה") ובסעיף 84 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"). לפיכך, יש לבחון האם הסכומים שהעירייה והוועדה המקומית התחייבו לשלם למערערת פוצלו באופן שרירותי, בניגוד לדין ולמהות הכלכלית שבבסיס ההסכם. מקובלת טענת המערערת כי על ההסכם חלה חזקת הכשרות והחוקיות מבחינת העירייה והוועדה המקומית, וחזקה עליהן כי הסכמתן לפצות את המערערת על פי ארבעת ראשי הפיצוי שבהסכם – שאינו כולל ראש פיצוי בגין מכירה מרצון – ניתנה כדין, מתוך התייחסות לשיקולים עניינים בלבד. במקרה זה לא רק שלא הובאו ראיות לסתור את החזקה אלא שהחלוקה לארבעה ראשי פיצוי מעוגנת היטב בחוות הדעת שניתנה לעירייה, על פי הזמנתה. מדובר בראיה חותכת לאומד דעת הצדדים ולכוונה ולתכלית שבבסיס ההסכם, באשר אלו הם בדיוק שלושת הרכיבים שפורטו בהסכם (בצירוף רכיב ההוצאות, שלגביו אין מחלוקת בין הצדדים). ראשי הפיצוי המופיעים בחוות הדעת השמאית, עולים אפוא בקנה אחד עם לשון ההסכם, שאינה כוללת כל התייחסות לרכיב של "מכר מרצון".
חזקה על העירייה ועל הוועדה המקומית, כי לא פעלו כמתנדבות. חזקה עליהן, כמי שהיו מלוות בייעוץ משפטי צמוד, כי אילו סברו שהשמאי מטעמן טועה או שיש תוחלת בהעלאת טענות שונות כנגד מתן פיצוי ליתרת השטח שלא הופקע או בהעלאת טענות התיישנות לגבי הפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון, היו עושות כן. לא נטען, וממילא לא הוכח, כי לעירייה היו שיקולים נסתרים. לא נטען ולא הוכח כי העיריה פעלה מול המערערת תחת לחץ זמן או תחת אילוצים, עקב פעולות לא חוקיות שעשתה, כך שלעירייה ולוועדה המקומית לא היו סיבות לרכוש את יתרת המקרקעין כ"רוכש מרצון" שלא במסגרת ההפקעה ואגב ההפקעה. ההסכם מהווה מעין הודאה של העירייה ושל הוועדה המקומית כי יתרת הקרקע נפגעה ויש לראותה כאילו הופקעה, מה גם שיתרת הקרקע מיועדת ממילא למטרה ציבורית. הלכה למעשה, המשיב התיימר להיכנס לנעליהן של הוועדה המקומית ושל העירייה, להעלות את כל הטענות האפשריות שיכולות היו לעלות לשיטתו – למשל טענת התיישנות התביעות לפי סעיף 197 וטענה לתחולת סעיף 200 לחוק התכנון – ולפסוק על-פי טענות אלה, משל היה המשיב עצמו הרשות המפקיעה. זאת אף על פי שההסכם משקף מהות כלכלית אמיתית, ולא שרירותית. אין לפנינו כל ראיה שהצדדים להסכם פעלו, חלילה, שלא בתום לב. מבחינתה של המערערת היא קיבלה פיצויי הפקעה כדין, אף תוך שמירת זכויותיה לטעון לסכומים נוספים. בהיבט זה, המשיב כמוהו כגורם זר מתערב, שבניתוח מדוקדק לאחור קובע כי לא בפיצויי הפקעה עסקינן אלא במכר מרצון. אכן, הצדדים להסכם הגיעו להסכמה ללא צורך בהליכים משפטיים ממושכים, אך תופעה זו יש לעודד, והיא אינה צריכה להיות בעוכריה של המערערת.
תוצאה
הערעור התקבל. המשיב חויב בהוצאות בסך 30,000 ש"ח.
בבית המשפט: העליון
לפני: כב' השופטים י' עמית, צ' זילברטל ומ' מזוז
ניתן ביום: 8.10.2015
<center>
>
- OECD: בישראל יש כישרון גדול והשכלה גבוהה שלא מיתרגמים לשכר גבוה
- קבוצת בזלת הגישה בקשה להסדר חוב של 150 מיליון שקל - לאומי פרטנרס מתעניינת
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- מדד המחירים בנובמבר - צפי לירידה של 0.5%
מדד המחירים לצרכן CPIמדד המחירים בנובמבר ירד ב-0.5%; מחירי הדירות ירדו גם ב-0.5%
הירידה במדד בהתאם להערכות הכלכלנים, מה קרה למחירי הדירות באזורים שונים והאם תהיה למדד השלילי השפעה על הריבית? וגם - למה אנחנו מרגישים שיוקר המחייה מזנק הרבה יותר ממדד המחירים לצרכן?
מדד המחירים לצרכן מדד המחירים לצרכן ירד ב-0.5% בחודש נובמבר, בהשוואה לחודש אוקטובר - בדומה להערכות הכלכלנים. בשנים עשר החודשים האחרונים (נובמבר 2025 לעומת נובמבר 2024), עלה מדד המחירים לצרכן ב-2.4%. ירידות מחירים בולטות נרשמו בסעיפי: ירקות ופירות טריים שירדו ב-4.1%, תרבות ובידור שירד ב-2.5%, תחבורה ותקשורת שירד ב-1.6% וריהוט וציוד לבית שירד ב-1.1%. הירידה החדה במדד נבעה בעיקר מסעיף הטיסות שירד משמעותית. עליות מחירים בולטות נרשמו בסעיף המזון, שעלה ב-0.4%. מדד מחירי הדירות ירד ב-0.5%.
הנה פרוט הסעיפים שהשפיעו על מדד המחירים - הוצאות על נסיעות לחו"ל גרם לירידה של 0.266%, ירקות ופירות תרמו לירידה של 0.09%:
מחירי הדירות בירידה כבר חודש שמיני ברציפות. הפעם הם ירדו ב-0.5%. בתל אביב נרשמה ירידה של 1.1%, בירושלים עלייה של 1.4%. תל אביב רק נזכיר עמוסה במלאי של 10,700 דירות כשקצב המכירות השנתי עומד על 2,200 דירות בשנה. כלומר יש מלאי שיספיק ל-5 שנים בקצב הזה, וגם אם הקצב יעלה, מדובר במלאי של שנים.
- מדד המחירים בנובמבר - צפי לירידה של 0.5%
- מדד המחירים באוקטובר עלה ב-0.5%; מחירי הדירות ממשיכים לרדת
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשכר הדירה עבור השוכרים אשר חידשו חוזה נרשמה עלייה של 2.8% ועבור השוכרים החדשים (דירות במדגם בהן הייתה תחלופת שוכר) נרשמה עלייה של 4.7%.
OECD: בישראל יש כישרון גדול והשכלה גבוהה שלא מיתרגמים לשכר גבוה
דוח חדש של ה-OECD אומר כי בישראל יש המרה נמוכה בין רמת המיומנויות וההשכלה הגבוהה ובין איכות התעסוקה, שמתווספים לפערים גדולים במיומנויות ובכישורים המושפעים מהסטטוס הסוציו-אקונומי
דוח חדש של ה-OECD שפורסם השבוע מצביע על משהו שישראלים רבים מרגישים: לא משנה כמה נשקיע בהשכלה גבוהה וברכישת כישורים ומיומנויות רלוונטיים, ההשקעה לא בהכרח מיתרגמת לעבודה איכותית או לשכר גבוה. הדוח מצביע גם על פערים סוציו אקונומיים משמעותיים ועמוקים ברמת המיומנויות וכן על פערי תעסוקה מגדרים שאינם מצטמצמים. מהשוואה מול מדינות אחרות, בהן לימודים והכשרה על תיכונית יביאו לעלייה במיומנויות שתביא לעלייה ברמת השכר, בישראל הלימודים וההכשרה העל תיכונית לא תביא לעלייה של ממש ברמת המיומנויות. אצלנו גובה רמת ההשכלה משפיע באופן מוגבל יחסית על רמת המיומנויות ביחס למדינות אחרות, ואינה ערובה להשתלבות איכותית בשוק העבודה ולרמות שכר גבוהות.
דוח OECD Skills Outlook 2025 בא לבחון את רמת המיומנויות התעסוקתיות במדינות החברות בארגון ואת המיומנויות הנדרשות בשוק העבודה במאה ה-21 ומהם הגורמים המשפיעים על רמת המיומנויות. עבור הדוח, מופו כ-3,500 מקצועות שונים שמאחוריהם כ-14,000 מיומנויות עבודה שונות. כאשר המיומנויות ההופכות לחיוניות ביותר בשוק העבודה המשתנה, זה שבצל האוטומציה והבינה המלאכותית, הן אוריינות, נומרציה, דיגיטל, יצירתיות ומעל הכל למידה מתמדת לאורך החיים. הדוח מלמד בבירור שהמיומנויות שלנו טובות יותר וברמה גבוהה יותר ככל שההשכלה שלנו גבוהה יותר, ולרוב כפועל יוצא מכך, יעלה הסיכוי שלנו להשתלב באופן אפקטיבי יותר בשוק העבודה ולהשתכר טוב יותר. אך בישראל גובה רמת ההשכלה משפיע אך באופן מוגבל יחסית על רמת המיומנויות ביחס למדינות אחרות והיא אינה ערובה להשתלבות איכותית בשוק העבודה ולרמות שכר גבוהות.
בישראל השכלה אינה שווה מיומנויות
הדוח מעלה תמונה לא טובה עבור ישראל. דוח ה-OECD משווה בכל מדינה בין רמת המיומנויות של ציבור שלא מסיים לימודי תיכון ובין הציבור שלו יש השכלה על תיכונית.המיומנויות שנבחנות על ידי ה-OECD היא אוריינות ויכולת הבנת טקסט, יכולת פתרון בעיות כמותניות ופתרון בעיות מורכבות. במדינות כמו ניו זילנד או פינלנד רואים פער משמעותי בין שתי הקבוצות, עם סטיית תקן העומד על כ-0.72 וכ-1.16 סטיות תקן בהתאמה. המשמעות של כך היא כי רמת המיומנויות של הציבור שמסיים תיכון וממשיך ללימודים על תיכוניים היא משמעותית גבוהה יותר מרמת המיומנויות של אלו שלא.
לעומת פינלנד וניו זילנד, בישראל הפער נמוך בהרבה, עם כ-0.27 סטיות תקן במסלול מקצועי וכ-0.32 במסלול עיוני. המשמעות של הפער הוא כי בעוד שבמדינות אחרות ב-OECD נראה קשר חזק ועקבי בין עלייה ברמת ההשכלה לבין קפיצה גדולה במיומנויות חשיבה כמותית, בישראל ההשפעה של לימודים על תיכוניים היא מוגבלת הרבה יותר, ואין ללימודים על יסודיים או פוסט תיכוניים השפעה של ממש על המיומנויות של הציבור.
- פורטינט משיקה מוצר אבטחה חדש לדאטה סנטרס
- מהמחיר של חוק הגיוס ועד המחיר של ה-AI: תמונת מצב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ובכל זאת, מהדוח עולה כי המסלול שמראה את הפער הגדול ביותר מאנשים ללא השכלה, הוא המסלול של לימודים אקדמאיים, בעלי תואר ראשון ומעלה, כאשר שאר המסלולים העל תיכוניים אינם מציגים סטיית תקן גבוהה כלל, מה שאומר שאלו לימודים והכשרות שאינם משפרים את המיומנויות באופן ניכר. למעשה, השכלה גבוהה מעלה את איכות התעסוקה ב-18 נקודות אחוז בממוצע.
