סיווג חברה כ"איגוד מקרקעין"
עו"ד רו"ח (כלכלן) ארז בוקאי
ו"ע 1015/07 ש.י.י נכסים נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה
חשבים ו"ע 1015/07
ש.י.י נכסים נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה
ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב פסקה כי חברה שנוסדה למטרת ביצוע מיזם בנייה היא איגוד מקרקעין במועד רכישתה, אבל בפועל לא נצפתה שום פעילות בנייה בשטח לפני שהעוררת רכשה את מניות החברה.
השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים
ערר בעניין שומת מס רכישה שהוצאה לעוררת בגין רכישת מניות בחברת 'נווה גן נכסים בע"מ' (להלן: 'נווה גן') אשר נוסדה למטרת ביצוע מיזם בנייה ברמת השרון. ביום 31.12.2003 כרתה 'נווה גן' חוזה קומבינציה עם שלושת בעלי המקרקעין נשוא המיזם. נוסף על כך רכשה החברה במזומן מאחד הבעלים קרקע לבניית כמה דירות נוספות באותו מיזם. לטענת העוררים, עסקת המזומנים נועדה לממן מסים והיטלים החלים על העסקה. מניות חברת 'נווה גן' נרכשו על ידי העוררת בשנת 2004 מאת החברה האם של חברת 'נווה גן'. לטענת העוררת 'נווה גן' היא חברה קבלנית העונה להגדרות בהוראות הביצוע של רשויות מיסוי מקרקעין 8/2003.
דיון
השאלות המתעוררות בערר הן אם 'נווה גן' היא איגוד מקרקעין ואם חלה עליה הוראת ביצוע 8/2003. כאשר נכרתה עסקת הקומבינציה עדיין לא הייתה בתוקף תכנית מפורטת של מיזם הבנייה. 'נווה גן' החלה בייזום מיזם הבנייה לאחר חתימת הסכם הקומבינציה. החברה התחייבה להגיש בקשה להיתר בנייה סמוך למועד אישור התכנית המפורטת וקבעה לוח זמנים מוקפד לקידום המיזם. תמורת ביצוע עבודות הבנייה קיבלה 'נווה גן' זכויות במקרקעין שלא היו באותה העת והתחייבה להגיש את הבקשה להיתר בנייה על פי התכניות. בהסכם הרכישה של 'נווה גן' התחייבה העוררת לעמוד בכל ההתחייבויות של בעלי המניות הקודמים בחברה. בנסיבות העניין נקבע כי אמנם כוונתה של 'נווה גן' הייתה לבצע את מיזם הבנייה, אבל בפועל לא נצפתה שום פעילות בשטח לפני שהעוררת רכשה את המניות ב'נווה גן'. לא מיותר לציין כי היתר הבנייה ניתן רק בשנת 2006. הואיל והוראת הביצוע דורשת מפורשות התחלת בניית המיזם וחתימת חוזי מכירה עם הרוכשים לפחות שנים עשר חודשים לפני הפעולה באיגוד, והואיל ואין מחלוקת כי הדרישה המפורשת לעיל לא התקיימה בפועל, אין מנוס מדחיית הערר. ייאמר כי אף אם העיכוב בהתחלת הבנייה בפועל מקורו באילוצים אובייקטיבים בלבד, אין בכך כדי לאפשר לעוררת לחסות בצילה של הוראת הביצוע. מסקנה זו מביאה לדחיית הערר.
תוצאה
הערר נדחה. לא נעשה צו להוצאות.
בוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב
לפני כב' השופטת ר' שטרנברג-אליעז והחברים א' מונד ונ' הכהן
ניתן ביום 9.03.2015
ירושה (דאלי)העברת ירושה ישירות לנכדים - המגמה החדשה בישראל
היתרונות והחסרונות בהעברת כספים ונכסים ישירות לנכדים
בעשור האחרון חל שינוי משמעותי, אפילו מהפך באופן שבו משפחות ישראליות מתכננות את העברת הרכוש לדורות הבאים. אם בעבר הנורמה הייתה העברה אוטומטית מהורים לילדים, כיום עולה מגמה של "דילוג דורי" - העברת נכסים ישירות מסבים וסבתות לנכדים. התופעה, שגדלה בקצב מואץ, משקפת שינויים כלכליים וחברתיים עמוקים בחברה הישראלית ומעוררת שאלות משפטיות, כלכליות ומשפחתיות מורכבות.
המסגרת החוקית: מה מותר ואיך עושים זאת נכון
חוק הירושה הישראלי מעניק חופש רחב בעריכת צוואות. בהיעדר צוואה, החוק קובע חלוקה אוטומטית בין היורשים החוקיים - בן הזוג והילדים. אולם כל אדם רשאי לערוך צוואה ולקבוע חלוקה שונה לחלוטין, כולל העברת כל הרכוש לנכדים תוך דילוג על הילדים.
ישנן ארבע דרכים חוקיות לעריכת צוואה בישראל: צוואה בפני עדים (הנפוצה ביותר), צוואה בכתב יד, צוואה בעל פה במצבי סכנה, וצוואה בפני רשות. כל אחת מהדרכים דורשת עמידה בתנאים פורמליים מחמירים. צוואה שלא נערכה כדין עלולה להיפסל, מה שיוביל לחלוקה לפי החוק ולא לפי רצון המוריש.
כאשר מעבירים נכסים לנכדים קטינים, נוצרות סוגיות מיוחדות. ההורים משמשים אפוטרופוסים טבעיים ומנהלים את הנכסים עד הגיע הקטין לבגרות. ניתן לקבוע בצוואה הוראות מיוחדות כמו מינוי נאמן חיצוני, הגבלות על שימוש בכספים, או תנאים לקבלת הירושה (כגון סיום לימודים או הגעה לגיל מסוים).
- נדחתה תביעה לביטול מתנה: הדירה תישאר בידי האחות הקטנה
- דור ההמשך: איך להיערך נכון להעברה בין־דורית של רכוש לילדים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חשוב להבין שצוואה אינה מסמך סופי. ניתן לשנותה או לבטלה בכל עת כל עוד המצווה בחיים וכשיר. עם זאת, שינויים תכופים או צוואות סותרות עלולים להוביל לסכסוכים משפטיים לאחר הפטירה. לכן מומלץ לתעד כל שינוי בצורה ברורה ולהפקיד עותק מעודכן אצל עורך דין או ברשם הירושות.
ירושה (דאלי)העברת ירושה ישירות לנכדים - המגמה החדשה בישראל
היתרונות והחסרונות בהעברת כספים ונכסים ישירות לנכדים
בעשור האחרון חל שינוי משמעותי, אפילו מהפך באופן שבו משפחות ישראליות מתכננות את העברת הרכוש לדורות הבאים. אם בעבר הנורמה הייתה העברה אוטומטית מהורים לילדים, כיום עולה מגמה של "דילוג דורי" - העברת נכסים ישירות מסבים וסבתות לנכדים. התופעה, שגדלה בקצב מואץ, משקפת שינויים כלכליים וחברתיים עמוקים בחברה הישראלית ומעוררת שאלות משפטיות, כלכליות ומשפחתיות מורכבות.
המסגרת החוקית: מה מותר ואיך עושים זאת נכון
חוק הירושה הישראלי מעניק חופש רחב בעריכת צוואות. בהיעדר צוואה, החוק קובע חלוקה אוטומטית בין היורשים החוקיים - בן הזוג והילדים. אולם כל אדם רשאי לערוך צוואה ולקבוע חלוקה שונה לחלוטין, כולל העברת כל הרכוש לנכדים תוך דילוג על הילדים.
ישנן ארבע דרכים חוקיות לעריכת צוואה בישראל: צוואה בפני עדים (הנפוצה ביותר), צוואה בכתב יד, צוואה בעל פה במצבי סכנה, וצוואה בפני רשות. כל אחת מהדרכים דורשת עמידה בתנאים פורמליים מחמירים. צוואה שלא נערכה כדין עלולה להיפסל, מה שיוביל לחלוקה לפי החוק ולא לפי רצון המוריש.
כאשר מעבירים נכסים לנכדים קטינים, נוצרות סוגיות מיוחדות. ההורים משמשים אפוטרופוסים טבעיים ומנהלים את הנכסים עד הגיע הקטין לבגרות. ניתן לקבוע בצוואה הוראות מיוחדות כמו מינוי נאמן חיצוני, הגבלות על שימוש בכספים, או תנאים לקבלת הירושה (כגון סיום לימודים או הגעה לגיל מסוים).
- נדחתה תביעה לביטול מתנה: הדירה תישאר בידי האחות הקטנה
- דור ההמשך: איך להיערך נכון להעברה בין־דורית של רכוש לילדים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חשוב להבין שצוואה אינה מסמך סופי. ניתן לשנותה או לבטלה בכל עת כל עוד המצווה בחיים וכשיר. עם זאת, שינויים תכופים או צוואות סותרות עלולים להוביל לסכסוכים משפטיים לאחר הפטירה. לכן מומלץ לתעד כל שינוי בצורה ברורה ולהפקיד עותק מעודכן אצל עורך דין או ברשם הירושות.
