סיווג חברה כ"איגוד מקרקעין"

ו"ע 1015/07 ש.י.י נכסים נ'  מנהל מיסוי מקרקעין נתניה   ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב פסקה כי חברה שנוסדה למטרת ביצוע מיזם בנייה היא איגוד מקרקעין במועד רכישתה, אבל בפועל לא נצפתה שום פעילות בנייה בשטח לפני שהעוררת רכשה את מניות החברה. השאלה המשפטית, הרקע העובדתי וטענות הצדדים ערר בעניין שומת מס רכישה שהוצאה לעוררת בגין רכישת מניות בחברת 'נווה גן נכסים בע"מ' (להלן: 'נווה גן') אשר נוסדה למטרת ביצוע מיזם בנייה ברמת השרון. ביום 31.12.2003 כרתה 'נווה גן' חוזה קומבינציה עם שלושת בעלי המקרקעין נשוא המיזם. נוסף על כך רכשה החברה במזומן מאחד הבעלים קרקע לבניית כמה דירות נוספות באותו מיזם. לטענת העוררים, עסקת המזומנים נועדה לממן מסים והיטלים החלים על העסקה. מניות חברת 'נווה גן' נרכשו על ידי העוררת בשנת 2004 מאת החברה האם של חברת 'נווה גן'. לטענת העוררת 'נווה גן' היא חברה קבלנית העונה להגדרות בהוראות הביצוע של רשויות מיסוי מקרקעין 8/2003. דיון השאלות המתעוררות בערר הן אם 'נווה גן' היא איגוד מקרקעין ואם חלה עליה הוראת ביצוע 8/2003. כאשר נכרתה עסקת הקומבינציה עדיין לא הייתה בתוקף תכנית מפורטת של מיזם הבנייה. 'נווה גן' החלה בייזום מיזם הבנייה לאחר חתימת הסכם הקומבינציה. החברה התחייבה להגיש בקשה להיתר בנייה סמוך למועד אישור התכנית המפורטת וקבעה לוח זמנים מוקפד לקידום המיזם. תמורת ביצוע עבודות הבנייה קיבלה 'נווה גן' זכויות במקרקעין שלא היו באותה העת והתחייבה להגיש את הבקשה להיתר בנייה על פי התכניות. בהסכם הרכישה של 'נווה גן' התחייבה העוררת לעמוד בכל ההתחייבויות של בעלי המניות הקודמים בחברה. בנסיבות העניין נקבע כי אמנם כוונתה של 'נווה גן' הייתה לבצע את מיזם הבנייה, אבל בפועל לא נצפתה שום פעילות בשטח לפני שהעוררת רכשה את המניות ב'נווה גן'. לא מיותר לציין כי היתר הבנייה ניתן רק בשנת 2006. הואיל והוראת הביצוע דורשת מפורשות התחלת בניית המיזם וחתימת חוזי מכירה עם הרוכשים לפחות שנים עשר חודשים לפני הפעולה באיגוד, והואיל ואין מחלוקת כי הדרישה המפורשת לעיל לא התקיימה בפועל, אין מנוס מדחיית הערר. ייאמר כי אף אם העיכוב בהתחלת הבנייה בפועל מקורו באילוצים אובייקטיבים בלבד, אין בכך כדי לאפשר לעוררת לחסות בצילה של הוראת הביצוע. מסקנה זו מביאה לדחיית הערר. תוצאה הערר נדחה. לא נעשה צו להוצאות.   בוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין  שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב לפני כב' השופטת ר' שטרנברג-אליעז  והחברים א' מונד ונ' הכהן ניתן ביום 9.03.2015     <center>>