אחרי שנתיים של הפסד: ב-11 מתוך 13 ערים שכר הדירה כבר מכסה את הריבית
שכר הדירה עולה, מחירי הדירות מדשדשים והריבית ירדה. שלושת התהליכים יחד הפכו את החשבון של המשקיע: בפתח תקווה השיפור מגיע ל-19 אלף שקל בשנה, ובהרצליה הפער נסגר כמעט לגמרי
שכירות שוק הדיור קפוא, מחירי הדירות במגמת ירידה, ודווקא עכשיו מתרחש שינוי בכדאיות הכלכלית של דירה להשקעה. ניתוח שמצליב נתוני שכירות של WeCheck עם מחירי דירות של הלמ"ס מגלה מהפך: ב-2024 שכר הדירה ברוב הערים שנבדקו לא הצליח לכסות אפילו את עלות הריבית על משכנתא של 50% ממחיר הדירה. שנתיים אחר כך, ב-11 מתוך 13 ערים, שכר הדירה כבר גבוה ממנה.
המהפך אינו נובע מגורם אחד אלא משלושה שפועלים במקביל: דמי השכירות עולים בחדות, מחירי הדירות מדשדשים ובחלק מהערים אף יורדים, והריבית על המשכנתאות ירדה. כל אחד מהם לבדו אינו דרמטי, והחיבור ביניהם משנה את החשבון מהיסוד.
איך נראה החישוב
הבדיקה משווה את שכר הדירה החודשי לעלות הריבית על מימון של 50% ממחיר הדירה, שהוא שיעור המימון המרבי שבנק ישראל מתיר למשקיע. עלות הריבית חושבה לפי הריבית הממוצעת על משכנתא לא צמודה. במילים פשוטות, האם השוכר מכסה את הריבית שהמשקיע משלם לבנק, או שהמשקיע מוסיף מכיסו כל חודש.
ביולי 2024 התשובה הייתה חד משמעית. רק בבאר שבע שכר הדירה כיסה את הריבית בדירה ממוצעת. בכל שאר הערים המשקיע הוסיף כסף מדי חודש, והימר על עליית ערך שתפצה אותו בהמשך.
| עיר | הפער החודשי ביולי 2024 | הפער החודשי ביולי 2026 |
|---|---|---|
| פתח תקווה | מינוס 740 שקל | פלוס 820 שקל |
| נתניה | מינוס 1,500 שקל | פלוס 240 שקל |
| הרצליה | מינוס 2,300 שקל | כמעט אפס |
| באר שבע | חיובי | חיובי |
הדוגמאות הבולטות
בפתח תקווה נרשם השינוי החד ביותר במונחים כספיים. ביולי 2024 נוצר פער שלילי של 740 שקל בחודש בין שכר הדירה לעלות הריבית. היום הפער התהפך לחיובי של 820 שקל. מדובר בשיפור של יותר מ-1,500 שקל בחודש, כלומר כ-19 אלף שקל בשנה, על אותה דירה ועל אותו שיעור מימון.
בהרצליה השינוי גדול אף יותר במספרים המוחלטים. שכר הדירה שם היה נמוך מעלות הריבית בכ-2,300 שקל בחודש, וכיום שני הסכומים כמעט זהים. בנתניה עבר הפער מכ-1,500 שקל לרעת המשקיע לכ-240 שקל לטובתו. גם בירושלים, ברמת גן, באשקלון, בחולון ובאשדוד עבר החישוב משלילי לחיובי.
מה קרה לתשואה עצמה
גם התשואה הממוצעת השתפרה. בהשוואת יולי 2026 ליולי 2024, ב-11 מתוך 13 הערים היא עלתה, ובחלקן בשיעור ניכר: בנתניה ובהרצליה בכ-20%, בראשון לציון בכ-18% ובפתח תקווה בכ-17%.
| עיר | תשואה יולי 2024 | תשואה יולי 2026 | השיפור |
|---|---|---|---|
| באר שבע | 2.95% | 3.21% | 9%+ |
| פתח תקווה | 2.28% | 2.67% | 17%+ |
| ראשון לציון | — | — | 18%+ |
| נתניה | 1.99% | 2.39% | 20%+ |
| הרצליה | 1.93% | 2.31% | 20%+ |
שימו לב שהמספרים המוחלטים עדיין נמוכים. תשואה של 2.67% בפתח תקווה או 3.21% בבאר שבע רחוקה ממה שמשקיע מצפה לו באפיקים אחרים, וזו בדיוק הסיבה שהשוק הישראלי נשען שנים על עליית ערך ולא על תשואה שוטפת.
למה זה עדיין משנה
לפי מנכ"ל WeCheck רמי רונן, העליות בשכר הדירה הן במידה רבה תגובה מאוחרת לזינוק במחירי הדירות בשנים שקדמו להן. תמיד יש פיגור בין שכירות למחירים, בין היתר בגלל חוזים קיימים ובגלל שלא כל בעלי הדירות מזהים את השינוי מיד. בשוק שבו אין מספיק דירות להשכרה, המחירים מזנקים.
לדבריו, התשואה בישראל נמוכה גם בראייה היסטורית וגם ביחס למדינות ה-OECD, ואנשים בנו יותר על עליית הערך של הדירות מאשר על התשואה מהשכרה. כשהריבית עלתה, ההכנסה מהשכירות כבר לא כיסתה את החוב, והרבה משקיעים יצאו מהשוק פשוט כי הם שילמו על המשכנתא יותר ממה שהשוכר שילם להם.
הנקודה המעניינת בהערכה שלו נוגעת לסף. אין צורך שהתשואה תקפוץ מ-2.5% ל-5%. מספיק שהיא תגיע ל-3% עד 3.5% כדי שמספר לא מבוטל של שחקנים יחזור למגרש. במונחים של השוק הנוכחי, זה מרחק קצר בהרבה ממה שנדמה.
ומה עם מלאי הדירות שלא נמכרו
ההשלכה הרחבה יותר נוגעת ליזמים. רונן מעריך שהשינוי עשוי להזיז לא רק משקיעים פרטיים אלא גם את הפוזיציה הגדולה של הדירות שלא נמכרו, שחלקן עשויות למצוא קונים שמייעדים אותן להשכרה.
מה שכדאי לזכור לפני שקופצים: החישוב כאן מתייחס לריבית בלבד, ולא לקרן, לארנונה, לוועד בית, לתחזוקה, לתקופות שבהן הדירה ריקה ולמס על הכנסות שכירות מעל הפטור. משקיע שמסתכל רק על היחס בין שכר הדירה לריבית רואה חצי תמונה. אבל החצי הזה, אחרי שנתיים שבהן הוא היה שלילי כמעט בכל מקום, הפך לחיובי, וזה שינוי אמיתי.
להרחבה: איזו דירה אתם באמת יכולים לקנות: הון עצמי, החזר חודשי ויחס ההחזר
