אשדוד - עסקאות נדל"ן אחרונות, המחירים, המגמה וכמה עולה פנטהאוז של 230 מ"ר
מחירי הדירות באשדוד תלויים בשכונה, אך באופן כללי, המחיר הממוצע לדירה בעיר עומד על כ-2 מיליון ש"ח, עם מחיר ממוצע למ"ר של 23 אלף שקל למ"ר. מחיר השכירות הממוצע בעיר הוא 3.8-4 אלף ש"ח.
אשדוד -מפרויקטים חדשים לגובה (AVIR79)
כדי להבין את המגמה של המחירים, את ההבדלים בין השכונות ניתחנו את המחירים לאורך זמן באזורים השונים. בשלב הראשון בדקנו את העסקאות האחרונות, בשלב השני את עסקאות הנדל"ן שהיו לפני כשנתיים ואז ניתחנו את העלייה במחירים, המגמה והמחירים בשכונות השונות.
ניתוחים נוספים:
> נתניה - כמה עולה דירה ברחבי העיר ובכמה היא עלתה בשנתיים האחרונות?
- אשדוד מקימה רובע חדשנות בהשקעה של כ-10 מיליארד שקל; מעל למיליון מ"ר לתעסוקה, מסחר ומגורים
- אשדוד: פינוי-בינוי ברובע ב׳ קיבלה אישור, 2.16 אלף דירות יוקמו בציר הרצל-המעפילים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
> מודיעין - כמה עולה דירה ברחבי העיר ובכמה היא עלתה בשנתיים האחרונות
> פתח תקווה - בכמה עלו מחירי הדירות בשנתיים האחרונות ומה המחירים בשכונות השונות
> כמה עולה דירה בבת ים - המחירים, המגמה ועסקאות אחרונות
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- רמ"י שיווקה כ-10 אלף דירות ברחבי הארץ; טרם פורסמה חוברת למכרז
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
עסקאות נדל"ן באשדוד בשלושת החודשים האחרונים
- ברחוב רבנו תם 23, נמכרה דירת גג/ פנטהאוז ברובע ט' עם 5.5 חדרים, בשטח של 233 מ"ר, במחיר של 4,195,000 ש"ח.
- ברחוב נחל לכיש, נמכרה דירת דופלקס ברובע י"א עם 4 חדרים, בשטח של 145 מ"ר, במחיר של 2,890,000 ש"ח.
- ברחוב הכלנית, נמכרה דירה ברובע ח' עם 3.5 חדרים, בשטח של 78 מ"ר, במחיר של 1,470,000 ש"ח.
- ברחוב מבוא הדודאים 1, נמכרה דירה ברובע ח' עם 5 חדרים, בשטח של 120 מ"ר, במחיר של 2,530,000 ש"ח.
- ברחוב התקווה 10, נמכרה דירה ברובע הקריה (הסיטי) עם 5.5 חדרים, בשטח של 200 מ"ר, במחיר של 3,650,000 ש"ח.
- ברחוב אליהו הנביא 11, נמכרה דירת גן ברובע י' עם 3 חדרים, בשטח של 145 מ"ר, במחיר של 2,300,000 ש"ח.
- ברחוב אייר 18, נמכרה דירה ברובע י"ב עם 3 חדרים, בשטח של 100 מ"ר, במחיר של 2,180,000 ש"ח.
- ברחוב נתן הנביא 10, נמכר בית פרטי/קוטג' ברובע י' עם 9 חדרים, בשטח של 377 מ"ר, במחיר של 5,850,000 ש"ח.
- ברחוב שדרות תל חי 61, נמכרה דירה ברובע ט"ו עם 3.5 חדרים, בשטח של 98 מ"ר, במחיר של 2,199,999 ש"ח.
- ברחוב חיבת ציון 6, נמכרה דירה ברובע א' עם 4 חדרים, בשטח של 105 מ"ר, במחיר של 1,850,000 ש"ח.
עסקאות נדל"ן באשדוד לפני שנתיים
לפני כשנתיים, התבצעו עסקאות נדל"ן באותם אזורים, עם מחירים נמוכים יותר:
- ברחוב רבנו תם 23, נמכרה דירת גג/פנטהאוז ברובע ט' עם 5.5 חדרים, בשטח של 233 מ"ר, במחיר של 3,800,000 ש"ח.
- ברחוב נחל לכיש, נמכרה דירת דופלקס ברובע י"א עם 4 חדרים, בשטח של 145 מ"ר, במחיר של 2,600,000 ש"ח.
- ברחוב הכלנית, נמכרה דירה ברובע ח' עם 3.5 חדרים, בשטח של 78 מ"ר, במחיר של 1,300,000 ש"ח.
- ברחוב מבוא הדודאים 1, נמכרה דירה ברובע ח' עם 5 חדרים, בשטח של 120 מ"ר, במחיר של 2,300,000 ש"ח.
- ברחוב התקווה 10, נמכרה דירה ברובע הקריה (הסיטי) עם 5.5 חדרים, בשטח של 200 מ"ר, במחיר של 3,200,000 ש"ח.
- ברחוב אליהו הנביא 11, נמכרה דירת גן ברובע י' עם 3 חדרים, בשטח של 145 מ"ר, במחיר של 2,000,000 ש"ח.
- ברחוב אייר 18, נמכרה דירה ברובע י"ב עם 3 חדרים, בשטח של 100 מ"ר, במחיר של 1,900,000.
- ברחוב נתן הנביא 10, נמכר בית פרטי/קוטג' ברובע י' עם 9 חדרים, בשטח של 377 מ"ר, במחיר של 5,200,000 ש"ח.
- ברחוב שדרות תל חי 61, נמכרה דירה ברובע ט"ו עם 3.5 חדרים, בשטח של 98 מ"ר, במחיר של 1,950,000 ש"ח.
- ברחוב חיבת ציון 6, נמכרה דירה ברובע א' עם 4 חדרים, בשטח של 105 מ"ר, במחיר של 1,600,000 ש"ח.
ניתוח השינויים במחירים לפי אזורים ושכונות
בהשוואה בין העסקאות שבוצעו בשנה האחרונה לאלו שהתרחשו לפני שנתיים, ניתן לזהות עלייה מתונה אך עקבית במחירי הדירות באשדוד. בשכונות מבוקשות כמו רובע ט', המחירים עלו בכ-10%, כאשר דירות פנטהאוז ודופלקסים בפרט נהנו מעליית מחירים גבוהה יותר בשל הביקוש הגבוה לסוג זה של נכסים.
בשכונות כמו רובע י"א ו-י"ב, שנחשבות לאזורים מבוססים עם גישה נוחה לשירותים ציבוריים ותחבורה, נרשמה עלייה של כ-8% במחירים הממוצעים למ"ר. לעומת זאת, בשכונות ותיקות יותר כמו רובע א' ורובע ח', העלייה במחירים הייתה מתונה יותר ונעה סביב 5%-6%, ככל הנראה בשל מבנים ותיקים ודירות עם מאפיינים מיושנים יותר.
יתרונות וחסרונות שוק הנדל"ן באשדוד
יתרונות:
נגישות יחסית נוחה לתל אביב בזכות תשתיות תחבורה מתפתחות ואפשרויות דיור במחיר נמוך יחסית לערים מרכזיות אחרות.
פיתוח עירוני והתחדשות: העירייה משקיעה בתשתיות חדשות ופרויקטים להתחדשות עירונית, התורמים להעלאת ערך הנכסים בעיר.
חסרונות:
ככל שהביקוש ממשיך לעלות, המחירים גם כן, דבר שהופך את הרכישה לפחות נגישה עבור חלק מהאוכלוסייה, במיוחד עבור רוכשים חדשים.
שוק בנייה רוויה: הבנייה המהירה וההתרחבות לעיתים עלולות להוביל לעומסים על התשתיות הקיימות ולצפיפות יתר בשכונות החדשות.
- 3.שי 02/12/2024 16:11הגב לתגובה זובאמת עשית תחקיר מאתר רשות המיסים?
- 2.יוסי 10/11/2024 14:12הגב לתגובה זורובע לכיש הכי טוב הולך להיות מס1
- 1.רובע ה' 10/11/2024 10:46הגב לתגובה זובכותרת כתוב עסקאות נדלן באשדוד והתמקדתם בכתבה במספר מצומצם של רבעים באשדוד .
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
