בימים האחרונים מפעילה התאחדות הקבלנים מכבש לחצים על המדינה: היא רוצה לייבא לכאן עשרות אלפי עובדים זרים, מכמה סיבות: ראשית: אין ולא יהיו עובדים פלשתינאים (מעזה בטוח, מגדה יש בימים האחרונים תהיות ואולי כן יהיה בעתיד שימשו בהם). חוץ מזה, 3,000 סינים כבר לא איתנו בגלל המלחמה (ברחו לסין) ותשכחו גם מעובדים טורקיים על רקע משבר ביחסים עם טורקיה תומכת החמאס. לכן, המטרה היא להביא לכאן עובדים זרים ממולדובה, הודו, סין ומקומות אחרים בעולם  ובכך לפתור את הבעיה, לפחות חלקית. אנחנו צריכים מעל 100 אלף עובדים בבנייה.  ברור כמה יגיעו, אבל זה כנראה ייקח זמן עד שיסגרו את הפערים הגדולים בביצוע. 

בימים האחרונים דיווחנו כאן על התחלה של שינוי מגמה: ענף הבנייה ייבא פועלים הודים וחברות כח האדם מנצלות זאת ומעלות מחיר על עובדים שהן מביאות - מאות שקלים ליום לעובד ופער של מאות אלפים בשנה, להערכת חברות הבנייה. הקבלנים מלינים על כך שבסוף הדבר ישפיע גם על הכיס של רוכשי הדירות - עלויות בנייה גבוהות משפיעות על המחיר הסופי.

כדי להבין למה ובכמה? צריך לדעת ממה מורכבת עלות בניית דירה. מרכיב הקרקע הוא מרכזי מאוד באזור המרכז ושולי בפריפריה. כלומר, הקרקע בתל אביב הרבה יותר יקרה מאשר באשקלון ומכאן נגזר, בין היתר, המחיר. מלבד זאת, לעלויות הבניה יש תפקיד חשוב, אבל הוא שולי במרכז לעומת הפריפריה, משום שמרכיב הקרקע, כפי שציינו קודם, גבוה יותר. תוסיפו את הרווח היזמי ואת המע"מ ותקבלו את המשוואה - זו הסיבה שדירה במרכז יקרה הרבה יותר.

בשנה שעברה פרסם משרד הבינוי והשיכון את טבלת עלויות הבנייה לפי חלוקה לאזורים. הפער בין תל אביב לפריפריה היה לא פחות מ-84%. הקמת דירה בתל אביב יקרה במאות אלפי שקלים יותר בעקבות עלויות הבנייה העודפות בעיר. יחד עם זאת, הפערים לא באים לידי ביטוי במחיר הפועלים, שם הפרשים פחות גבוהים. כשאתם לוקחים באחוזים את עלות הקרקע במרכז, אתם מקבלים עלות בניה שולית, אחוזים בודדים בלבד. בדרום המצב הפוך - הקרקע זולה ולפעמים ניתנת במכרזי רמ"י בעלות אפסית, כך שהמרכיב של עלות הבניה הוא משמעותי יותר.

• דירה בהנחה באשקלון: יותר מ-100 נרשמים על כל דירה - סיכויי הזכייה הזעומים ביותר
• אשקלון: פרויקט פינוי בינוי ברחוב יהודה הלוי יכלול 230 דירות חדשות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לפני שנמשיך, רוצים דוגמא לעלות עודפת לבניה בתל אביב? הפיקוח, נניח. בתל אביב יש קבלנים שסופגים מדי יום מספר דוחות בגלל עבירות קלות של אכיפה. הם מעסיקים יותר פועלים כדי לשמור על הכללים המחמירים של העירייה וזה עולה יותר כסף, מחזיקים גם יותר עובדי ניקיון ועובדים כלליים, שמעלים את המחיר. ועדיין, אם קרקע בתל אביב עולה 100 מיליון שקל ובפריפריה 5 מיליון שקל, אפשר להבין לבד שגם אם עלות הבניה בתל אביב גבוהה ב-10%-5% זה זניח בשל מחיר הקרקע. בנוסף, פועלים ירצו לקבל בתל אביב יותר כסף, בגלל שבדרך הביתה הם נתקעים בפקקים ויום העבודה מתארך. מצד שני, בעלויות הבניה בדרום למשל, יש תופעת פרוטקשן שמעלה את מחיר עלויות הבניה (כן, הקבלנים כוללים את הסעיף הזה בעלויות הבניה שלהם ולא מורידים את הרווח היזמי).

אז איך נראה המרכיב של עלות הדירה בפריפריה לעומת המרכז, זה שגרם למחיר הדירות בתל אביב לנוע סביב 55-60 אלף שקל למטר, לעומת אזורים בדרום שם מחיר הדירה נע בין 12-15 אלף שקל בלבד - פי ארבעה בערך באזורים מסוימים?

כך מחשבים דירה ממוצעת, בין המרכז לפריפריה:

• פז מעמידה למכירה 104 דונם בחיפה
• הפשרה: המדינה תוכל להפקיע דירות שלא נפגעו, אך לא יותר מ-25%
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם

דוגמא לחישוב מחיר דירה

שימו לב שבתל אביב, למשל, עלות הקרקע תהיה גבוהה יותר, נניח 1.5 מיליון שקל, ובפריפריה היא עשויה להיות 400 אלף שקל בלבד. יש להוסיף כמובן את המע"מ ואת הוצאות המימון הגבוהות יותר בתל אביב (כי בממוצע, הקבלן לוקח הלוואה גבוהה יותר). לכן, מחיר דירה בתל אביב עם מרכיב קרקע גבוה יותר (אחרי מע"מ כמובן) יהיה גבוה יותר.

אז מה אנחנו מסיקים לגבי עלות עבודה בפריפריה? היא אולי תהיה זהה או נמוכה מעט יותר, אבל באחוזים, אם מדובר בתל אביב עלות הבניה תגדל בעוד 200 אלף שקל לדירה זה יהיה פחות משמעותי מאשר 200 אלף שקל באשקלון או בשדרות. בהנחה שהיזם לא יוריד את הרווח היזמי שלו לטובת העניין, אז באחוזים - יהיה מדובר בעליה חד ספרתית במונחים של תל אביב והמרכז, לעומת עליה משמעותית יותר, דו ספרתית, בפריפריה.