מסתיימת לה השנה האזרחית 2022 עם ממשלה חדשה, עם חשש מהאטה ומיתון, עם בורסה שירדה, עם מחזה נדיר של ירידות גם במניות וגם באג"ח ועם - זינוק במחירי הדירות. כדאי לשים לב שבהגדרה כשבורסות יורדות, יש מעבר של כספים לרכישת דירות. אנשים אומרים "נו בשביל מה להחזיק במניות ואג"ח כשיש ירידות, הרווחנו מספיק בשנים האחרונות, נממש ונקנה דירה". זה קרה גם ב-2009 וזה קרה גם ב-2022. 

זו אחת הסיבות לזינוק של 20% בדירות במהלך 2022. ולמרות שהעלייה הזו לרוב מצטיירת כדבר "שלילי", בפועל 70% מקוראי הכתבה הזו כנראה מאושרים עד הגג. אלו חדשות נהדרות בשבילם - הם הרוויחו על פי חישוב שעשינו 1 טריליון שקל כתוצאה מעליית ערך הדירות בבעלותם. זה סכום עתק - 1,000 מיליארדי שקלים וזה מגיע מהחישוב הבא - כמות הדירות כ-2.8 מיליון דירות (מספר שמרני), מחיר ממוצע לדירה 1.9 מיליון שקל (שמרני), עליית ערך בשנה – 20% (נתוני הלמ"ס).

>>> הד"ר שמנבא ירידה של 43% במחירי הדירות >>

עליית הערך הזו שמה בכיס הקטן את ההפסדים בבורסה, וכשיורדים לרזולוציה של משפחה, מבינים שלמרות יוקר המחייה, למרות הטענות שקשה לחיות פה (ובצדק כמובן), עמישראל מרגיש עשיר. משפחה ממוצעת הרוויחה קרוב ל-400 אלף שקל כתוצאה מעליית מחירי הדירות. היא מרגישה עשירה יותר, הביטחון הכלכלי עולה, היא מוציאה יותר, (כי מה הבעיה, אנחנו שווים יותר), היא מרשה לעצמה לקחת הלוואות, אשראי כי יש דירה בשווי גבוה ועוד. 

• גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
• המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

>> מחירי הדירות בבאר שבע

>> מחירי הדירות בחדרה

הצריכה והצמיחה מונעות מעליית מחירי הדירות ולמרות שזה על הנייר ואין כוונה לממש את זה, הרווח הזה, מייצר תחושת ביטחון ותחושת עושר שמניעה אותנו - זה טבעי, זה לא בהכרח צריך להיות כך, אבל אם חיפשתם סיבה לאותם אנשים שמסוגלים לחיות מצוין למרות שזה נראה מעל ליכולתם, זה מאוד יכול להיות בזכות מימון חדש שהם לוקחים כתוצאה מתחושת העושר הזו. קל יותר לקחת מימון כשיש לך דירה ששוויה עלה ב-400 אלף שקל, מי יתקשקש על 40 אלף שקל של טיול משפחתי לשבועיים, כשהרווחתם 400 אלף שקל. נו באמת, חיים פעם אחת. 

לפעמים התחושה הזו מוציאה אנשים מאיזון. משפחות רבות בארץ חיות מעל הפופיק, הרבה מעבר ליכולתן. ברגע שההכנסות של משפחה נמוכות מההוצאות שלה – יש גירעון שוטף. אז סוגרים בהלוואה ועוד הלוואה, ומגלגלים הלוואות. רק שיש עם זה שתי בעיות - הריבית על ההלוואות עלתה דרמטית - גם במשכנתאות וגם בכלל (על הריבית הממוצעת על הלוואות בבנקים ובחברות כרטיסי אשראי) וגם - האם אפשר לגלגל חובות עד אינסוף? כנראה שלא.

עליית מחירי הדירות משרתת את הממשלה. אם בממשלה היו רוצים להוריד את מחירי הדירות הם היו יכולים לעשות זאת. הסיבה העיקרית לכך שמחירי הדירות לא יורדים היא שהממשלה כמכלול (כל הממשלות כמובן, לא רק האחרונה) לא מעוניינות בירידת מחירים. תחושת העושר נוגעת בציבור והוא מעריך את הממשלות על כך. חוץ מזה, אל תשכחו שיש בממשלה ובכנסת אנשים עם מספר דירות. לא בדקנו לעומק, אבל בהערכה גסה, למעל חצי מהכנסת יש יותר מדירה אחת.  

• מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
• 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%

אז כשהממשלה וחברי הכנסת מדברים על החובה לעזור לצעירים, זה פעמים רבות לא "על אמת". רק שבדרך חוסר ההתחשבות בזוגות צעירים הרסני למדינה - הצעירים מאוכזבים מהממשלות, מאוכזבים מיוקר המחייה ומחירי הדירות, מאוכזבים מהדורות הקודמים. הם מרגישים שעבדו עליהם: עושים את כל מה שצריך ולא מצליחים להגשים חלק מהחלומות שלהם, ואז הם ממורמרים. בעקבות כך הם הופכים לעובדים לא טובים, בוחרים לעזוב, חיים את הרגע ולעזאזל מה שיהיה בהמשך. חבל שממשלות ישראל מנסות לסמם, להרדים, נותנות להם בערמומיות אפשרות ל'דירה בהנחה' (שזה "כרטיס הגרלה לפיס"). צריך לתת להם פתרון אמיתי, לרוב הציבור, לא פתרון ל-5% בלבד, כפי שיש בתוכנית של הממשלה.   

מה יהיה בהמשך?

ברור לכולם שבחודשים האחרונים יש בלימה של מחירים והתחלה של ירידה.  אלו ירידות של עד 5% שמגיעות לרוב בדלת האחורית - הקבלן מספק מתנות, דוחה תשלומים, משלם לכם את המשכנתא בשנה הראשונה. קוראים לזה מבצעים, אבל אלו הנחות, ויש גם ירידה במחירים עצמם. הסיבה היא כמובן הצורך של הקבלנים לשפר את היקף העסקאות על רקע הירידה במכירות בחודשים האחרונים. קבלנים קטנים ובינוניים צריכים את התזרים. מעבר לכך, יכולת הקנייה של הציבור ירדה. עליית מחירי הדירות הביאה את המחירים לכאלו שלא אפשריים לרבים. עליית המשכנתא העלתה את ההחזר למצב גם לא אפשרי לרבים. למעשה, עליית המחירים והריבית גרמו להחזר המשכנתא על אותה הדירה לעלות מ-4,000 שקל לפני שנה ל-5,300 כעת. הנתון הזה מגלם גם את עליית הריבית ובעיקר את עליית מחירי הדירות שמאלץ את הרוכשים לקחת משכנתא גדולה יותר.

ועל רקע זה, המחירים נרגעים ויורדים, אבל השאלה מה יהיה מעבר לחודשים. הקבלנים מפחיתים את קצב העבודה בפרויקטים, מורידים את התחלות הבנייה וככה דואגים בעצם שיהיה מחסור. שוק במחסור הוא שוק שבו המחירים עולים. אז גם אם עכשיו יש ירידות, מה שחשוב זה שהמדינה תשחרר קרקעות ויתחילו לבנות, אחרת, המחירים עוד עשויים לחזור לעלות. 

והנה עסקאות נדל"ן מהשבוע האחרון:

באר שבע 

- דירת 3 חדרים, רחוב אליעזר בן יהודה, שכונה ב', 93 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, נמכרה ב- 1,100,000 ש"ח 

- דירת 3 חדרים, רחוב מבצע יואב, שכונה ו', 75 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב- 610,000 ש"ח 

- דירת 3 חדרים, רחוב התלמוד, שכונה ד', 64 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, נמכרה ב- 525,000 ש"ח 

- דירת 3 חדרים, רחוב בר ניסן , שכונת נווה זאב, 104 מ"ר, קומה 2 מתוך 8, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,150,000 ש"ח 

דירת 3 חדרים, רחוב מגידו , שכונת ט', 71 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, נמכרה ב- 699,000 ש"ח 

- דירת 3 חדרים, ברחוב יוסף בן מתתיהו, 60 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא מעלית, ללא חניה, נמכרה ב- 750,000 שקל  

חריש 

- דירת 3 חדרים, רחוב רימון, 78 מ"ר, מרפסת 16 מ"ר, קומה 3 מתוך 4,חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,330,000 ש"ח 

יבנה  

- פנטהאוז דופלקס 6 חדרים, רחוב הרצל, שכונת נאות שמיר החדשה, 162  מ"ר, מרפסת 102 מ"ר, קומה 6 מתוך 6, חניה, מעלית, נמכרה ב- 4,040,000 ש"ח 

כפר סבא 

- דירת גן 4 חדרים, רחוב רופין, שכונת ראשונים, 100 מ"ר, גינה 127 מ"ר, קומת קרקע מתוך 5, חניה, מעלית, נמכרה ב- 3,500,000 ש"ח 

נהריה

- דירת 3 חדרים, רחוב שפרינצק, 75 מ"ר, קומה 5 מתוך 8, מעלית, נמכרה ב- 955,000 ש"ח 

- דירת גן 4 חדרים, רחוב אתרוג, 125 מ"ר, גינה 80 מ"ר, קומת קרקע מתוך 2, נמכרה ב- 2,020,000 ש"ח 

- דירת 4 חדרים, רחוב זמיר, 110 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,170,000 ש"ח 

קריית מוצקין 

- דירת 4 חדרים, רחוב הערבה, 103 מ"ר, מרפסת 10 מ"ר, קומה 4 מתוך 9, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,640,000 ש"ח 

- דופלקס 5 חדרים, רחוב ויצמן, 127 מ"ר, מרפסת 20 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכר ב- 1,350,000 ש"ח 

עפולה

- דירת 5 חדרים, רחוב מנחם בגין, 120 מ"ר, קומה 2 מתוך 7, חניה, נמכרה ב- 1,235,000 ש"ח 

- דירת 4 חדרים, רחוב יהושע חנקין, 102 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, חניה, נמכרה ב- 850,000 ש"ח 

- דירת 5 חדרים, רחוב משמר הירדן, 180 מ"ר, קומה 3 מתוך 8, חניה, נמכרה ב- 1,080,000 ש"ח

חדרה

- דירת 3 חדרים ברחוב הר שלמה באור עקיבא, 107 מ"ר בנוי + 12 מ"ר  מרפסת, קומה 6 מתוך 14 עם מעלית, חנייה, מחסן צמוד, נמכרה ב-1.8 מיליון שקל

- דירת 2 חדרים ברחוב הרברט סמואל במרכז העיר, 70 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ללא מעלית וללא חניה,  נמכרה ב-1.08 מיליון  שקל 

הרצליה

- דירת 4 חדרים ברחוב דוד אלרואי, 100 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת, קומה 7 מתוך 15, מחסן, עם מעלית, 2 חניות, נמכר ב-3.55 מיליון שקל 

פרדס חנה כרכור

- דירת גן 5 חדרים ברחוב נטע, 140 מ"ר + 70 מ"ר גינה, קומת קרקע מתוך 4, 2 חניות. נמכרה ב-3.23 מיליון שקל