הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
באר שבע
צילום: תמר מצפי

מחירי הדיור - באר שבע נבלמת; ככה זה כשיש לך עתודות קרקע בלי הגבלה

העיר באר שבע עברה מתיחת פנים רצינית, אבל את השדרוג המשמעותי במחירי הדיור היא כבר עשתה לפני עשור. מאז, המחירים עולים בקצב הדרגתי ונבלמים. האם עדיין אפשר לקנות שם דירה להשקעה?
איציק יצחקי | (9)
נושאים בכתבה באר שבע מחירי הדירות נדלן
מחירי הדיור שעלו בשנתיים האחרונות ונמצאים במגמת בלימה, הם מראה למה שמתרחש ברחובות באר שבע, העיר שפעם הייתה היעד המועדף של המשקיעים. אבל באר שבע, כמו ערים רבות אחרות שנמצאות בשוליים, הגדירו את גבולות הפריפריה מחדש בעקבות עליית מחירי הדיור. מעיר נטושה ליד המדבר, באר שבע הפכה לאופציה מעניינת עבור תושבים רבים שלא מצאו את מקומם במודיעין וירושלים, בטח לא בגוש דן. העיר של רוביק דנילוביץ' עברה מהפך בשנים האחרונות: היא הפכה לעיר מעסיקה יותר, גם בזכות הקמת קריית הסייבר הלאומית בלב העיר. הוא הצליח להחדיר את בירת הנגב לתודעה באמצעות הקמת שכונות חדשות, פיתוח פארקים ומתקני ספורט ושלוש אליפויות היסטוריות להפועל באר שבע בכדורגל. די להביט בעסקאות האחרונות שנעשו בעיר באר שבע בשנה האחרונה כדי להגיע למסקנה שבאר שבע שדרגה את עצמה מבחינת רמת המחירים מצד אחד, אבל גם כדי לדווח על בלימה מסוימת בהיקף העסקאות מצד שני. מחיר ממוצע למטר עומד על 13 אלף שקל. זה הרבה פחות מערי המרכז, אבל נמוך גם בהשוואה לערי הצפון, שבעבר נחשבו לערים זולות במיוחד והיום הן חלק מהמעגל השני של הפריפריה. הקמת השכונות החדשות מעלה מעט את המחיר באזורי הביקוש - 14-17 אלף שקל למטר, אבל הממוצע מתקזז עם העסקאות בשכונות החלשות - סביב 7,000 שקל למטר בעסקאות שנעשו במהלך השנה. אם ניקח את המחיר הממוצע לדירה בבאר שבע, אז הוא עומד על כ-1.15 מיליון שקל כשמחיר השכירות הממוצעת עומד על כ-3,000 שקל. התשואה הממוצעת עומדת על כ-3.1%. באר שבע והנגב מהווים כמעט שני שליש משטחה של המדינה ובכל זאת - היא רחוקה מאוד מהמרכז. מצד שני, היא אחד המקורות העיקריים במדינה של עתודות קרקע פנויות לפיתוח. הממשלה העבירה לכאן את יחידות העילית של צה"ל ודנילוביץ' ניצל את זה כדי לשכן שם עוד מאות אזרחים. מתיחת הפנים של באר שבע כוללת גם את שיפור ציר הכניסה הצפוני לעיר, שדרוג צירי התנועה ומסילת הרכבת, הקמת פארק שמהווה ריאה ירוקה של שמונה קילומטר, שימור מתחם הקטר, ובעיקר המשך סלילת כביש 6 - בניסיון לקרב את באר שבע למרכז. אבל עוד משהו קרה כאן לאחרונה. על פי נתוני הלמ"ס, היצע הדירות החדשות בעיר זינק משמעותית והמחירים נבלמו בשנה האחרונה. איך זה קורה? בלי שבע, כמו שציינו קודם, לא סובלת מבעיות מגבלת קרקע. היא יכולה לבנות עוד ועוד - וכשיש עתודות קרקע ללא הפסקה, המחירים יורדים. זה בדיוק התהליך שמדינת ישראל זקוקה לו כדי להוריד את מחירי הדיור - הקצאת קרקעות. בנוסף, באר שבע לא פוסחת על עליית הריבית, שבעצמה תורמת לבלימה שאפשר לחוש לאחרונה. גם במספרים.  

בכלל, עושה רושם שעודף היצע הקרקעות בבאר שבע גרם לעיר לירידה מתמשכת גם בתחלת השנה. כשהנדל"ן בישראל עלה בקצב של כמעט 20%, באר שבע ידעה עליה מזערית יחסית. כשמחירי הדירות בתל אביב מטפסים לאזור ה-60-70 אלף שקל למטר, כשבחדרה ונתניה מוכרים דירות סביב 20-25 אלף שקל למטר - נשאלת השאלה - למה באר שבע רחוקה כל כך? יש לכך כמה סיבות עיקריות, בהן הפריחה של באר שבע שהגיע מוקדם מדי, בתחילת שנות האלפיים ובמשך עשור - המחירים שם לא הפסיקו לעלות. השנויה קשורה למצב הבטחוני בנגב, ולא רק טילים: הטרור שמתנהל בחלקים מהנגב מבריח זוגות צעירים. אבל הסיבה העיקרית לכך היא הבניה הרחבה בערים כמו אשדוד ואשקלון, שהפכו לאלטרנטיבה. אז מה המחירים האמיתיים לדירה בבאר שבע? כמו שכתבנו קודם, מחיר דירה בשכונות החדשות עשוי להגיע ל-14-17 אלף שקל למטר, תלוי בפרוייקט. בשכונה ד' ממוצע של דירה לקניה נע סביב 700-800 אלף שקל, כלומר 12-14 אלף שקל למטר לדירות שבדקנו. בשכנה ט' מצאנו דירות סביב 10 אלף שקל למטר. בשכונה י"א המחיר הממוצע עומד על 13 אלף שקל למטר. המחיר הממוצע לעסקה הוא כ-850 אלף שקל. בשכונה ג' המחיר מעט נמוך יותר - 11-12 אלף שקל למטר. כיום, ב-800 אלף שקל תוכלו למצוא שם דירות בגודל 60-70 מטר. עסקאות אחרונות: 29.11.22, מתחם בראשית, 80 מ"ר, 3 חדרים, קומה 4 - 1,400,000 ש"ח. 29.11.22 פרוייקט צמרות, 123 מ"ר, 5 חדרים, קומה 17 - 1,920,000 ש"ח. 29.11.22 הרב עוזיאל 11, 65 מ"ר, 3 חדרים, קומה 2 - 790,000 ש"ח. 28.11.22 שרגא אברמסון 16, 65 מ"ר, 3 חדרים, קומה 3 - 1,240,000 ש"ח. 28.11.22 העליה 67, 47 מ"ר, 2 חדרים, קומה 1 - 610,000 ש"ח. 28.11.22 ייבין יהושע 11, 90 מ"ר, 4 חדרים, קומה 3 - 1,340,000 ש"ח. 27.11.22 דרך מצדה 254, 77 מ"ר, 4 חדרים, קומה 2 - 820,000 ש"ח. 27.11.22 שרת משה 36, 66 מ"ר, 3 חדרים, קומה 1 - 850,000 ש"ח.  

תגובות לכתבה(9):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 9.
    אלי 31/12/2022 19:16
    הגב לתגובה זו
    אין תעסוקה איכותית עדין. פשיעה. העיר רחוקה . הרכבת למרכז לא באמת מהירה. היה מכרז קרקעות אנשים התפרעו וקנו שטחים ב 1.8 מיליון הזייה.
  • 8.
    באר שבע סובלת מהגירה שלילית , הבדואים השתלטו על הע 30/12/2022 19:10
    הגב לתגובה זו
    באר שבע סובלת מהגירה שלילית , הבדואים השתלטו על העיר וזה מה שמוריד את המחיר
  • 7.
    התקשורת מסתירה שמחירי הדירות יורדים יש להם אינטרס (ל"ת)
    אנונימי 30/12/2022 15:57
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    בשכונה ג יש הרבה פינוי בינוי-מהרו לקנות! (ל"ת)
    ע. 30/12/2022 13:22
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    גם לאס וגאס נמצאת באמצע המדבר והמחירים שם עלו..... (ל"ת)
    אובמה 30/12/2022 07:20
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    יוסי 29/12/2022 16:48
    הגב לתגובה זו
    אין בטחון בסיסי בבאר שבע , הפשע והלאומנות הערבית ניכרים בכל מקום . רוביק כבר מתריע 5 שנים והמדינה שמה קצוץ עלינו . ישראל זה רק גוש דן , כל שאר הארץ לא מעניינת את אף מפלגה . כולם שקרנים וימשיכו לשקר. מי שיש לו שכל בורח מבאר שבע למרכז.
  • 3.
    זה אומר שרווח הקבלן בבאר שבע גבוהה יחסית מאיזור המ 29/12/2022 16:33
    הגב לתגובה זו
    זה אומר שרווח הקבלן בבאר שבע גבוהה יחסית מאיזור המרכז. הוצאות המימון ועלויות הקרקע והביצוע הופכים את איזור המרכז לאיזור בסיכון. עתיד המדינה רק בנגב במיוחד לזוגות צעירים רק טמבל לא יבין זאת
  • 2.
    לא רלבנטי. כרגיל , כתבת פימפום שמשדרת המון לחץ. 29/12/2022 16:26
    הגב לתגובה זו
    לא רלבנטי. כרגיל , כתבת פימפום שמשדרת המון לחץ.
  • 1.
    יוני 2 29/12/2022 11:12
    הגב לתגובה זו
    עתודות קרקע היו תמיד ..ובכל זאת בתקופת השיא היו עליות - מחירים.
יעקב אטרקצי אאורה נדלן
צילום: ראובן קופצ'ינסקי
מחירי הדירות

"מחירי הדירות יעלו ב-6% בשנה הבאה" - על מה מתבסס מנכ"ל אאורה

 ולמה הוא חושב שמחירי הדירות בת"א ירדו; וגם - מה זה "פרצי ביקושים" אחרי ירידת מחירים של 5%-10%, 

צלי אהרון |
נושאים בכתבה יעקב אטרקצי מחירי הדירות

"מלך" ההתחדשות העירונית, יעקב אטרקצ'י אמר כבר בעבר כי מחירי הדירות בת"א גבוהים, וכעת, בראיון ב"גלובס" הוא אומר כי מחירי הדירות בת"א יורדים. במקום אחר בראיון הוא אמר שהם יעלו, אבל פחות מהפריפריה. בעסקים שלו הכל דבש, העלייה במניות הנדל"ן מוצדקת, הנפקת פעילות אאורה מסחר עוד שנתיים. לראיון המלא: 

 


אטרקצ'י אומר את מה שאנחנו כותבים כאן מספר חודשים  (הרחבה: ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?) - הסיום של תוכנית דירה בהנחה במתכונתה הנוכחית יזרימו ביקושים לשוק.  יחד עם סיום המלחמה, החזרת החטופים החיים והחזרת חלק מגופות החללים, האנשים במקום אחר לעומת שנתיים של מלחמה. הם כבר יכולים לקבל החלטות על רכישת דירה, מצב הרוח כמובן השתפר. הוא רואה עליות של 6% צפונה במחירים בשנה הבאה ויותר בשנה שלאחריה. 


אטרקצ'י תמיד יראה עליות מחירים בעיקר בפרויקטים שלו ובאזורים בהם הוא בונה. אם הוא היה בונה בת"א, לא הייתם שומעים אותו מדבר על ירידות מחירים בת"א. צריך תמיד לחפש את המוטיבציה והאינטרס של מי שאומר את הדברים. יזמים וקבלנים שמדברים על מחירי הדירות ב-99% מהמקרים ידברו על עליית מחירים צפויה. זה הביזנס שלהם וזה האינטרס שלהם. במקרים רבים, הם צודקים, אל תבטלו את מה שהם אומרים רק בגלל שיש להם אינטרס. חפשו את המהות, את התוכן.


הטענות לעליית מחירי הדירות לא השתנו כבר קרוב לשני עשורים - יש ביקוש שעולה על ההיצע. אנשים צריכים מקום לגור בו ולכן אין מנוס מזה שהם יקנו דירה. הדירות החדשות בשנה הן בסדר גודל של 50-60 אלף דירות בשנה טובה, הביקושים גבוהים יותר בכ-5-10 אלף דירות. זה מוביל לעודף ביקוש, וכשיש עודף ביקוש יש עליות מחירים. 

להמשך הכתבה לחץ כאן
יעקב אטרקצי אאורה נדלן
צילום: ראובן קופצ'ינסקי
מחירי הדירות

"מחירי הדירות יעלו ב-6% בשנה הבאה" - על מה מתבסס מנכ"ל אאורה

 ולמה הוא חושב שמחירי הדירות בת"א ירדו; וגם - מה זה "פרצי ביקושים" אחרי ירידת מחירים של 5%-10%, 

צלי אהרון |
נושאים בכתבה יעקב אטרקצי מחירי הדירות

"מלך" ההתחדשות העירונית, יעקב אטרקצ'י אמר כבר בעבר כי מחירי הדירות בת"א גבוהים, וכעת, בראיון ב"גלובס" הוא אומר כי מחירי הדירות בת"א יורדים. במקום אחר בראיון הוא אמר שהם יעלו, אבל פחות מהפריפריה. בעסקים שלו הכל דבש, העלייה במניות הנדל"ן מוצדקת, הנפקת פעילות אאורה מסחר עוד שנתיים. לראיון המלא: 

 


אטרקצ'י אומר את מה שאנחנו כותבים כאן מספר חודשים  (הרחבה: ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?) - הסיום של תוכנית דירה בהנחה במתכונתה הנוכחית יזרימו ביקושים לשוק.  יחד עם סיום המלחמה, החזרת החטופים החיים והחזרת חלק מגופות החללים, האנשים במקום אחר לעומת שנתיים של מלחמה. הם כבר יכולים לקבל החלטות על רכישת דירה, מצב הרוח כמובן השתפר. הוא רואה עליות של 6% צפונה במחירים בשנה הבאה ויותר בשנה שלאחריה. 


אטרקצ'י תמיד יראה עליות מחירים בעיקר בפרויקטים שלו ובאזורים בהם הוא בונה. אם הוא היה בונה בת"א, לא הייתם שומעים אותו מדבר על ירידות מחירים בת"א. צריך תמיד לחפש את המוטיבציה והאינטרס של מי שאומר את הדברים. יזמים וקבלנים שמדברים על מחירי הדירות ב-99% מהמקרים ידברו על עליית מחירים צפויה. זה הביזנס שלהם וזה האינטרס שלהם. במקרים רבים, הם צודקים, אל תבטלו את מה שהם אומרים רק בגלל שיש להם אינטרס. חפשו את המהות, את התוכן.


הטענות לעליית מחירי הדירות לא השתנו כבר קרוב לשני עשורים - יש ביקוש שעולה על ההיצע. אנשים צריכים מקום לגור בו ולכן אין מנוס מזה שהם יקנו דירה. הדירות החדשות בשנה הן בסדר גודל של 50-60 אלף דירות בשנה טובה, הביקושים גבוהים יותר בכ-5-10 אלף דירות. זה מוביל לעודף ביקוש, וכשיש עודף ביקוש יש עליות מחירים. 

להמשך הכתבה לחץ כאן