חושבים לקנות דירה? יו"ר לשכת שמאי המקרקעין יודע איפה המחיר יעלה

עליית מחירי הדיור בחודשים האחרונים נבלמת, כך מספרים הנתונים הסטטיסטיים. ההלוואה הממוצעת ירדה בחמישה אחוז, מספר התחלות הבניה ירד וגם מספר העסקאות - בהתאם. אבל מה אומרים השמאים, אלה שמגיעים לנכס שלהם כדי לתת לכם הערכת מחיר, בין אם לקרא מכרה ובין אם לקראת אישור המשכנתא? אם תשאלו את האב, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין חיים מסילתי, זה רק עניין של זמן עד שהמשק יעכל את הריבית והמחירים יעלו בחזרה. הדברים שאומר מסילתי בראיון יחממו את הלב של רוכשי הדירות ויטרידו את הזוגות הצעירים, שמחכים לירידת מחירים - אבל היא גם מספקת הצצה למה שקורה בלב המדינה וגם הצהרה מעניינת לגבי רוכשי צמודי הקרקע. את הראיון איתו פתחנו בתל אביב - העיר שלמרות העצירה בה, נמצאת בתוך בועה. עד שיפתחו את שדה דוב, הביקושים ינועו כמו מטוטלת - בין ייאוש לתקווה, בין שמועות על רפורמות לעסקת פנטהאוז בסכומים שלא שמענו עליהם עד היום, כזאת שלאחריה אתם שוב שואלים את עצמכם: אולי עכשיו זה הזמן הטוב ביותר לקנות? והנה מה שחושב חיים מסילתי על מחירי הדירות על הים בהקשר הזה, ראוי לדבר על תל אביב כתופעה מוכרת בעולם, עיר שמרכזת ומושכת את הקהל העשיר ואז המחירים דוהרים למעלה. זאת הסיבה לפערים הלא מוסברים בין דירה ברמת גן וגבעתיים לדירה בתל אביב. שתיהן יקרות, אבל תל אביב יקרה יותר. כן, גם אם מדובר בקו התפר של שתי הערים, ברחוב אבא הלל או בכל אזור ביקוש אחר. כך הופכת תל אביב להיות מעצמת מחירים, כזאת שמחיר דירה ממוצע בה יעלה כמעט פי 1.5 מאשר ברמת גן הסמוכה. "קח את מנהטן וקווינס (אחד מחמשת רובעי ניו יורק, הגדול שבהם מבחינת שטחו) הסמוכה לרובע ברוקלין, בארה"ב ותבין לבד שאלה תופעות מוכרות שקורות גם בעולם", מסביר מסילתי. "גם מסביב ללונדון או פריז, או אפילו שנחאי, יש מובלעות ערים, או כפרים קטנים ששם המחירים זולים משמעותית". והמחירים? "קח את פורטוגל כדוגמא. יש הבדל עצום בין מחירי ליסבון ליישובים הסמוכים. גם ההבדלים בין ליסבון לפורטו משמעותיים, כי זה מרחק של 5 שעות נסיעה, כמו ירושלים ותל אביב אבל בגדול. מצד שני, באזור שקרוב לליסבון, אתה יכול למצוא דירות בחצי מחיר לעומתה. מצאתי לאחרונה דירות 2.5 חדרים בליסבון במחיר של 1.6-1.7 מיליון שקל. זה כבר לא כזה זול. הקווינס בארצות הברית היא לא עיר, אלא אזור. אלה יישובים צמודי דופן לעיר, בהם המחירים יותר זולים משמעותית. ועדיין - לא מכיר הרבה תופעות כמו תל אביב בעולם". ועכשיו יש מיתון. המחירים בתל אביב יתאזנו? "לא מיתון ולא עצירה. כל עוד לא ישנו את שיטת המכרזים בישראל - השוק לא יפסיק לעלות. הכל יעלה. אנחנו בעצירה בגלל הריבית, אבל אחרי שהשוק יעכל אותה זה ימשיך לעלות. תל אביב, כמו כולם, תעלה פחות באחוזים, אבל עדיין תמשיך לעלות. היא לא תרד. זה מוצר מבוקש. גם הפער בין דירות לצמודי קרקע יגדל". כמה באחוזים? "צמודי קרקע הוא מוצר לעשירים בלבד. בקרוב לא יהיה אפשר לקנות. במה זה תלוי? בכמה עשירים יהיה לנו בעוד כמה שנים". איך מתמחרים בשוק של היום פנטהאוזים ודירות יוקרה? איך מגיעים למחירים האלה בפרוייקט כמו מנדרין? "אי אפשר לתמחר, זה קשה מאוד. לפנטהאוז בתל אביב אין שווי. בסוף, שווי הוא אמירה אובייקטיבית של שוק, אבל מחיר נקבע בסוף על ידי הייטקיסט שעשה את הבוכטה. קשה מאוד להבין את זה. אתה יכול לתקוע מספר שנראה לא הגיוני, אבל שבוע אחרי יבוא מישהו ויקנה את זה בפי 2 כי בא לו על הנוף. פנטהאוז הוא מוצר יותר יקר כי יש לו יותר ביקוש. פשוט. כשאני מדבר על פנטהאוז יוקרה, של 50-70 מיליון שקל, ברור לך שאתה ואני לא נוכל לקנות אותו בבוקר. לפעמים אני רואה כותרות על מחיר פנטהאוז שנמכר וחושב שהכתב כנראה טעה באפס. אבל הוא לא טעה. מנדרין? שם המחיר חוצה את המאה אלף שקל למטר". איפה כדאי לקנות היום? "במגדל העמק. יש שם פוטנציאל אדיר לפיני בינוי. אדיר, יותר מכל עיר אחרת. עוד ערים מומלצות: קריית ים. יש שם פרוייקט מאוד מצליח. תגיד לי אתה, איפה תמצא קו ראשון לים ב-900 אלף שקל?". אתה קורא למשקיעים לחזור בראיון הזה? "כדאי למשקיעים להיכנס לשוק, בחוכמה ובזהירות. כדאי בהחלט. פרוייקט קריית ים ובאכזיב - שם הם יחפשו לעשות את הכסף".