האוצר: באזור השפלה הפוטנציאל הגבוה ביותר ללחץ על מחירי הדירות
אוצר "מובן כי למידת היכולת של משקי הבית לעמוד בהחזר המשכנתאות ישנה חשיבות מכרעת מבחינה מאקרו-כלכלית, שכן תופעה של חדלות פירעון רחבת היקף עלולה להביא לירידת מחירים חדה ומיתון", כך כותבים האגף הכלכלנית הראשית באוצר במסגרת מחקר שבוחן בזכוכית מגדלת את רוכשי הדירה הראשונה בשנים 2015-2019 שהוצאו לחל"ת בסגר הראשון. החשש המרכזי שמציגים באוצר הינו חדלות פירעון שתוביל לזריקת דירות לשוק, מה שעשוי להוביל לכדור שלג פיננסי. האם זה תרחיש סביר?
משבר הקורונה הוביל את מקבלי ההחלטות להשתמש בכלים פיננסים שלא ראינו כמותם, בהקשר לשוק המשכנתאות ראינו ישראלים רבים שמקפיאים משכנתא לחודשים רבים ואף גם מעבר לכך. עם זאת תפוח האדמה הלוהט ידוע ומדובר הן בקרב הבנקים והן בקרב ישראלים רבים שעומדים על הגדר ומחכים להזדמנות לקנות דירה במחיר מציאה. עוד מציינים באוצר את דוח ה-OECD האחרון על כלכלת ישראל מצביע על אפשרות זו של ירידת מחירים חדה כאחד הסיכונים המשמעותיים למשק הישראלי.
ערב המשבר עמד שיעור האשראי הנדחה במשכנתאות על 3.4% בלבד מסך יתרת האשראי לדיור, עפ"י נתוני בנק ישראל, זינק שיעור זה ל-24.7% בחודש מאי האחרון. לאחרונה דיווח בנק ישראל כי שיעור זה ירד ל-12% בחודש אוגוסט, שיעור שעדיין גבוה פי 3.5 מרמתו טרם המשבר.
ממצאי המדגם מלמדים שההכנסה הממוצעת למשק בית של רוכשי דירה ראשונה ב-2019, אשר לפחות אחד מבני הזוג הוצא לחל"ת/פוטר בחודשים מרץ-אפריל עמדה על 17.2 אלף שקל, ברוטו לחודש בשנת 2019. מתוך שכר זה, שכרם הממוצע של מי שהוצאו לחל"ת/פוטרו עמד על 8,884 אלף שקל, ברוטו לחודש. הגיל הממוצע של רוכש דירה ראשונה ב-2019 שהוצא לחל"ת/פוטר עמד על 34, והגיל החציוני על 32.5. קבוצת הגילאים שבין 25-34 מהווה כמחצית מכלל רוכשי דירה ראשונה שהוצאו לחל"ת/פוטרו.
- גבאי מדלג, טיומקין שוב שולף, וצה"ל לא מפסיק להיות מובך
- האוצר: "הגודש בנמלי הים גורם לנזק של 14 מיליארד שקל בשנה"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ממצאים אלו עשויים ללמד כי מי שהוצאו לחל"ת/פוטרו עם פרוץ המשבר היו הפחות ותיקים באותם מקומות עבודה. ככל שמשתנה זה משפיע באופן דומה גם על ההסתברות של העובד לחזור למקום עבודתו או להשתלב מחדש בשוק העבודה אזי מובן כי יש בממצאים אלו כדי להכביד על יכולת משק הבית לעמוד בהחזר המשכנתא.
בפילוח גיאוגרפי של הנכסים שנרכשו נמצא כי בקרב רוכשי "מחיר למשתכן" שהוצאו לחל"ת, קרוב למחצית מהם (47%) רכשו את הדירה באזורי השפלה והדרום. שיעור זה גבוה במעט ממשקלם של שני אזורים אלו בסך רכישות מחיר למשתכן ב-2019. בפילוח דומה בקרב רוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי בולט גם כאן אזור השפלה עם השכיחות היחסית הגבוהה ביותר של משקי בית שהוצאו לחל"ת (מהווים 17% מרכישות אלו). לדברי האוצר - ממצאים אלו מלמדים כי ככל שייווצר קושי למשקי בית שהוצאו לחל"ת לעמוד בהחזר המשכנתא, אשר יגרור העמדת הנכס למכירה (אם ע"י משק הבית עצמו ואם ע"י הבנק) הפוטנציאל ללחץ כלפי מטה על המחירים גבוה במיוחד באזור השפלה.
תרשים פילוח גיאוגרפי של הנכסים שנרכשו
מקור: אגף הכלכלנית הראשית באוצר
- 15.קרית חיים מערבית משנה את פנייה הבינו שיש ביקוש השבחה (ל"ת)בנימין 01/12/2020 05:09הגב לתגובה זו
- 14.אנשים לא כל כך מהר מוכרים את הבית. ימכרו ומה יעשו? 01/12/2020 03:33הגב לתגובה זואנשים לא כל כך מהר מוכרים את הבית. ימכרו ומה יעשו? יגורו ברחוב? בני 40 עם משפחות יחזרו לגור אצל ההורים? נו באמת. כל משפחה צריכה דירה בין אם בבעלות ובין אם בשכירות. וכרגע יש מחסור של מאות אלפי דירות. לא כזה מהר ירד מחיר.
- יולי 08/12/2020 07:07הגב לתגובה זוכאילו לא היה משבר סבפריים האמנם יש רק שתי אפשרויות או להיות בעל דירה או לגור ברחוב?
- אריק 01/12/2020 23:10הגב לתגובה זואבל הם בלחץ למכור מהר כדי לא להיכנס לחובות גדולים יותר. חלק גדול מהשטחים הם משקיעים, דירה שניה ריקה.
- אני 01/12/2020 17:39הגב לתגובה זומי אתה? הדירה בגלל לא שייכת להם, היא שייכת לבנק לעוד 32 שנה בדיוק, ועד אז מי שלא משלם נבעט החוצה. לא מוכר. נבעט. בכסף המועט שיקבל, יקנה דירת 2 חדרים בדימונה.
- 13.גד 30/11/2020 00:08הגב לתגובה זובכל מקום בעולם יש שוק חופשי. לא שילמת משכנתא הדירה יוצאת למכרז. אבל כאן??? לא בטוח בכלל
- אריק 01/12/2020 23:11הגב לתגובה זוממשלה לא יכולה לעשות כלום בזמן בחירות
- 12.בושה לאוצר האסון מספר אחד במדינת ישראל אלו הם מחירי הדירות והשכירות ההזויים בעולם אחרי עלייה של למעלה 100% במחירים חובה על האוצר לדאוג לירידת מחירי הדירות והשכירות ב 60% לפחות. (ל"ת)נדל"ן מושחת 29/11/2020 17:38הגב לתגובה זו
- 11.נדל"ן אף פעם לא יורד רק עולה תקנו נדל"ן. הזדמנות אחרונה (ל"ת)ממי 29/11/2020 08:52הגב לתגובה זו
- אבל נדל''ן כן ירד בין 97 ל2008 ובשנות ה80 (ל"ת)אריק 01/12/2020 23:12הגב לתגובה זו
- 10.טוביה 29/11/2020 06:17הגב לתגובה זוקרית חיים מערבית חפ/2390 תכנית אב להתחדשות עירונית. עיריית חיפה, בשיתוף הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עוסקת בהכנת "תכנית אב להתחדשות עירונית בקרית חיים המערבית", חפ/2390. תוכנית לשדרוג קרית חיים: איך יהפכו בנייני הרכבת המתפוררים משנות ה-60 לריביירה של הקריות עיריית חיפה הציגה בפני התושבים במפגש שיתוף ציבורי את התוכנית המהפכנית של התחדשות השכונה הישנה. התוכנית כוללת הכפלת יחידות הדיור, בניית טיילת, שטחי מסחר, תעסוקה בילוי ותיירות. ההתחדשות העירונית כוללת מגדלים של עד 16 קומות
- שולתתתת 01/12/2020 10:16הגב לתגובה זואיך ניתן ליצור קשר?
- 9.חסר דירה 28/11/2020 05:46הגב לתגובה זואם אכן יש התרסקות קרובה, איך זה שהשוק אפילו לא מתחיל לתמחר זאת? (רמז: כנראה שאין, מה שיש זה חוסר של 100-200 אלף דירות בארץ לעומת בקושי כמה אלפי משקי בודדים שנמצאים על הנייר בסכנת חדלות פירעון בלי להחשיב את ההון השחור שיש להם בצד...)
- לא נכון, כנס לדירובוט (ל"ת)אריק 01/12/2020 23:12הגב לתגובה זו
- דן 30/11/2020 12:43הגב לתגובה זואותן דירות שם כבר מעל שנה ולא נמכרות (רמז: קשה מאוד למכור דירה היום, גם כשמורידים מחירים ומרידים היום לפחות 5% על כל מחיר שמופיע ביד 2 עוד לפני שמבקשים). אני מנחש שאתה מתווך כי רק הם מדברים בצורה כזאת
- חיים 29/11/2020 06:18הגב לתגובה זוקרית חיים מערבית חפ/2390 תכנית אב להתחדשות עירונית. עיריית חיפה, בשיתוף הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עוסקת בהכנת "תכנית אב להתחדשות עירונית בקרית חיים המערבית", חפ/2390. תוכנית לשדרוג קרית חיים: איך יהפכו בנייני הרכבת המתפוררים משנות ה-60 לריביירה של הקריות עיריית חיפה הציגה בפני התושבים במפגש שיתוף ציבורי את התוכנית המהפכנית של התחדשות השכונה הישנה. התוכנית כוללת הכפלת יחידות הדיור, בניית טיילת, שטחי מסחר, תעסוקה בילוי ותיירות. ההתחדשות העירונית כוללת מגדלים של עד 16 קומות
- 8.ארי 27/11/2020 12:21הגב לתגובה זוורשות המיסים מחפשת בנרות איך למלא אותה, זהו הזמן המתאים ביותר לבצע רשם שכירויות ולהטיל מס על השקעה בדירות.
- 7.חומי 27/11/2020 07:21הגב לתגובה זולמה אבל להציג את זה "כתחזית קודרת " מדובר בברמה הכללית בתחזית מעולה לדור העתיד
- 6.עברית נשית מגוחכת"אגף הכלכלנית".אומרים אגף הכלכלן הראשי (ל"ת)אריה 27/11/2020 01:59הגב לתגובה זו
- 5.דני צור 26/11/2020 20:45הגב לתגובה זומי ימנע אותו? ליצמן שטאט? הקיסר הורדוסכץ? ביבי המושחת? פקידי האוצר שנטשו?
- 4.רועי 26/11/2020 20:08הגב לתגובה זוהיכונו לירידת מחירים של 70 אחוז לפחות
- 3.מתווך דירות וותיק 26/11/2020 19:45הגב לתגובה זוהשוק במצב אנוש. אין עסקאות. אני בתחום 28 שנים ומעולם לא הייתה תקופה שכזו. להערכתי המחירים בכיוון מטה באופן חד. אנשים לא מוכנים להתחייב ולשאר אין כסף ומקור הכנסה קבוע. מי שיכול היום למכור שימכור.
- בן 30/11/2020 12:44הגב לתגובה זולא יודע לאן זה ילך מכאן, אבל זאת תמונת מצב מאוד מדוייקת לזמן הנתון.
- כל מילה בסלע (ל"ת)רועי 27/11/2020 14:41הגב לתגובה זו
- 2.עושק מחירי הדירות 26/11/2020 18:48הגב לתגובה זולאחר עליה הזויה דל למעלה מ 100% במחירי הדירות יריד משמעותית תעשה רק טוב ווהיא מחייבת המציאות.
- 1.יוסי 26/11/2020 16:53הגב לתגובה זומחיר למשתכן הרס את הצעירים רובם לא יעמדו בתשלומים וימכרו בהפסד.מס דירה שלישית .רוכש דירה חייב לדווח מאיפה הכסף.מיסים גבוהים ועוד ...הרסו את הנדלן עוד לפני הקורונה . וכל זאת באחריות כחלון וביבי.בקרוב נשלם מחיר יקר מאוד.הנדלן מתרסק .
- למה צריך משקיעים? (ל"ת)אריק 01/12/2020 23:13הגב לתגובה זו
- וכל הכבוד לכחלון וחבל שלא עשה יותר (ל"ת)אפי 30/11/2020 00:05הגב לתגובה זו
- בני 26/11/2020 20:05הגב לתגובה זוהנדלן לא יתרסק, חלומות לחוד ומציאות לחוד. אם יתרסק, נהדר.
דן פרנס, רונית שבירו ורוני בריק, פאנל נדל"ן, ועידת הכלכלה (צילום: שלומי יוסף)"בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן, רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים ורונית שבירו מבעלי קבוצת שבירו בפאנל על שוק הנדל"ן; פרנס: "ההתאוששות בשנה הקרובה תחזיר אותנו לרמה של לפני המלחמה; בשנה שעברה היתה הגירה נטו של 40 אלף איש, 10 אלף דירות ירדו מהביקוש במרכז"
ענף הנדלן הישראלי עבר בשנתיים האחרונות רכבת הרים. אחרי ירידות חדות ב־2023, התאוששות ב־2024, ושוב חולשה במכירות ב־2025, מנסים השחקנים המרכזיים בשוק להבין אם מדובר בשינוי מבני או באירוע נקודתי. בפאנל על ענף הנדלן והתשתיות בהשתתפות דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן, רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים, ורונית שבירו, יועמ"שית ומבעלי קבוצת שבירו. שלושת הפנליסטים מסתכלים לעבר 2026 כשנת מפנה פוטנציאלית.
אחד ההסברים המפתיעים לירידה בביקושים ב־2024 וב־2025 מגיע מכיוון דמוגרפי. לדברי דן פרנס, יש להניח שבשנים 2024 וכנראה גם 2025 ישראל חוותה גל הגירה שלילית חריג. לדבריו, בהשוואה לרמה הרב שנתית, מספר העוזבים עלה ב-40 אלף ישראלים, מה שמתורגם לכעשרת אלפים דירות שלא נרכשו או שלא נדרשו.
"חלקם זוגות צעירים שלא קנו דירה, חלקם בעלי דירות שהשכירו את דירתם ועזבו. הדירות הללו נמצאות בעיקר בגוש דן ולא בפריפריה, וזו גם הסיבה שבירושלים ובערי הפריפריה הירידה במכירות הייתה מתונה יותר. זהו אירוע נקודתי ולא בסטנדרט חדש, וכבר ב־2026 נראה היפוך מגמה".
"אנחנו מאמינים בשוק הנדל"ן ולא עוצרים פרויקטים. מחזור העסקים בענף ארוך, וכל פרויקט לוקח שנים משלב תכנון ועד אכלוס. לכן,
אין היגיון לעצור בניה בגלל האטה זמנית. כל הדירות שנבנה בשנים הבאות יפגשו את הקונה”.
- מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
- דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אווירה, חוסר ודאות ובחירות כנקודת מפנה
בריק מצטרף לתחושה שהחודשים האחרונים מצביעים על שינוי כיוון: "בשני החודשים האחרונים ניכרת חזרה משמעותית למשרדי המכירות. הסיפור של השנתיים האחרונות לא היה בעיקר הריבית, אלא הפסיכולוגיה.
דרור תורן, מנכ"ל חטיבת המגורים של אמריקה ישראל להשקעות. קרדיט: אלן צ'פלסקיאמריקה ישראל זכתה במכרז בגבעת אולגה, עם 192 יח"ד ב-6 מבנים בסמוך לים
סכום זכייה עמד על כ-128 מיליון שקל; על פי החברה: "אנו מזהים סימני התאוששות ברורים בענף הנדל"ן למגורים"
חברת אמריקה ישראל להשקעות זכתה במכרז רשות מקרקעי ישראל להקמת 192 יח"ד בגבעת אולגה בחדרה, המיועדים להקמת 6 בניינים בני 8-9 קומות. בשטח כולל של כ-10 דונם, במסגרת מתחם חדש המתפתח באזור החוף הדרומי של העיר. סכום הזכייה עמד על כ-128 מיליון שקל. הזכייה בשיתוף
עם חברת מגדלים, זרוע היזמות של בוני ריינה.
התכנית ממוקמת מערבית לשכונת עין הים, מזרחית לשמורת הטבע חוף גדור ומדרום לרחוב אדני פז. המכרז הוא חלק מתכנית רחבה להקים 670 יח"ד, אשר צפויה לחזק משמעותית את האזור ולהמשיך את תנופת הפיתוח של השכונה. 40%
מיחידות הדיור בפרויקט מיועדים לשווק במסגרת תוכנית "מחיר מטרה".
מאמריקה ישראל להשקעות נמסר: "מדובר בהמשך לאסטרטגיית הצמיחה אותה אנחנו מובילים בחברה. הזכייה במכרז אולגה, בפריים לוקיישן ליד הים ושמורת טבע, משקפת את האמון הרב שלנו בעתיד שוק הדיור בישראל. אנו מזהים סימני התאוששות ברורים בענף הנדל"ן למגורים, וצופים עלייה בביקושים בשנים הקרובות, בפרט באזור קו החוף. החברה ממשיכה לבחון ולהוביל הזדמנויות שיאפשרו להגדיל את מלאי הפרויקטים ולהציע מגורים איכותיים באזורים רבים בארץ".
העסקאות האחרונות בגבעת אולגה מראות מחיר ממוצע של כ-26,000 שקל למטר, כשדירה ברחוב השחף בגודל 94 מ"ר נמכרה ביולי בכ-2.5 מיליון שקל, עם 26,489 שקל למ"ר. של 82 מ"ר בכ-1.4 מיליון שקל, עם ממוצע של כ-17 אלף שקל למ"ר. דירה נוספת של 93 מ"ר נמכרה בדצמבר 2024 בכ-1.93 מליון שקל, המשקף מחיר של 20,752 שקל למ"ר.
- גבעת אולגה - רווח של 125% בכ-8 שנים
- "עד 2033 לא יישארו למדינה קרקעות במרכז. חייבים התחדשות עירונית"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המחיר החציוני השנתי הממוצע באולגה עומד על כ-2.2 מיליון שקל, כאשר החציון של דירות 3 חדרים הוא כ-1.65 מיליון שקל, דירות 4 חדרים ב-2.3 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים ב-2.8 מיליון שקל. ברבעון הראשון של 2025 עמד המחיר החציוני בגבעת אולגה על 2.2 מיליון שקל, בעוד שבחדרה היה כ-1.9 מיליון שקל (החציון הארצי עמד על 1.93 מיליון שקל).
