שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית. 

מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.

התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה. 

 עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.

• השוחד החדש בשוק השכירות: כך גובים מכם אלפי שקלים בחסות המצוקה
• משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?

"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."

עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?

חברת נאוי את לוזון משכנתאות בע"מ, שתפעל תחת המותג Now-On - קיבלה אישור רישיון מורחב למתן אשראי. מדובר בחברה משותפת של נאוי גרופ נאוי 1.14%  , מחברות האשראי החוץ-בנקאי הגדולות בבורסה, ושל לוזון קבוצה לוזון קבוצה -0.7%  , שבבעלותה פלטפורמת ההלוואות טריא טריא 11.74%  . הרישיון, שניתן לאחר בחינה ארוכה יחסית ודרישות חוזרות מצד הרשות, מאפשר לחברה החדשה להעניק משכנתאות חוץ בנקאיות בהיקף נרחב. ואולי אולי אפילו להציב תחרות לבנקים בתחום זה. על אף שרצוי וצריך לציין - מדובר על כ-98% משוק זה שנשלטים על ידי הבנקים והם השולטים הברורים בתחום שמכתיבים את התנאים בשוק הנדל"ן למגורים בישראל.

העסקה שאושרה כעת מביאה את חברת נאוי לרכוש את תיק המשכנתאות של חברת טריא, בהיקף של מאות מיליוני שקלים. בנוסף נקבע כי כל מכירה או העברה של התיק בעתיד תיעשה בכפוף לאישור מראש של המפקח על נותני שירותים פיננסיים. במסגרת קבלת הרישיון, הוסדרו גם ניגודי עניינים אפשריים, נערכו בדיקות כלכליות, ונקבעה חובת דיווח שוטפת כדי לאפשר מעקב הדוק של הרגולטור. המותג החדש Now-On ישלב את המימון שיגויס מהמערכת הבנקאית עם הטכנולוגיה שפיתחה טריא, שמאפשרת שיווק, חיתום וניהול הלוואות באופן דיגיטלי ומבוזר. החברות מעריכות כי כבר בשנה הראשונה יעמוד היקף האשראי על מאות מיליוני שקלים, עם אופק למכירת תיקי הלוואות לגופים מוסדיים ובהמשך גם איגוח והנפקה בשוק ההון.

עמוס לוזון, בעל השליטה בקבוצת לוזון ובטריא, רמז על המהלך כבר בפברואר השנה, כשאמר: "טריא תגיע לשווי של מיליארדים. אנחנו מחכים לאישור של רשות שוק ההון ובחודשים הקרובים נפתח בנק למשכנתאות". לוזון אף הסביר אז כי ביום שבו יתקבל האישור, יועבר תיק משכנתאות של מאות מיליוני שקלים לחברה החדשה, מהלך שצפוי לשחרר נזילות למשקיעי טריא ולבנות במהירות פעילות רחבה. המהלך חשוב במיוחד על רקע המשבר שחוותה טריא בשנת 2022, כשעליית הריבית הובילה לגל משיכות של אנשים שהלוו כסף דרך הפלטפורמה שעלתה על הסכום מהפקדות.

למי מיועדות המשכנתאות של Now-On? 

החברה החדשה מכוונת בעיקר ללקוחות שמתקשים לקבל מימון מלא מהבנקים - למשל, משקי בית הזקוקים לאחוז מימון גבוה יותר, או רוכשי דירה שניה. בנוסף, היא צפויה להציע פתרונות גישור והלוואות ליזמים ולקבוצות רכישה. עם זאת, יש להביא בחשבון כי הריביות צפויות להיות גבוהות במעט מאלה שמציעים הבנקים. ככל הנראה מדובר על פער של 0.5%-1% כך שהיתרון המרכזי טמון בגמישות, במהירות ובנגישות ללקוחות שהמערכת הבנקאית מתקשה לשרת.

• גוש הרוב מתחזק בדוראד: לוזון-אלומי משנה את מאזן הכוחות
• הפניקס ולוזון מעמיקים את ההחזקה בדוראד - ואדלטק מאבדת את יכולת הבלימה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

דורי נאוי, מנכ"ל ובעל השליטה בנאוי גרופ, מסר: "נאוי גרופ הפכה בשנים האחרונות לשחקן משמעותי בתחום מימון עסקאות הנדל"ן. Now-On תאפשר לנו לממש יעד נוסף ולהרחיב את פעילותנו גם לתחום המשכנתאות החוץ בנקאיות לציבור הרחב. שילוב הכוחות עם קבוצה חזקה כקבוצת לוזון והניסיון העשיר בתחום האשראי הצרכני שיש בטריא, מייצר פלטפורמה אידיאלית לצמיחה גם בסגמנט זה, ואנו מאמינים שיחד עם פעילות Now-On נוכל לספק מענה לכל שרשרת הערך - משלב ליווי היזמים ועד לפתרונות עבור נוטלי המשכנתאות ועבור קבוצות רכישה".