בגלל העלייה ברכישת דירות: בענף הנדל"ן מדברים אחרת על מחיר למשתכן
ברקע לנתוני הלמ"ס על שיא במכירות דירות חדשות בשנת 2019, כשבדצמבר נרשם שיא כל הזמנים מאז תחילת 2017, גורמים בענף הנדל"ן כבר מתחילים לדבר אחרת בכל הקשור לתכנית מחיר למשתכן - ולאחר סברה כמעט מוחלטת על הצורך בסיומה ועל כישלון התכנית, עתה נשמעים קולות הקוראים להמשיכה.
"תכנית מחיר למשתכן הוכיחה עצמה כקטליזטור לפעילות בשוק הנדל"ן, אך יחד עם זאת נמצא כי היא לבדה לא מסוגלת לספק את ההיצע במתכונתה הנוכחית, ועובדה לכך היא הירידה במלאי הדירות", כך אומר חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין.
לדבריו, "יש לבצע בה שיפורים כשהראשון שבהם הוא יציאה במכרזים גם לשוק החופשי במקביל להמשך פרסום מכרזים לזכאי מחיר למשתכן. התמהיל אמור להיות משמעותי כך שלפחות שליש מהמכרזים יהיו מכרזי שוק חופשי. ככל שישווקו מכרזים לשוק החופשי, רווחי המדינה מהמכרזים יעלו וכך ניתן יהיה לשמר את ההנחות שניתנות כיום לזוכי מחיר למשתכן ולא יהיה צורך להפחיתן ככוונת המנהל שפורסמה לאחרונה. במידה וישכילו לפעול כאמור, יכול להיות שנראה יציבות במחירים ואולי אף ירידות קלות בשנים הבאות".
בהקשר זה נזכיר כי בשבוע שעבר רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) כבר הודיעה על כוונתה לבצע התאמות בתכנית בעקבות הנחות מופרזות שנמצאו במכרזים שונים שנעו סביב 50%, כדוגמת אור יהודה ולוד, בעוד ההנחות המקובלות הגיעו לעד 30%. השינויים המרכזיים המתוכננים הם ייקור הקרקעות ועדכון שומות מחירי הקרקע למועד שיווק המכרזים, וכפועל יוצא גם הקטנת ההנחות לזוכים. נושא זה, בין היתר, היה מתוכנן לעלות בדיון מועצת מקרקעי ישראל השבוע אך הוא נדחה לאחר הבחירות.
"התמקדות המדינה בהגדלת מלאי הדירות בפריפריה - טעות"
"נתוני הלמ"ס מעידים על כך, שלאחר 3 שנים של הבטחות לירידת מחירי הדיור, ההבטחות לא מומשו, אי לכך הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור ירדו מהגדר וחזרו לשוק", טוען רוני כהן מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן. "עוד ניתן לומר שאת העלייה ברכישת דירות בשנת 2019, אפשר לייחס לעובדה שבשנה האחרונה הבשילו פרויקטי מחיר למשתכן מעורבים, כלומר עם לפחות 20% מהדירות ששווקו לשוק חופשי, ואלה החזירו את משפרי הדיור לשוק והם העלו את מספר הרכישות הכולל של הדירות. כמו כן, אם מסתכלים על התפלגות המכירות, אנו רואים שעיקר הדירות נמכרו באיזור המרכז: ר"ג, הרצליה ות"א בשלושת המקומות הראשונים וזה כמובן מוכיח שוב, שעיקר הביקושים היו ונשארו באזור המרכז, לכן התמקדות של המדינה, בהגדלת המלאי בפריפריה היא טעות".
בנוגע לקושי במכירת הדירות בפריפריה, אמר לאחרונה מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, בני דרייפוס, כי "התכנית לא באה להפוך את קצב מכירת הדירות בפריפריה לזה שקיים בהרצליה. יחד עם זאת, הנתונים שלנו מראים שקצב המכירות של מחיר למשתכן גם באזורים פריפריאליים הוא מהיר יותר בהרבה מקצב המכירות של דירות בשוק החופשי באותם אזורים".
"בעוד כחצי שנה עשוי להיווצר כאוס בשוק הדיור"
בתחילת חודש דצמבר 2019, החליטה הממשלה פה אחד על הארכת תכנית מחיר למשתכן עד סוף שנת 2020. לצורך כך, מקצה משרד הבינוי והשיכון 36 מיליון שקל מתקציב הפיתוח ומוסדות הציבור.
- רובע חדש בצפת: 915 דונם, 4,000 יחידות דיור וכניסה חדשה לעיר
- עד 60 מליון שקל: ריט 1 נכנסת לשותפות בבראשית ביזנס בנתניה
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
בהינתן שהתכנית אמורה להסתיים בעוד מספר חודשים, מתריע אבי זיתוני, מנכ"ל חברת הבנייה א. זיתוני, כי "לאור הביקושים הגבוהים, יש להיערך כבר עכשיו לשיווק קרקעות לשוק החופשי, אסור שנמצא את עצמנו בעוד כחצי שנה בכאוס בשוק הדיור, כשרמ"י ומשרד השיכון לא ערוכים כראוי".
רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלים של קבוצת רמי צרפתי, הוסיף על הדברים באומרו כי "מכרזים רבים שהקבלנים זכו בהם לפני שנתיים ושלוש לא היו בשלים אז לשיווק והזוכים בהגרלות נאלצו להמתין תקופה ארוכה עד שניתן היה לזמן אותם לחתום על העסקאות. מצד אחד זה בא לידי ביטוי בגידול בדירות החדשות שנמכרו ב-2019, אך מצד שני, קבלנים רבים, ואנחנו בניהם, לא המשיכו להתמודד במכרזי מחיר למשתכן באותו קצב בגלל הבעיות שהתעוררו ולכן אני צופה את המשך הירידה במלאי הדירות.
"עם זאת אני חושב שעל הממשלה הבאה להמשיך את תכנית מחיר למשתכן כי זאת תכנית שבאמת מאפשרת לזוגות צעירים לרכוש דירות במחירים מוזלים. אך את התכנית יש להמשיך במתכונת של תמהיל מעורב: מכרזי מחיר למשתכן הכוללים גם דירות לשוק החופשי. בנוסף אני חושב שהמדינה חייבת לחזור ולשווק קרקעות לבניית פרויקטים לשוק החופשי במכרזים נפרדים. רק בצורה זו ניתן יהיה לענות על כל הביקושים הקיימים בשוק לדירות חדשות גם מצד זוגות צעירים וגם מצד משפרי דיור".
- 4.אחרי שגמרו את כחלון נזכרים לשבח (ל"ת)חיים 14/02/2020 12:39הגב לתגובה זו
- 3.יוסף 14/02/2020 08:51הגב לתגובה זוכחלון ביפק לקבלנים עבודה בבנית דירות בתקופה של קיפאון וירידה משמעותית בביקושים. עובדה שהקבלנים מודים לו. כחלון חמעשה מנע ירידות מחירים בנדלן בישראל. בלעדיו קבלנים היו קורסים. הוא סיפק להם עבודה.
- מישהו 15/02/2020 19:17הגב לתגובה זוואני יודע מקרוב שלא היה להם קל.. אז אתה או לא מבין או אחד הקבלנים הממורמרים שלא הרוויחו יותר. (אוכלים מכף של שופל)
- 2.אורן 14/02/2020 08:07הגב לתגובה זורק טיפש לא יכול להבין שהתוכנית מעולה. וחבל שנותנים לטיפשים לכתוב מאמרי דעה שהם בעצם טיפשים.
- 1.הלעיטו שקרים שהתוכנית תיכשל. כל הכבוד לכחלון. (ל"ת)זכיתי בדירה 13/02/2020 21:08הגב לתגובה זו
פרויקט נדל" בגבעת שמואל במימון מכלול מימון נדל"ן קבוצ יובלים, ללא קרדיטמחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
זוכרים את מבצעי 80/20? הרוכשים מתחילים לבטל עסקות - ירידת מחיר הדירה הופכת את העסקה ללא משתלמת; שנת 2026 תהיה שנת המבחן לעסקאות האלו; בינתיים - ההיצע גדול על הביקוש, המחירים יורדים; על התחלות הבנייה, גמר הבנייה וסימנים להמשך ירידת המחירים; וגם - מה עשוי לגרום לעלייה במחירים?
מחירי הדירות בירידה. על פי הלמ"ס המחירים יורדים כבר 8 חודשים ברציפות. סיכוי מאוד גבוה שהירידות ימשכו. ראשית, הנתונים של הלמ"ס בעיכוב של כחודשיים וחצי ומהשטח אפשר להבין שהמחירים ממשיכים לרדת. שנית, כל הנתונים על שוק הדירות מרמזים על היצע גדל מול ביקוש שנמוך ממנו, כלומר - עודף היצע שלוקח את המחירים למטה. בשטח רואים ירידת מחירים של אפילו 10% מתחילת השנה, בלמ"ס מצביעים על תל אביב כמקום שבו הירידה בולטת ביותר- קצב שנתי של כ-9%. השאלה הגדולה - לאן הולכים מכאן, ואיך תראה 2026?
נתחיל בנתונים. בשבוע שעבר התפרסמו נתוני התחלות הבנייה ונתון סיום הבנייה. גם הנתונים האלו מלמדים על היצע גבוה בבנייה לצד ביקוש מתון יותר. נתוני הלמ"ס מראים כי ב-12 החודשים עד ספטמבר החלה בנייתן של כ-76 אלף דירות נטו, לאחר ניכוי הריסות בהתחדשות עירונית. מספר זה עולה על תוספת משקי הבית השנתית הממוצעת של כ-55 אלף דירות. וצריך לדבר על הפיל שבחדר - הגירה.
על פי ההערכות היתה הגירה שלילית מאזור המרכז של כ-40 אלף איש נטו, בערך 10 אלף דירות שנוספו להיצע הדירות. זה בעצם מלמד שהפער בין ההיצע הגדול לביקוש אפילו גדול יותר.
נתון שני שמלמד על הכיוון - קבלנים משתמשים בהטבות מימון כדי לשמור על קצב מכירות. חלקם מציעים ריבית 0% על משכנתה ל-10-20שנים, או הלוואות ללא ריבית עד מיליון שקל לעשר שנים, שחוסכות כ-50-60 אלף שקל בשנה לרוכש. מבצעי תשלום נמוך ראשוני כמו 10%/90% פחות יעילים כעת בגלל המגבלות של בנק ישראל, והמעבר להצעות דחיית תשלומים נרחבת יותר בולט, בעיקר בפריפריה אבל לא רק. מדובר על מבצעים בסגנון - כנסו עכשיו שלמו עוד שנה. כנסו, ריבית המשכנתא עלינו ל-10 שנים ועוד. הנה דוגמה: הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה.
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גמר הבנייה עמד על 58 אלף דירות ב-12 החודשים האחרונים, עלייה של 4% מהתקופה הקודמת. אז ההתחלות מגיעות כאמור ל-76 אלף, גמר הבנייה 58, זה אומר שהמלאי דירות בתהליך גדל, ונזכיר שיש כ-84 אלף דירות במלאי שעדיין לא נמכרו וזו כמות ששקולה בערך לשנה וחצי.
כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
על מחירי הדירות בנתניה, בת ים ופתח תקווה
מחירי הדירות בתל אביב בקצב ירידה שנתי של כ-9% - מחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר, בערים הסובבות הירידה קצת נמוכה. מרגישים את זה גם במעגלים קצת מרוחקים יותר. בדקנו הפעם עסקאות אחרונות בפתח תקווה, נתניה ובת ים.
פתח תקווה
ברחוב ברוריה 8, דירת
4.5 חדרים, 111.9 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־3.15 מיליון שקל
(28.2 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב בייליס
20, דירת 4 חדרים, 86 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־2.76 מיליון שקל
(32.1 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב הרב
צבי יהודה 7, דירת 5 חדרים, 115.1 מ"ר, קומה רביעית, נמכרה ב־3.37 מיליון שקל
(29.3 אלף ש"ח למ"ר).
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ברחוב י"ז הבנים 7, דירת 3.5 חדרים, 74.8 מ"ר, קומה שלישית, נמכרה ב־2.18 מיליון שקל
(29.1 אלף ש"ח למ"ר).
