בגלל העלייה ברכישת דירות: בענף הנדל"ן מדברים אחרת על מחיר למשתכן
ברקע לנתוני הלמ"ס על שיא במכירות דירות חדשות בשנת 2019, כשבדצמבר נרשם שיא כל הזמנים מאז תחילת 2017, גורמים בענף הנדל"ן כבר מתחילים לדבר אחרת בכל הקשור לתכנית מחיר למשתכן - ולאחר סברה כמעט מוחלטת על הצורך בסיומה ועל כישלון התכנית, עתה נשמעים קולות הקוראים להמשיכה.
"תכנית מחיר למשתכן הוכיחה עצמה כקטליזטור לפעילות בשוק הנדל"ן, אך יחד עם זאת נמצא כי היא לבדה לא מסוגלת לספק את ההיצע במתכונתה הנוכחית, ועובדה לכך היא הירידה במלאי הדירות", כך אומר חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין.
לדבריו, "יש לבצע בה שיפורים כשהראשון שבהם הוא יציאה במכרזים גם לשוק החופשי במקביל להמשך פרסום מכרזים לזכאי מחיר למשתכן. התמהיל אמור להיות משמעותי כך שלפחות שליש מהמכרזים יהיו מכרזי שוק חופשי. ככל שישווקו מכרזים לשוק החופשי, רווחי המדינה מהמכרזים יעלו וכך ניתן יהיה לשמר את ההנחות שניתנות כיום לזוכי מחיר למשתכן ולא יהיה צורך להפחיתן ככוונת המנהל שפורסמה לאחרונה. במידה וישכילו לפעול כאמור, יכול להיות שנראה יציבות במחירים ואולי אף ירידות קלות בשנים הבאות".
בהקשר זה נזכיר כי בשבוע שעבר רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) כבר הודיעה על כוונתה לבצע התאמות בתכנית בעקבות הנחות מופרזות שנמצאו במכרזים שונים שנעו סביב 50%, כדוגמת אור יהודה ולוד, בעוד ההנחות המקובלות הגיעו לעד 30%. השינויים המרכזיים המתוכננים הם ייקור הקרקעות ועדכון שומות מחירי הקרקע למועד שיווק המכרזים, וכפועל יוצא גם הקטנת ההנחות לזוכים. נושא זה, בין היתר, היה מתוכנן לעלות בדיון מועצת מקרקעי ישראל השבוע אך הוא נדחה לאחר הבחירות.
"התמקדות המדינה בהגדלת מלאי הדירות בפריפריה - טעות"
"נתוני הלמ"ס מעידים על כך, שלאחר 3 שנים של הבטחות לירידת מחירי הדיור, ההבטחות לא מומשו, אי לכך הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור ירדו מהגדר וחזרו לשוק", טוען רוני כהן מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן. "עוד ניתן לומר שאת העלייה ברכישת דירות בשנת 2019, אפשר לייחס לעובדה שבשנה האחרונה הבשילו פרויקטי מחיר למשתכן מעורבים, כלומר עם לפחות 20% מהדירות ששווקו לשוק חופשי, ואלה החזירו את משפרי הדיור לשוק והם העלו את מספר הרכישות הכולל של הדירות. כמו כן, אם מסתכלים על התפלגות המכירות, אנו רואים שעיקר הדירות נמכרו באיזור המרכז: ר"ג, הרצליה ות"א בשלושת המקומות הראשונים וזה כמובן מוכיח שוב, שעיקר הביקושים היו ונשארו באזור המרכז, לכן התמקדות של המדינה, בהגדלת המלאי בפריפריה היא טעות".
בנוגע לקושי במכירת הדירות בפריפריה, אמר לאחרונה מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, בני דרייפוס, כי "התכנית לא באה להפוך את קצב מכירת הדירות בפריפריה לזה שקיים בהרצליה. יחד עם זאת, הנתונים שלנו מראים שקצב המכירות של מחיר למשתכן גם באזורים פריפריאליים הוא מהיר יותר בהרבה מקצב המכירות של דירות בשוק החופשי באותם אזורים".
"בעוד כחצי שנה עשוי להיווצר כאוס בשוק הדיור"
בתחילת חודש דצמבר 2019, החליטה הממשלה פה אחד על הארכת תכנית מחיר למשתכן עד סוף שנת 2020. לצורך כך, מקצה משרד הבינוי והשיכון 36 מיליון שקל מתקציב הפיתוח ומוסדות הציבור.
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
בהינתן שהתכנית אמורה להסתיים בעוד מספר חודשים, מתריע אבי זיתוני, מנכ"ל חברת הבנייה א. זיתוני, כי "לאור הביקושים הגבוהים, יש להיערך כבר עכשיו לשיווק קרקעות לשוק החופשי, אסור שנמצא את עצמנו בעוד כחצי שנה בכאוס בשוק הדיור, כשרמ"י ומשרד השיכון לא ערוכים כראוי".
רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלים של קבוצת רמי צרפתי, הוסיף על הדברים באומרו כי "מכרזים רבים שהקבלנים זכו בהם לפני שנתיים ושלוש לא היו בשלים אז לשיווק והזוכים בהגרלות נאלצו להמתין תקופה ארוכה עד שניתן היה לזמן אותם לחתום על העסקאות. מצד אחד זה בא לידי ביטוי בגידול בדירות החדשות שנמכרו ב-2019, אך מצד שני, קבלנים רבים, ואנחנו בניהם, לא המשיכו להתמודד במכרזי מחיר למשתכן באותו קצב בגלל הבעיות שהתעוררו ולכן אני צופה את המשך הירידה במלאי הדירות.
"עם זאת אני חושב שעל הממשלה הבאה להמשיך את תכנית מחיר למשתכן כי זאת תכנית שבאמת מאפשרת לזוגות צעירים לרכוש דירות במחירים מוזלים. אך את התכנית יש להמשיך במתכונת של תמהיל מעורב: מכרזי מחיר למשתכן הכוללים גם דירות לשוק החופשי. בנוסף אני חושב שהמדינה חייבת לחזור ולשווק קרקעות לבניית פרויקטים לשוק החופשי במכרזים נפרדים. רק בצורה זו ניתן יהיה לענות על כל הביקושים הקיימים בשוק לדירות חדשות גם מצד זוגות צעירים וגם מצד משפרי דיור".
- 4.אחרי שגמרו את כחלון נזכרים לשבח (ל"ת)חיים 14/02/2020 12:39הגב לתגובה זו
- 3.יוסף 14/02/2020 08:51הגב לתגובה זוכחלון ביפק לקבלנים עבודה בבנית דירות בתקופה של קיפאון וירידה משמעותית בביקושים. עובדה שהקבלנים מודים לו. כחלון חמעשה מנע ירידות מחירים בנדלן בישראל. בלעדיו קבלנים היו קורסים. הוא סיפק להם עבודה.
- מישהו 15/02/2020 19:17הגב לתגובה זוואני יודע מקרוב שלא היה להם קל.. אז אתה או לא מבין או אחד הקבלנים הממורמרים שלא הרוויחו יותר. (אוכלים מכף של שופל)
- 2.אורן 14/02/2020 08:07הגב לתגובה זורק טיפש לא יכול להבין שהתוכנית מעולה. וחבל שנותנים לטיפשים לכתוב מאמרי דעה שהם בעצם טיפשים.
- 1.הלעיטו שקרים שהתוכנית תיכשל. כל הכבוד לכחלון. (ל"ת)זכיתי בדירה 13/02/2020 21:08הגב לתגובה זו
נדל"ן בישראל. קרדיט: רשתות חברתיותבנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
לאור עלייה בבקשות של משקי בית לאשראי נוסף לדיור, מעבר למשכנתא הראשונה, בנק ישראל מהדק את אופן החישוב של יכולת ההחזר של משקי הבית; בו בזמן, הבנק מעדכן את אופן החישוב של שווי הנכס, בעיקר בהקשרי "מחיר מטרה" ו-"מחיר למשתכן" וכן הגדלת שיעור המימון לדירות זולות
בנק ישראל הודיע היום על שורה של צעדים רגולטוריים בשוק האשראי לדיור, לאור מגמת עלייה בנטילת תוספות אשראי לדיור, ובפרט בסמוך ללקיחת משכנתא ראשונה . בבנק ישראל מדגישים כי הצעדים נועדו לשקף בצורה מדויקת יותר את יכולת ההחזר של הלווים, לצמצם סיכוני מינוף עודף, ובו בעת לשמר הקלות שנועדו לאפשר מענה לצרכים פיננסיים שוטפים ועתידיים של משקי הבית. על רגל אחת, ההקלות האלו יאפשר לקחת "הלוואות לכל מטרה" מגובות בדירות כסוג של תוספת למשכנתא. יש הגבלות, אבל אם שיעור המימון לא יגיע ל-70%, אתם יכולים לקחת 200 אלף שקל נוספים. כמו כן, ערך הדירות במחיר למשתכן-דירה בהנחה יחושבו לפי שווי שמאי ולא לפי מחיר העסקה. זה היה כך עד מחיר של 1.8 מיליון שקל (הגבלת מחיר) כעת זה יהיה בלי הגבלה זו, המשמעות: אפשרות לקחת בדירה בהנחה יותר משכנתא.
הלוואה לכל מטרה היא הלוואה נכונה - היא בריבית טובה וצריך לנצל אותה לפני הלוואות אחרות. אבל יש כאן בעקיפין שחרור של רסן וכספים שיזרמו לשוק - לדירות ובכלל.
עדכון מגבלת כושר ההחזר
כאמור, משקי בית רבים לוקחים הלוואות נוספות לדיור, לעיתים במקביל או בסמוך למשכנתא הקיימת, כשהבטוחה היא אותו
הנכס. מצב זה מגדיל את החוב הכולל של משקי הבית ועלול לפגוע ביכולתם להתמודד עם שינויים בסביבת הריבית, בהכנסות או בהוצאות בלתי צפויות. לאור זאת, הוחלט לבצע הבהרה רגולטורית מהותית באופן חישוב מגבלת שיעור ההחזר מההכנסה (PTI).
בהתאם להחלטה, בעת נטילת הלוואה נוספת לדיור המובטחת בשעבוד אותו נכס, יחויבו התאגידים הבנקאיים לבחון את ההחזר החודשי בגין כלל ההלוואות הקיימות והחדשות יחד, ולא רק את ההלוואה המבוקשת. כלומר, סך התשלומים החודשיים על כל האשראי לדיור המובטח בנכס יילקח בחשבון לצורך חישוב יכולת ההחזר של משק הבית. בבנק ישראל מציינים כי צעד זה נועד לחזק את ניהול הסיכונים, לשפר את שקיפות המידע לגבי רמת המינוף האמיתית של הלווים, ולמנוע מצב שבו יכולת ההחזר נבחנת באופן חלקי בלבד.
- היום שבו התחיל לפעול הבנק המרכזי של המדינה ומה קרה היום לפני 32 שנה
- ד"ר איתמר כספי ימונה למנהל האגף המוניטרי בבנק ישראל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עדכון חישוב שווי הנכס של דירות במחיר מופחת
במקביל, הפיקוח על הבנקים הודיע על עדכון תקרת שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון (LTV) בהלוואות לרכישת דירה במחיר מופחת. התקרה, שעמדה עד כה על 1.8 מיליון שקל, תעודכן ל-2.1 מיליון שקל, וזאת בהתאמה לעליית מדד המחירים לצרכן מאז נקבעה. עדכון זה נועד לשמר את ההקלה שניתנה לרוכשי דירות במסגרת תוכניות ממשלתיות כגון “מחיר מטרה” ו”מחיר למשתכן”, ולאפשר להם להמשיך ולהסתמך על הערכת שמאי לצורך חישוב שווי הנכס, גם בסביבה של מחירי דיור גבוהים יותר.
ארוחת בוקר (X)גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
יוקר מחיה, שכר שעומד במקום ושוק שכירות תקוע מביא לישראל תופעה שכבר הייתה רווחת במדינות עם כלכלה הרבה יותר חלשה משלנו, בני 30 שחוזרים לגור עם ההורים
אחרי ספרד, איטליה ויוון, גם בישראל מתחילים לראות תופעה שמתעצמת: בני 30 פלוס שחוזרים לגור עם ההורים. ניתן להסביר זאת על ידי הפער המתרחב בין עלויות דיור להכנסות משכר. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) העדכניים, כ-25% מבני 30-34 מתגוררים עם ההורים, עלייה של כ-2% משנת 2024. בקבוצת הגיל 35-39, השיעור יורד לכ-15% (שגרים עם ההורים), אך זהו עדיין נתון משמעותי בהשוואה למדינות OECD אחרות. משרד האוצר מעריך כי גיל היציאה הממוצע מהבית עלה לכ-29 שנים, כ-2.5 שנים יותר מאשר בתחילת שנות ה-2010. כיום, כאשר אוכלוסיית המדינה עומדת על 10.094 מיליון תושבים, התופעה משפיעה על כ-150 אלף צעירים בגילאי 30+, רובם רווקים או בזוגיות ללא ילדים.
חצי מהמשכורת הולך על דיור
הגורם הדומיננטי הוא הנטל הדיורי, שמתעצם למרות ירידה במחירי רכישה. שכר דירה עולה והממוצע לדירת 3 חדרים עמד ברבעון השלישי של השנה עמד על כ-5,000 שקל, עלייה של 4.4% משנה קודמת, כאשר במרכז הארץ המחירים מגיעים כבר ל-6,000-7,000 ש"ח. בניגוד לשכירות, המחיר הממוצע לרכישת דירה ירד ב-2.5% ל-2,213,900 שקל, אך שכירות ארוכת טווח נותרת מוגבלת עקב מחסור בהיצע: השנה נוספו על פי ההערכות רק 20 אלף דירות חדשות להשכרה.
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- מחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השכר החציוני נטו בקרב שכירים בגיל 30-34 מוערך ב-10,000 ש"ח, זה מכסה אולי 60%-70% מהוצאות דיור בסיסיות. נתונים דומים נמצאו גם בדוח OECD Economic Surveys: Israel 2025. על פי הדוח יחס מחיר דיור להכנסה בישראל הוא מהגבוהים בעולם, כאשר צעירים מוציאים 50%-60% מההכנסה שלהם רק על קורת גג, כמעט כפול מהממוצע המערבי של 28%.
