בגלל העלייה ברכישת דירות: בענף הנדל"ן מדברים אחרת על מחיר למשתכן
ברקע לנתוני הלמ"ס על שיא במכירות דירות חדשות בשנת 2019, כשבדצמבר נרשם שיא כל הזמנים מאז תחילת 2017, גורמים בענף הנדל"ן כבר מתחילים לדבר אחרת בכל הקשור לתכנית מחיר למשתכן - ולאחר סברה כמעט מוחלטת על הצורך בסיומה ועל כישלון התכנית, עתה נשמעים קולות הקוראים להמשיכה.
"תכנית מחיר למשתכן הוכיחה עצמה כקטליזטור לפעילות בשוק הנדל"ן, אך יחד עם זאת נמצא כי היא לבדה לא מסוגלת לספק את ההיצע במתכונתה הנוכחית, ועובדה לכך היא הירידה במלאי הדירות", כך אומר חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין.
לדבריו, "יש לבצע בה שיפורים כשהראשון שבהם הוא יציאה במכרזים גם לשוק החופשי במקביל להמשך פרסום מכרזים לזכאי מחיר למשתכן. התמהיל אמור להיות משמעותי כך שלפחות שליש מהמכרזים יהיו מכרזי שוק חופשי. ככל שישווקו מכרזים לשוק החופשי, רווחי המדינה מהמכרזים יעלו וכך ניתן יהיה לשמר את ההנחות שניתנות כיום לזוכי מחיר למשתכן ולא יהיה צורך להפחיתן ככוונת המנהל שפורסמה לאחרונה. במידה וישכילו לפעול כאמור, יכול להיות שנראה יציבות במחירים ואולי אף ירידות קלות בשנים הבאות".
בהקשר זה נזכיר כי בשבוע שעבר רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) כבר הודיעה על כוונתה לבצע התאמות בתכנית בעקבות הנחות מופרזות שנמצאו במכרזים שונים שנעו סביב 50%, כדוגמת אור יהודה ולוד, בעוד ההנחות המקובלות הגיעו לעד 30%. השינויים המרכזיים המתוכננים הם ייקור הקרקעות ועדכון שומות מחירי הקרקע למועד שיווק המכרזים, וכפועל יוצא גם הקטנת ההנחות לזוכים. נושא זה, בין היתר, היה מתוכנן לעלות בדיון מועצת מקרקעי ישראל השבוע אך הוא נדחה לאחר הבחירות.
"התמקדות המדינה בהגדלת מלאי הדירות בפריפריה - טעות"
"נתוני הלמ"ס מעידים על כך, שלאחר 3 שנים של הבטחות לירידת מחירי הדיור, ההבטחות לא מומשו, אי לכך הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור ירדו מהגדר וחזרו לשוק", טוען רוני כהן מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן. "עוד ניתן לומר שאת העלייה ברכישת דירות בשנת 2019, אפשר לייחס לעובדה שבשנה האחרונה הבשילו פרויקטי מחיר למשתכן מעורבים, כלומר עם לפחות 20% מהדירות ששווקו לשוק חופשי, ואלה החזירו את משפרי הדיור לשוק והם העלו את מספר הרכישות הכולל של הדירות. כמו כן, אם מסתכלים על התפלגות המכירות, אנו רואים שעיקר הדירות נמכרו באיזור המרכז: ר"ג, הרצליה ות"א בשלושת המקומות הראשונים וזה כמובן מוכיח שוב, שעיקר הביקושים היו ונשארו באזור המרכז, לכן התמקדות של המדינה, בהגדלת המלאי בפריפריה היא טעות".
בנוגע לקושי במכירת הדירות בפריפריה, אמר לאחרונה מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, בני דרייפוס, כי "התכנית לא באה להפוך את קצב מכירת הדירות בפריפריה לזה שקיים בהרצליה. יחד עם זאת, הנתונים שלנו מראים שקצב המכירות של מחיר למשתכן גם באזורים פריפריאליים הוא מהיר יותר בהרבה מקצב המכירות של דירות בשוק החופשי באותם אזורים".
"בעוד כחצי שנה עשוי להיווצר כאוס בשוק הדיור"
בתחילת חודש דצמבר 2019, החליטה הממשלה פה אחד על הארכת תכנית מחיר למשתכן עד סוף שנת 2020. לצורך כך, מקצה משרד הבינוי והשיכון 36 מיליון שקל מתקציב הפיתוח ומוסדות הציבור.
- דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
- תושבי רחוב ארנון ניצחו - הפרויקט לא יסתיר את הנוף לים
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- קיבלתם דירה בירושה? כך תנהלו נכון את הנכס
בהינתן שהתכנית אמורה להסתיים בעוד מספר חודשים, מתריע אבי זיתוני, מנכ"ל חברת הבנייה א. זיתוני, כי "לאור הביקושים הגבוהים, יש להיערך כבר עכשיו לשיווק קרקעות לשוק החופשי, אסור שנמצא את עצמנו בעוד כחצי שנה בכאוס בשוק הדיור, כשרמ"י ומשרד השיכון לא ערוכים כראוי".
רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלים של קבוצת רמי צרפתי, הוסיף על הדברים באומרו כי "מכרזים רבים שהקבלנים זכו בהם לפני שנתיים ושלוש לא היו בשלים אז לשיווק והזוכים בהגרלות נאלצו להמתין תקופה ארוכה עד שניתן היה לזמן אותם לחתום על העסקאות. מצד אחד זה בא לידי ביטוי בגידול בדירות החדשות שנמכרו ב-2019, אך מצד שני, קבלנים רבים, ואנחנו בניהם, לא המשיכו להתמודד במכרזי מחיר למשתכן באותו קצב בגלל הבעיות שהתעוררו ולכן אני צופה את המשך הירידה במלאי הדירות.
"עם זאת אני חושב שעל הממשלה הבאה להמשיך את תכנית מחיר למשתכן כי זאת תכנית שבאמת מאפשרת לזוגות צעירים לרכוש דירות במחירים מוזלים. אך את התכנית יש להמשיך במתכונת של תמהיל מעורב: מכרזי מחיר למשתכן הכוללים גם דירות לשוק החופשי. בנוסף אני חושב שהמדינה חייבת לחזור ולשווק קרקעות לבניית פרויקטים לשוק החופשי במכרזים נפרדים. רק בצורה זו ניתן יהיה לענות על כל הביקושים הקיימים בשוק לדירות חדשות גם מצד זוגות צעירים וגם מצד משפרי דיור".
- 4.אחרי שגמרו את כחלון נזכרים לשבח (ל"ת)חיים 14/02/2020 12:39הגב לתגובה זו
- 3.יוסף 14/02/2020 08:51הגב לתגובה זוכחלון ביפק לקבלנים עבודה בבנית דירות בתקופה של קיפאון וירידה משמעותית בביקושים. עובדה שהקבלנים מודים לו. כחלון חמעשה מנע ירידות מחירים בנדלן בישראל. בלעדיו קבלנים היו קורסים. הוא סיפק להם עבודה.
- מישהו 15/02/2020 19:17הגב לתגובה זוואני יודע מקרוב שלא היה להם קל.. אז אתה או לא מבין או אחד הקבלנים הממורמרים שלא הרוויחו יותר. (אוכלים מכף של שופל)
- 2.אורן 14/02/2020 08:07הגב לתגובה זורק טיפש לא יכול להבין שהתוכנית מעולה. וחבל שנותנים לטיפשים לכתוב מאמרי דעה שהם בעצם טיפשים.
- 1.הלעיטו שקרים שהתוכנית תיכשל. כל הכבוד לכחלון. (ל"ת)זכיתי בדירה 13/02/2020 21:08הגב לתגובה זו
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
