בגלל העלייה ברכישת דירות: בענף הנדל"ן מדברים אחרת על מחיר למשתכן
ברקע לנתוני הלמ"ס על שיא במכירות דירות חדשות בשנת 2019, כשבדצמבר נרשם שיא כל הזמנים מאז תחילת 2017, גורמים בענף הנדל"ן כבר מתחילים לדבר אחרת בכל הקשור לתכנית מחיר למשתכן - ולאחר סברה כמעט מוחלטת על הצורך בסיומה ועל כישלון התכנית, עתה נשמעים קולות הקוראים להמשיכה.
"תכנית מחיר למשתכן הוכיחה עצמה כקטליזטור לפעילות בשוק הנדל"ן, אך יחד עם זאת נמצא כי היא לבדה לא מסוגלת לספק את ההיצע במתכונתה הנוכחית, ועובדה לכך היא הירידה במלאי הדירות", כך אומר חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין.
לדבריו, "יש לבצע בה שיפורים כשהראשון שבהם הוא יציאה במכרזים גם לשוק החופשי במקביל להמשך פרסום מכרזים לזכאי מחיר למשתכן. התמהיל אמור להיות משמעותי כך שלפחות שליש מהמכרזים יהיו מכרזי שוק חופשי. ככל שישווקו מכרזים לשוק החופשי, רווחי המדינה מהמכרזים יעלו וכך ניתן יהיה לשמר את ההנחות שניתנות כיום לזוכי מחיר למשתכן ולא יהיה צורך להפחיתן ככוונת המנהל שפורסמה לאחרונה. במידה וישכילו לפעול כאמור, יכול להיות שנראה יציבות במחירים ואולי אף ירידות קלות בשנים הבאות".
בהקשר זה נזכיר כי בשבוע שעבר רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) כבר הודיעה על כוונתה לבצע התאמות בתכנית בעקבות הנחות מופרזות שנמצאו במכרזים שונים שנעו סביב 50%, כדוגמת אור יהודה ולוד, בעוד ההנחות המקובלות הגיעו לעד 30%. השינויים המרכזיים המתוכננים הם ייקור הקרקעות ועדכון שומות מחירי הקרקע למועד שיווק המכרזים, וכפועל יוצא גם הקטנת ההנחות לזוכים. נושא זה, בין היתר, היה מתוכנן לעלות בדיון מועצת מקרקעי ישראל השבוע אך הוא נדחה לאחר הבחירות.
"התמקדות המדינה בהגדלת מלאי הדירות בפריפריה - טעות"
"נתוני הלמ"ס מעידים על כך, שלאחר 3 שנים של הבטחות לירידת מחירי הדיור, ההבטחות לא מומשו, אי לכך הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור ירדו מהגדר וחזרו לשוק", טוען רוני כהן מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן. "עוד ניתן לומר שאת העלייה ברכישת דירות בשנת 2019, אפשר לייחס לעובדה שבשנה האחרונה הבשילו פרויקטי מחיר למשתכן מעורבים, כלומר עם לפחות 20% מהדירות ששווקו לשוק חופשי, ואלה החזירו את משפרי הדיור לשוק והם העלו את מספר הרכישות הכולל של הדירות. כמו כן, אם מסתכלים על התפלגות המכירות, אנו רואים שעיקר הדירות נמכרו באיזור המרכז: ר"ג, הרצליה ות"א בשלושת המקומות הראשונים וזה כמובן מוכיח שוב, שעיקר הביקושים היו ונשארו באזור המרכז, לכן התמקדות של המדינה, בהגדלת המלאי בפריפריה היא טעות".
בנוגע לקושי במכירת הדירות בפריפריה, אמר לאחרונה מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, בני דרייפוס, כי "התכנית לא באה להפוך את קצב מכירת הדירות בפריפריה לזה שקיים בהרצליה. יחד עם זאת, הנתונים שלנו מראים שקצב המכירות של מחיר למשתכן גם באזורים פריפריאליים הוא מהיר יותר בהרבה מקצב המכירות של דירות בשוק החופשי באותם אזורים".
"בעוד כחצי שנה עשוי להיווצר כאוס בשוק הדיור"
בתחילת חודש דצמבר 2019, החליטה הממשלה פה אחד על הארכת תכנית מחיר למשתכן עד סוף שנת 2020. לצורך כך, מקצה משרד הבינוי והשיכון 36 מיליון שקל מתקציב הפיתוח ומוסדות הציבור.
- טירת הכרמל: במקום 48 דירות, שני מגדלים עם 280 דירות
- רמ"י מגבירה אכיפה בנגב: מאות צווי הריסה לפלישות על קרקעות מדינה
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- "קניתי דירה להשקעה בחולון ב-1.65 מיליון שקל - למה זו עסקה...
בהינתן שהתכנית אמורה להסתיים בעוד מספר חודשים, מתריע אבי זיתוני, מנכ"ל חברת הבנייה א. זיתוני, כי "לאור הביקושים הגבוהים, יש להיערך כבר עכשיו לשיווק קרקעות לשוק החופשי, אסור שנמצא את עצמנו בעוד כחצי שנה בכאוס בשוק הדיור, כשרמ"י ומשרד השיכון לא ערוכים כראוי".
רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלים של קבוצת רמי צרפתי, הוסיף על הדברים באומרו כי "מכרזים רבים שהקבלנים זכו בהם לפני שנתיים ושלוש לא היו בשלים אז לשיווק והזוכים בהגרלות נאלצו להמתין תקופה ארוכה עד שניתן היה לזמן אותם לחתום על העסקאות. מצד אחד זה בא לידי ביטוי בגידול בדירות החדשות שנמכרו ב-2019, אך מצד שני, קבלנים רבים, ואנחנו בניהם, לא המשיכו להתמודד במכרזי מחיר למשתכן באותו קצב בגלל הבעיות שהתעוררו ולכן אני צופה את המשך הירידה במלאי הדירות.
"עם זאת אני חושב שעל הממשלה הבאה להמשיך את תכנית מחיר למשתכן כי זאת תכנית שבאמת מאפשרת לזוגות צעירים לרכוש דירות במחירים מוזלים. אך את התכנית יש להמשיך במתכונת של תמהיל מעורב: מכרזי מחיר למשתכן הכוללים גם דירות לשוק החופשי. בנוסף אני חושב שהמדינה חייבת לחזור ולשווק קרקעות לבניית פרויקטים לשוק החופשי במכרזים נפרדים. רק בצורה זו ניתן יהיה לענות על כל הביקושים הקיימים בשוק לדירות חדשות גם מצד זוגות צעירים וגם מצד משפרי דיור".
- 4.אחרי שגמרו את כחלון נזכרים לשבח (ל"ת)חיים 14/02/2020 12:39הגב לתגובה זו
- 3.יוסף 14/02/2020 08:51הגב לתגובה זוכחלון ביפק לקבלנים עבודה בבנית דירות בתקופה של קיפאון וירידה משמעותית בביקושים. עובדה שהקבלנים מודים לו. כחלון חמעשה מנע ירידות מחירים בנדלן בישראל. בלעדיו קבלנים היו קורסים. הוא סיפק להם עבודה.
- מישהו 15/02/2020 19:17הגב לתגובה זוואני יודע מקרוב שלא היה להם קל.. אז אתה או לא מבין או אחד הקבלנים הממורמרים שלא הרוויחו יותר. (אוכלים מכף של שופל)
- 2.אורן 14/02/2020 08:07הגב לתגובה זורק טיפש לא יכול להבין שהתוכנית מעולה. וחבל שנותנים לטיפשים לכתוב מאמרי דעה שהם בעצם טיפשים.
- 1.הלעיטו שקרים שהתוכנית תיכשל. כל הכבוד לכחלון. (ל"ת)זכיתי בדירה 13/02/2020 21:08הגב לתגובה זו
שי אהרונוביץ (צלם: גיל מגלד)מס על שכר דירה - "הגבייה שלנו עלתה ב-10%"; והאם מס רכוש יחזור?
שי אהרונוביץ' מנהל רשות המסים על מאגר משכירי הדירות והעלייה בהיקף תשלומי מסים על שכר דירה
שי אהרונוביץ, מנהל רשות המסים עדכן השבוע בכנס של יועצי המס כי הגבייה ממסים על שכר דירה עלתה ב-10%. הוא הסביר כי הגבייה בכלל במיסוי נדל"ן בעלייה והוא שם דגש על המערכות של רשות המסים שמצליבות מידע ואוספות מידע על משכירי הדירות במטרה להוביל למאגר מידע מלא על המשכירים.
אהרונוביץ מנסה בכל שנה להעביר את חובת הדיווח על משכירים. מדובר בחובת דיווח מינימלית, לא מורכבת מבחינת בירוקרטיה, אבל כל פעם מחדש הוא נבלם בוועדת הכספים. הרכב הועדה וכנראה שהרכב הכנסת והממשלה לא מאפשר להעביר חובת דיווח על משכירים. זה קצת מוזר, כי לכאורה המחוקקים צריכים לדאוג לגילוי ולדיווח נכון. ככה גם הגבייה תהיה גביית אמת וזה ידוע שיש רבבות מעלימי מס בשכר דירה. אפשר לחשוב שחברי ועדת הכספים מוטים אולי אפילו ש, "על ראש הגנב בוער הכובע", אך כמובן שזה לא מבוסס, ושהועדה טוענת שהיא לא רוצה שלציבור יהיה עודף ביורקרטיה ורגולציה.
החשיבות של הדיווח היא אדירה, כי ככה רשות המסים תדע אם יש לאדם מסוים דירה מושכרת ותוכל להבין אם הוא "נופל" בחובת הדיווח. למשל - אם יש לו דירה במרכז תל אביב של 5 חדרים והוא לא מדווח, אז ברור שמשהו לא תקין. ככה היא תעלה גם על דירות בירושה שעדיין לא עברו ליורשים ומניבים שכר דירה ובכלל - תקבל מאגר מלא.
מעבר לכך, חובת הדיווח תוביל לכך שאנשים ירגישו יותר מפוקחים. הם לא יוכלו לעשות תרגילים להורדת שכר הדירה מתחת לרף, הם ישלמו כמו שצריך. ובכלל - צריך לחזור ולהגיד זאת - מדובר במס שולי. עד 5,640 שקלים אין מס; ומעל יש אפשרויות שונות - 10% או מס על פעמיים ההפרש בין הרף לשכר הדירה. מדובר במס נמוך במיוחד ועדיין - אנשים רבים מעלימים אותו.
- הצעה: עסקים עד מחזור של 300 אלף שקל לא ידווחו למס הכנסה; מה הסיכויים שזה יקרה?
- איך הצליחו ברשות המסים להכניס 20 מיליארד שקל בשנה ולהציל את הקופה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אהרונוביץ' אומר שרשות המסים מגיעה למאגר משלה והיא עדיין תנסה לחייב בדיווח, כשהדיווח יהיה פשוט ולא מכביד על הציבור. אהרונוביץ אמר בכנס שהגבייה עלתה גם בגלל שהיה החוזים עלו ושאנשים עברו את הרף והחלו לשלם. "הדיווחים עכשיו יותר אמת, צריך להעלות את החוזים למאגר. ככל, שהעולם משתנה, לאט לאט עוד ועוד ועוד אנשים שמשכירים דירות יעברו לשלוח חוזה בסמארטפון עם חתימות אלקטרוניות אז עוד שנתיים שלוש השוק יהיה יותר וככה חוזה יהיה אונליין".
בן גביר וינקי קוינט. צילום: מאיה אמזלגרמ"י מגבירה אכיפה בנגב: מאות צווי הריסה לפלישות על קרקעות מדינה
הפעילות נערכה באזור בסיס נבטים, בקעת באר שבע וסעווה, בשיתוף המשטרה והסיירת הירוקה; שימוש בבינה מלאכותית עוזרת לאתר פלישות מוקדם יחסית
רשות מקרקעי ישראל יצאה במבצע אכיפה רחב בדרום, שמטרתו טיפול בפלישות לקרקעות מדינה ומניעת השתלטויות בלתי-חוקיות חדשות. במסגרת הפעילות, שנערכה אתמול באזור הנגב עם דגש על סביבת בסיס נבטים, בקעת באר שבע ואזור סעווה, חולקו מאות התראות לקראת הוצאת צווי הריסה למבנים ומתחמים שהוקמו ללא היתר על קרקע ציבורית.
הפעילות נערכה בשיתוף פעולה של יחידות שונות: עשרות מפקחי רמ"י, כוחות הסיירת הירוקה ויחידת יואב של משטרת ישראל. המטרה המרכזית היא לייצר נוכחות בשטח, לאכוף את החוק, ולסמן כי המדינה אינה מתכוונת לאפשר השתלטות על קרקעותיה, בפרט במרחבים הרגישים של הדרום.
מדובר בשלב נוסף במערך פעולות רחב שמובילה רמ"י בשנים האחרונות, הכולל מבצעי שטח נקודתיים לצד פעילות מודיעינית ואיסוף מידע מרחוק. השם שניתן למהלך הנוכחי הוא ״נץ הדרום 3״ והוא מצטרף לשורת מבצעי אכיפה דומים שבוצעו באזור, כחלק מהתפיסה לפיה יש לשמור על הקרקע הציבורית באמצעות מדיניות עקבית ומובחנת.
אחד ההיבטים הבולטים בפעילות הנוכחית הוא השימוש בכלי בינה מלאכותית ובמערכות מיפוי מתקדמות.
לגלות מוקדם ולא לחכות שהשטח יתבסס
הרשות מדווחת כי במהלך ההכנות למבצע אותרו פלישות חדשות באמצעות עיבוד צילומי אוויר, סריקות תצ"א וניתוח נתונים בזמן אמת. הרעיון: לזהות התרחבות או יוזמות בנייה מיד כשהן מתחילות, ולא להמתין לכך שהשטח יתבסס ויהפוך למורכב יותר לפינוי. מבחינת הרשויות, שילוב הטכנולוגיה מאפשר קיצור זמני תגובה ושיפור שליטה בשטח.
- אושרה להפקדה תוכנית עם 2,550 דירות בקריית שמונה
- רמ"י שיווקה כ-10 אלף דירות ברחבי הארץ; טרם פורסמה חוברת למכרז
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מבחינת דפוסי אכיפה, הרשות ממשיכה לדבוק בשיטה מדורגת: תחילה התראות, ובהמשך, במידה ואין שיתוף פעולה - פעולות בשטח הכוללות פינוי והריסה בפועל. כך היא מבקשת לייצר הליך מסודר אך תקיף, שמצד אחד מאפשר למי שקיבל התראה לפנות בעצמו, ומצד שני מבהיר שהליך זה אינו בגדר המלצה.
