הלמ"ס לא מודדת את מחירי הדירות האמיתיים, בשטח יש הוזלות של 10%

הסתכלות על נתוני הלמ״ס מראה כי בתקופה שבין נובמבר-דצמבר 2025 לבין אוקטובר-נובמבר 2025  מחירי הדירות עלו ב-0.8% בהמשך לעלייה בחודש הקודם. אלו הנתונים של הלמ"ס, אבל השאלה שצריכה להישאל הינה לא ״כמה״ עלה המדד, אלא מה הוא מודד. המדד נשען על מחיר עסקאות כפי שדווחו לרשות המיסים, הוא אינו מספק מדד המעיד על מחיר אפקטיבי, מחיר אמיתי של הדירה. 

הוא לא מתייחס בכלל למחיר שהרוכשים וגם המוכרים רואים מול העיניים - תמורה בניכוי הטבות ב״שווה כסף״. המחיר לא כולל התאמה לשווי הטבות מימון או התאמה להטבות בכלל. זה מדד שלא מודד מחירים כלכליים.

- הלמ"ס מנותקת מהשטח - מחירי הדירות יורדים. איך הקבלנים "מסדרים" את הסטטיסטיקאים?

- זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו - והוא גם האיש שיכול לתקן את הנזק

• הלמ"ס מזניק את מניות הנדל"ן: סיפק 2 מנועים להצתת הראלי
• מדד המחירים בדצמבר על האפס; מחירי הדירות עלו ב-0.7%
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

- ממה מפחד פרופ' פלוס? הלמ"ס מסרבת לספק נתונים על טעויות העבר שפגעו ברוכשי הדירות

אנו ערים למתרחש בשוק ולמאמצי השיווק הרבים של היזמים למכור דירות יד ראשונה. אל לנו לשכוח שהיקף הדירות הלא מכורות בשוק חצה את רף ה-86 אלף יחידות דיור שזה שיא של מלאי דירות (שיא שלילי למעשה). 

בשוק הדירות החדשות, במקום להוריד מחיר נקוב, חלק גדול מהקבלנים משתמשים היום במבצעי מימון ומסלולים דומים, שבהם רוב התשלום נדחה למועד המסירה ויש מקרים לא מעטים של תשלומים אחרי המסירה. בנוסף, ישנו מגוון רב של מבצעים החל משדרוג מפרט טכני ועד מבצע ״דירה בחינם ״ איתו יצאו לשיווק "אנשי העיר" באיזור בכיכר המדינה וזה לצד שורה של מבצעים מגוונים.

• הבריחה מהמרכז לא עוצרת את הטילים - אבל כן מעלה את שכר הדירה
• יו"ר מגוריט: "הממ"ד נהפך לשיקול המרכזי לשוכרים"
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• משכנתא בריבית של 10% - ויש לזה ביקוש

המשמעות היא ברורה: אפשר לראות מדד שעולה מעט, ובאותו זמן שוק שמתקשה למכור עם מבצעי קבלן אגרסיביים, כי ההוזלה ״מוסתרת״ בתוך תנאי מימון ו/או הטבות אחרות ולא תמיד במחיר העסקה המדווח. לצד המדד הרשמי, נדרש פרסום תקופתי קבוע של מדד ׳מחיר אפקטיבי/ שווה־כסף׳ לדירות חדשות, עם נתונים על שכיחות וסוג ההטבות, כדי שהציבור והתקשורת לא יתבלבלו בין מחיר על הנייר לבין מחיר כלכלי אמיתי.

הבעיה לא בלמ״ס, אלא בשיטת הדיווח. הלמ״ס ניזון ממידע פומבי שבו מוסתרים המבצעים. ההצגה של הלמ״ס בלי לתת לכך גילוי היא הבעייתית. בנק ישראל והרשויות חייבים לדווח על מבצעי מימון, אבל בדיווח הפומבי לא רואים את זה. זה מייצר עיוות רב. הנחת המימון תלויה במבצעי המימון ובמיקום וזה יכול להגיע גם ל-10%. באזור המרכז בדירה שעולה 3 מיליון שקלים זו הנחה של 300 אלף שקל. 

הבעיה לא בלמ״ס, אלא בשיטת הדיווח. הלמ״ס רק ניזון ממידע פובמי שבו מוסתרים המבצעים. ההצגה של הלמ״ס בלי לתת לכך גילוי היא הבעייתית. בנק ישראל חייב לדווח על מבצעי מימון אבל בדיווח הפומבי לא רואים את זה. זה מייצר עיוות רב. הנחת המימון תלויה במבצעי המימון ובמיקום - יכול להגיע גם ל-10% הבדל במחיר. באזור המרכז בדירה שעולה 3 מיליון שקלים זה 300 אלף.

רז אברהם הוא שמאי מקרקעין