הלמ"ס מנותקת מהשטח - מחירי הדירות יורדים. איך הקבלנים "מסדרים" את הסטטיסטיקאים?

מחירי הדירות יורדים. הלמ"ס מספרת על עלייה במחירי הדירות, אבל זו לא התמונה הנכונה. ניתן להצביע על מספר גורמים מרכזיים לפער בין נתוני הלמ"ס לבין המציאות בשטח. ראשית, מבצעי המימון רחבי ההיקף המעניקים חיסכון משמעותי אינם מקבלים ביטוי בנתונים הרשמיים. ההטבה יכולה להיות בהלוואה ללא ריבית לתקופה ארוכה או בתשלום משכנתא או אפילו במטבח ואביזרי חשמל יוקרתיים ושדרוגים נוספים. שנית, שיטות הדיווח השונות של הקבלנים מאפשרות גמישות שעלולה להטות את הנתונים. לכך נוסף היקף העסקאות המצומצם בתקופה האחרונה, שבו כל עסקה חריגה עלולה לעוות את המדד הכללי וליצור תמונה שאינה משקפת את השוק בפועל.

- הטעות של הלמ"ס והמחיר שאנחנו משלמים עליה: מדד מחירי הדירות עלה ב-0.8%, מדד המחירים לצרכן ירד ב-0.3% 

-  הלמ"ס לא מודדת את מחירי הדירות האמיתיים, בשטח יש הוזלות של 10%

- זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו - והוא גם האיש שיכול לתקן את הנזק

• 63% מהקונים מחכים שנתיים לדירה - מה הסיבות ומה הסיכונים?
• האם הזיהום בשדה דב יזניק מחדש את המחירים בתל אביב?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

- ממה מפחד פרופ' פלוס? הלמ"ס מסרבת לספק נתונים על טעויות העבר שפגעו ברוכשי הדירות

מלאי הדירות ממשיך לעלות

הסיכון האמיתי נחשף כשמביטים ב"הר הדירות" הלא מכורות, 86,090 יחידות שחונקות את תזרים המזומנים של הקבלנים ומאיימות על יציבות המערכת. המצב מחמיר כשמבינים שהעסקאות שנחתמות לא תמיד שורדות עד המסירה. בחודש הקודם וע"פ נתוני הכלכלן הראשי חושפים גל ביטולים חריג של 3.6% ובבאר שבע אף 6.5%, כשני שלישים מהם בשל קשיים כלכליים של הרוכשים. במציאות שבה פתרונות המבוססים על סבסוד ממשלתי ומבצעי מימון הם בבחינת "הנשמה מלאכותית" בלבד, עלינו להכיר בכך שהמודל הישן של "בעלות בכל מחיר" הגיע למיצוי. הגיע הזמן להפסיק לרדוף אחרי הגרלות ולהתחיל לבנות תשתית למכירות שוק חופשי.

מגמות המחירים בשטח מחזקת את תחושת הקיפאון והפיצול המבני. בעוד שהמדד הארצי הכללי רשם עלייה חודשית של 0.8%  בתקופת הדיווח האחרונה (שפורסמה בפברואר 2026 ומתייחסת לנובמבר-דצמבר 2025) ובדירות החדשות עלייה של 0.9%  המבט השנתי חושף בלימה כמעט מוחלטת עם עלייה זניחה של 0.4% בלבד ב-12 החודשים האחרונים. אולם, הממוצע הארצי מסתיר בתוכו פערים אזוריים דרמטיים.

• הסיוט של משקיע נדל"ן: הדירה שפספסתם כי חיפשתם במקום הלא נכון
• מתי בנק ישראל יתערב בשער הדולר?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• שוק של טריליון דולר: כך פועלת ישראל כדי לכבוש את תעשיית החלל

במחוזות המרכז ותל אביב נרשם תיקון מחירים משמעותי כלפי מטה עם תנודות שנתיות בירידה של 3.1% וירידה של 1.9% בהתאמה. מנגד, מחוז ירושלים ממשיך לדהור עם זינוק שנתי של  9.6% ואחריו מחוז הצפון עם עלייה של  4.8% מחוז הדרום עלה 1.4%  בלבד.

הפער בין משרדי המכירות של הקבלנים למשרדי הלמ"ס

מבצעי המימון הרבים לא מקבלים ביטוי בנתוני ונוצרת בעצם מניפולציה בנתונים. הקבלנים בעצם שומרים על המחירים "במחירון" ומורידים דרך מבצעים. ככה בעצם הלמ"ס לא יודעת לקרוא את הנתונים והציבור משלם את המחיר. כמו כן במיעוט העסקאות בנתונים האחרונים אף הם עלולים לעוות את המדד שפורסם וזאת בשל עסקאות ייחודיות בשוק היוקרה.

דוחות הלמ"ס מהחודש הקודם הציגו תיקונים רטרואקטיביים כלפי מטה של מדדי העבר, מה שהעצים סטטיסטית את העלייה. הנמכת המדד אחורה (מ-0.5%- ל-0.7%-) יצרה פער סטטיסטי גדול יותר, שהוביל להצגת עלייה חדה גם במדד הקודם. הלמ"ס מנמקת זאת כעדכון שגרתי של נתונים "ארעיים" בשל פיגור בדיווחים ושימוש ברגרסיה לניכוי שינויי איכות בנכסים. בפועל, למרות התנודות החודשיות, המדד השנתי מציג בלימה בעלייה, אך בפועל ייתכן שהיתה אמורה להיות ירידה. 

התדמית של הסטטיסטיקה אינה דבר חדש, מרק טווין כתב על זה לפני כ 120 שנה "יש שלושה סוגים של שקרים: שקרים, שקרים מתועבים וסטטיסטיקה".

מה יקרה מפה ואילך? כמובן שכוחות השוק יקבעו אך אל לנו להתעלם מכך שאוכלוסיית ישראל בעלת שיעור הילודה הגדולים בעולם המערבי וע״פ הלמ״ס, אוכלוסית ישראל בשנת 2040 תמנה כ13 מיליון נפש, גידול של כ 30% מהיום. לפי דוח OECD שפורסם באוגוסט 2025 בנושא תכנון מרחבי ופיתוח, תוכנית הדיור הלאומית של ישראל לשנים 2017–2040 הערכה מדברת על צורך מצטבר של כ־1.5 מיליון יחידות דיור חדשות, ממוצע של 65 אלף דירות חדשות בשנה רק כדי לענות על גידול אוכלוסייה שהוא מהגבוהים בעולם המערבי. כמו כן בנק ישראל כבר התחיל בפעימות הפחתת הריבית והאנטישמיות בעולם עוד גוברת. הברון דה-רוטשילד אמר ״כשהדם זורם ברחובות, זה הזמן לקנות״. ימים יגידו.

הפער בין נתוני הOECD לנתוני הכלכלן הראשי והלמ"ס נשענים על אופקי זמן שונים. בעוד הנתונים המקומיים משקפים מצב מחזורי נקודתי שנובע מסביבה מוניטרית והאטה, הOECD  בוחן מגמות עומק מצטברות של תכנון, ביצוע ודמוגרפיה. התוצאה היא דיסוננס: בטווח הקצר השוק אולי מוצף בדירות, אך בטווח הארוך השאלה האם היצע זה יתמיד ובעיקר האם הוא תואם את צורכי האוכלוסייה והביקוש העתידי. השקט הנוכחי בשוק הדיור מטעה. הוא אינו תוצאה של חולשה כלכלית או היעדר יכולת, אלא של אגירת כוח והמתנה מודעת של הציבור.

הכסף קיים. הרוכשים אינם

כדי להבין את פוטנציאל הבעירה, צריך להציץ אל תוך חשבונות הבנק של הציבור. לפי נתוני בנק ישראל לדצמבר 2025, יתרות הציבור בפיקדונות חצו את רף ה־2.29 טריליון שקל, שיא היסטורי. מתוך הסכום הזה, כ־1.6 טריליון שקל שייכים למשקי הבית, שהם כ־70% מכלל כספי הציבור. כשמסתכלים על הנתונים היבשים של בנק ישראל, מגלים תמונה כמעט בלתי נתפסת. כ650 מיליארד שקל שוכבים בחשבונות העו״ש של משקי הבית. זה לא כסף פנסיוני ולא השקעות ארוכות טווח, אלא כסף חי, זמין ללחיצת כפתור. מדובר בכרית ביטחון אדירה שיושבת על הגדר והיא יכולה לשנות בן־לילה את כללי המשחק של שוק הנדל״ן.

הלחץ הכלכלי מתנקז כעת בעוצמה לשוק השכירות, שם נרשמו עליות של 2.6% למחדשי חוזים וזינוק חריג של 6% לשוכרים חדשים, קצב הגבוה משמעותית מהאינפלציה הכללית ב12 החודשים האחרונים שהיא 1.8% הנמוכה מזה כמעט 5 שנים. נתון זה משפיע על כשליש ממשקי הבית בישראל. הציבור אולי לא קונה דירות אבל הוא חייב לגור איפשהו והלחץ הזה מתפוצץ בשוק השכירות. 

מדובר בפתרון אופרטיבי למבוי הסתום מעבר לחוק עידוד השקעות הון שנותן הטבות מיסוי ליזמים בלבד. אפשר לתת הטבות גם למשקיעים הפרטיים בלבד אשר תומכים בשוק השכירות ארוך הטווח. המודל המוסדי של "דירה להשכיר" הוכח כלא מספק, לאחר שלא עמד ביעדיו. הדרך להצפת השוק בדירות להשכרה עוברת דרך רתימת המשקיע הפרטי למסלול של "שכירות מעוגנת". "שכירות מעוגנת לטווח ארוך" יכול להציע מנגנון למתן הטבות משמעותיות גם במס שבח ריאלי למשקיעים שיתחייבו להשכיר את דירתם למחוסרי דיור למשך 10 שנים. המדינה תגדיל את היצע הדיור הזמין לטובת שוק השכירות ארוך הטווח, המשקיע יקבל ודאות והטבות במיסוי ותמריץ להפוך לשותף בייצוב השוק והשוכר נהנה מביטחון למגורים לטווח ארוך.

העוצמה של המהלך טמונה ביצירת "ביטחון מגורים" למשפחות ולזוגות צעירים, המהווים כיום כשליש מכלל משקי הבית בישראל. מדובר על קיבוע שכר הדירה ל-5 שנים עם אופציה ל-5 נוספות אשר מגביל את העלייה המצטברת מעבר למדד ומעניק לשוכר "עוגן" המגן עליו מפני קפיצות המחיר הדרסטיות שנרשמו לאחרונה במחירי השכירות. יצירת שכבת שוק יציבה כזו, בדומה למודלים המצליחים בגרמניה, תוריד את הלחץ הפסיכולוגי מהמרדף אחרי רכישת דירה בכל מחיר, תצמצם את סיכוני האשראי של משקי הבית, ותשנה את הסטטיסטיקה המדאיגה של הכלכלה.

ישראל עטייה הוא מנכ''ל המרכז לתכנון פיננסי