עובדים מהבית? כך תקבלו הכרה בשכר הדירה כהוצאה מוכרת

בחוזר מס הכנסה 03/2026 שפרסמה לאחרונה רשות המיסים, המשלים את תיקוני החקיקה לצמצום ההון השחור, מסתתרת בשורה לעצמאים השוכרים דירות מגורים המשמשות גם לפעילות עסקית.

עד היום, הנוהג המקובל בקרב רואי חשבון ויועצי מס היה להימנע מדרישת הוצאות שכירות עבור עסק הפועל מדירת מגורים. החוזר, העוסק באכיפה ובהחמרת חובת הניכוי במקור, קובע שככלל, עסק שלא ניכה מס במקור מדמי שכירות - לא תוכר לו ההוצאה. יחד עם זאת, לגבי דירת מגורים נקבע כי פקיד השומה יבחן את אפשרות התרת החלק העסקי בדמי השכירות לפי יחס השטחים ולפי מידת השימוש העסקי בנכס.

מכך ניתן, ברמת פרשנות מקצועית, להסיק שכאשר דירת מגורים משמשת גם לעסק, קיימת אפשרות להכיר בחלק מהשכירות כהוצאה, גם אם השוכר לא ניכה מס במקור מהמשכיר. בהתאם, אף שהחוזר אינו קובע זאת מפורשות, ניתן להבין ממנו שאדם המשתמש בדירת מגורים שכורה גם לצורכי עסק, כאשר היקף השימוש העסקי אינו עולה על 50% מן הדירה, עשוי לרשום כהוצאה מוכרת את החלק היחסי המשמש כמשרד - בדרך כלל בטווח של כ־25%–35% מדמי השכירות, לפי חלק השטח או מספר החדרים המוקדשים לפעילות העסקית.

כך למשל, עצמאי השוכר דירת 4 חדרים בתמורה ל-8,000 שקל בחודש, ומקדיש חדר אחד (25% מהשטח) לעסק, התקשה בעבר לממש את ההטבה הגלומה בכך. בהיעדר ניכוי מס במקור מדמי השכירות לבעל הדירה, נהגו רואי החשבון שלא להתיר את ההוצאה היחסית, כך ש־2,000 שקל בחודש לא הוכרו כהוצאה. המשמעות הייתה שסכום שנתי של 24,000 שקל נותר כחלק מההכנסה החייבת, והעצמאי הפסיד חיסכון מס של עד 12,000 שקל לשנה, על פי מדרגת המס האפקטיבית שלו  - לרבות ביטוח לאומי .לאחר החוזר, לפי הפרשנות האמורה ניתן לשקול הכרה ב-2,000 שקל לחודש כהוצאה, גם ללא ניכוי מס במקור, כל עוד השימוש העסקי בדירה משני ואינו עולה על מחצית שטח הדירה.

• שיטה חדשה להלבנת מזומנים דרך כספומטים: רשות המסים חושפת מנגנון העלמות במכולות ופיצוציות
• משפחת חבס תשלם מע"מ על עסקות של 30 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

התניית ההוצאה בהעברת תשלום

כמו כן, בדרך כלל, כאשר עסק משלם דמי שכירות, לא די בכך שינכה מס במקור על הנייר; כדי שההוצאה תותר לו בניכוי, עליו גם להעביר בפועל את סכום המס שנוכה לרשות המיסים. לפי החוזר, דיווח בלבד אינו מספיק עוד, והעברת הניכוי בפועל לפקיד השומה הופכת לתנאי מעשי להכרה בהוצאה, כשבהיעדר תשלום כזה רשאי פקיד השומה שלא להתיר את ההוצאה לעסק. עם זאת, נקבע כי הוראה זו לא תחול על הוצאות שכירות של דירת מגורים, כך שבמקרה זה אי העברת הניכוי במקור לא תוביל אוטומטית לפסילת ההוצאה.

בסופו של דבר, החוזר מחזק את המשמעת סביב ניכוי מס במקור מדמי שכירות ומבהיר שהכרה בהוצאה תלויה לא רק ברישום הניכוי אלא גם בהעברתו בפועל לרשות המיסים. לצד זאת, הוא משרטט מסלול ייחודי לדירות מגורים המשמשות גם לעסק, שלפיו ההוצאה לא תיפסל באופן אוטומטי בשל כשלים בניכוי במקור, אלא תיבחן לפי חלק השימוש העסקי בנכס ולפי דומיננטיות פעילות העסק בדירה. בכך נוצרת הבחנה ברורה בין שכירות עסקית "טהורה" לבין פעילות עסקית מהבית, ומוצעת מסגרת גמישה יותר לעצמאים הפועלים מדירת מגורים, תוך שמירה על עקרון האכיפה המוגברת בהכנסות משכר דירה.

כדי להשלים את התמונה, חשוב להדגיש שהשינוי אינו מבטל את הצורך בתיעוד מסודר ובבחינה זהירה של היקף השימוש העסקי בדירה, אלא רק מציע גישה פחות דיכוטומית להוצאות שכירות מעורבות. מבחינת העצמאי, המשמעות היא שההתנהלות הנכונה תכלול גם המשך הקפדה על חוזה שכירות כתוב, רישום תשלומים מסודר, והוכחת הקשר בין פעילות העסק לבין החלק בדירה שבו היא מתבצעת. יחד עם זאת, החוזר מפחית את החשש שהיעדר ניכוי מס במקור, במיוחד מול משכירים פרטיים שלא תמיד ערוכים לכך, יביא לפסילה גורפת של ההוצאה. התוצאה המעשית עשויה להיות ודאות גבוהה יותר בנוגע להכרה בחלק מהשכירות כהוצאה, לצד תמריץ לשיפור הציות לחובת הניכוי במקור במקרים בהם היא כן ניתנת ליישום מלא.

• אלכס זבז'ינסקי ויונתן כץ חלוקים: האם הריבית תרד מחר?
• לא הרווחתם - לא שילמתם: לאומי עם החזר כספי על הפסדים בתיק ניירות הערך
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• שיטה חדשה להלבנת מזומנים דרך כספומטים: רשות המסים חושפת...

חשוב לציין שלא בכל מקרה ניתן להכיר בהוצאות עבודה מהבית שכן, בעל עסק אשר יש לו משרד בו הוא מנהל את העסק - לא יוכל להכיר גם בהוצאות הבית גם אם הוא עובד בנוסף למשרד -גם מהבית.

הכותב הינו רו"ח יורם שיפר, שותף בפירמת רואי החשבון זיו, שיפר ושות'