האיום הגדול על שוק המשרדים: למה הביקוש לשטחי משרד יורד?

שוק המשרדים בישראל נמצא בלחץ מתמשך, עם ירידה של 3% עד 5% במחירי השכירות בשנה האחרונה, כאשר ישנם מקומות בהם הירידה דרמטית יותר  ומקומות לא מעטים גם חדשים, לרבות בבני ברק, חולון, ראשון לציון שהתפוסה בהם מאוד נמוכה. בונים יותר מאשר צריך ונוצר עודף היצע שממשיך להצטבר. בנוסף, הבינה המלאכותית מוסיפה שינוי מבני עמוק ודרמטי - התייעלות בכוח אדם מובילה לשימוש מופחת יותר בשטחי משרדים. 

השוק סובל מעודף היצע כבר שנים, עם גורמים כמו ריבית גבוהה, עבודה היברידית ומצב ביטחוני. כעת, AI משנה את המבנה: חברות מצמצמות צוותים, מחליפות משימות חוזרות באוטומציה ומעבירות עובדים למודלים של עמדות משותפות. זה משפיע לא רק על הייטק, אלא גם על משרדי עורכי דין, רואי חשבון, שיווק ותפעול. כלי AI מאפשרים לעובד אחד לבצע עבודה שבעבר דרשה שניים או שלושה, מה שמוביל לצמצום שטחים נדרשים.

נתונים מראים פער מתמשך: בעשור האחרון נבנו כ-650 אלף עד 700 אלף מ"ר משרדים בשנה בממוצע, עם עלייה לקצב של כ-800 אלף מ"ר בחמש השנים האחרונות. הביקוש השנתי, מבוסס על גידול מועסקים, נע סביב 450 אלף עד 500 אלף מ"ר בלבד. ב-2025 ירדו התחלות הבנייה בכ-20%, והשלמות צנחו ב-30% עד 35%, אך עדיין צפויים להיכנס כמיליון מ"ר נוספים בטבעת הראשונה של תל אביב בשנים הקרובות. יזמים מעכבים פרויקטים או משנים ייעוד למגורים ולוגיסטיקה.

• מה מניע עיצוב משרד ב-5,000 שקל למ"ר?
• שירותי משרד שמגדילים הכנסות בעסק
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

עסקאות אחרונות ממחישות את הירידה. בתל אביב, עסקאות בקלאס A מראות מחירים של 110 עד 120 שקל למ"ר לחודש, ירידה של כ-5% עד 6% בהשוואה לשנה קודמת, עם תמריצים כמו חודשי חסד וריהוט. באזורים משניים כמו בני ברק, רעננה וראשון לציון, מחירים רשמיים של 90 עד 100 שקל למ"ר הופכים בפועל ל-70 עד 85 שקל, כולל הנחות סמויות של 10% עד 20%. לדוגמה, עסקה במגדל עזריאלי טאון כללה 1,200 מ"ר ב-151 שקל למ"ר (כ-1,812 שקל שנתי), נמוך יותר מממוצע 2024. באזור תעשייה עבר הירקון נמכר משרד של 225 מ"ר ב-14,556 שקל למ"ר, ירידה של כ-10%. במתחם האלף בראשון לציון, שטחים נמכרים ב-300 עד כ-400 שקל למ"ר, עם תפוסה נמוכה מ-70%.

עוד מחוץ לתל-אביב, מגדלים כמו הפארק בבני ברק (60 אלף מ"ר) מתמלאים לאט, גם אחרי שיווק שנמשך מעל לשנתיים כאשר מגמה דומה נראית גם במתחמי חולון, כפר סבא וציר ז'בוטינסקי. בחברות כמו אמות, דו"חות 2025 מראים הכנסות יציבות יחסית אך תחזית חלשה יותר ל-2026, עם מעבר חלקי לדאטה סנטרים בגלל AI. 

להרחבה: אמות פספסה את התחזית של 2025 ונותנת תחזית חלשה ל-2026.

• 100 מיליון שקל בשלושה חודשים: ריאליטי מוכרת את מתחם "נס לגויים"
• בפרויקט של החברות רוטשטיין וצפחה בבית שמש מתאכלסות בו 125 משפחות תושבי חוץ
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הדירות כאן הכי זולות במרכז - 2 מיליון ש' ל-4 חדרים

במרכז תל אביב, כמו ציר איילון ומגדלים חדשים (ספירלה, ToHa, לנדמרק), נראית יציבות יחסית עם עליות קלות, אך זו תנועה פנימית: חברות עוברות לבניינים יוקרתיים ומשאירות שטחים ריקים מאחור, ללא גידול נטו בביקוש. שיעורי תפוסה כלליים נמוכים יותר באזורים משניים.

השפעת AI גלובלית: חברות כמו אמזון ומטא צמצמו שטחי משרד ב-15% עד 25%, והמגמה מגיעה לישראל. הערכות מצביעות על אוטומציה של עד 30% ממשימות בשירותים מתקדמים בעשור הקרוב, מה שמפחית צורך בעובדים ובמ"ר. גם במגזר הציבורי מתחילה הטמעה, שתצמצם שטחים בטווח הארוך.

השוק הישראלי, מרוכז וצפוף, סופג את השינוי בצורה חדה יותר מאשר בארה"ב או אירופה. דו"חות 2025 מראים יציבות, אך אם צמצומים יתגברו, ירידות שווי יופיעו ב-2026. הריבית עשויה לרדת, אך השינוי מה-AI מבני ולא מחזורי.  מגמות אלו משנות את הביקוש: העדפה למשרדים מודרניים, עם תשתיות דיגיטליות גבוהות. 

 להרחבה:

שוק המשרדים מתקרר: ההיצע עולה, המחירים יורדים; תמונת המחירים באזור המרכז.

10 המקצועות שיעלמו מהעולם ו-10 המקצועות שיהיו מאוד מבוקשים; איך ....

שאלות ותשובות

מהי ההשפעה העיקרית של AI על שוק המשרדים בישראל כיום?

AI מפחית את הביקוש לשטחים בכ-15% עד 25% בטווח הבינוני, על ידי אוטומציה של משימות חוזרות והתייעלות. חברות מצמצמות צוותים, מאחדות מחלקות ומעבירות למודל היברידי, מה שמגביר את עודף ההיצע ומפחית מחירים, בעיקר באזורים משניים.

למה מחירי השכירות יורדים גם כשהכלכלה יציבה יחסית?

הירידה נובעת מעודף היצע של מיליוני מ"ר, לצד שינויים מבניים כמו AI והיברידי שמפחיתים צורך בעובדים. עסקאות כוללות הנחות של 10% עד 20%, עם מחירים אפקטיביים של 70 עד 100 שקל למ"ר בחודש במרכז, וביקוש סלקטיבי למשרדים איכותיים בלבד.

האם כדאי להשקיע במשרדים ב-2026?

השקעה דורשת זהירות גבוהה בגלל סיכונים מבניים. אזורים פרימיום בתל אביב עשויים לשמור על יציבות, אך באזורים משניים קיים סיכון לירידות נוספות. עדיף להתמקד בנכסים עם פוטנציאל שינוי ייעוד, כמו דאטה סנטרים או לוגיסטיקה, כדי להתאים למגמות טכנולוגיות ארוכות טווח.