מאז שהקורונה נכנסה לחיינו בשנת 2020 החלה ההתקררות בשוק המשרדים ואפשר לומר שמאז יש: פחות שוכרים, פחות תשואות שוטפות על הנכסים ופחות עליות במחירי המשרדים (בממוצע למ"ר). באופן כללי יש האטה בתחום ונראה שבעקבות היצע גדול שממשיך להיבנות כך גם המחירים מגיבים בהתאם ויורדים אט אט. מתחילת שנת 2023 מציינות חברות הנדל"ן המניב שמורגשת התמתנות בביקושים והתארכות שלב המשא ומתן לסגירת הסכמים בעיקר על שטחי משרדים.

 ביולי האחרון כתבנו על 2 עסקאות שאולי יכולות "להציל" את שוק המשרדים -האם מחירי המשרדים בדרך להתאוששות? אך, נראה שמאז השוק ממשיך לרדת במחירי השכירות, עם פחות עסקאות וביקושים שנשארים יציבים בזמן שההיצע ממשיך לגדול.

חשוב לציין - שוק המשרדים מושפע מאוד מהריבית - אשר נשארה גבוהה - בנק ישראל הותיר את הריבית על כנה 4.5%. הפחתת ריבית תעזור לשוק, אבל נראה שהבעיות בו אקוטיות ועמוקות. היצע גדול, ביקוש נמוך, עבודה היברידית וגורמים שכנראה מובילים את השוק למטה. 

היצע מול ביקוש

הכלל של נקודת האיזון בין הביקוש להיצע נכון גם כאן כמובן - וכאשר ההיצע גובר על הביקוש יש ירידת מחירים. אבל, חשוב לזכור - כמו בשוק הנדל"ן למגורים, גם במשרדים: אזורי הביקוש ישמרו על רמות המחירים הגבוהות בעוד שבפריפריה המחירים ירגישו את ההשפעה החזקה יותר. מה גם שחברות גדולות אשר נחשבות לשוכר חזק יותר - לא יהססו להגיע לפריפריה, אם כי בעקבות הטבות המיסוי - אכן יש חברות שעושות את המהלך ועוברות לאזורי הפיתוח למשל.

אזור המרכז

בתל אביב, רמת גן ופתח תקווה - רמות המחירים נשארות יציבות יחסית עם ירידה יחסית נמוכה. כך לדוגמא - כתבנו לפני קרוב לשנה על עסקה של סוויצאפ ששכרה 4 קומות במגדל עזריאלי טאון. מאז המחירים ירדו בעוד כ-3-5 אחוזים. 

חישוב מהיר מראה שהעסקה משקפת שכירות חודשית של כ-151 שקל למ"ר (1,818 שקל למ"ר בשנה). מחירי המשרדים נמצאים בירידה בחודשים האחרונים, ומאז שהריבית זינקה באפריל 2022, הם הפכו לאופציה פחות אטרקטיבית למשקיעים.

עם זאת, החברות הגדולות ממשיכות לשכור, וחלק ממבני המשרדים בתל אביב מתהדרים בתפוסה של 90%-99% בקרב שוכרים כאלה. עזריאלי טאון, מגדל יוצא דופן, אך כשמחירי המשרדים בשפל, סביר שסוויצ'אפ בנתה על התאוששות בשוק המשרדים כשהתקשרה בחוזה ל-10 שנים עם עזריאלי. כעת, החוזה אף נחשב ל'חוזה מכביד' כיוון שככל הנראה היום - היא הייתה משלמת פחות על אותם 4 קומות.

רמת החייל כמקרה בוחן

שוק המשרדים ברמת החייל הוא משמעותית זול בהשוואה למרכז העיר, במיוחד בתקופה שבה הביקושים הכלליים לשטחי משרדים נמצאת בירידה. דמי השכירות למשרדים בסטנדרט גבוה (Class A) נעים בטווח של 70-75 שקל למ"ר במצב גמר סביר. משרדים בסטנדרט בינוני (Class B) מושכרים במחירים של 58-65 שקל למ"ר, ואילו בניינים ותיקים יותר (Class C) מוצעים בטווח של 45-52 שקל למ"ר – תלוי בגודל, גמר פנימי, ונגישות.

בהיבט מחירי המכירה של משרדים חדשים באזור נעים כיום סביב 17,000–20,000 ש"ח למ"ר, כאשר הפרויקטים הממוקמים על הצירים המרכזיים של ראול ולנברג או הברזל מציגים את הרמות הגבוהות יותר. משרדים בבניינים ישנים יותר נסחרים במחיר ממוצע של 16,000–18,000 ש"ח למ"ר בנוי - פער יחסית מצומצם שמעיד על ביקוש יציב באזור, במיוחד למשרדים בגודל בינוני, שיכולים להתאים גם למשקיעים פרטיים או לעסקים קטנים־בינוניים שמחפשים דריסת רגל בתל אביב.

בנוסף, בשנים האחרונות נרשמת עלייה מתמשכת במספר השגרירויות שבוחרות להתמקם באזור רמת החייל, במקום במרכז העיר תל אביב או הרצליה פיתוח. כך לדוגמא דיווחנו על המו"מ בין משפחת רייכמן לשגרירות הודו למכירת נכס בכ-125 מיליון שקל.

• תמורת כ-10.7 מיליון אירו: להב רוכשת פרוטפוליו בגרמניה
• מתחם Y-Center בנתניה נמכר ב-330 מיליון שקל לקבוצת עמי גרופ
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מה השתנה מימי השיא של שוק המשרדים?

עד לשנת 2020, עוד לפני הקורונה, שוק המשרדים בישראל - ובעיקר באזור המרכז, נהנה מתשואות נאות, ביקושים גבוהים, ועלייה עקבית במחירים. חברות הייטק, משרדי עורכי דין, וחברות ביטוח - היו חתומות על חוזים ארוכי טווח, ולא היססו לשלם פרמיה על מיקום ונגישות. מאז, המגמה השתנתה – גם בעקבות המעבר לעבודה היברידית, גם בשל השפעות גלובליות כמו המגפה ששינתה את האופן בו אנחנו עובדים עד היום וגם אינפלציה גוברת בישראל ובעולם.

חשוב לציין - שוק המשרדים עדיין יכול להניב תשואה עדיפה על פני התשואה למשכירים של דירות להשקעה ואף להגיע ל-5% וגם ל-6% באזורים מסוימים, עם זאת - הסיכון הוא גבוה בהרבה לאי השכרה של הנכס, שוכרים שעוזבים וחשיפה לירידה במחירים. כך שהסיכוי גם כאן, הולך יד ביד עם הסיכון. מעבר לכך, אם אין לכם שוכר, אתם תקועים עם הוצאות גדולות, להבדיל משוק דירות למגורים שם יש כמעט תמיד שוכרים והוצאות ההחזקה נמוכות. 

שינוי תפיסה בשוק העבודה

אחת הסיבות המרכזיות לירידה בביקוש למשרדים היא העלייה במודל העבודה מהבית. יותר ויותר חברות, ובעיקר סטארט-אפים, אימצו מודלים היברידיים - מה שהוביל לצמצום שטחי המשרד המושכרים. ישנן חברות שהעדיפו לעבור למודל של "עמדות עבודה משותפות" או לשכור חדרי ישיבות לפי שעה. הדבר פוגע בדרישה לחללים גדולים, ובכך למעשה יוצר ירידה בביקוש לשטחים קבועים עבור החברות.

אפשר לומר ששוק העבודה השתנה לעד: פעם עבודה היברידית הייתה נחלתם של מעטים עם מנהלים גמישים, והיום היא חלק בלתי נפרד מהמציאות של תעשיות רבות. המגפה שינתה את הדרך שבה אנחנו עובדים, גרים וחושבים על המשרד, והשפיעה לא רק על העובדים והחברות, אלא גם על שוק הנדל"ן המניב, על עולם המשרדים ועל התכנון לעתיד.

כמובן שלא כולם מוכנים לוותר על המשרד, וזה תלוי בענף ובתרבות. בתחומים כמו בריאות, ייצור או חינוך, עבודה מרחוק היא כמעט בלתי אפשרית - אי אפשר לטפל בחולים או להרכיב מכונות מהבית. גם חברות מסוימות לא מוותרות על המשרד מסיבות תרבותיות או אסטרטגיות. כך לדוגמא - הבוקר דיווחנו על עסקת שכירות שנחתמה בין נכסים ובניין לאמזון בבניין במנהטן והיא כוללת שכירות לטווח של 15 שנים עם אופציה להארכה נוספת מצד אמזון. בנוסף, גולדמן זאקס דוחפת לחזרה מלאה למשרדים כי הם רואים בזה את הערך של שיתוף הפעולה שלהם, בעוד שטוויטר (לפני השינויים של מאסק) וספוטיפיי נתנו לעובדים חופש לעבוד מאיפה שהם רוצים.

בישראל, חברות כמו וויקס וצ'ק פוינט ממשיכות לתמוך בגמישות, אבל בבנקים כמו לאומי והפועלים החזירו את רוב העובדים למשרדים.

מחירי השכירות: ירידות מחוץ למרכז, ירידות קלות בתל אביב

איפה רואים את הירידות באופן הבולט ביותר באזורים שלא בלב תל אביב. במתחם האלף בראשון לציון, מחירי השכירות ירדו מ-65–70 שקל למ"ר בשיא ל-50–55 שקל למ"ר היום – ירידה של כ-20%. באזור ה-BBC בבני ברק יש שטחים שמושכרים אפילו ב-45–50 שקל למ"ר – אחרי שמחירי השוק עמדו שם על יותר מ-70 שקל למ"ר לפני שנה-שנתיים. בפארק קריית אריה בפתח תקווה – המחירים נשחקו ב-10%-15%, עם הצעות גמישות מאוד לשוכרים (חודשים ראשונים בחינם, התאמות במימון שיפוצים וכו').

• מיי טאון ממשיכה לבנות בתל אביב - אבל אולי הישועה תגיע דווקא מהפריפריה
• בלב פ"ת: ההתחדשות העירונית של שיכון ובינוי מתקדמת
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

בתל אביב עצמה – בלב העיר, סביב שרונה, רוטשילד וקרליבך – המחירים נשמרים, עם ירידות קלות של עד 5%.  המגדלים האיכותיים מצליחים להחזיק שכירויות סביב 100–110 שקל למ"ר ברוטו, אך בכל מקום אחר בתל אביב – גם יש ירידות מחירים של 10% ואפילו יותר. 

מחירי הקנייה: תיקונים של 10%-15% מחוץ למרכז

לא רק השכירות נפגעת – גם מחירי קניית משרדים התחילו לרדת. במתחם האלף: שטחים שנמכרו לפני שנתיים ב-15–17 אלף שקל למ"ר – מוצעים היום ב-12–13 אלף שקל למ"ר, ובמקרים מסוימים אף בפחות.

באזור ה-BBC: עסקאות שהיו סביב 16 אלף שקל למ"ר נחתכו ל-13–14 אלף שקל למ"ר. בפתח תקווה: בנייני משרדים חדשים נמכרים ב-9,000–11,000 שקל למ"ר, תלוי במיקום ובמצב האכלוס. הירידה מתמקדת בעיקר בשטחים החדשים שטרם אוכלסו – בהם היזמים מתקשים להחזיק מלאים יקרים לאורך זמן מול קונים פוטנציאליים שמודעים לירידת המחירים.

העתיד: התאמות כואבות ומציאות חדשה

המגמות האלה לא עומדות להיעלם בקרוב.העבודה ההיברידית כאן כדי להישאר – גם ענקיות כמו מייקרוסופט, גוגל, פייסבוק וסטארט-אפים ישראלים מובילים מעדיפים לשמר מודל היברידי קבוע. יזמים שהקימו פרויקטים בהסתמך על ביקושים מ-2018–2019 מגלים ששוק 2025–2026 שונה בתכלית. הבנקים מצמצמים מימון לפרויקטים חדשים, והיזמים נדרשים להציג שיעורי אכלוס גבוהים כדי לקבל אשראי. חברות נדל"ן מסחרי מובילות מודות: גם אם התפוסות כרגע עוד גבוהות (בזכות חוזים ישנים), אין כמעט חתימות על חוזים חדשים במחירים של השיא. בפועל, יותר ויותר יזמים יצטרכו להוזיל שכירות ולהציע עסקאות מכירה במחירים נמוכים יותר.