סוויצ'אפ שכרה 4 קומות משרדים בעזריאלי טאון - מה המחיר למ"ר?
חברת סוויצ'אפ (50% בבעלות פתאל), שמשכירה משרדים ברמת גמר, בעיקר לחברות הייטק, שכרה מקבוצת עזריאלי את כל שטחי המשרדים בבניין בן 4 קומות במתחם עזריאלי TOWN (לשעבר בית מבני גזית) כשהיקף העסקה עומד על כ-100 מיליון שקל לתקופה של 10 שנים.
לפי ההסכם עם סוויצ'אפ (Switchup), לפיו יושכרו לסוויצ'אפ כל שטחי ההשכרה למשרדים שבבעלות קבוצת עזריאלי בבניין E בשטח כולל של כ-5,500 מ"ר ולרבות החניון התת קרקעי. העסקה נחתמה לתקופה של 10 שנים ואכלוס הבניין צפוי להתרחש בחודשים הקרובים. העסקה צפויה להניב לקבוצת עזריאלי הכנסה של כ-100 מיליון שקל במהלך התקופה.
בחישוב פשוט, העסקה מגלמת מחיר שכירות חודשי של כ-151 שקל למ"ר (1,818 למ"ר בחישוב שנתי). מחירי המשרדים ירדו בחודשים האחרונים ובכלל, מאז עליית הריבית באפריל 2022 הם מהווים אלטרנטיבה פחות טובה למשקיעים. יחד עם זאת, מי שכן שוכרות משרדים הן חברות גדולות, ולכן אפשר לראות כי חלק ממבני המשרדים בתל אביב נמצאים בתפוסה של 99%-90% בקרב החברות הגדולות. עזריאלי טאון הוא מגדל ייחודי והמחיר אמור לנוע סביב הטווח הזה, כשצריך לזכור שמחירי המשרדים כעת בשפל וסביר להניח שבסוויצ'אפ צופים עליית מחירים בשנים הקרובות.
ברמת החייל, למשל, אפשר למצוא משרדים בפחות מ-70 שקל למ"ר, ירידה של כ-15% לעומת תחילת 2023. באזור בית המשפט בתל אביב המחירים היו כ-120 שקל למ"ר, והיום נעים סביב 100 שקל למ"ר. באזור מנחם בגין (עזריאלי טאון נמצא בסביבה) במשרדים היוקרתיים המחירים היו 170 שקל וצפונה, אבל ירדו לאחרונה. כפי שניתן לראות בהמשך, עזריאלי לא שילמה כל כך הרבה כסף, לפני שש שנים, כדי לרכוש רק משרדים - אלא קיבלה זכויות בנייה נוספות, מה שמגלם את הפוטנציאל הגלום בעסקה.
- סאמיט רכשה מגדל משרדים במנהטן ב-42 מיליון דולר; התפוסה: 53%
- ענף המשרדים קפוא? לא ב-Class A: גל חדש של ביקושים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כזכור, בניין E נרכש על ידי קבוצת עזריאלי בשנת 2018, בתמורה ל-260 מיליון שקל, והוא כולל זכויות בנייה נוספות בהיקף של 20 קומות משרדים, בשטח של כ-21,000 מ"ר. הקבוצה פועלת בימים אלה לקידום תב"ע להעצמת הזכויות במתחם, בשיתוף עם עיריית תל אביב, שתאפשר לקבוצה להקים מגדל תעסוקה בהיקף של כ-91,000 מ"ר.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
נדלן מסביב לשולחן - מפגש בכיריםנדל"ן סביב השולחן: כך תיערכו נכון למכרזים בעידן של אי ודאות
איך מתמחרים עלויות בניה, אילו הפתעות יש במסמכי המכרזים, ומדוע זו תקופה של הזדמנויות בנדל"ן - על כך שוחחנו במפגש לבכירי הענף ביוזמת הפניקס ליווי בניה, משרד פירוֹן ו-Deloitte
נדל"ן
בכירי ובכירות ענף הנדל"ן הגיעו ביום ג' השבוע למפגש הראשון של נדל"ן סביב השולחן – סדרת מפגשים אסטרטגיים שמטרתם להעמיק בעולם הנדל"ן, ביוזמה משותפת של הפניקס ליווי בניה, משרד פירוֹן ו-Deloitte ובשיתוף ביזפורטל. המפגש התמקד במכרזים, מדדים ותמחור בתקופה רווית חוסר וודאות.
פרויקטים עם רווחיות נמוכה
גלית וינדר־טפר, מנכ"לית הפניקס ליווי בניה, מקבוצת הפניקס גמא, פתחה את המפגש בהתייחסות לשינויים בשוק: "רואים הרבה מכרזים בדרך לשוק, אבל יש גם הרבה מאוד סימני שאלה סביבם וחוסר ודאות גבוה, בעיקר סביב עניין עלויות הבנייה. בקשר עם מכרזים חדשים תנאי השוק המאתגרים ידועים ולכן יילקחו בחשבון בהצעות שיוגשו על ידי היזמים, אולם בעסקאות שנרכשו ומומנו לפני 3 שנים, הדו"חות שאנו כחברה מממנת נתקלים בהם היום, ערב הכניסה לבניה ומכירות, מראים תמונה שונה לגמרי: פרויקטים עם רווחיות נמוכה משציפה היזם בעת רכישת הקרקע. חשוב מאוד להבין את המספרים לעומק עוד לפני הגשת ההצעה למכרז".
מחירי הדיור יורדים? זו אגדה אורבנית
נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, ציינה כי ירידת מחירי הדיור היא אגדה אורבנית. לטענתה, המחירים עולים, וימשיכו לעלות. בנוסף, לטעמה הציפייה למכרזים של רמ"י תתבדה, ורמ"י לא תמהר "להפציץ במכרזים". בוגין, התייחסה לתקן 21 ואמרה כי: "ישנם עוד דברים הדורשים סדר והסדרה - אין לוח זמנים מסודר, ולפעמים יזמים נתקעים שנתיים עם חוות דעת שלא מתקדמות, אנו בלשכה פועלים ליצור מנגנון הכרעה מוסדר.
"בנוסף, נדרשת התייחסות לעלויות הבנייה, הן עולות בקצב מהיר, כ-15% בשנתיים האחרונות, וזה קריטי. הלשכה השיקה לראשונה אומדן עלויות בנייה שמבוסס על דוחות ליווי".
- גולדווסר-מינצר ואלטשולר שחם רכשו מגרש בלב תל אביב בכ-46 מיליון שקל
- שפל במכירות הדירות, מלאי שיא לקבלנים - והגרלת ענק עם הנחות למילואימניקים; סיכום השבוע בנדל"ן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תקופה של הזדמנויות
הדיון הפתוח כלל את עו"ד אילן קרמר (שותף נדל"ן, משרד פירון), אייל ידוב (דירקטור מנהל, מוביל תחום חוב ושוק ההון, Deloitte) ו-וינדר־טפר, שהתייחסו להיבטים המימוניים, פיננסיים ומשפטיים בתכנון ההגשה למכרז.
