Y CENTER יכין
צילום: לוגו

מתחם Y-Center בנתניה נמכר ב-330 מיליון שקל לקבוצת עמי גרופ

העסקה כוללת שטח קיים של 24 אלף מ"ר ועוד זכויות בנייה ל-15 אלף מ"ר נוספים; הקבוצה הרוכשת צפויה לבצע שינוי במתחם ולנצל את זכויות הבנייה



הרצי אהרון |


עסקת נדל"ן מסחרית נחתמה באזור התעשייה פולג שבנתניה: מתחם Y-Center (לשעבר יכין סנטר) נמכר מקבוצת יכין לקבוצת עמי גרופ תמורת כ-330 מיליון שקל. הנכס כולל שטח מסחרי ומשרדי קיים של כ-24 אלף מ"ר, כ-1,000 מקומות חניה, ותמהיל שוכרים יחסית יציב. בנוסף לעסקה נכללות גם זכויות בנייה עתידיות בהיקף של כ-15 אלף מ"ר, מה שיאפשר את הרחבת הפעילות המסחרית במקום.

המרכז, שנחנך בשנת 2007, ממוקם באחת הנקודות המרכזיות של אזור התעשייה פולג, וכולל חנויות של מותגים בינלאומיים, מסעדות, בתי קפה ובית קולנוע עם 11 אולמות צפייה. המיקום והנגישות אל המרכז המסחרי, מושך קהל די מגוון מהעיר נתניה אבל לא רק - גם מהסביבה והערים באזור.

הקונה, קבוצת עמי גרופ, מחזיקה כיום ב-13 מרכזים מסחריים בישראל, ומתמחה בניהול והשבחת נכסים מסחריים בפריסה ארצית. במקביל לרכישה, מקדמת עמי גרופ מיתוג מחודש של המתחם תחת השם "עמי Y סנטר", וכן תוספת של שימושים פנאי ובידוריים לשטח הקיים, כחלק מהתאמת המרכז להרגלי הצריכה המשתנים ולשוק הנדל"ן המסחרי באזור. המכירה מצד קבוצת יכין נעשתה לאחר תקופה ממושכת של השבחה וניהול, במטרה לממש את הנכס לאחר שככל הנראה מוצה פוטנציאל ההחזקה והניב תשואה משמעותית.


קבוצת יכין


קבוצת יכין, לשעבר יכין-חק"ל, היא אחת מהחברות הוותיקות בישראל, שפועלת עוד מלפני קום המדינה. היא נוסדה בשנת 1927 לאורך השנים הייתה מהגופים המרכזיים שפיתחו את ענף ההדרים בישראל - נטעה פרדסים, הקימה בתי אריזה, ייצאה פרי הדר לאירופה, וגידלה מגוון רחב של תוצרת חקלאית.

לאחר האיחוד עם חברת חק"ל ב-1952, הפכה יכין-חק"ל לאחד מתאגידי החקלאות הגדולים בישראל. אולם בשנות ה־90, בעקבות משבר כלכלי שהתרחש עבורה, החברה נמכרה לאיש העסקים סמי שמעון ועברה שינוי כיוון חד - מהתמקדות בחקלאות לפעילות נרחבת בתחום הנדל"ן. כיום, הקבוצה שבבעלות משפחת שמעון משלבת בין גידולי פרי בהיקף של אלפי דונמים לבין תיק נכסים בנדל"ן הכולל מרכזים מסחריים, משרדים ויזמויות נוספות.



עמי גרופ

עמי גרופ היא חברה פרטית ישראלית הפועלת בעיקר בניהול, פיתוח והשבחה של מרכזים מסחריים ונכסים מניבים ברחבי הארץ. המנכ"ל והבעלים הוא שלומי נחאיסי, והיא מחזיקה כיום ב-13 מרכזים מסחריים בפריסה ארצית, כולל בפתח תקווה, תל אביב, ראשון לציון, נתניה, גבעת שמואל, נס ציונה, חדרה, טירת כרמל, אור יהודה ואור עקיבא. המרכז הבולט ביותר שבבעלותה הוא מתחם "עמי ב.ס.ר סיטי" בפתח תקווה, שכולל 27 אלף מ"ר של שטחי מסחר, עם 600 מקומות חניה, וממוקם בסמוך לארבעה מגדלי משרדים ולתחנת הרכבת הקלה.

הקבוצה פועלת תחת המותג "עמי בוטיק סנטר" וכוללת תמהיל שוכרים די מגוון הכולל חנויות, מסעדות, בתי קפה, מתחמי בילוי ופנאי. במהלך השנים. יהיה מעניין לראות כיצד עמי גרופ תרחיב ותממש את הפוטנציאל השבחה שיש לנכס - והאם היא תייצר ממנו עוד רווחים או שבאמת מדובר על נכס ש'מיצה' את הפוטנציאל שלו.


תקופה של אי וודאות לגבי נכסים מניבים


בשוק הנדל"ן הישראלי יש הרבה סימני שאלה, עסקאות כמו זו של מתחם Y-Center מצביעות דווקא על אופטימיות והמשך צמיחה בנכסים מניבים והשחקנים בשוק לא ממהרים לוותר עליהם להפך. רק אתמול, בשיחה עם מנכ"לית גב-ים, עלתה אותה תובנה בדיוק: החברה מתכננת להמשיך להחזיק ולפתח נכסים מניבים, מתוך אמונה בפוטנציאל הגלום בהם דווקא בתקופות של חוסר ודאות. ולמה? כי נכסים מסחריים פעילים - בעיקר כאלה שממוקמים באזורי ביקוש, עם שוכרים יציבים ותפוסה גבוהה - מייצרים תזרים מזומנים שוטף.

זאת בניגוד לפרויקטים יזמיים חדשים שעבורם נדרש 'להשכיב' הון ראשוני גבוהה, מימון יקר וזמן החזרה ממושך ובמקרים כמו כאן קיימת גם אפשרות להשבחה לאורך זמן.

מעבר לשטח הקיים ולתפוסה הגבוהה של במרכז בנתניה. אחד הנכסים היקרים ביותר בעסקה הוא דווקא הפוטנציאל שעוד לא מומש – כ-15 אלף מ"ר של זכויות בנייה בלתי ממומשות. במילים אחרות: מדובר באישור עקרוני מהעירייה להוסיף בעתיד שטחים חדשים לבנייה - בין אם לצרכי מסחר או משרדים.

עבור יזם בתחום זה לא רק "בונוס" - אלא קלף עסקי משמעותי. בשוק שבו קשה מאוד להתחיל פרויקטים חדשים – בגלל עלויות מימון גבוהות, זמני תכנון ארוכים, וחוסר ודאות איך הדברים יתפתחו – אפשרות להרחיב נכס קיים בתוך מתחם פעיל, עם חניה ותשתיות מוכנות, היא יתרון גדול.


דבר נוסף, בתקופה שבה קניות אונליין הולכות ומתרחבות ובאיזהשהוא אופן אפילו 'דוחקות' את המסחר הפיזי, מרכזים מסחריים כמו Y-Center מגלים שכדי להישאר רלוונטיים, הם חייבים להציע הרבה מעבר לחנויות. המגמה כיום היא מעבר למרכזים שמשלבים קניות עם בילוי, פנאי וחוויה.

רק לאחרונה ראינו את מתחם BIG בגלילות נפתח לראשונה ומשך אליו את הציבור הרחב וגם הרבה רעש תקשורתי שהיה סביבו.







הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
נתניה מתחם הגולף
צילום: בוכמן הוקמן אדריכלים
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות בנתניה והפצצה שמחכה לנו בתחילת השנה הבאה?

כמה עלו המחירים בנתניה, מה מחירי של דירה ממוצעת? וגם - האם יהיה גל של ביקושים לדירות מזכאים שיתאכזבו מירידה בסיכוי לזכות בדירה בהנחה, ולמה בצלאל סמוטריץ וחיים כץ יהיו אשמים באם מחירי הדירות יעלו?

צלי אהרון |

מחירי הדירות בנתניה עלו בכ-7%-8% בשנה בעשור האחרון, זה בערך הממוצע הארצי. הבדיקה שלנו כללה דירות שנמכרו בזמן האחרון שיש להם היסטוריה ב-12 השנים האחרונות של עסקאות קודמות (כלומר בטווח של 12 שנים יש שתי עסקאות) וכך אפשר לקבל תמונה יחסית מהימנה על השינוי במחיר הדירה הספציפית. עם זאת, זה עדיין לא תמונה מלאה כי יש דירות שהושבחו בגלל התחדשות עירונית ויש דירות שעברו שיפוץ והנכס הושבח לפני המכירה כשאנחנו לא יודעים להעריך את העלות, ועדיין - זה המידע הכי נכון שאפשר למצוא כי במקביל לשיפוץ גם יש בלאי אמיתי של הדירה, וככל שהמדגם גדול (לקחנו כמה עשרות) אז הוא מייצג דירות "ממוצעות" - לא חדשות ולא ישנות מאוד. כך שהממצאים האלו משקפים את המציאות

בשנה האחרונה יש חולשה מסוימת במחירים, אבל לא גדולה מדי כשבשנתיים האחרונות, העלייה יחסית נבלמה - המחיר החציוני הממוצע של דירת 5 חדרים בנתניה עומד על 3.35 מיליון שקל בדומה למחיר לפני כשנתיים-שנתיים וחצי.

מחירי הדירות בארץ ירדו בשנה האחרונה ב-5%-10%, יש חשש גדול שסיום המלחמה והחזרת החטופים החיים, יובילו לאופוריה וביקושים מצד כאלו שישבו על הגדר, ואז המחירים יחזרו לעלות. מעבר לכך, שר האוצר ושר השיכון והבינוי לא מייצרים תחליף לדירה בהנחה ופתרון הולם להפחתה דרמטית של דירות והנחות במסגרת המבצעים העתידיים. זה אומר ש150 אלף זכאים מבינים כעת שהסיכוי שלהם לזכות בדירה שהיה בערך 5% בכל הגרלה, יורד דרמטית. חלקם יוותרו על כרטיס ההגרלה ויחפשו דירה. זוג ועוד זוג, ועדו שכאי ועוד זכאית וככה הביקושים נערמים והמחירים יעלו. באוצר מנפנפים אותנו עם תשובה שמעידה על חוסר הבנה ואכפתיות - ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס? אם השרים לא יפעלו בנידון, יש סיכוי לא קטן שמגמת הירידה במחירים תתהפך - כשזה יקרה תזכרו שהאחראים העיקרים הם בצלאל סמוטריץ' וחיים כץ.   


ונחזור לנתניה. הנה עסקאות מהזמן האחרון:

בשדרת האגמים: דירת 5 חדרים, 130 מ"ר, קומה 2 מתוך 6, עם שני מקומות חניה, נמכרה ב־3.43 מיליון שקל (26.4 אלף שקל למ"ר).

בשדרות ח"ן: דירת 4 חדרים, 94 מ"ר, קומה 6 מתוך 7, נמכרה ב־2.11 מיליון שקל (22.5 אלף שקל למ"ר).

ברחוב קליר, במרכז העיר: דירת 4 חדרים, 131 מ"ר, קומה 15 מתוך 26, נמכרה ב־2.60 מיליון שקל (19.8 אלף שקל למ"ר).

ברחוב חיים כהן מגורי: דירת 4 חדרים, 92.86 מ"ר, קומה 4, נמכרה ב־2.40 מיליון שקל (25.8 אלף שקל למ"ר).

ברחוב בר יהודה: דירת 4 חדרים, 77 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב־1.86 מיליון שקל (24.2 אלף שקל למ"ר).

ברחוב אהרון צבי פרופס: דירת 4 חדרים, 89.9 מ"ר, קומה 5, נמכרה ב־2.18 מיליון שקל (24.2 אלף שקל למ"ר).

ברחוב הגלבוע: דירת 3 חדרים, 79 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, נמכרה ב־1.75 מיליון שקל (22.2 אלף שקל למ"ר).

ברחוב אנילביץ, בשכונת רמת אפרים: בית בן 3 חדרים, 57 מ"ר, נמכר ב־1.60 מיליון שקל (28.1 אלף שקל למ"ר).

ברחוב יאנוש קורצ'ק: דירת 3 חדרים, 67 מ"ר, קומה 5 מתוך 7, עם חניה, נמכרה ב־1.96 מיליון שקל (29.3 אלף שקל למ"ר).

ברחוב מאיר עמית: דירת 5 חדרים, 117 מ"ר, קומה 6 מתוך 12, עם שני מקומות חניה, נמכרה ב־2.82 מיליון שקל (24.1 אלף שקל למ"ר).

ברחוב בני ברמן: דירת 4 חדרים, 111.4 מ"ר, קומה 6, נמכרה ב־3.79 מיליון שקל (34.0 אלף שקל למ"ר).

בשדרות ניצה, בצפון העיר סמוך לחוף: דירת 3 חדרים, 99 מ"ר, קומה 2 מתוך 17, נמכרה ב־2.00 מיליון שקל (20.2 אלף שקל למ"ר).

ברחוב הרב רפאל: דירת 3 חדרים, 62.95 מ"ר, קומה 2, נמכרה ב־1.67 מיליון שקל (26.4 אלף שקל למ"ר).

דירה להשכרה   שכר דירה
צילום: שלומי יוסף
שכר הדירה - לאן?

השכירות מזנקת: פחות בנייה, יותר ביקוש - והמחירים מטפסים

הריבית הגבוהה משאירה קונים פוטנציאליים מחוץ לשוק, ההיצע מצטמצם בעקבות המניפולציות של היזמים והקבלנים בולמים חושבים מחדש על פרויקטים. התוצאה: שוק השכירות מתחמם, ונראה שהלחץ רק מתחיל

צלי אהרון |
נושאים בכתבה שכר דירה

שוק השכירות מתחמם מחדש - ובקצב די מהיר. בזמן ששוק הדירות למכירה תקוע או לכל הפחות בהאטה כבדה עבור היזמים, כשהריבית הגבוהה ממשיכה להרחיק את הציבור מהאפשרות לקנות דירה, שוק השכירות עשוי להיכנס לגל של ביקושים. חיילי מילואים שחזרו לשגרה, משפחות שביתן ניזוק במלחמה מול איראן, זוגות צעירים שנאלצים לוותר על רכישה, וגם עולים חדשים מאירופה וארצות הברית - שעלו בשביל לנסות להקים בית ישראל - אלו מחפשים דירות להשכרה. 

אז נכון שיש היצע, נכון שיש גם עזיבה-ירידה מהארץ מול אותם יהודים שעולים לארץ. נכון גם שלחלק גדול מהמילואימניקים יש דירה, אבל יש גם לא מעטים שחיכו - היו אצל ההורים, העבירו את הדירה שלהם כי למה לשלשם שכירות עם רוב הזמן במילואים. עכשיו הצורך בדירות יעלה.  

קיים צפי לתחרות על דירות טובות, ומחירים שמתחילים לטפס. לפי מדד המחירים לצרכן שפורסם אמש - העלייה בחידוש חוזים עומדת על כ-5.3%. ומדובר על נתון של למ״ס שגם ככה מאחר בחודשיים וחצי. הנתון אגב, לא מפחיד. ממש לא, זו אפילו התמתנות יחסית. הכלכלנים דווקא התפלאו מכך ששכר הדירה בירידה. אבל מה שחשוב זה ההמשך, והחשש ששכר הדירה בדרך למעלה. 

הבעיה היא לא רק בצד הביקוש אלא גם צד ההיצע. בחודשים האחרונים, ניתן לראות מגמה ברורה של בלימת קצב הבנייה על ידי יזמים וקבלנים, שחוששים להציף את השוק בעודפי דירות. כתבנו על השיטה של הקבלנים -  כך נעשה ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם

כיום מצב הקבלנים הוא שקיים אצלם מלאי של למעלה מ-82 אלף דירות חדשות שלא נמכרו. מדובר על מספר גבוה במיוחד שמדאיג את החברות הגדולות. רבות מהן בוחרות "להרים רגל מהגז" ולהשהות שלבים של שיווק או ביצוע, במטרה לשמור על איזון ולא להביא לירידות מחירים חדות. במילים אחרות: הקבלנים מעדיפים לבנות פחות עכשיו, כדי לשמור על מחירים גבוהים בהמשך. ולמה זה חשוב לשוק השכירות? כי מדבר בכלים שלובים - הדירה בסוף או נמכרת למשפחה שגרה בו או שמושכרת. התחלות הבנייה ובניית הדירות הן המנוע לשוק הדירות למכירה וגם לשוק השכירות.