אנשי העיר בדרך להנפקה בשווי נמוך מהציפיות

חברת אנשי העיר, מקבוצת רוטשטיין, מתקדמת לקראת הנפקה ראשונה של מניותיה בבורסה בתל אביב. החברה הודיעה הבוקר כי היא בוחנת אפשרות לפרסום דוח הצעת מדף לצורך גיוס הון מהציבור, במסגרתו תציע עד 20% מהון מניותיה הרגילות, תוך ביצוע פיצול הון והמרת הלוואת בעלים למניות.

ההנפקה, אם תצא לפועל, צפויה להתבצע בדרך של מכרז מוסדי שבו יקבע המחיר לציבור. המחיר המזערי שנקבע למניה עומד על 5 שקל, מה שמשקף שווי חברה של 200 מיליון שקל בלבד לפני הכסף, למרות שמוקדם יותר השנה החברה אמרה שהיא מכוונת לשווי של חצי מיליארד שקל. 

מדובר בפער מהותי לעומת הציפיות שהוצגו בפברואר (להרחבה - הנפקת 'אנשי העיר' מתקרבת: צפי לשווי שוק של מעל חצי מיליארד שקל), על רקע שנה מוצלחת שבה החברה מכרה 27 דירות בהיקף כולל של 141 מיליון שקל – פי שלושה לעומת השנה שקדמה לה. 

ההנפקה צפויה לכלול גם הטבות למשקיעים מוסדיים שישתתפו במכרז המוקדם, בדמות עמלת התחייבות מוקדמת בגובה של 2%.

בכוונת החברה לבצע פיצול של כל מניה רגילה אחת ל-40.2 מניות רגילות ללא ערך נקוב, כך שהמחיר האפקטיבי יותאם לשווי המינימלי שנקבע. כמו כן, בעלי השליטה (חברת אנשי העיר בע"מ) צפויים להמיר את הלוואת הבעלים למניות. ההיקף הכולל של המכרז למשקיעים מסווגים, בהנחה של המחיר המזערי, הינו כ- 50 מיליוני שקל.

• הנפקת 'אנשי העיר' מתקרבת: צפי לשווי שוק של מעל חצי מיליארד שקל
• אנשי העיר בוחנת הנפקה לפי שווי העולה על 500 מיליון שקל

רון חן, מנכ"ל אנשי העיר "המערכה מול איראן ותוצאותיה החיוביות מדגישות את הצורך בהתחדשות עירונית. אנו צופים התעוררות משמעותית בתחום בעתיד הקרוב ומביעים אמון מלא בהתפתחות החברה ובשוק הנדל"ן, במקביל קיבלנו החלטה להגדיל את אחזקותינו בחברה ובכך החברה תעבור לשליטה משותפת יחד עם שותפינו רוטשטיין נדל"ן. גיוס ההון על ידי הציבור וצוות העובדים המסור והמקצועי יאפשר לחברה להאיץ את קידומם של  עשרות הפרויקטים בתחום ההתחדשות עירונית בתל אביב וסביבתה בשנים הקרובות "

תחזיות גבוהות, אבל שווי נמוך בפועל

המהלך מגיע לאחר שנה מוצלחת של החברה, בה הציגה החברה קפיצה במכירות - עם 27 דירות שנמכרו בהיקף של כ-141 מיליון שקל, פי שלושה מהשנה הקודמת. עוד לפני כן, ב-2023, החברה הפכה לחברה מדווחת לאחר שגייסה 90 מיליון שקל בהנפקת אג"ח לפני כשנתיים.

נכון להיום לחברה 56 פרויקטים הכוללים יחד 5,374 יח"ד, הצפויים להניב הכנסות של כ- 5.5 מיליארד שקל ורווח גולמי של כ- 994 מיליון שקל. מדובר על מכירות שיושלמו במהלך השנים הבאות ועדיין, מדובר על פוטנציאל גידול שנתי מרשים לעומת שנה שעברה.

• מישורים מוכרת נכס בפלורידה בזינוק של 75% בשווי תוך חצי שנה
• לוזון רונסון סוגרת מימון של 700 מ' שקל עבור שדה דב
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

אנשי העיר יזמה למעלה מ-60 פרויקטים על פני יותר מעשור. הנפקה של החברה תשים אותה ליד חברות ציבוריות נוספות שפועלות בתחום כמו אב-גד, אלמוגים, הכשרה התחדשות, קרסו נדל"ן, אזורים, בוני תיכון, אאורה ורבות נוספות.

איפה המוסדיים?

נזכיר כי לאחרונה הורגש גל של השקעות גדולות מצד גופים מוסדיים, בעיקר הפניקס וכלל בחברות פרטיות בתחום (לרבות חברות בנות של חברות נסחרות - אפריקה התחדשות עירונית, ICR התחדשות) כשהכוונה היא בהמשך להנפיק אותן לציבור. 

עוד בצד השקעות המוסדיים, רק בהנפקת עמרם האחרונה לפני פחות משבוע השתתפו מוסדיים רבים, כאשר כלל לבדה לקחה כמחצית מההנפקה שעמדה על כ-400 מיליון שקל.

במקביל, ברקע המלחמה מול איראן, מניות הנדל"ן בדגש על התחדשות עירונית קיבלו ביקושים נאים, כאשר המשקיעים מקווים שהמצב יוביל לצמצום בהליך הבירוקטרי ויביא ליותר אישורים מהירים ובנייה חדשה.

ולמרות הרוח הגבית הזו, החברה בוחנת הנפקה בשווי נמוך ביחס למה שציפתה, ואף "מפרגנת" בהטבה למוסדיים שישתתפו בהנפקה, כאשר הגיוס המינימלי עומד על 50 מיליון שקלים בלבד.

בשורה התחתונה, למרות צבר פרויקטים מרשים והצהרות אופטימיות, נראה שכרגע השוק לא קונה את הסיפור, לפחות לא בתמחור שקיוותה החברה