הגרלת דירה - קנו דירה ותקבלו כרטיס הגרלה לדירה נוספת

שוק הנדל"ן בתל אביב רושם האטה במכירות וירידת מחירים וזה בולט בעיקר במרכז ובצפון הישן של העיר שמלא בפרויקטים של התחדשות עירונית. חברת אנשי העיר, שפועלת בת"א ומנוהלת על ידי רון חן מתמקדת בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38 והיא בחרה לנסות לפתות רוכשים פוטנציאלים דרך הגרלת דירה. 

החברה השיקה מבצע להגרלת דירה שמוערכת בכ-2.2-2.5 מיליון שקל - דירת שני חדרים קטנה של 37 מ"ר ברחוב ז'בוטינסקי המבוקש. היא מציעה ל-50 רוכשי דירות ראשונים מהפרויקטים שלה ( פרויקטים בצפון הישן - דוד המלך, צייטלין, רמז, פנקס ועוד)  להשתתף בהגרלה  שתהיה באמצע 2026. 

לאנשי העיר זה משתלם. ראשית זה גימיק וזה תופס את השיח ותופס כותרות. שנית - זה כלכלי. דירה ממוצעת בפרויקטים שלה עולה 5-6 מיליון שקל ואם ההגרלה תדחוף את המכירות זה יכול להיות כלכלי מאוד. בסופו של דבר היא מספקת מתנה של 2.2-2.5 מיליון שקל ל-50 דירות  וכשמתרגמים את זה לרכישה ממוצעת - זה מקסימום 50 אלף שקל למשתתף בהגרלה. מדובר על פחות מ-1% מערך הדירה. החברה גם עשתה "רעש" (מדברים עליה ועל המבצע) וגם נתנה הנחה שהיא לא גדולה במיוחד. בפועל, ההנחה אפילו קטנה יותר כי אנשי העיר בוחנת את העלות של הדירה, ולא את מחיר המכירה. העלות שלה נמוכה מ-2 מיליון שקל.

ההשתתפות בהגרלה לא מונעת מבצעים והנחות במקביל - אנשי העיר נותנת כמקובל בשוק  הנחות נוספות בדומה להנחות שכולם נותנים עכשיו - גרייס גדול בתשלומים, בריביות, הנחות מימוניות שבמינימום מצטברות ל-5%. 

• אנשי העיר קיבלה היתר בניה בתל אביב בפרויקט עם צפי הכנסות של כ-78 מיליון שקל
• צפי להכנסות של כ-1.06 מיליארד שקל: פרויקט לה גוארדיה של אנשי העיר מתקדם
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

כשמסתכלים מהצד של הרוכש - כרטיס ההגרלה שמקבל רוכש דירה בפרויקטים של אנשי העיר ומשתתף בהגרלת דירה שנייה הוא בסה"כ 50 אלף שקל שזה פחות מ-1% מערך הדירה שקנה. אם הוא קונה דירה בגלל הגימיק הזה, ברור שזה לא שווה. אך כאמור זה אוסף של דברים - הרוכש מקבל גם את ההנחות הרגילות.        

הדירה כאמור בפרויקט בז'בוטינסקי בקרבת מקום שאנשי העיר כבר בונה. הפרויקט עם הדירה בהגרלה טרם קיבל היתר בנייה, והמסירה צפויה בעוד שלוש-שלוש וחצי שנים. הזוכה יישא במס זכייה של 35% ומס רכישה של של 8% כדירה שנייה. כך שבפועל התשלום שלו עשוי להיות מעל 800 אלף שקל. 

המבצע הזה אומנם שונה מהשיטות האחרות של הקבלנים, אבל כשמתרגמים את המבצעים לכסף מקבלים שמבצעי המימון הם הדומיננטיים ביותר. מדובר על מבצעים כמו 80/20, או כנס לדירה ואל תשלם אלא רק בעוד שנתיים, וגם - הריבית על הקבלן למשך 10 שנים ויותר. יש המון אפשרויות ומבצעים לרכישת דירה כשבשורה התחתונה מדובר על הנחה אמיתית  של 7% עד 10% ממחיר הדירה. 

• הלמ"ס לא מודדת את מחירי הדירות האמיתיים, בשטח יש הוזלות של 10%
• ברנד חתמה על הסכם בהיקף של לפחות 150 מיליון שקל
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• 28% ממחליפי הדירה קונים דירה קטנה יותר: "דור הדאונסייזינג"...

כמה מוכרים לכם היום דירה - המבצעים השונים (רשימה חלקית)

1. מודל 80/20 שחזר בגרסה מרוככת

אחרי שבנק ישראל צמצם את מתכונת 80/20 הקלאסית, חלק מהיזמים חזרו עם גרסה מעודכנת. הרוכש משלם כ-20% עם החתימה, והיתרה במסירה, אבל עם מנגנוני בטוחות והגבלות פנימיות. לכאורה אין הנחה במחיר, אבל בפועל מדובר בדחיית תשלום של מאות אלפי שקלים לשנים קדימה. זה מהלך שמקל על תזרים הרוכש בתקופה של ריבית גבוהה, אבל מעביר סיכון ליזם. הבנקים מצדם בוחנים כל פרויקט לגופו. המודל נפוץ בפרויקטים בפריפריה וגם בחלק מערי המרכז שבהן קצב המכירות הואט.

2. טרייד-אין לדירה קיימת

קטה גרופ ויזמים נוספים הציעו לרוכשים אפשרות למכור את הדירה הישנה דרך מערך ליווי של החברה, ולעיתים גם התחייבות לרכישה אם לא תימכר תוך פרק זמן מסוים.

מדובר בניסיון להסיר חסם פסיכולוגי מרכזי של משפרי דיור. הבעיה היא חוסר ודאות לגבי מכירת הנכס הקיים. היזם בעצם מציע סוג של רשת ביטחון. עם זאת, התנאים משתנים מפרויקט לפרויקט ולעיתים ההתחייבות מותנית במחיר מינימום.

3. שכירות מובטחת למשקיעים

במספר פרויקטים, בעיקר באזורי ביקוש עם עודף היצע נקודתי, הוצעה שכירות מובטחת לשנה או שנתיים. היזם מתחייב להכנסה חודשית קבועה, גם אם הדירה לא מושכרת בפועל.

זה פונה ישירות לפלח המשקיעים שנפגע מעליית הריבית וממיסוי כבד יותר. לכאורה התשואה מובטחת, אבל בפועל היא מגולמת במחיר העסקה. ועדיין, בתקופה של אי-ודאות, יש רוכשים שמעדיפים ודאות תזרימית.

4. מבצעי מימון פנימיים של היזם

חלק מהחברות מציעות מימון משלים דרך גופים קשורים או בשיתוף קרנות אשראי. במקום שהרוכש יביא הון עצמי מלא, מוצע לו מימון נוסף לתקופה מוגבלת.

זה פתרון שנועד להתמודד עם מגבלות בנקאיות. מצד אחד הוא מרחיב את קהל היעד, מצד שני הוא מייקר את העלות הכוללת לרוכש. מדובר בכלי שיווקי שנפוץ בעיקר בפרויקטים יוקרתיים שבהן ההון העצמי הנדרש גבוה במיוחד.

5. הגרלות והטבות כספיות חריגות

חברות מסוימות יצאו בהגרלות דירות, שוברי ריהוט או מענקים של מאות אלפי שקלים. במקום להפחית מחיר רשמי, מציעים סיכוי לרווח חד-פעמי. זה פתרון שמייצר עניין ושיח ציבורי, אבל לא משנה את המחירון הפורמלי. היזמים מעדיפים כך לשמור על רמת מחירים כלפי חוץ, במיוחד בפרויקטים שבהם כבר נמכרו דירות בשלבים מוקדמים במחיר גבוה יותר.