7 מ' שקל לדירה שלא קיימת עדיין; סיפורה של עסקה בצפון תל אביב

רמת אביב ג׳ נחשבת לאחת השכונות היוקרתיות בתל אביב. שכונה צפונית, מבוססת, עם אוכלוסייה איכותית, חינוך טוב, מוסדות אקדמיים, קרבה לים ותחושה של קהילה. במשך שנים המחירים כאן עלו בצורה מתונה, בלי זינוקים חדים. אבל גם בלי ירידות. שוק איטי, אבל יחסית בטוח. רחוב אבא אחימאיר, שבעבר נחשב שקט, מיושן עם בניינים בני כ-50 ו-60 שנים, עובר כעת תהליך התחדשות עירונית רחב, ב-3 בניינים: אבא אחימאיר 5-9. היזמים בבניין הם חברת אקרואקרו 0.33%   ובית וגג בית וגג 0.18%  .

הבניינים הוותיקים בני 4-5 קומות נהרסים, ובמקומם יוקמו בניינים חדשים עם כ-10 ועד ל-15 קומות עם דירות חדשות, מרפסות, חניה תת קרקעית ומפרט משודרג. בעלי הדירות הוותיקים בפרויקט, שקיבלו דירות חדשות במסגרת ההסכם, מקבלים גם שכירות חודשית של כ-9 אלף שקל (בממוצע לכל הבניין) מהיזם ולעיתים גם יותר מזה. חשוב לציין - הם יהנו מהסכום הזה עד לאכלוס שככל הנראה יהיה בשנת 2029.

בינתיים, חלק מבעלי הדירות בבניין מציעים את הדירות שלהם למכירה, אבל, לפחות כך נראה: במחירים מופקעים. בזמן שהיזמים משווקים דירות חדשות בפרויקט בסביבת מחירים של כ-53 אלף שקל ולעיתים גם 54 אלף שקל למ"ר. בעלי הדירות דורשים לעיתים קרובות 61-63 אלף שקל למ"ר. מדובר על פער משמעותי שמעיד על ביטחון מופרז מצד המוכרים, אולי גם על עמדת כוח שמאפשרת להם לחכות לקונה הנכון. לא בטוח אבל אולי. מה שכן דווקא אפשר לומר הוא בעיקר על חוסר חיבור למציאות בשטח - אנחנו כבר מזמן לא ברמות המחירים שהיינו בהם לפני כשנה שנתיים.

ועדיין, מהעסקה האחרונה שנעשתה בבניין - עוד לפני שחברת אלקטרה ביצוע עלתה על הקרקע, נשמעת יוצאת דופן: מדובר על צמד משקיעים שביצעו עסקה נהדרת, מכרו דירת 4 חדרים ישנה בשטח של כ-100 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית - בסכום בלתי נתפס של 7 מ' שקל.

חשוב לציין - מדובר בבניין שנמצא באותה זמן בהליך מתקדם מאוד של פינוי בינוי שכבר כמעט ועולים לעבודות חפירה ודיפון - ויש לזה שווי. גבוה מאוד מסתבר במקרה שלנו. המחיר בעסקה היה 66 אלף שקל למ"ר. הממוצע בשכונה עומד על כ-52 אלף שקל.

מי קובע את המחיר?

כשמשווים בין מחירי הדירות שמציע היזם בפרויקט לבין המחירים שדורשים בעלי הדירות, חשוב לציין שמדובר באותון שוק לגמרי! זה לא שהקונה מתעניין מי מוכר את הדירה - הוא רוצה את המוצר, לא אידיאלי לראות מצב כזה שאותה הדירה תימכר במחירים שונים. ואם כן - אז בעל הדירה ישאר עם הדירה ביד לעוד הרבה זמן, וככל הנראה יוריד לאט לאט במחיר עד שיגיע למחיר שוק.

מצד שני, יש דבר שחשוב לזכור - יזם חייב למכור. כדי להמשיך את קצב הביצוע, לעמוד ביעדי תזרים, לקבל מימון מהבנק ולהציג התקדמות בפועל, הוא צריך למכור דירות כדי לעמוד באבני דרך. מבחינתו, מלאי לא נמכר הוא לא רק נדל"ן, אלא עלויות מימון, סיכונים שיווקיים, ולפעמים גם לחץ מהשותפים או הגוף המלווה.

לכן, היזם יבחר לעיתים לשווק במחיר ממוקד ואטרקטיבי, גם אם הוא לא מופקע אלא תואם את השוק. בעלי הדירות, לעומת זאת, אינם תלויים באותו תזרים. ברוב המקרים, כמו במקרה הזה, הם מקבלים כבר כעת שכירות חודשית נאה על הדירה (כ-9 אלף שקל במקרה הזה), והנכס שבידם משודרג ומוכן, לפחות על הנייר.

אם הם לא לחוצים כלכלית, הם לפעמים לא חושבים שיש להם סיבה למהר למכור, והם מרשים לעצמם לתמחר לפי תחושת בטן, לא לפי המציאות בפועל. אבל יש גם צד שני למטבע: מי שקונה דירה “על הנייר” בפריסייל, מצפה להנחה. בדרך כלל של בין 5% ל-10%.

חשוב לזכור שהרוכש לוקח על עצמו סיכון: הדירה תימסר רק ב־2029, הבנייה עוד לא התחילה בפועל, השוק עצמו עבר ירידת מחירים וקיפאון בעסקאות לאחרונה. קונה כזה לא ישלם כל מחיר. לכן, כשבעל דירה דורש 62-63 אלף שקל למ"ר. בעוד שהיזם מציע בסביבות 53-54 אלף למ"ר נוצר פער שמוביל עוד יותר לעיכוב בעסקאות.

עסקאות אחרונות בשכונה

ברחוב עקיבא ברון 9, נמכרה דירה לאחרונה בסום של 7.8 מ' שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-105 מ"ר שנמצאת בקומה החמישית.

ברחוב אליהו חכים 10, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 4.25 מ' שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-86 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה.

• האם המלחמה תאיץ פרויקטים של התחדשות עירונית? לא בטוח
• אפילו בלמ"ס כבר רואים: מחירי הדירות יורדים - גם בתל אביב

ברחוב אליעזר קשאני 3, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 5.25 מ' שקל. מדובר על דירת 4.5 חדרים בשטח של כ-120 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית.

ברחוב עקיבא ברון 7, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 6.226 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-105 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה.

ברחוב עקיבא ברון 5, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 5.9 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-105 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית.

• משרד הבינוי והשיכון מגביר את ההיערכות ההנדסית לשעת חירום
• מינוי זמני בעזרה ובצרון: מרק אוקון יחליף את המנכ"ל
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

ברחוב פיינשטיין 4, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 5.6 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-108 מ"ר שנמצאת בקומה השביעית.

ברחוב שלמה בן יוסף 23, נמכרה דירה לאחורנה בסכום של 5.657 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-116 מ"ר שנמצאת בקומה ה-14.