גב-ים נכנסת לעולם המגורים: "נפתח תחום משמעותי - אבל הליבה תישאר נדל"ן מניב"

חברת גב-ים גב ים 1.7%  , מהחברות הוותיקות והחזקות בשוק הנדל"ן המניב בישראל, דיווחה הבוקר על תוצאות הרבעון הראשון של השנה - עם עלייה של 6% ב-NOI לרמה של 179 מיליון שקל, ושיפור מתון גם ב-FFO. החברה, שמחזיקה בפורטפוליו רחב של משרדים ופארקי תעסוקה באזורי ביקוש כמו תל אביב, חיפה והרצליה, ממשיכה לשמור על שיעורי תפוסה גבוהים במיוחד, לצד קידום ייזום אינטנסיבי וכניסה הדרגתית לתחום המגורים.

התוצאות הרבעוניות שפרסמה גב-ים מצביעות על יציבות מסוימת בפן התפעולי ועל המשך מגמת הצמיחה בפעילות הליבה של החברה - שהיא נדל"ן מניב. ההכנסות הכוללות צמחו לכ-208 מיליון שקל, עלייה של 6.5% בהשוואה לרבעון ראשון אשתקד. ה-NOI טיפס ל-179 מיליון שקל וה-FFO לפי גישת ההנהלה הסתכם ב-104 מיליון שקל - עלייה מתונה לעומת התקופה המקבילה.

שיעור התפוסה בכלל הנכסים נותר גבוה במיוחד, כמעט בתפוסה מלאה, ובמהלך הרבעון דיווחה החברה על חתימה של עשרות חוזי שכירות חדשים בשטח כולל של למעלה מ-40 אלף מ"ר. במקביל, החברה ממשיכה לקדם שורת פרויקטים רחבה בייזום, בהם TOHA 2 בתל אביב, פארק העברית בירושלים ומתם מזרח בחיפה, ומחזיקה כיום עתודות קרקע והקמות בהיקף של כ-360 אלף מ"ר נוספים.

האם גב-ים מתכוונת להפוך לשחקנית גדולה גם בתחום המגורים?

"אני רואה את תחום המגורים כתחום נוסף, אבל חשוב. יש לנו כבר אלפי יחידות דיור בפוטנציאל, ואנחנו מתקדמים בכמה פרויקטים, בעיקר דרך התחדשות עירונית. עם זאת, הרגל המרכזית של גב-ים הייתה, עודנה ותישאר - נדל"ן מניב. זה מה שאנחנו יודעים לעשות הכי טוב, וזה גם מה שמאפשר לנו לצמוח בצורה יציבה. אנחנו מקדמים פרויקטים מגוונים - כמו דפנה־ארלוזרוב בתל אביב, עוד מגרש סמוך לאוניברסיטת תל אביב, פרויקט נוסף בהרצליה של 400 דירות שייצא לשיווק בסוף השנה, ועוד פרויקטים בחולון, באר שבע, פתח תקווה, קריית ים, חיפה וקריית אונו.

לאחרונה הצטרף אלינו מנהל תחום מגורים חדש, שהגיע מקבוצת ישראל קנדה, והוא מוביל את התחום הזה ברעב אמיתי. זה יקרה, אבל תמיד בצמוד לליבת הפעילות שלנו - שהיא נדל"ן מניב"

כשמדובר בפרויקטים שנמצאים עדיין בשלבי ייזום – איך אתם רואים את קצב השיווק בימים אלה, במיוחד מול הרקע המאקרו-כלכלי והזהירות בשוק?

• נכסים ובניין: NOI של 179 מ' שקל ברבעון, רווח של 135 מ' שקל
• "גב ים הייתה מפעל החיים שלי, אני משאיר אותה בידיים טובות"

"אנחנו יודעים שהפרויקטים האלה עדיין רחוקים מאיכלוס, כך שיש לנו זמן. אנחנו גם לא מוכנים להתפשר על איכות השוכרים. נכון, יש תנודתיות בענפים מסוימים, אבל, אנחנו ממוקמים באזורים שיש להם ביקוש חזק ויציב - כמו תל אביב, הרצליה, חיפה וירושלים. לא רק שאנחנו לא רואים האטה, אנחנו רואים התחזקות: שיעור התפוסה שלנו עלה מ-95% ל-96%, וחתמנו ברבעון האחרון על 55 הסכמי שכירות בהיקף של יותר מ־41 אלף מ"ר. גם חברות חדשות נכנסות, וגם לקוחות קיימים מחדשים חוזים ומרחיבים שטחים. זה אומר שהשוק שלנו ממשיך להיות חזק".

איך אתם מתמודדים עם גובה המינוף וההחזרים הצפויים בטווח הקרוב?

"זה נכון - יש לנו פירעונות גבוהים יחסית בשנתיים הקרובות, ולקחנו את זה בחשבון בתכנון. אנחנו ערוכים עם מסגרות מתאימות, ועם תכנון מוקדם מאוד. המטרה שלנו היא להמשיך ולהניע את הצמיחה תוך שמירה על איזון. אני מעריכה שבשנתיים הקרובות רמת המינוף תישאר כמו שהיא, אבל לאחר מכן נראה ירידה טבעית ככל שפרויקטים ייכנסו לאכלוס ויתחילו להניב הכנסות שוטפות".

איך בונים תחזית ל- NOI ולתזרים באופן שישקף את המציאות?

"כשבנינו את התחזית השנתית שלנו, לא חילקנו אותה ליניארית. הסתכלנו על אירועים צפויים - למשל, פרויקטים שייכנסו לאכלוס ברבעונים שונים. השבוע קיבלנו טופס 4 לשני בניינים בירושלים, והם צפויים להיכנס לאכלוס תוך חודש - 90% שווקו. התחזית שלנו מבוססת על ההיכרות עם לוחות הזמנים של הפרויקטים. כשמסתכלים על התחזית הפנימית לרבעון הראשון - עמדנו בה ואפילו טיפה מעבר".

• אחרי שתחת ניהולה המניה ירדה ב-70% - מנכ"לית קומפיוג'ן עוזבת את התפקיד
• ההכנסות של הבורסה ברבעון - 131 מ' שקל, גידול של 21%
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

הצגתם ברבעון עלייה של כ-6% בדמי השכירות הריאליים.הקצב צפוי להימשך?

"העלייה הזו משקפת את ההסכמים החדשים שחתמנו - כלומר, שכר הדירה שנקבע בעסקאות חדשות. קשה לנו להעריך אם זה יימשך באותו קצב, כי אנחנו לא יודעים על מה נחתום מחר או מחרתיים. כרגע אנחנו כן רואים גידול, גם בתקופה הזו, וגם ממש לאחרונה, למרות המצב".

איפה את רואה את החברה בעוד 5 שנים?

"אני רואה את גב-ים ממשיכה לצמוח באחריות - כמו שאנחנו יודעים. כל הפרויקטים שאנחנו מקדמים כיום יהיו כבר מאוכלסים עד אז, ואנחנו כבר דואגים להכין את הבניינים הבאים. גם אם המינוף שלנו יישאר גבוה בשנתיים הקרובות, בהמשך הוא צפוי לרדת ככל שהנכסים יתחילו להניב. יש לנו גם עתודות קרקע רבות שעדיין לא נמדדות בספרים לפי שווי מלא - ואותן נתחיל לפתח ולהכניס לתכנון. כל זה אומר שהצמיחה שלנו תימשך באופן עקבי, מתוכנן ושקול".