שמחון: "מלאי הדירות יביא לירידת מחירים נוספת של 8%"

במסגרת פאנל בוועידת ביזפורטל שעסק במדיניות הכלכלית של הממשלה וביוקר המחיה, הציג פרופ' אבי שמחון, יו"ר המועצה הלאומית לכלכלה ויועצו הכלכלי של ראש הממשלה, את ההסתכלות שלו על כוחות השוק שפועלים כיום בענף הנדל"ן. שמחון, חוזר שוב על ההערכה שנתן מלפני חצי שנה לפיה מחירי הדירות צפויים לרדת בשיעור מצטבר של 10% בטווח של שנה וחצי, ציין כי להערכתו כ-2% מהירידה כבר באו לידי ביטוי בנתונים הרשמיים, וכי נותר עוד פוטנציאל ירידה של כ-8% במהלך השנה הקרובה. לדבריו, הדינמיקה הנוכחית בשוק, הכוללת קיפאון יחסי במכירות לצד עלייה חדה בהיצע הדירות הבלתי מכורות, אינה מותירה לקבלנים מרחב תמרון רב בטווח הארוך.

נדבר על מחירי הדיור. אמרת אם אינני טועה לפני כחודשיים שאתה מעריך שמחירי הדירות ירדו בעשרה אחוזים בשנה וחצי הקרובות. מאז במדד האחרון נרשמה עלייה אחרי רצף כמה חודשי ירידה. הערכה עדכנית?

"אמרתי זאת לפני חצי שנה. אעדיף שתשאלי את השאלה ב-16 לחודש אחרי שיפורסם המדד. הכוחות בשוק יובילו לירידה במחירי הדירות. אני חושב שהמדד ירד עד עכשיו במשהו כמו 2%. אז נשארו עוד 8%. זה לא מעט נכון, אבל אני מעריך שזה שם".

• ועדת הכספים דנה בצו היטלי הסחר מול ארה"ב
• אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אחרי כל זה, ההערכה שלך אתה עדיין עומד מאחוריה? עשרה אחוזים בתוך מה, נשאר לנו שנה?

"נשאר שנה. נכון".

על מה אתה מבסס את הביטחון הזה?

"הנתון הכי חשוב, זה מלאי דירות שאינן מכורות. רואים שמלאי הדירות הלא מכורות עומד על כ-83,000 יחידיות דירות שאפשר למכור אותן. לא כולן כאלה שאפשר להיכנס, אבל דירות ברות מכירה. 83,000. סך המכירות השנתי עומד על כ-65,000. יש היום מלאי דירות בלתי-מכור למשהו כמו שנה ו-4 חודשים. המלאי הזה היה בעלייה גדולה. רוב הזמן המלאי עמד על משהו כמו בין 40 ל-50,000. ומבין 40 ל-50,000 זינק ל-83,000. זה מלאי מאוד גדול. אנחנו יודעים שהקבלנים מתקשים למכור. נותנים המון הצעות שלא באות לידי ביטוי במדד המחירים של הדירות. יש גבול כמה יכולים למשוך".

אתה בעצם אומר שהלחץ יכריח את הקבלנים להוריד מחירים?

"מה שעזר למשוך, לסחור ולא למכור, דבר ראשון - עשו המון כסף ב-15 שנים האחרונות. הקבלנים התעשרו בצורה יוצאת דופן. מה שעוד עזר - הבנקים. שגילינו שמהווים קרטל. כי שני בנקים, נותנים אשראי לשישים אחוזים מהשוק. בנק לאומי והפועלים. היה להם את הסידור המאוד משונה הזה, שאם יזם היה רוצה לתת הנחה על דירות… הוא צריך לקבל אישור מהבנק. לתת הנחה. כשאני שמעתי הייתי בטוח שלא חוקי. ביקשתי מראש הממשלה להקים צוות, שהגיע למסקנות, מי שהיה בצוות גם המפקח על הבנקים וגם רשות התחרות. בסוף הגענו למסקנה שהממשלה אימצה. לאסור על הבנקים את הדבר הזה".

ספגת לא מעט ביקורת על המהלך לסבסוד משכנתאות. לפצות את מי שנפגע מעליית הריבית. איפה עומד המהלך הזה ברמה הפרקטית?

• קושיות לא רק בפסח. זוהי אחת מאבני היסוד של היהדות
• הביטוח הלאומי חושף: מי באמת משרת במילואים וכמה הם מרוויחים
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מחשבון: בכמה יעלה השכר שלכם בעקבות השינויים במדרגות המס?

"קודם כל, זה לא סבסוד זה סיוע לנוטלי משכנתאות. בשביל להעביר החלטת ממשלה כזו, המהלך צריך לעבור הרבה מאוד מכשולים. אם משרד האוצר לצידך, זה מאוד קל והכל זורם, כמעט כמו סכין בחמאה; אבל כשאתה הולך נגד משרד האוצר – זה מאוד קשה. אנחנו נמצאים היום בשלב שבו פורסם תזכיר חוק, וזו לא רק החלטת ממשלה אלא חוק. פורסם תזכיר להערות הציבור וקיבלנו הערות לא רעות, שחייבו אותנו לשנות כמה דברים בתזכיר החוק. עכשיו זה מחכה למשפטנים שיגידו 'יאללה, בסדר'. כשמשרד האוצר נגדך, לצפות שהמשפטנים יגידו 'בסדר' זה מאוד קשה".

אתם לוקחים כסף שלנו, זה כסף של כולם, ומחליטים לתת שני מיליארד למי שלקח משכנתה. אתה מבין את ההתקוממות?

"לא רק למי שלקח משכנתה. או לא כל מי שלקח משכנתה. תראו, המצב כזה. יש אנשים שלקחו משכנתה. לתשעים ושמונה אחוזים מהתושבים במדינת ישראל אין הכשרה בעניין הזה. הם באו לבנק. הבנק אמר תראו יש פה מסלול א', ב', ג'. הם בחרו מסלול. חשבי על משפחה ממוצעת שקנתה דירה ממוצעת ושילמה חמשת אלפים שקל לחודש עד מרץ 2022. ופתאום, במרץ 2023 מוצאת את עצמה משלמת 6,500. זה עוד 1,500 שקל שהם לא התכוונו. אנשים שלוקחים משכנתה מנסים להגיע לדירה הכי טובה שיכולים, להתמתח כמה שיכולים. ופתאום, בום, נופל עליך עוד 1,500 שקלים בחודש. זה מאוד קשה. הרעיון לסייע להם".

מה אתה עונה למי שאומר שזאת כלכלת בחירות ונזכרתם בזה עכשיו?

"אני מנסה לקדם את המהלך הזה כבר מתחילת שנת 2023, כך שהטענה על 'כלכלת בחירות' אינה מחזיקה מים. כבר באוגוסט 2023 פורסם אותו מאמר ביקורת שציינת, שתקף בדיוק את התוכנית הזאת. אני זוכר מאמר נרחב של מירב ארלוזורוב ב'דה-מרקר' שבו נכתב כי 'שמחון מנסה לסייע לחרדים', אלא שהנתונים מראים אחרת לגמרי. בחנו את הדברים לעומק ומצאנו כי רוב משקי הבית שייהנו מהסיוע אינם חרדים; למעשה, 77% מהמשפחות בתוכנית הן כאלו שבהן שני בני הזוג עובדים. אני נמצא בתוך האירוע הזה מתחילת 2023, הרבה לפני שמישהו דיבר על בחירות".

ראש הממשלה הבטיח לטפל ביוקר המחיה. נכשלתם בתחום הזה?

"להגיד שנכשלנו זה לא מדויק, שכן התוצאות בשטח הן מעורבות. יש מקומות שבהם בהחלט הצלחנו, והדוגמה החשובה ביותר היא מחירי הדירות. בשלוש השנים האחרונות, מאז שהממשלה הנוכחית נכנסה לתפקידה, מחירי הדירות כמעט ולא עלו; זאת בניגוד גמור לשנה שקדמה לכך, שנת 2022 לבדה, שבה הם זינקו ב-20%. מאז חילופי הממשלה העלייה הצטמצמה ל-2% או 3% בלבד.

"מנגד, העלאת המע"מ הייתה צעד שפגע מאוד במאמץ למגר את יוקר המחיה. הנזק פה הוא לא רק באחוז הישיר שבו מתייקרים כל המוצרים, אלא במסר שמועבר לשוק: זה אותת להרבה מאוד יצרנים שאם הממשלה מעלה מחירים, אז גם הם יכולים להעלות מחירים".

אתה רואה ירידה משמעותית ביוקר המחיה?

"להגיד שהמחירים ירדו - לא חושב. אבל שיעור האינפלציה ירד מהר מאוד ליעד של 2% בשנה. פה אני אופטימי".

איזה ציון אתה נותן לשר האוצר סמוטריץ' בעניין הזה?

שמחון בוחר לשמור על ממלכתיות. "זה לא יהיה נכון שפקידים בכירים, בכירים ככל שיהיו, יחלקו ציונים לנבחרי ציבור', הבהיר. לדבריו, במערכת דמוקרטית קיימת היררכיה ברורה של אחריות ודיווח: 'מי שצריך לתת את הציון לנבחרי הציבור אלו הבוחרים בקלפי, ורק הם'".