"אין מחנק אשראי בשוק הנדל"ן; יזמים בפריפריה לא מצליחים לעלות על הקרקע"
הדרך לצמצום הפערים בין אזורי המרכז לפריפריה עוד ארוכה, אך שורש הבעיה, מסתבר, דווקא אינו פיננסי. "מדינת ישראל לא באמת קיבלה החלטה להקים מטרופולינים נוספים, ולא רק בגלל כסף, זה הרבה מעבר. בנוסף, שכונות שלא יידעו להביא אוכלוסיה צעירה ימותו - יש לכך משמעות חברתית עצומה", כך אמר בני דרייפוס, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון.
הדברים נאמרו בפאנל "הבנייה והתשתיות לאן?" בכנס הקבלנים השמיני שמתקיים השנה בים המלח, בו השתתף דרייפוס יחד עם אמנון מרחב - מנכ"ל התאחדות הקבלנים, יואל אבן - מהנדס עיריית ירושלים ופנינה אלה, מנהלת סקטור נדל"ן בבנק מזרחי טפחות.
"הבעיה כרגע בפיתוח הפריפריה היא לא הכסף. כך למשל, חיבור חריש למחלף כביש 6 זה פשוט התנגדות של משרד התחבורה – זה לא שאם היינו מוציאים 2 מיליארד פחות במחיר למשתכן אז היה מחלף. במבט קדימה, ולאור תוצאות המכרזים, אני חושב שמחיר למשתכן יכולה להמשיך במרכז רק בשיטה ומבלי לתת שקל הנחה בקרקעות, ובלבד שהכסף שלא נותנים שם יילך לפריפריה", הוסיף דרייפוס.
מחיר למשתכן לא פעלה בפריפריה
בהתייחס לתכנית מחיר למשתכן, אמרה אלה כי "היא באמת עשתה שינוי משמעותי בשוק הדיור ב-4 שנות פעילותה. לצד זאת, כשבנק מלווה פרויקט הוא רואה לנגד עיניו שני סיכונים עיקריים: ביצוע ומכירה, ובהתחלה חשבנו שבפרויקטים של מחיר למשתכן אין הוצאות שיווק וכמעט ואין הוצאות מימון, שקונים את הקרקע ומיד מוכרים את כל הדירות והכל מצוין - אבל בפועל זה לא ממש מה שקרה, אלא רק באזורים מסוימים. הבנו שהפרויקטים האלה מורכבים יותר.
- אחרי כחלון, גם מנכ"ל משרד הבינוי נוטש את תכנית מחיר למשתכן
- משרד השיכון: "אנחנו במצוקה, מתקשים ליצור דיור בהישג יד לצעירים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"זה עניין של ביקוש והיצע – במרכז הארץ הדירות נמכרו מהר מאוד וזה עוד היה בהתחלה כש-100% מהדירות היו במסגרת מחיר למשתכן לזכאים והייתה עדנה. היום יזמים שאני מלווה תקועים עם פרויקטים בעיקר באזורי הפריפריה ואני גם חושבת שעוד לא נאמרה המילה האחרונה כי עוד יש המון קרקעות שמימנתי והלקוח לא מצליח לעלות על הקרקע. באזור מבשרת למשל בירושלים יש מתחם שלם, לקוחות שמימנו את הקרקע לפני כמעט שלוש שנים, ואנחנו מחכים שהם יצליחו להוציא היתרי בנייה ובעיניי זו פשוט שערורייה. אני רואה כמה כסף זה עולה להם ואת הזכאים שזכו בהגרלה ומחכים ולא קורה כלום – ופה באמת הבעיה".
במקביל ציינה אלה כי "אין מחנק אשראי בשוק ואפשר לקבל כסף ולבנות. כל הגופים הפיננסים והמוסדיים מאוד מעוניינים בתחום הזה והריבית מאוד נמוכה. הבנק שלנו נכנס בשנים האחרונות לנושא של התשתיות בצורה מאוד משמעותית, אלו עסקאות עתירות אשראי של מיליארדים. לאחרונה גם בנק ישראל הרחיב את המגבלה. כלומר, אני חושבת שיש היום הרבה בעיות בענף – המימון היא לא אחת מהן".
בהקשר זה ביקש דרייפוס להבהיר כי "תכנית מחיר למשתכן לא אמורה לפתור את בעיות מדינת ישראל בכללותן, וגם לא את הבעיה במבשרת, וזה לא קשור לשיטת המכרז - ראש העיר לא היה מוציא את ההיתרים כי יש לו איזושהי קפריזה. דרך אגב הוא לא היחיד, שכאילו בגלל שמדובר בתכנית פוליטית אזי אפשר לסחוט את הממשלה על כל מיני דברים אחרים, וזה דבר לא ראוי ונכון שנטפל בזה בכלים שיש לנו.
- בני ברק מתחדשת: תכנית פינוי-בינוי עם 525 דירות חדשות
- השמאית שמזהירה: ״לא רואה איך מחירי הדירות ירדו״
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי...
"דבר נוסף הוא שהתכנית לא באה להפוך את קצב הדירות בפריפריה לזה שקיים בהרצליה. יחד עם זאת, הנתונים שלנו מראים שקצב המכירות של מחיר למשתכן גם באזורים פריפריאליים הוא מהיר יותר בהרבה מקצב המכירות של דירות בשוק החופשי באותם אזורים".
הקבלנים: מוכנים לוותר על הקלות תמורת וודאות
"אחד החסמים הגדולים היום בפני יזמים הוא נושא תהליכי הרישוי. אנו דוחפים חזק מאוד לרישוי עצמי", טען מנכ"ל התאחדות הקבלנים. "זאת אומרת שיזם/ קבלן מגיש את הבקשה והאדריכל מאשר שהתמלאו כל התנאים והדרישות להוצאת ההיתר ואז הוועדה המקומית מיד מוציאה את ההיתר. זה יכול לקצר דרמטית את התהליך כפי שקורה למשל בארה"ב ומקומות אחרים.
"בסיטואציות מסוימות יזמים אפילו מוכנים לוותר על ההקלות והתוספות תמורת וודאות – מבלי הצורך להתעסק שנים בהיתרי בנייה, נוסף על הוצאות המימון. החסם העיקרי כרגע הם מהנדסי הרשויות המקומיות".
בתגובה לדברים אמר מהנדס עיריית ירושלים כי "נושא ההקלות הוא אחד הנושאים הכואבים - כשמגישים היתר ללא הקלה זה מתקדם די מהר. תהליך ההקלות מכניס היבט קשה בלוחות הזמנים, ומצד אחד אם נמנע אותן נקשה על אנשים לבנות ומצד שני זה יקל מאוד על הביורקרטיה ויכולת המימוש. אנו בוחנים את האפשרויות".
עוד הוסיף אבן כי "בירושלים אנחנו מזהים מצב שבו יש יחידות דיור ותב"עות עם עשרות אלפי יחידות דיור שקיימות על הנייר ולא ממומשות במשך שנים על גבי שנים - בשנה מתקבלים 2,800 היתרים בלבד. יכולת המימוש תלויה בשני גורמים: אנחנו, רשויות התכנון, המועצות והרשויות המקומיות, צריכים להאיץ את התהליכים ולעזור לקבלנים מבחינת ההיתרים, ומצד שני מוטל על הקבלנים והיזמים להבין את המציאות ולפעול כדי לעבוד.
- 2.תנסו 18/01/2020 21:34הגב לתגובה זוהיתר בנייה בירושלים. בושה וחרפה פקידונים מושחתים
- 1.קריית חיים מערבית זה היעד הבא להשקעה (ל"ת)מאיר 18/01/2020 13:41הגב לתגובה זו
קיבלתם דירה בירושה? כך תנהלו נכון את הנכס
בישראל מועברות בכל שנה אלפי דירות ליורשים - חלקן נמכרות מיד וחלקן מצטרפות לשוק ההשכרה. מה עושים כשהדירה לא תואמת את הצרכים, איך מתמודדים עם שותפות כפויה, מה המשמעות המיסויית, ואיך
נערכים מראש? באנו לעשות לכם סדר וגם - הטרנד החדש של העברת ירושה ישירות לנכדים
ישראלים רבים חולמים שתיפול עליהם דירה מהשמיים או לפחות לקבל אחת בירושה מקרוב שנפטר בשיבה טובה, אבל כשזה קורה זה לא תמיד כל כך פשוט, וצריך לדעת להתמודד עם האתגרים הנלווים.
לפי נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, בכל שנה נמכרות בישראל כ-8,000 דירות בממוצע שהתקבלו בירושה. מדובר על מספר משמעותי, שאם משווים אותו לשוק החופשי - הוא שווה לנתח של כ-10 אחוזים מסך העסקאות. העניין הרב שדירות בירושה מעוררות בשוק מתרחש בעיקר כי דירות אלה משפיעות על המחירים, על היצע הדירות להשכרה וגם על קצב התחלופה בשוק. לצד הדירות שנמכרות, חלק גדול מהיורשים בוחרים להשכיר את הנכס. בתקופה של ריבית גבוהה, דירה מניבה יכולה להיות השקעה משתלמת יחסית, עם תשואה שנתית של 2.5-4%, לעיתים אפילו יותר - בעיקר בפריפריה הרחוקה. מצד שני, לא כל יורש מעוניין להפוך למשכיר, והמורכבות מתעצמת כשמדובר בכמה יורשים שמחזיקים בנכס במשותף.
ביום שני זה קורה:
הוועידה הכלכלית של ביזפורטל. מוזמנים לשמוע את המנהלים הבכירים במשק, לקבל תובנות על השקעות, להבין את השפעות ה-AI על חברות והאם זה הזמן לצמצם פוזיציה במניות? וגם - לראות ולקבל את הדירוג של ביזפורטל למניות פיננסיות (הדירוג לחברות התשתיות שיצרנו לקראת הועידה הקודמת שהתמקדה בתשתיות ייצר תשואה עודפת) - להרשמה
השותפים שלא בחרתם
אחת הבעיות המרכזיות בירושות היא השותפות הכפויה. כשאחים או קרובי משפחה יורשים נכס ביחד, הם הופכים לשותפים בניהולו - למרות שלא בחרו בכך. בשלב הזה נולדות מרבית המחלוקות: אחד רוצה למכור, אחר מעוניין להשכיר, ולעיתים מישהו מבקש לגור בדירה. האינטרסים השונים מובילים למתח במשפחה, שבמקרים רבים גולש לסכסוכים משפטיים.
- הצוואה החדשה נפסלה - זו מ-2003 היא הקובעת
- אחרי רכב ו-3 מיליון שקל - בת הזוג רצתה עוד מהעיזבון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בדרך כלל הפתרון המועדף הוא חלוקה ברורה - באמצעות אמנה משפחתית שמסדירה מראש את ההתנהלות או באמצעות חלוקה של הנכסים, כך שכל יורש יקבל דירה או נכס אחר. כאשר אין הסכמה, ניתן להגיש תביעה לפירוק שיתוף, אבל החסרון בכך הוא שהנכס נמכר כמעט תמיד במחיר שנמוך משמעותית ממחיר השוק - בעיקר בגלל שרוצים למכור מהר ולא לחכות לתנאי שוק אופטימליים. בנוסף, התהליך כרוך בשכר טרחה גבוה, ובסופו של דבר כל הצדדים מפסידים.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהשמאית שמזהירה: ״לא רואה איך מחירי הדירות ירדו״
גלי אפל-קסטל מתארת עלייה ברורה בביקושים, הטבות יצירתיות מצד הקבלנים והיזמים, ורוכשים שחוזרים לשוק מתוך ביקושים אמיתיים; לדבריה, גם בשנים הקרובות השוק צפוי לנוע סביב יציבות ועליות מתונות - אך לא ירידות
השנתיים האחרונות התאפיינו בריבית גבוהה, מלחמה ארוכה, אי-ודאות כלכלית, ירידה בעסקאות והמתנה ממושכת של רוכשים שחיכו על הגדר. בשיחה עם שמאית המקרקעין גלי אפל-קסטל מנכ״לית ״דיור פלוס״, בשבועות האחרונים משהו משתנה, לשאלה איך היא רואה את השוק בזמן הנוכחי היא משיבה: ״שוק הנדל״ן מתעורר - והפעם זה נראה אמיתי״. היא מתארת תהליך הדרגתי ומדוד של חזרה לשוק. היא מוסיפה כי לא מדובר בתוצאה על התלהבות רגעית מצד הרוכשים, אלא של שילוב בין צורך אמיתי לבין תחושת מציאות חדשה שמחלחלת לציבור. ״אנחנו רואים עלייה ממשית בכמות הפניות, בפגישות ובשיחות עם לקוחות״.
מצד שני היא מצננת ומרגיעה, ״זה לא גל היסטרי, ולא מדובר על ביקוש פרוע - אלא על תנועה בריאה שמגיעה מתוך הבנה שהמתנה ממושכת לא בהכרח משרתת את הרוכשים״. אפל-קסטל מתארת מצב של ״פקק ביקושים״: אנשים שישבו בצד חודשים ארוכים - חלקם בגלל ריבית, חלקם בגלל מלחמה, חלקם פשוט בגלל פחד מאי הודאות שכעת מתחילים לחזור. “יש עלייה ברורה בכמות הזכאים שפונים, בכמות המתעניינים, וגם בעסקאות שנסגרות מהר יחסית״. ומה לגבי השנה האחרונה, השוק היה קפוא? ״אני לא אומרת שהשוק היה ׳קפוא׳ לגמרי, אבל בהחלט הייתה האטה עמוקה, ופתאום רואים משהו אחר. זה לא שינוי חד, אבל הוא עקבי״.
גלי אפל-קסטל. קרדיט: אופיר אברהמוב
20/80 מתחיל להיעלם, הטבות אחרות תופסות את המקום
אחד התמריצים לתופעה שהיא מתארת הוא התמעטות ההטבות שמעניקים היזמים והקבלנים דרך מבצעי ה-90/10 - 20/80. אפל-קסטל מסבירה שבשנה האחרונה, כדי להתמודד עם הביקושים הנמוכים, יזמים הציעו שורה ארוכה של הקלות שמבטאות ירידה מסוימת במחירי הדירות - אך כעת חלק מהן הולכות ונעלמות. לדוגמא, פרויקטים באזור רחובות שהיו בעבר עם 20/80, כבר לא מציעים את ההטבות האלה״ היא מסבירה ש״זה לא שהם העלו מחירים - אלא הם פשוט לא צריכים לתת את אותם תנאים נדיבים כמו לפני חצי שנה״. לגבי הביקושים היום היא אומרת שהיא מזהה זינוק בפניות של רוכשים שממהרים לנצל את ההטבות שעוד קיימות: ״יש תחושה באוויר שהחלון עלול להיסגר״.
- המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה לגבי צמצום תכניות מחיר למשתכן? האם זה יעמיס עוד ביקושים על השוק?
