"אין מחנק אשראי בשוק הנדל"ן; יזמים בפריפריה לא מצליחים לעלות על הקרקע"
הדרך לצמצום הפערים בין אזורי המרכז לפריפריה עוד ארוכה, אך שורש הבעיה, מסתבר, דווקא אינו פיננסי. "מדינת ישראל לא באמת קיבלה החלטה להקים מטרופולינים נוספים, ולא רק בגלל כסף, זה הרבה מעבר. בנוסף, שכונות שלא יידעו להביא אוכלוסיה צעירה ימותו - יש לכך משמעות חברתית עצומה", כך אמר בני דרייפוס, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון.
הדברים נאמרו בפאנל "הבנייה והתשתיות לאן?" בכנס הקבלנים השמיני שמתקיים השנה בים המלח, בו השתתף דרייפוס יחד עם אמנון מרחב - מנכ"ל התאחדות הקבלנים, יואל אבן - מהנדס עיריית ירושלים ופנינה אלה, מנהלת סקטור נדל"ן בבנק מזרחי טפחות.
"הבעיה כרגע בפיתוח הפריפריה היא לא הכסף. כך למשל, חיבור חריש למחלף כביש 6 זה פשוט התנגדות של משרד התחבורה – זה לא שאם היינו מוציאים 2 מיליארד פחות במחיר למשתכן אז היה מחלף. במבט קדימה, ולאור תוצאות המכרזים, אני חושב שמחיר למשתכן יכולה להמשיך במרכז רק בשיטה ומבלי לתת שקל הנחה בקרקעות, ובלבד שהכסף שלא נותנים שם יילך לפריפריה", הוסיף דרייפוס.
מחיר למשתכן לא פעלה בפריפריה
בהתייחס לתכנית מחיר למשתכן, אמרה אלה כי "היא באמת עשתה שינוי משמעותי בשוק הדיור ב-4 שנות פעילותה. לצד זאת, כשבנק מלווה פרויקט הוא רואה לנגד עיניו שני סיכונים עיקריים: ביצוע ומכירה, ובהתחלה חשבנו שבפרויקטים של מחיר למשתכן אין הוצאות שיווק וכמעט ואין הוצאות מימון, שקונים את הקרקע ומיד מוכרים את כל הדירות והכל מצוין - אבל בפועל זה לא ממש מה שקרה, אלא רק באזורים מסוימים. הבנו שהפרויקטים האלה מורכבים יותר.
- אחרי כחלון, גם מנכ"ל משרד הבינוי נוטש את תכנית מחיר למשתכן
- משרד השיכון: "אנחנו במצוקה, מתקשים ליצור דיור בהישג יד לצעירים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"זה עניין של ביקוש והיצע – במרכז הארץ הדירות נמכרו מהר מאוד וזה עוד היה בהתחלה כש-100% מהדירות היו במסגרת מחיר למשתכן לזכאים והייתה עדנה. היום יזמים שאני מלווה תקועים עם פרויקטים בעיקר באזורי הפריפריה ואני גם חושבת שעוד לא נאמרה המילה האחרונה כי עוד יש המון קרקעות שמימנתי והלקוח לא מצליח לעלות על הקרקע. באזור מבשרת למשל בירושלים יש מתחם שלם, לקוחות שמימנו את הקרקע לפני כמעט שלוש שנים, ואנחנו מחכים שהם יצליחו להוציא היתרי בנייה ובעיניי זו פשוט שערורייה. אני רואה כמה כסף זה עולה להם ואת הזכאים שזכו בהגרלה ומחכים ולא קורה כלום – ופה באמת הבעיה".
במקביל ציינה אלה כי "אין מחנק אשראי בשוק ואפשר לקבל כסף ולבנות. כל הגופים הפיננסים והמוסדיים מאוד מעוניינים בתחום הזה והריבית מאוד נמוכה. הבנק שלנו נכנס בשנים האחרונות לנושא של התשתיות בצורה מאוד משמעותית, אלו עסקאות עתירות אשראי של מיליארדים. לאחרונה גם בנק ישראל הרחיב את המגבלה. כלומר, אני חושבת שיש היום הרבה בעיות בענף – המימון היא לא אחת מהן".
בהקשר זה ביקש דרייפוס להבהיר כי "תכנית מחיר למשתכן לא אמורה לפתור את בעיות מדינת ישראל בכללותן, וגם לא את הבעיה במבשרת, וזה לא קשור לשיטת המכרז - ראש העיר לא היה מוציא את ההיתרים כי יש לו איזושהי קפריזה. דרך אגב הוא לא היחיד, שכאילו בגלל שמדובר בתכנית פוליטית אזי אפשר לסחוט את הממשלה על כל מיני דברים אחרים, וזה דבר לא ראוי ונכון שנטפל בזה בכלים שיש לנו.
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
"דבר נוסף הוא שהתכנית לא באה להפוך את קצב הדירות בפריפריה לזה שקיים בהרצליה. יחד עם זאת, הנתונים שלנו מראים שקצב המכירות של מחיר למשתכן גם באזורים פריפריאליים הוא מהיר יותר בהרבה מקצב המכירות של דירות בשוק החופשי באותם אזורים".
הקבלנים: מוכנים לוותר על הקלות תמורת וודאות
"אחד החסמים הגדולים היום בפני יזמים הוא נושא תהליכי הרישוי. אנו דוחפים חזק מאוד לרישוי עצמי", טען מנכ"ל התאחדות הקבלנים. "זאת אומרת שיזם/ קבלן מגיש את הבקשה והאדריכל מאשר שהתמלאו כל התנאים והדרישות להוצאת ההיתר ואז הוועדה המקומית מיד מוציאה את ההיתר. זה יכול לקצר דרמטית את התהליך כפי שקורה למשל בארה"ב ומקומות אחרים.
"בסיטואציות מסוימות יזמים אפילו מוכנים לוותר על ההקלות והתוספות תמורת וודאות – מבלי הצורך להתעסק שנים בהיתרי בנייה, נוסף על הוצאות המימון. החסם העיקרי כרגע הם מהנדסי הרשויות המקומיות".
בתגובה לדברים אמר מהנדס עיריית ירושלים כי "נושא ההקלות הוא אחד הנושאים הכואבים - כשמגישים היתר ללא הקלה זה מתקדם די מהר. תהליך ההקלות מכניס היבט קשה בלוחות הזמנים, ומצד אחד אם נמנע אותן נקשה על אנשים לבנות ומצד שני זה יקל מאוד על הביורקרטיה ויכולת המימוש. אנו בוחנים את האפשרויות".
עוד הוסיף אבן כי "בירושלים אנחנו מזהים מצב שבו יש יחידות דיור ותב"עות עם עשרות אלפי יחידות דיור שקיימות על הנייר ולא ממומשות במשך שנים על גבי שנים - בשנה מתקבלים 2,800 היתרים בלבד. יכולת המימוש תלויה בשני גורמים: אנחנו, רשויות התכנון, המועצות והרשויות המקומיות, צריכים להאיץ את התהליכים ולעזור לקבלנים מבחינת ההיתרים, ומצד שני מוטל על הקבלנים והיזמים להבין את המציאות ולפעול כדי לעבוד.
- 2.תנסו 18/01/2020 21:34הגב לתגובה זוהיתר בנייה בירושלים. בושה וחרפה פקידונים מושחתים
- 1.קריית חיים מערבית זה היעד הבא להשקעה (ל"ת)מאיר 18/01/2020 13:41הגב לתגובה זו
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
