"אין מחנק אשראי בשוק הנדל"ן; יזמים בפריפריה לא מצליחים לעלות על הקרקע"
הדרך לצמצום הפערים בין אזורי המרכז לפריפריה עוד ארוכה, אך שורש הבעיה, מסתבר, דווקא אינו פיננסי. "מדינת ישראל לא באמת קיבלה החלטה להקים מטרופולינים נוספים, ולא רק בגלל כסף, זה הרבה מעבר. בנוסף, שכונות שלא יידעו להביא אוכלוסיה צעירה ימותו - יש לכך משמעות חברתית עצומה", כך אמר בני דרייפוס, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון.
הדברים נאמרו בפאנל "הבנייה והתשתיות לאן?" בכנס הקבלנים השמיני שמתקיים השנה בים המלח, בו השתתף דרייפוס יחד עם אמנון מרחב - מנכ"ל התאחדות הקבלנים, יואל אבן - מהנדס עיריית ירושלים ופנינה אלה, מנהלת סקטור נדל"ן בבנק מזרחי טפחות.
"הבעיה כרגע בפיתוח הפריפריה היא לא הכסף. כך למשל, חיבור חריש למחלף כביש 6 זה פשוט התנגדות של משרד התחבורה – זה לא שאם היינו מוציאים 2 מיליארד פחות במחיר למשתכן אז היה מחלף. במבט קדימה, ולאור תוצאות המכרזים, אני חושב שמחיר למשתכן יכולה להמשיך במרכז רק בשיטה ומבלי לתת שקל הנחה בקרקעות, ובלבד שהכסף שלא נותנים שם יילך לפריפריה", הוסיף דרייפוס.
מחיר למשתכן לא פעלה בפריפריה
בהתייחס לתכנית מחיר למשתכן, אמרה אלה כי "היא באמת עשתה שינוי משמעותי בשוק הדיור ב-4 שנות פעילותה. לצד זאת, כשבנק מלווה פרויקט הוא רואה לנגד עיניו שני סיכונים עיקריים: ביצוע ומכירה, ובהתחלה חשבנו שבפרויקטים של מחיר למשתכן אין הוצאות שיווק וכמעט ואין הוצאות מימון, שקונים את הקרקע ומיד מוכרים את כל הדירות והכל מצוין - אבל בפועל זה לא ממש מה שקרה, אלא רק באזורים מסוימים. הבנו שהפרויקטים האלה מורכבים יותר.
- אחרי כחלון, גם מנכ"ל משרד הבינוי נוטש את תכנית מחיר למשתכן
- משרד השיכון: "אנחנו במצוקה, מתקשים ליצור דיור בהישג יד לצעירים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"זה עניין של ביקוש והיצע – במרכז הארץ הדירות נמכרו מהר מאוד וזה עוד היה בהתחלה כש-100% מהדירות היו במסגרת מחיר למשתכן לזכאים והייתה עדנה. היום יזמים שאני מלווה תקועים עם פרויקטים בעיקר באזורי הפריפריה ואני גם חושבת שעוד לא נאמרה המילה האחרונה כי עוד יש המון קרקעות שמימנתי והלקוח לא מצליח לעלות על הקרקע. באזור מבשרת למשל בירושלים יש מתחם שלם, לקוחות שמימנו את הקרקע לפני כמעט שלוש שנים, ואנחנו מחכים שהם יצליחו להוציא היתרי בנייה ובעיניי זו פשוט שערורייה. אני רואה כמה כסף זה עולה להם ואת הזכאים שזכו בהגרלה ומחכים ולא קורה כלום – ופה באמת הבעיה".
במקביל ציינה אלה כי "אין מחנק אשראי בשוק ואפשר לקבל כסף ולבנות. כל הגופים הפיננסים והמוסדיים מאוד מעוניינים בתחום הזה והריבית מאוד נמוכה. הבנק שלנו נכנס בשנים האחרונות לנושא של התשתיות בצורה מאוד משמעותית, אלו עסקאות עתירות אשראי של מיליארדים. לאחרונה גם בנק ישראל הרחיב את המגבלה. כלומר, אני חושבת שיש היום הרבה בעיות בענף – המימון היא לא אחת מהן".
בהקשר זה ביקש דרייפוס להבהיר כי "תכנית מחיר למשתכן לא אמורה לפתור את בעיות מדינת ישראל בכללותן, וגם לא את הבעיה במבשרת, וזה לא קשור לשיטת המכרז - ראש העיר לא היה מוציא את ההיתרים כי יש לו איזושהי קפריזה. דרך אגב הוא לא היחיד, שכאילו בגלל שמדובר בתכנית פוליטית אזי אפשר לסחוט את הממשלה על כל מיני דברים אחרים, וזה דבר לא ראוי ונכון שנטפל בזה בכלים שיש לנו.
- ככה תפחיתו את החזר המשכנתא שלכם - והאם הריבית שאתם משלמים טובה?
- על דירה בהנחה ומה גורם לירידת מחירי הדירות
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
"דבר נוסף הוא שהתכנית לא באה להפוך את קצב הדירות בפריפריה לזה שקיים בהרצליה. יחד עם זאת, הנתונים שלנו מראים שקצב המכירות של מחיר למשתכן גם באזורים פריפריאליים הוא מהיר יותר בהרבה מקצב המכירות של דירות בשוק החופשי באותם אזורים".
הקבלנים: מוכנים לוותר על הקלות תמורת וודאות
"אחד החסמים הגדולים היום בפני יזמים הוא נושא תהליכי הרישוי. אנו דוחפים חזק מאוד לרישוי עצמי", טען מנכ"ל התאחדות הקבלנים. "זאת אומרת שיזם/ קבלן מגיש את הבקשה והאדריכל מאשר שהתמלאו כל התנאים והדרישות להוצאת ההיתר ואז הוועדה המקומית מיד מוציאה את ההיתר. זה יכול לקצר דרמטית את התהליך כפי שקורה למשל בארה"ב ומקומות אחרים.
"בסיטואציות מסוימות יזמים אפילו מוכנים לוותר על ההקלות והתוספות תמורת וודאות – מבלי הצורך להתעסק שנים בהיתרי בנייה, נוסף על הוצאות המימון. החסם העיקרי כרגע הם מהנדסי הרשויות המקומיות".
בתגובה לדברים אמר מהנדס עיריית ירושלים כי "נושא ההקלות הוא אחד הנושאים הכואבים - כשמגישים היתר ללא הקלה זה מתקדם די מהר. תהליך ההקלות מכניס היבט קשה בלוחות הזמנים, ומצד אחד אם נמנע אותן נקשה על אנשים לבנות ומצד שני זה יקל מאוד על הביורקרטיה ויכולת המימוש. אנו בוחנים את האפשרויות".
עוד הוסיף אבן כי "בירושלים אנחנו מזהים מצב שבו יש יחידות דיור ותב"עות עם עשרות אלפי יחידות דיור שקיימות על הנייר ולא ממומשות במשך שנים על גבי שנים - בשנה מתקבלים 2,800 היתרים בלבד. יכולת המימוש תלויה בשני גורמים: אנחנו, רשויות התכנון, המועצות והרשויות המקומיות, צריכים להאיץ את התהליכים ולעזור לקבלנים מבחינת ההיתרים, ומצד שני מוטל על הקבלנים והיזמים להבין את המציאות ולפעול כדי לעבוד.
- 2.תנסו 18/01/2020 21:34הגב לתגובה זוהיתר בנייה בירושלים. בושה וחרפה פקידונים מושחתים
- 1.קריית חיים מערבית זה היעד הבא להשקעה (ל"ת)מאיר 18/01/2020 13:41הגב לתגובה זו
ככה תפחיתו את החזר המשכנתא שלכם - והאם הריבית שאתם משלמים טובה?
מתי כדאי לעשות מחזור משכנתא, איך זה קשור להפחתת הריבית הצפויה בשנה הקרובה, מה המסלולים הפופולאריים במשכנתא ומה הרייבת הממוצעת בכל מסלול?
מחזור משכנתא מאפשר לשנות את תנאי ההלוואה הקיימת על ידי לקיחת הלוואה חדשה שמחליפה אותה, כאשר המטרות העיקריות הן הפחתת ההחזר החודשי, קיצור או הארכת תקופת ההחזר, או שיפור התמהיל בהתאם לשינויים בשוק הריביות והאינפלציה. בדיקה כזו כדאית כל כמה שנים בודדות או בעקבות שינויים משמעותיים כמו ירידת ריבית בנק ישראל, התייצבות אינפלציה, או שינויים במצב הפיננסי האישי - קבלת ירושה, קרן השתלמות שנפרעת, עלייה בהכנסה או ירידה בהוצאות.
ריבית בנק ישראל בירידה וצפויה להמשיך לרדת. האם כדאי לבדוק מחזור משכנתא, או אולי לחכות לירידה משמעותית יותר בריבית? אין תשובה חד משמעית כי זה תלוי בקצב הורדות הריבית ובתנאי המשכנתא שלכם ומשך הזמן שלה. אבל ברור שבשנה האחרונה יש לרבים כדאות למחזר משכנתא.
מחזרי משכנתא מרוויחים בזכות המחזור סכום של עשרות עד מאות אלפי שקלים בודדים. הרבה כסף. זה החיסכון לאורך כל חיי ההלוואה. המגמה של גידול בכמות מחזרי המשכנתא תעלה בשנה הבאה במקביל לירידה בריבית וירידה בקצב האינפלציה, וגם כי אנשים רוצים למתוח את המשכנתא לעוד מספר שנים (לאריך את המח"מ שלה).
מה המסלולים הפופולאריים ואיזה מסלולים כדאי למחזר?
מסלול ריבית קבועה לא צמודה: לווים שנטלו משכנתא במסלול זה עד 2022 נהנים מיציבות, שכן הריבית נשארה קבועה סביב 3-4% גם בעליית הריביות ב-2022. אבל מי שלקח בשנתיים האחרונות יכול להוריד תיאורטית להוריד את הריבית.מיחזור מלא לרוב פחות כדאי כאן בגלל קנסות פירעון, אבל מחזור חלקי יכול להיות טוב לכם. כל מקרה לגופו. ריבית ממוצעת במסלול זה עומדת כעת על כ-4.8% (תלוי במספר השנים ועוד) וזה נמוך ביותר מחצי אחוז ממה שהיה לפני חצי שנה-שנה. כלומר, אתם יכולים להוריד תיאורטית את ההחזרים באופן משמעותי, אבל שוב - יש כאן עניין של עמלות פירעון.
- משכנתא ל-40 שנה - בקרוב בישראל?
- ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מסלול ריבית קבועה צמודה למדד: כאן הריבית היא כ-3.1% מה שמצביע על הערכת אינפלציה של כ-1.7% בטווח הארוך. אם אתם סבורים שהאינפלציה תהיה גבוהה יותר עדיף המסלול הקבוע הרגיל. אם אתם חושבים שהיא תהיה נמוכה יותר, אז המסלול הזה מועדף.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- תושבי חוץ משנים את פני הדיור בירושלים
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
.jpg "ביטוח לאומי - צילום: Shutterstock")