"אין מחנק אשראי בשוק הנדל"ן; יזמים בפריפריה לא מצליחים לעלות על הקרקע"
הדרך לצמצום הפערים בין אזורי המרכז לפריפריה עוד ארוכה, אך שורש הבעיה, מסתבר, דווקא אינו פיננסי. "מדינת ישראל לא באמת קיבלה החלטה להקים מטרופולינים נוספים, ולא רק בגלל כסף, זה הרבה מעבר. בנוסף, שכונות שלא יידעו להביא אוכלוסיה צעירה ימותו - יש לכך משמעות חברתית עצומה", כך אמר בני דרייפוס, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון.
הדברים נאמרו בפאנל "הבנייה והתשתיות לאן?" בכנס הקבלנים השמיני שמתקיים השנה בים המלח, בו השתתף דרייפוס יחד עם אמנון מרחב - מנכ"ל התאחדות הקבלנים, יואל אבן - מהנדס עיריית ירושלים ופנינה אלה, מנהלת סקטור נדל"ן בבנק מזרחי טפחות.
"הבעיה כרגע בפיתוח הפריפריה היא לא הכסף. כך למשל, חיבור חריש למחלף כביש 6 זה פשוט התנגדות של משרד התחבורה – זה לא שאם היינו מוציאים 2 מיליארד פחות במחיר למשתכן אז היה מחלף. במבט קדימה, ולאור תוצאות המכרזים, אני חושב שמחיר למשתכן יכולה להמשיך במרכז רק בשיטה ומבלי לתת שקל הנחה בקרקעות, ובלבד שהכסף שלא נותנים שם יילך לפריפריה", הוסיף דרייפוס.
מחיר למשתכן לא פעלה בפריפריה
בהתייחס לתכנית מחיר למשתכן, אמרה אלה כי "היא באמת עשתה שינוי משמעותי בשוק הדיור ב-4 שנות פעילותה. לצד זאת, כשבנק מלווה פרויקט הוא רואה לנגד עיניו שני סיכונים עיקריים: ביצוע ומכירה, ובהתחלה חשבנו שבפרויקטים של מחיר למשתכן אין הוצאות שיווק וכמעט ואין הוצאות מימון, שקונים את הקרקע ומיד מוכרים את כל הדירות והכל מצוין - אבל בפועל זה לא ממש מה שקרה, אלא רק באזורים מסוימים. הבנו שהפרויקטים האלה מורכבים יותר.
- אחרי כחלון, גם מנכ"ל משרד הבינוי נוטש את תכנית מחיר למשתכן
- משרד השיכון: "אנחנו במצוקה, מתקשים ליצור דיור בהישג יד לצעירים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"זה עניין של ביקוש והיצע – במרכז הארץ הדירות נמכרו מהר מאוד וזה עוד היה בהתחלה כש-100% מהדירות היו במסגרת מחיר למשתכן לזכאים והייתה עדנה. היום יזמים שאני מלווה תקועים עם פרויקטים בעיקר באזורי הפריפריה ואני גם חושבת שעוד לא נאמרה המילה האחרונה כי עוד יש המון קרקעות שמימנתי והלקוח לא מצליח לעלות על הקרקע. באזור מבשרת למשל בירושלים יש מתחם שלם, לקוחות שמימנו את הקרקע לפני כמעט שלוש שנים, ואנחנו מחכים שהם יצליחו להוציא היתרי בנייה ובעיניי זו פשוט שערורייה. אני רואה כמה כסף זה עולה להם ואת הזכאים שזכו בהגרלה ומחכים ולא קורה כלום – ופה באמת הבעיה".
במקביל ציינה אלה כי "אין מחנק אשראי בשוק ואפשר לקבל כסף ולבנות. כל הגופים הפיננסים והמוסדיים מאוד מעוניינים בתחום הזה והריבית מאוד נמוכה. הבנק שלנו נכנס בשנים האחרונות לנושא של התשתיות בצורה מאוד משמעותית, אלו עסקאות עתירות אשראי של מיליארדים. לאחרונה גם בנק ישראל הרחיב את המגבלה. כלומר, אני חושבת שיש היום הרבה בעיות בענף – המימון היא לא אחת מהן".
בהקשר זה ביקש דרייפוס להבהיר כי "תכנית מחיר למשתכן לא אמורה לפתור את בעיות מדינת ישראל בכללותן, וגם לא את הבעיה במבשרת, וזה לא קשור לשיטת המכרז - ראש העיר לא היה מוציא את ההיתרים כי יש לו איזושהי קפריזה. דרך אגב הוא לא היחיד, שכאילו בגלל שמדובר בתכנית פוליטית אזי אפשר לסחוט את הממשלה על כל מיני דברים אחרים, וזה דבר לא ראוי ונכון שנטפל בזה בכלים שיש לנו.
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- רובע חדש בצפת: 915 דונם, 4,000 יחידות דיור וכניסה חדשה לעיר
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
"דבר נוסף הוא שהתכנית לא באה להפוך את קצב הדירות בפריפריה לזה שקיים בהרצליה. יחד עם זאת, הנתונים שלנו מראים שקצב המכירות של מחיר למשתכן גם באזורים פריפריאליים הוא מהיר יותר בהרבה מקצב המכירות של דירות בשוק החופשי באותם אזורים".
הקבלנים: מוכנים לוותר על הקלות תמורת וודאות
"אחד החסמים הגדולים היום בפני יזמים הוא נושא תהליכי הרישוי. אנו דוחפים חזק מאוד לרישוי עצמי", טען מנכ"ל התאחדות הקבלנים. "זאת אומרת שיזם/ קבלן מגיש את הבקשה והאדריכל מאשר שהתמלאו כל התנאים והדרישות להוצאת ההיתר ואז הוועדה המקומית מיד מוציאה את ההיתר. זה יכול לקצר דרמטית את התהליך כפי שקורה למשל בארה"ב ומקומות אחרים.
"בסיטואציות מסוימות יזמים אפילו מוכנים לוותר על ההקלות והתוספות תמורת וודאות – מבלי הצורך להתעסק שנים בהיתרי בנייה, נוסף על הוצאות המימון. החסם העיקרי כרגע הם מהנדסי הרשויות המקומיות".
בתגובה לדברים אמר מהנדס עיריית ירושלים כי "נושא ההקלות הוא אחד הנושאים הכואבים - כשמגישים היתר ללא הקלה זה מתקדם די מהר. תהליך ההקלות מכניס היבט קשה בלוחות הזמנים, ומצד אחד אם נמנע אותן נקשה על אנשים לבנות ומצד שני זה יקל מאוד על הביורקרטיה ויכולת המימוש. אנו בוחנים את האפשרויות".
עוד הוסיף אבן כי "בירושלים אנחנו מזהים מצב שבו יש יחידות דיור ותב"עות עם עשרות אלפי יחידות דיור שקיימות על הנייר ולא ממומשות במשך שנים על גבי שנים - בשנה מתקבלים 2,800 היתרים בלבד. יכולת המימוש תלויה בשני גורמים: אנחנו, רשויות התכנון, המועצות והרשויות המקומיות, צריכים להאיץ את התהליכים ולעזור לקבלנים מבחינת ההיתרים, ומצד שני מוטל על הקבלנים והיזמים להבין את המציאות ולפעול כדי לעבוד.
- 2.תנסו 18/01/2020 21:34הגב לתגובה זוהיתר בנייה בירושלים. בושה וחרפה פקידונים מושחתים
- 1.קריית חיים מערבית זה היעד הבא להשקעה (ל"ת)מאיר 18/01/2020 13:41הגב לתגובה זו
מצלאוי קיבלה רוב לפינוי-בינוי בבת ים: הכנסות צפויות של כ-147 מיליון שקל
החברה התקשרה בהסכם התחדשות עירונית עם בעלי הזכויות בבניין ברחוב הפטמן 6 בבת ים, לאחר שהשיגה רוב של 67% כנדרש בחוק; הפרויקט צפוי להיות עם רווחיות גולמית של כ-20%, אך קיפאון במכירות ועלויות מימון עולות מעמידים במבחן את מודל ההתחדשות העירונית
מצלאוי מצלאוי חברה לבנין מצלאוי 0.07% הודיעה כי התקשרה בהסכם התחדשות עירונית עם בעלי הזכויות בבניין ברחוב הפטמן 6 בבת ים, לאחר שהשיגה רוב של 67% כנדרש בחוק. מדובר בפרויקט פינוי-בינוי שבמסגרתו יפונו 32 יחידות דיור קיימות,
ובמקומן צפויות להיבנות כ-90 דירות חדשות במגדל בן 18 קומות, בהיקף כולל של כ-12.6 אלף מ"ר מגורים וכ-5,000 מ"ר חניות תת-קרקעיות.
חלקה של מצלאוי בפרויקט עומד על 58 יחידות דיור. החברה מעריכה כי היקף ההכנסות מהפרויקט יסתכם בכ-147 מיליון שקל, מול עלויות צפויות של כ-117 מיליון שקל. קידום הפרויקט יתבצע בהתאם לתוכנית הכוללנית של עיריית בת ים, במסלול חלופת שקד או פינוי-בינוי, בכפוף להחלטת מוסדות התכנון.
כיום, המחיר החציוני של דירות ברח' הפטמן עומד על כ-2 מיליון שקל לדירת 3 חדרים, 2.8 מיליון שקל לדירות 4 חדרים ו-3.42 מיליון שקל לדירות 5 חדרים.
הכנסות ורווח גולמי
תחזית ההכנסות של מצלאוי מתבססות על דוח כלכלי פנימי שגיבשה מצלאוי, הכולל אומדנים עדכניים למחירי מכירה ממוצעים של כ־28 אלף שקל למ"ר, וכן חישובי עלויות מימון, תפעול ובנייה. מה שמעמיד את הפרויקט על שיעור רווחיות גולמית של כ-20.4%, מספר טוב באמצע למקובל בענף לאחרונה.
- מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
- "מחירי הדירות עלו כי העלויות עלו, לא רואים ירידה במחירים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השאלה האמיתית היא מה קורה לרווח הגולמי הזה במרוצת השנים. מעבר לעלויות המימון, התפעול והבנייה, פרויקטים כאלה מסתמכים על גלגול העליות לצרכן, או במלים פשוטות על עליית מחירים. ככל
והמחירים נשארים במקום או יורדים, המרווחים עבור החברות בתחום עשויים להישחק. לאור הקיפאון בשוק הדירות, שהשתקף בדוחות הרבעון השלישי של רוב רובן של החברות, החברות כידוע יצאו במבצעים, שמבלי להתייחס כרגע לאותיות הקטנות, חלקן אף מציעות ביטול עסקה. כלומר,למרות הציפייה
להתאוששות וחזרת הרוכשים, השוק עדיין מדשדש בפועל. שוק ההתחדשות העירונית שנחשב לבוננזה עשוי להיות מסוכן ממה שנראה במבט ראשון, כאשר ביטולי פרויקטים חושפים את המחיר האמיתי של היתכנות נמוכה בהתחדשות עירונית, המרווחים נשחקים, והוצאות המימון מטפסות
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
