האם זה הזמן לקנות דירה?

שני מדדי המחירים שפורסמו בחודשיים האחרונים הצביעו במפתיע על שתי עליות רצופות במדד מחירי הדירות. עלייה של 0.7% לפני חודשיים ועלייה נוספת של 0.8%   בחודש שעבר. זאת לאחר שבכל אחד משבעת החודשים הקודמים מחירי הדירות ירדו מדי חודש. שני המדדים המפתיעים האחרונים חייבים להדליק נורה אדומה אצל עשרות אלפי הזוגות הצעירים שמתכננים לרכוש דירה, אחרי שבשנה האחרונה מרביתם העדיפו לדחות את קניית הדירה, "לשבת על-הגדר" ולהמתין לירידות מחירים נוספות.

עם זאת, בטרם רצים למשרדי המכירות, חשוב להטיל ספק במידת הדיוק של נתונים אלו כמשקפים את המחיר הריאלי בשטח. סימן שאלה גדול מרחף מעל אמינות הנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הנובע מכך שהמדד הרשמי בוחן את מחירי החוזה הנקובים, אך עיוור כמעט לחלוטין ל"מתנות" היקרות שהקבלנים מעניקים לרוכשים מתחת לרדאר. הטענה המרכזית היא שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אינה משקללת את הטבות המימון האגרסיביות, כגון מבצעי "20/80" ללא ריבית והצמדה, או השתתפות בתשלומי המשכנתא של הרוכשים.

הטבות של מאות אלפי שקלים

הטבות אלו, ששוות לקונה מאות אלפי שקלים ומהוות בפועל הנחה של 5% עד 10% ממחיר הדירה, אינן מופיעות בשורת המחיר בחוזה ולכן אינן מתבטאות במדד. התוצאה היא עיוות סטטיסטי: בעוד המדד הרשמי מראה עליית מחירים, ייתכן שבפועל, בשקלול עלות הכסף וההנחות הנסתרות, המחירים הריאליים עדיין דורכים במקום או אפילו יורדים. עבור הזוג הצעיר, מדובר בפער קריטי בין הסטטיסטיקה היבשה לבין העסקה הכלכלית האמיתית שנחתמת בחדר המכירות.

הדילמה שעומדת כיום בפני זוגות צעירים, שמבקשים להגשים את חלום הדירה הראשונה שלהם, היא משמעותית ביותר. במידה שהעלייה במחירי הדירות  בחודשיים האחרונים היא בכל זאת נכונה, והיא מהווה רק סנונית ראשונה לקראת עליות מחירים מחודשות, הרי שכדאי להם לרוץ ולסגור עסקה לפני שיהיה מאוחר מדי. במידה שמדובר בשני מדדים חריגים, ו/או בטעות מדידה, הרי שהישיבה על הגדר היא האופציה הנכונה.

• מה קורה למחירים בשדה דב?
• דימונה משנה כיוון: מהתלהבות לירידות - והמשקיעים חוזרים לחפש מציאות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

חשוב להבין שכל אחוז נוסף למחיר דירה ממוצעת של כ-2 מיליון ש"ח, משמעותו תוספת של 20,000 ש"ח למחיר הדירה. מכאן שכל התמהמהות נוספת בהחלטה על הקניה עלולה להיות קריטית לזוגות שנוטלים משכנתא גדולה, שגם היא מייקרת את מחיר הדירה במאות אלפי שקלים בגלל הריבית הגבוהה יחסית.

הדילמה שבפניה עומדים כיום כל רוכשי הדירות הפוטנציאליים אינה רק נתון יבש בדו"חות הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. כדי לגבש עמדה מושכלת, יש להפריד בין חלון ההזדמנויות הטקטי שנוצר בטווח הקצר, לבין הכוחות המאקרו-כלכליים המעצבים את פני השוק לשנים הבאות.

• מה משפיע על מחירי הדירות ועסקאות אחרונות
• המטרו מגיע לראשון לציון: האם זה הזמן לרכוש שם דירה להשקעה?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מה קורה למחירים בשדה דב?

יש הזדמנויות - אבל אם תחכו זה יכול להיות הרסני בשבילכם

בטווח הקצר, אנחנו עדיין מצויים בתוך מה שניתן להגדיר כ"שוק של קונים". סביבת הריבית הגבוהה, שהכבידה על המשק בשנתיים האחרונות, יצרה קיפאון עמוק אשר גרם הצטברות של מלאי דירות משמעותי אצל הקבלנים וחברות הבנייה. האחרונים כורעים תחת נטל עלויות המימון של הלוואות העתק שלקחו, והם עושים כל מאמץ למכור דירות בתנאים נוחים כדי לשפר את תזרים המזומנים שלהם. עבור זוג צעיר, שיש בידיו הון עצמי בסיסי, זהו רגע נדיר של כוח מיקוח אל מול יזמים המשוועים לחתימה על חוזה. המוכרים מוכנים להתגמש, להעניק שדרוגים ולבוא לקראת הרוכשים באופן שלא נראה כאן בעשור האחרון.

אולם, כאשר מסיטים את המבט אל עבר הטווח הבינוני והארוך, התמונה עלולה להיות הרסנית לגבי אלה שבוחרים להמתין. המשוואה הכלכלית הפשוטה של היצע וביקוש תפעל ללא כל ספק לרעת אלה שידחו את מועד הרכישה. המחסור בידיים עובדות בעקבות המצב הביטחוני, לצד העצירה הכמעט מוחלטת של פרויקטים חדשים בשל עלויות המימון המאמירות, גרמו לירידה דרמטית בהתחלות הבנייה. כל פרויקט שלא יצא לדרך בשנתיים האחרונות, הוא זה שיגרום בקרוב שוב למחסור בדירות ולחידוש עליות המחירים.

מנגד, הביקוש לדירות בישראל הוא קשיח באופן מובהק: הזוגות הצעירים החדשים שנכנסים למעגל הביקוש, משפרי הדיור, הרכישות של יהדות התפוצות - כל אלה מייצרים לחץ בלתי פוסק שהופך ל"ביקוש כבוש". ברגע שהריבית תתייצב ברמה של 3-3.5 אחוזים, והערפל הביטחוני יתפזר, אלפי רוכשים שיושבים כעת "על הגדר" יסתערו ללא הודעה מוקדמת על השוק. המפגש בין הביקוש המתפרץ לבין המחסור בהיצע שנוצר כעת עלול להוביל לזינוק חד במחירים, שישאיר מאחור את כל מי שהמתין לירידות נוספות.

לסיכום, העלייה במחירי הדירות בשני המדדים האחרונים שפורסמו ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה היא אולי הסנונית הראשונה המבשרת על שינוי מגמה, ואולי היא רק טעות במדידה. מי שתר אחר "נקודת השפל" צריך להכיר בכך שזו מזוהה לרוב רק בדיעבד, כאשר המחירים כבר בדרך למעלה. אם בטווח הקצר קיים עודף דירות המעניק לרוכשים יתרון טקטי, הרי שבטווח הארוך המחסור המבני בהתחלות בנייה מהווה איום על היכולת להגיע לקורת גג. לפיכך, עבור זוגות בעלי איתנות כלכלית המאפשרת עמידה בתנאי השוק הנוכחיים, ייתכן שדווקא עכשיו, כשסימני השאלה עדיין מרחפים והקבלנים מגלים נכונות לפשרות מפליגות, זהו הזמן הנכון להבטיח את עתידם, ולקנות דירה בטרם ייסגר חלון ההזדמנויות והשוק יחזור לדהור קדימה.

ד"ר גלי אינגבר, ראשת המחלקה למימון וכלכלה, הפקולטה למינהל עסקים, המסלול האקדמי המכללה למינהל