חולדאי: "ישראל זנחה את האחריות לדיור ציבורי"
עוד טוען ראש עיריית ת"א לקשר הדוק בין הכשל בתחבורה הציבורית למשבר הדיור ומסביר למה משפחות צעירות בוחרות לחיות בעיר למרות מחירי הדירות
"ישראל זנחה את הרעיון שלמדינה יש אחריות לדיור ציבורי והשמידה את כל המדיניות הסוציאלית", כך אמר היום (א') ראש עיריית ת"א רון חולדאי בועידת הנדל"ן של גלובס. "היא לא שיווקה את הקרקעות בקצב ראוי ובמחירים גבוהים מבלי שהתערבה בשוק - וכתוצאה מחירי הדיור עלו דרמטית".
בהתייחס לביקורת שהושמעה על כך שהוא עצמו מתנגד לתכנית שדה דב שאמורה לספק 3,000 דירות לדיור בר השגה, טען כי המשמעות לשוק הנדל"ן היא נמוכה לעומת האינטרס האסטרטגי של המדינה לשמור על קשר עם העולם: "האזור הוא תשתית לאומית שלמדינת ישראל אסור לוותר עליה".
עוד הסביר כי לא צפויה פגיעה בתכנית 3,700 להקמת כ-12,000 יח"ד מהן כאלפיים לטובת דיור בר השגה בצפון ת"א. "כשעשינו את התכנית, תכננו אותה בנוכחות שדה דב ולכן יכולה להתבצע בין אם יישאר או לא - התכנית המקורית מתייחסת לשדה דב כאילו נשאר".
התחבורה הציבורית מרכזית במשבר הדיור
"תחבורה זו מערכת קואורדינטיבית", אמר חולדאי וטען כי "הכביש המהיר לת"א נחשב להצלחה אבל אני חושב שזה אחד הכישלונות הגדולים משום שעושים את זה רק כי אין פתרון לתחבורה ציבורית - בעצם אומרים לכל אחד להוציא רכב פרטי. היינו צריכים לייצר מערכת שבה כל אחד ייצא בתחבורה ציבורית מדלת ביתו - זאת הבעיה המרכזית. צריך להסתכל על מטרופולין גוש דן כעיר אחודה שמשרתת את כלל האזרחים אבל אין שום תכנון לטווח ארוך".
- חובות של 800 מיליון אירו והפסדי ענק: האם אינטר בדרך לפשיטת רגל?
- אינטר מזנקת ב-24% אחרי שהודיעה שתגייס 38 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עוד טען כי היעדרה של תחבורה ציבורית יעילה משחקת תפקיד מרכזי במשבר הדיור. לדבריו, בעשור האחרון לא פותחה מערכת תחבורה יעילה שתרמה לעליית המחירים בשוק הנדל"ן. "אחרת, אפשר היה לגור בקלות בערים אחרות חוץ מתל אביב", אמר והסביר את מקומה של העיר כמניעה תהליכים במדינה: "תמיד יקרה בה הדבר הראשון - הכל קורה בת"א בהתחלה כי כאן מתחילה ההצטופפות האורבנית".
משפחות צעירות בוחרות ת"א
"הפכנו את תל אביב לעיר שרוצים לחיות בה", הסביר חולדאי. לדבריו, מוקד העניין בעיר קשור במעטפת שירותים לאזרח שהיא מספקת. "בעשור האחרון עוד 100 אלף אנשים נכנסו לעיר, והיום שליש מהאוכלוסייה הם בגילים 20-25. קרה שמשפחות צעירות עם ילדים הכריעו להישאר בעיר ולחיות בה", הוסיף.
לפי חולדאי, 50% מהדירות בעיר הן דירות קטנות של 3 חדרים, נתון נוסף שמושך משפחות צעירות לעיר גם ברמות המחירים הקיימות. כיום, מחיר דירה ממוצע בעיר עומד על 2.7 מיליון שקל בממוצע, התייקרות של 374% ב-30 השנים האחרונות, ופער של 120% משאר אזורי הארץ.
- 4.כוזרי 17/03/2019 19:02הגב לתגובה זוקשה לפענח את חולדאי - פינוי בינוי תקוע - חלקים מהעיר מתפוררים - וחולדאי לא מקדם פינוי בינוי - ראו את הגוש הגדול - את הכיעור שמשקף את תכנון העירייה ואת העומד בראשה
- 3.מושחתים 17/03/2019 17:09הגב לתגובה זובסוף הדיור הציבורי המנוהל עי העירייה מוקצה לאנשים ממעמד הביניים שקצת קשה להם ולא לזכאים. עדיפות לתושבי ת"א = שחיתות. מדוע לא לתת הזדמנות לעניים מהפריפריה לדיור בת"א?
- 2.עריה מסכנה?רכבתם על הגל ולקחת מאות מילונים בהיטלי השבחה (ל"ת)ממי 17/03/2019 14:08הגב לתגובה זו
- 1.ישראלי 17/03/2019 13:56הגב לתגובה זואנשים רגילים לא צריכים להנות מדיור מסובסד, ובטח ובטח לא בת"א. יקרה משהו אם אנשים יחפשו דירה גם בלוד, הנמצאת במרחק נסיעה קצר מת"א? מחירי הדיור בלוד נמוכים משמעותית מאשר בת"א כך שמי שלא מתאים לו המחיר בת"א מוזמן לארוז מטלטליו ולעבור ללוד ורמלה. בין לוד לת"א אפשר לחפש דירה גם בר"ג, פ"ת וחולון. לא באמת באמת חייבים לגור דווקא בת"א.
- ממי 17/03/2019 14:16הגב לתגובה זולעזוב את הבית שלהם, כי את המדינה מנהלת חבורה של גנבים שרק להכניס עוד ועוד כסף לכיס שלהם זה מה שמעניין אותם.
- אשר 17/03/2019 14:16הגב לתגובה זומי שמך לברור מי יגור ת'א ומי לא נגרש את אנוש את כל הנדכאים והעניין הרי זו עיר של עשירים בלבד
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.31% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.31% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
