המשכנתאות מתייקרות - הריבית הלא צמודה כבר 4.66%
מרכז המחקר והמידע של הכנסת הכין מחקר לצורך דיון בועדת הכספים, על ההשלכות להצעת חוק מיסוי דירה שלישית אותה מקדם שר האוצר, משה כחלון. סקירת הנתונים במחקר כוללת התייחסות אודות שוק המשכנתאות. לפיהם, הריבית השקלית השנתית הממוצעת הצמודה על משכנתאות לטווח ארוך (20-25 שנה) נכון לנובמבר 2016 עלתה ועומדת על 4.02% לעומת 2.45% במחצית שנת 2015. הריבית הלא צמודה טיפסה לכדי 4.66% נכון לנובמבר, לעומת ריבית של 3.63% במחצית שנת 2015 וכל זאת בזמן שריבית בנק ישראל הנה 0.1% ממאי 2015.
מחברי המחקר ביצעו בחינה של שערי הריבית ברמה החודשית אשר מעידה על שינוי מגמה והתייקרות המשכנתאות בשיעור ניכר שהחל במחצית שנת 2015: ״החל מה-1 ביוני 2015 עלתה הריבית הממוצעת הצמודה מרמה של 2.45% במחצית שנת 2015 לרמה של 4.02% ב-1 בנובמבר 2016, עלייה של 1.57% נקודות אחוז, והריבית הממוצעת הלא-צמודה עלתה מרמה של 3.63% ב-1 ביוני 2015 לרמה של 4.66% ב-1 בנובמבר 2016 ,עלייה של 1.3 נקודות אחוז״. כותבי המחקר מוסיפים בסיום סע׳ המשכנתאות ועלייתן ״יש לציין כי בתקופה זו מאי 2015 עד נובמבר 2016 ריבית בנק ישראל וריבית הפריים לא השתנו״.
גרף ריביות המשכנתאות הצמודות והלא צמודות משנת 2009 ועד נובמבר 2016 כפי שהופיעו במחקר:
בסקירת הנתונים הכותבים אף מתייחסים לריביות משנת 2009 שירדו משמעותית עד התפנית וחזרה לעליות בשנת 2015: ״עולה כי הריבית השקלית השנתית הממוצעת הצמודה על משכנתאות לטווח ארוך (20-25 שנה) בשוק הפרטי נמצאה בתקופה 2009-2015 במגמת ירידה. ב-6 השנים האלו ירדה הריבית בכ-22.1 נקודות אחוז בשיעור מצטבר ועמדה בשנת 2015 על כ-2.79%. מגמה דומה התרחשה גם במגזר הריבית הממוצעת על משכנתאות במגזר השקלי הלא-צמוד. ״החל משנת 2009 ועד לשנת 2015 נמצאה הרבית הלא-צמודה במגמת ירידה בשיעור של כ-66.1 נקודות אחוז בשיעור מצטבר ועמדה בשנת 2015 על כ-3.77%. יחד עם זאת, נצפה היפוך מגמה במחצית 2015״.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- 4.ספרטקוס 15/12/2016 19:50הגב לתגובה זועגבניה דוחה באותו המחיר...שאפו
- 3.שם 15/12/2016 18:42הגב לתגובה זוישראל היא כלכלה של מספר קטן של מוכרים (אוליגופול) וללא התערבות הממשלה ופתיחת השוק לשחקנים נוספים מחו"ל, גם במחיר של פגיעה מסויימת בחברות ישראליות, אנחנו האזרחים נמשיך לשלם
- 2.ירושלמי 15/12/2016 18:30הגב לתגובה זועוד עשיר שלא מעוניין שמחירי הדירות ירדו ומה לעשות , רואה שהמציאות משתנה אז מה נשאר לעשות ? משמיצים , כחלון יצחק אחרון !!!
- 1.אכל אותה פעמיים... 15/12/2016 17:33הגב לתגובה זוגם במיחירי הדירות שזינקו וגם בריבית המשכנתאות שעלתה בגלל הסיכון שהוא משדר לבנקים...
- דודו 15/12/2016 20:09הגב לתגובה זואם אין קונים אז המחירים יורדים. היצע וביקוש.
- קולט אינטרסנטים 15/12/2016 19:20הגב לתגובה זותמשיך לנסות לפמפם חמוד. שנת 2017 היא שנת שירת הברבור של הנדל"ן בישראל.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
לסיכום הוא אומר: "איני צופה בשורה של ממש למי שממתין לירידה חדה במחירי הדירות. עם זאת, עלינו להיות ערים למצבן של חברות הנדל”ן והקבלנים: גל קריסות בענף עלול לגרור השלכות דרמטיות על המשק כולו".
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
לסיכום הוא אומר: "איני צופה בשורה של ממש למי שממתין לירידה חדה במחירי הדירות. עם זאת, עלינו להיות ערים למצבן של חברות הנדל”ן והקבלנים: גל קריסות בענף עלול לגרור השלכות דרמטיות על המשק כולו".
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
