מדד בועות הנדל"ן של UBS: ב-6 ערים צפויה 30% קריסה במחירים תוך 3 שנים

לפי הבנק מחירי הנדל"ן בהרבה ערים עברו את רמות שיא הבועה של 2007. איזו עיר מרכזית מתומחרת בחסר?

לירן סהר | 29/10/2015 11:00 (15)

נושאים בכתבה UBS מחירי הדירות

ענקית הבנקאות השוויצרית UBS השיקה מדד חדש הנקרא מדד בועת הנדל"ן, העוקב אחר שוק הדיור ב-15 ערים המהוות מרכזים פיננסיים בולטים ברחבי העולם. לפי הבנק, מחירי הנדל"ן בהרבה ערים גלובליות הוכפל מאז 1998 במונחים ריאליים ובממוצע עברו את רמות המחירים ערב המשבר הכלכלי העולמי של 2007-2008.

הבנק הגדיר סקאלת דירוג הנעה מציון של פחות מ-1.5- המציין שוק נדל"ן מדוכא, ציון של בין 1.5- ל-0.5- מוגדר כתמחור חסר, ציון של בין 0.5- ל-0.5 נחשב לתמחור הוגן, ציון של בין 0.5 ל-1.5 נחשב לתמחור יתר וציון הגבוה מ-1.5 נחשב לתמחור בועתי.

לפי המדד הערים הנמצאות בסיכון ממשי להתפוצצותה של בועת מחירים הן לונדון עם ציון של 1.88 והונג קונג עם ציון של 1.67. והמחירים בסידני (ציון 1.39), ונקובר (ציון 1.35), סן פרנסיסקו (ציון 1.15) ואמסטרדם (1.07) נמצאים הרבה מעל שיווי המשקל ארוך השנים. גם ג'נבה (0.91), ציריך (0.86), פריס (0.77) ופרנקפורט (0.76) נמצאות מעל מחיר שיווי המשקל ארוך השנים. המחירים בטוקיו ובסינגפור (ציון 0.56) נמצאות מעל השיווי משקל, אבל ברמה פחותה מהערים שהוזכרו עד כה.

לפי UBS, ניו יורק (ציון 0.19) ובוסטון (0.15) מתומחרות בשווי הוגן ואילו שיקגו (ציון 0.7-) מתומחרת בחסר בהשוואה לרמות המחירים ההיסטוריות.

"ערים הנמצאות במצב של בועה, או מתקרבות לכך, עשויות לעבור תיקון מחירים חד במקרה של שינויים מקרו כלכליים, בסנטימנט המשקיעים או בעת גידול משמעותי בהיצע הדירות", מסבירים ב-UBS. "בין 1985 ל-2009 בכל פעם שאינדקס של עיר מסוימת חצה את הציון 1, ב-95% מהמקרים התקיים תיקון מחירים ממוצע של 30% תוך 3 שנים. כדאי למשקיעים בערים המתומחרות ביתר לא לצפות להשבחת נכסיהם בטווח הזמן הבינוני והארוך".

המשמעות היא שב-3 השנים הקרובות אנו צפויים לראות תיקון במחירי הדירות בערים לונדון, הונג קונג, סידני, ונקובר, סן פרנסיסקו ואמסטרדם.

מיקלה כרמה, אנליסט המקרו של UBS Wealth Management, אמר ל-Bizportal כי המדד התייחס לשכר של עובדים בתחום השירותים ולהשוואה של מחיר הדירה לשכר הדירה. כמו כן בוחן המדד בכמה עלתה המשכנתא ביחס לתוצר בכל מדינה.

המדד אינו מתייחס למחירי הדירות בתל אביב, אבל נזכיר כי קרן המטבע העולמית קבעה לאחרונה כי מחירי הדירות בישראל גבוהים ב-30% ממחיר שיווי המשקל לאורך השנים - שמחירי הנדל"ן התנתקו מהשכר הממוצע והיחס בין מחירי הדירות לשכר הדירה גדל אף הוא. מנגד, בקרן המטבע נמנעו מלהגדיר את שוק הנדל"ן הישראלי כבועתי וזאת בשל המחסור החמור בדירות.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(15):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

13.
אנשי נדל״ן בעולם ישראל עומדת במקום הראשון בבועת הנדל״ן (ל"ת)
שי 05/11/2015 13:55
הגב לתגובה זו
12.
אלו הכלכלנים שלא חזו את המפולות עד הרגע האחרון (ל"ת)
כלכלנים בסנט 04/11/2015 14:39
הגב לתגובה זו
11.
כלכלנים בסנט 04/11/2015 14:37
הגב לתגובה זו
כלכלנים משחקים עם מספרים ועם מדדים שאינם מתיחסים למציאות ... סן פרנסיסקו יקר אש אבל כדי להשקיע ... שיקגו מחירים בריצפה אבל שומר נפשו יברח מהמקום המקולל הזה
10.
נתי 30/10/2015 18:03
הגב לתגובה זו
תקועים שם עם דירות מעל שנה ולא מציחים למכור למרות השיווק האגרסיבי. אנשים שם אוכלים את הכובע על הבטחות תשואה שמכרו להם ועכשיו מתפוצצות בפרצוף, במיוחד עם צפי הצפיפות הנוראה ומעל 15 שנות מגורים באתר בניה ענקי שמוציאים את החשק לכול בר דעת לגור שם. זו עומדת להיות אחת הנפילות הגדולות במדינה, גם לעומת שכונות מבוקשות ומתוכננות יותר בת"א.
קובי 30/10/2015 20:20
הגב לתגובה זו
בוא תראה בשכ׳ כפיר בדרום תל אביב דירת שלושה חדרים ב-1.5 מיליון במקרה הטוב. נכון שיש אזורים כמו התחנה המרכזית שאף אחד כמעט לא מעוניין לגור שם אני מניח שאפשר להבין למה.
9.
תל אביב 5.5 (ל"ת)
שימי 29/10/2015 15:10
הגב לתגובה זו
8.
ק 29/10/2015 15:02
הגב לתגובה זו
דירה ממוצע , אין עוד מדינה כזו. כל הצמיחה במדינה מאז המשבר העולמי מומנה בצמיחת קרדיט מהירה ומסוכנת ביותר, התשלום יגיע.
7.
רון 29/10/2015 14:39
הגב לתגובה זו
אין ולא תהיה אצלנו ירידת מחירים - טסים למעלה ..... להחזיק חזק !
6.
היה מחסור? 29/10/2015 13:53
הגב לתגובה זו
שאין באמת מחסור בדירות בישראל
5.
רונית, מאמר חובה 29/10/2015 13:17
הגב לתגובה זו
להסתכל רחוק
4.
את תל אביב לא הכניסו כי היא חרגה מהסקלה (ל"ת)
צחוק מר 29/10/2015 12:23
הגב לתגובה זו
3.
איש פשוט 29/10/2015 11:45
הגב לתגובה זו
תקנו לי בית נחמד באמסטרדם בבקשה נו
2.
שככו את תל אביב? (ל"ת)
י 29/10/2015 11:43
הגב לתגובה זו
מומו 29/10/2015 18:32
הגב לתגובה זו
לא שחחו.סחחו.
1.
בונו 29/10/2015 11:39
הגב לתגובה זו
נפגש עוד שלוש שנים ונקבור עוד כלי מדידה עתידי שנכשל

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.

צלי אהרון | 09/11/2025 21:27

נושאים בכתבה מחירי הדירות אזורים

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן