הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

מדד בועות הנדל"ן של UBS: ב-6 ערים צפויה 30% קריסה במחירים תוך 3 שנים

לפי הבנק מחירי הנדל"ן בהרבה ערים עברו את רמות שיא הבועה של 2007. איזו עיר מרכזית מתומחרת בחסר? 
לירן סהר | (15)
נושאים בכתבה UBS מחירי הדירות

ענקית הבנקאות השוויצרית UBS השיקה מדד חדש הנקרא מדד בועת הנדל"ן, העוקב אחר שוק הדיור ב-15 ערים המהוות מרכזים פיננסיים בולטים ברחבי העולם. לפי הבנק, מחירי הנדל"ן בהרבה ערים גלובליות הוכפל מאז 1998 במונחים ריאליים ובממוצע עברו את רמות המחירים ערב המשבר הכלכלי העולמי של 2007-2008.

 

הבנק הגדיר סקאלת דירוג הנעה מציון של פחות מ-1.5-  המציין שוק נדל"ן מדוכא, ציון של בין 1.5- ל-0.5- מוגדר כתמחור חסר, ציון של בין 0.5- ל-0.5 נחשב לתמחור הוגן, ציון של בין 0.5 ל-1.5 נחשב לתמחור יתר וציון הגבוה מ-1.5 נחשב לתמחור בועתי.

  

לפי המדד הערים הנמצאות בסיכון ממשי להתפוצצותה של בועת מחירים הן לונדון עם ציון של 1.88 והונג קונג עם ציון של 1.67.  והמחירים בסידני (ציון 1.39), ונקובר (ציון 1.35), סן פרנסיסקו (ציון 1.15) ואמסטרדם (1.07) נמצאים הרבה מעל שיווי המשקל ארוך השנים. גם ג'נבה (0.91), ציריך (0.86), פריס (0.77) ופרנקפורט (0.76) נמצאות מעל מחיר שיווי המשקל ארוך השנים. המחירים בטוקיו ובסינגפור (ציון 0.56) נמצאות מעל השיווי משקל, אבל ברמה פחותה מהערים שהוזכרו עד כה.

 

לפי UBS, ניו יורק (ציון 0.19) ובוסטון (0.15) מתומחרות בשווי הוגן ואילו שיקגו (ציון 0.7-) מתומחרת בחסר בהשוואה לרמות המחירים ההיסטוריות.

 

"ערים הנמצאות במצב של בועה, או מתקרבות לכך, עשויות לעבור תיקון מחירים חד במקרה של שינויים מקרו כלכליים, בסנטימנט המשקיעים או בעת גידול משמעותי בהיצע הדירות", מסבירים ב-UBS. "בין 1985 ל-2009 בכל פעם שאינדקס של עיר מסוימת חצה את הציון 1, ב-95% מהמקרים התקיים תיקון מחירים ממוצע של 30% תוך 3 שנים. כדאי למשקיעים בערים המתומחרות ביתר לא לצפות להשבחת נכסיהם בטווח הזמן הבינוני והארוך".

 

המשמעות היא שב-3 השנים הקרובות אנו צפויים לראות תיקון במחירי הדירות בערים לונדון, הונג קונג, סידני, ונקובר, סן פרנסיסקו ואמסטרדם. 

מיקלה כרמה, אנליסט המקרו של UBS Wealth Management, אמר ל-Bizportal כי המדד התייחס לשכר של עובדים בתחום השירותים ולהשוואה של מחיר הדירה לשכר הדירה. כמו כן בוחן המדד בכמה עלתה המשכנתא ביחס לתוצר בכל מדינה. 

המדד אינו מתייחס למחירי הדירות בתל אביב, אבל נזכיר כי קרן המטבע העולמית קבעה לאחרונה כי מחירי הדירות בישראל גבוהים ב-30% ממחיר שיווי המשקל לאורך השנים - שמחירי הנדל"ן התנתקו מהשכר הממוצע והיחס בין מחירי הדירות לשכר הדירה גדל אף הוא. מנגד, בקרן המטבע נמנעו מלהגדיר את שוק הנדל"ן הישראלי כבועתי וזאת בשל המחסור החמור בדירות. 

תגובות לכתבה(15):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 13.
    אנשי נדל״ן בעולם ישראל עומדת במקום הראשון בבועת הנדל״ן (ל"ת)
    שי 05/11/2015 13:55
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    אלו הכלכלנים שלא חזו את המפולות עד הרגע האחרון (ל"ת)
    כלכלנים בסנט 04/11/2015 14:39
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    כלכלנים בסנט 04/11/2015 14:37
    הגב לתגובה זו
    כלכלנים משחקים עם מספרים ועם מדדים שאינם מתיחסים למציאות ... סן פרנסיסקו יקר אש אבל כדי להשקיע ... שיקגו מחירים בריצפה אבל שומר נפשו יברח מהמקום המקולל הזה
  • 10.
    נתי 30/10/2015 18:03
    הגב לתגובה זו
    תקועים שם עם דירות מעל שנה ולא מציחים למכור למרות השיווק האגרסיבי. אנשים שם אוכלים את הכובע על הבטחות תשואה שמכרו להם ועכשיו מתפוצצות בפרצוף, במיוחד עם צפי הצפיפות הנוראה ומעל 15 שנות מגורים באתר בניה ענקי שמוציאים את החשק לכול בר דעת לגור שם. זו עומדת להיות אחת הנפילות הגדולות במדינה, גם לעומת שכונות מבוקשות ומתוכננות יותר בת"א.
  • קובי 30/10/2015 20:20
    הגב לתגובה זו
    בוא תראה בשכ׳ כפיר בדרום תל אביב דירת שלושה חדרים ב-1.5 מיליון במקרה הטוב. נכון שיש אזורים כמו התחנה המרכזית שאף אחד כמעט לא מעוניין לגור שם אני מניח שאפשר להבין למה.
  • 9.
    תל אביב 5.5 (ל"ת)
    שימי 29/10/2015 15:10
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    ק 29/10/2015 15:02
    הגב לתגובה זו
    דירה ממוצע , אין עוד מדינה כזו. כל הצמיחה במדינה מאז המשבר העולמי מומנה בצמיחת קרדיט מהירה ומסוכנת ביותר, התשלום יגיע.
  • 7.
    רון 29/10/2015 14:39
    הגב לתגובה זו
    אין ולא תהיה אצלנו ירידת מחירים - טסים למעלה ..... להחזיק חזק !
  • 6.
    היה מחסור? 29/10/2015 13:53
    הגב לתגובה זו
    שאין באמת מחסור בדירות בישראל
  • 5.
    רונית, מאמר חובה 29/10/2015 13:17
    הגב לתגובה זו
    להסתכל רחוק
  • 4.
    את תל אביב לא הכניסו כי היא חרגה מהסקלה (ל"ת)
    צחוק מר 29/10/2015 12:23
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    איש פשוט 29/10/2015 11:45
    הגב לתגובה זו
    תקנו לי בית נחמד באמסטרדם בבקשה נו
  • 2.
    שככו את תל אביב? (ל"ת)
    י 29/10/2015 11:43
    הגב לתגובה זו
  • מומו 29/10/2015 18:32
    הגב לתגובה זו
    לא שחחו.סחחו.
  • 1.
    בונו 29/10/2015 11:39
    הגב לתגובה זו
    נפגש עוד שלוש שנים ונקבור עוד כלי מדידה עתידי שנכשל
משכנתא (גרוק)משכנתא (גרוק)

מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?

על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות משכנתא דירה להשקעה

שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה)  שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.

אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום. 

היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים.  יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים. 

יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.


פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל

אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.

להמשך הכתבה לחץ כאן
משכנתא (גרוק)משכנתא (גרוק)

מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?

על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות משכנתא דירה להשקעה

שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה)  שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.

אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום. 

היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים.  יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים. 

יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.


פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל

אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.

להמשך הכתבה לחץ כאן