"מס רכישה של 20% - חסר תקדים ביחס לעולם ויגרום לשינויים חריגים בנדל"ן"

אלכס ז'בז'ינסקי ממיטב דש: "הגידול במספר המשקיעים בנדל"ן היה הרבה יותר גבוה מהמשקל שלהם"

לירן סהר | 03/05/2015 12:37 (16)

נושאים בכתבה כחלון מחירי הדירות מס רכישה

"ההבטחות הכספיות לשותפים בקואליציה יגיעו ככל הנראה לכ-6-7 מיליארד שקל, רובן יכנסו לבסיס התקציב ויחייבו מציאת מקור מימון קבוע", כך אמר אלכס ז'בז'ינסקי, הכלכלן הראשי של מיטב דש בסקירתו השבועית. "בנק ישראל העריך שכדי לעמוד ביעדים הפיסקאליים, הממשלה צריכה לבצע התאמות של כ-8 מיליארד שקל בתקציב לשנת 2016. כעת, ההתאמה הנדרשת תגדל לכ-15 מיליארד. אנו מעריכים שהממשלה לא תוכל לעמוד ביעדים ותבחר להגדיל את הגירעון".

לדבריו, ההסכמים הקואליציוניים מגדילים את ההכנסה הפנויה של משקי הבית באמצעות הגדלת הקצבאות ותשלומי תמיכה שונים – "התוספות שניתנו מצטרפות להעלאת שכר מינימום. בסה"כ, העלייה בהכנסה הפרטית צפויה לתמוך בצריכה הפרטית. ביטול מע"מ על מוצרי יסוד צפוי להוזיל את מדד המחירים בכ-0.2%-0.3% (תלוי בהגדרת מוצרי יסוד). הורדנו בינתיים את התחזית השנתית ל-1.1% מבלי לעדכן את התחזיות החודשיות עד שיוחלט מועד החלת הפטור".

לגבי המתווה המסתמן של הגדלת מס הרכישה על משקיעי הנדל"ן, אמר ז'בז'ינסקי: "מס רכישה על הדירות למשקיעים בגובה של 20%, כפי שמתוכנן על פי הפרסומים, הינו חסר תקדים בעולם ועשוי לגרום לשינויים חריגים בשוק הנדל"ן. הוא בהכרח ייקר את שכר הדירה לאורך זמן ע"י פגיעה במלאי הדירות להשכרה. על פי הסקר החברתי של הלמ"ס, למרות שמשקי הבית הגרים בשכירות מהווים כ-29% מכל משקי הבית (שנת 2013), הגידול במספרם בשנים האחרונות היה הרבה יותר גבוה מהמשקל שלהם ודי דומה לגידול של משקי הבית הגרים בדירה בבעלות".

לגבי שוק התעסוקה, מסביר ז'בז'ינסקי כי הנתונים לחודש מארס הצביעו על יציבות בשיעור האבטלה ברמה נמוכה, תוך התגברות הירידה בשיעור השתתפות בכוח העבודה שהתכווץ בחצי השנה האחרונה בכ-1%. "אלמלא הירידה בהשתתפות, שיעור האבטלה היה עולה מעל 6% ירידה בהשתתפות נובעת מגידול מהיר יותר באוכלוסייה בגילאי העבודה לעומת קצב גידול במשתתפים בכוח העבודה בפועל (מועסקים או מחפשים עבודה) אשר ירד בתקופה האחרונה בחדות".

"אכן תוספת המועסקים השנתית פחתה בשנה האחרונה, כאשר ברבעון הראשון הצטרפו כ-6 אלפים מועסקים חדשים בלבד. במקביל, גם מספר המבוטלים ירד. כל הירידה בהשתתפות בכוח העבודה נרשמה בגילאים הצעירים. לא ברור האם הצעירים מתקשים למצוא עבודה או בוחרים מרצון לא להיות בשוק העבודה. הצעדים בהם מתכננת לנקוט הממשלה החדשה להגדלת תשלומי העברה בצורת קצבאות ותמיכות שונות רק יחריפו את המגמה של ירידה בהשתתפות בכוח העבודה. כתוצאה מזה, עלולים להישחק ההישגים של העשור האחרון במהלכו עלה שיעור ההשתתפות בצורה ניכרת".

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(16):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

11.
נמאסתם 04/05/2015 11:26
הגב לתגובה זו
למי ששירת, עובד ועבד כל חייו מגיע גם אופק רווחתי. בשם הקואליציה פוגעים במי שתורם ומעודדים פרזיטים שחלקם אפילו לא מכיר במדינת ה"ציונים". בהגיעי לגיל פנסייה אני רוצה קצת רווחה ונחת, אבל פה השיטה היא כל הזמן לדפוק ושוב לדפוק את האזרח. את גיל הפרישה מעלים, כל הזמן מטילים עלינו עוד מס וגוזרים עוד קנס. זה יגרום ובפועל כבר גורם לאנשים למאוס בנעשה כאן. הסקרים מלמדים ש-40% מהצעירים היו עוזבים לו יכלו, אותם כבר לא מעניין "אנו באנו ארצה.." פקדון בבנק נותן 0, מט"ח יורד, נדל"ן ממוסה עד הקצה, בורסה שומר נפשו ירחק, עכשיו באים ודופקים גם את משקיעי הנד"לן הסולידיים, מי שקיבל ירושה או יצא לגימלאות וקצת חסך ולא רוצה להיות תלוי בקצבאות העלובות של ביטוח לאומי אינו כריש נדל"ן ובוודאי לא אויב המדינה. הסוף שאנשים יצאו לרחובות והפגנת האתיופים אתמול הייתה רק דוגמית.
10.
אם רוצים למסות שכר דירה, שיקירו בו גם כהוצאה (ל"ת)
אני 04/05/2015 08:41
הגב לתגובה זו
9.
אני 04/05/2015 08:39
הגב לתגובה זו
נישאר.?
8.
מס רכוש יחד עם הכרה בהוצאות שכר דירה. (ל"ת)
פילוסוף 03/05/2015 17:54
הגב לתגובה זו
7.
ק 03/05/2015 16:59
הגב לתגובה זו
למכירה יתרחב ולכן שוכרים יוכלו לרכוש דירות במחירים נוחים באותו יחס ולכן לא תהיה פגיעה בשכירות.
6.
נתי 03/05/2015 15:53
הגב לתגובה זו
זה פשטני מאוד לחשוב שאם יפסיקו להגדיל את היצע הדירות להשכרה, אז מחיר שכר הדירה יעלה. בכלכלה מה שחשוב זה ביקוש מול היצע, ולא רק היצע. עכשיו תראו, אם היה בא קבלן ואומר לממשלה שהוא מוכן מחר בבוקר להרים פה 100,000 דירות חדשות, אבל רק בתנאי שנעמיד מולו שורה של 100,000 משקיעים שיתחייבו לקנות אותן, אז זה באמת היה מטופש להטיל מס רכישה ולגרום לכך שהמשקיעים לא ירצו לקנות ובסוף לא יבנו את הדירות. אבל זה לא המצב, כי הקבלנים בונים מקסימום שהם יכולים לפי קצב הפשרת הקרקעות. אז יש לנו מגבלה בהיצע ומבקר המדינה כתב דו"ח. שתבינו, מרגע שאין מספיק היצע לכל מי שרצה לקנות, כל משקיע שרכש דירה עשה זאת על חשבון צעיר, פחות מבוסס, שלא הצליח לקנות. אותו צעיר נזרק למעגל השוכרים, והגדיל את הביקושים לדירות להשכרה. בסך הכל המוני המשקיעים בשנים האחרונות הגדילו מאוד את היצע הדירות להשכרה אך במקביל לכך הגדילו את הביקוש. חכם כחלון שמטיל מס ונותן עדיפות לצעירים. כל צעיר שירכוש דירה ויגור בה בבעלות- מוריד את עצמו מהביקושים להשכרה. הוא גם מגדיל היצע להשכרה כי הוא יפנה את הדירה שהוא שוכר היום לצעירים אחרים
5.
מיכאל ז'ב 03/05/2015 15:52
הגב לתגובה זו
היטיב להסביר זאת נעם גרוב ממרכז טאוב במסמך "שוק הדיור בישראל" אבל אני אסביר בקצרה: בטווח הארוך, המס (אפילו מס ישירות על שכר דירה) יגרום להתייקרות ונטל המס יתחלק בין השוכר למשכיר. אבל גם את זה ניתן למנוע אם קצב הבניה יהיה גבוה מהריבוי הטבעי וזו מטרתו של כחלון. בטווח הזמן הבינוני, משכירים מסוימים יתעצבנו וימכרו דירות. אם הם מכרו למשקיע אחר- אין שינוי בשוק. אם מכרו לצעיר- אז הדירה תימחק מההיצע להשכרה, אך הצעיר שרכש סופסוף הפסיק לשכור דירה בעצמו, כך שהביקוש להשכרה ירד באותה מידה. בטווח הקצר הם תקועים. יש כבר היצע דירות להשכרה, אי אפשר למחוק אותו. השארת הדירה ריקה תזיק להם פי כמה מאשר המס עליו הם כועסים. נניח הם בכל זאת ידרשו תוספת מחיר: חלק מהשוכרים לא יעמוד בכך ויחזור להורים או לגור עם שותף. חלק ממי שעדיין אצל ההורים יבהל מהמחיר ויחליט להישאר איתם עוד. שותפים שחשבו שהגיע הזמן שכל אחד מהם ישכור דירה לבד- יחליטו להישאר ביחד. ותמיד שוכרים עוזבים את השוק כי הם התבגרו ורכשו דירה משלהם (וכחלון יקל עליהם). לכן ישארו דירות ריקות, ובעלי הדירות יורידו מחיר בחזרה להיום- נק' האיזון בין ביקוש להיצע
4.
IM 03/05/2015 14:03
הגב לתגובה זו
כל יום 2-3 כתבות בנושא. מזכיר את ההתקפה על מע"מ 0.
בא 03/05/2015 16:58
הגב לתגובה זו
להרוויח מליונים .
עמית 03/05/2015 15:55
הגב לתגובה זו
מה אתה מקשקש ?
IM 03/05/2015 16:28
מי שבלחץ הם כל יועצי הנדל"ן למיניהם, אנשים שקנו דירות להשקעה במחירים המנופחים של השנים האחרונות, חלקם הגדול נמצאים בצמרת השלטונית, קבלנים ושאר ממונפים, ומנסים לשכנע כמעט כל יום באמצעות כתבות מהסוג הזה שאין פתרון אחר להוריד את מחירי הדירות אלא רק באמצעות הגדלת ההיצע, אמירה שאין ולא תהיה לה שום משמעות ראלית. בתכל'ס הם רוצים שהמדינה תספק מטרית הגנה להשקעות שלהם מתוך ההנחה שקנית בדירה לצרכי השקעה היא לא ספקולטיבית.
3.
כותבי תרחישים 03/05/2015 13:56
הגב לתגובה זו
רק קבלני בניה סינים יראו לסחטן מהיכן הדג מש- אי הגדלת הבניה ? ! =מוזר ושגוי = באם לא יגדילו הבניה-זה יהיה "טעות" מכוונת, זה לא יהיה נס חנוכה זה יהיה מעמ 00 כמו : " הלפיד ראש ממשלה" ומעמ 0 הם /הוא מנסה לדחות ההפגנות בקייץ ראו קראתם
2.
זה כחלון שחיכינו לו? בזבוז מנדטים יקרים (ל"ת)
אבי 03/05/2015 13:49
הגב לתגובה זו
1.
בן אהרון 03/05/2015 12:55
הגב לתגובה זו
זה ברור שהמשקיעים לא ירכשו דירות עם קנס של 20%, השוק יתכווץ והקבלנים יבנו פחות דירות כי הביקוש בלי משקיעים יהיה קטן יותר. וכך במקום להגדיל את הצע הדירות הכולל בשוק, גם להשכרה ולגם לרכישה, נקבל את התוצאה ההפוכה עם בונוס של אופציה למיתון עקב הקטנת כמות הדירות שיבנו, תוסיף לזה את הגדלת תקציב המדינה, המיסים שהיו מתוכננים, גם אלה לא יהיו בגלל הצמצום בפעילות. להוזיל את הדירות? איך אפשר אם יותר ממחצית זה מיסים מכל הסוגים האפשריים? לסיכום, סוף מעשה במחשבה תחילה.
לא, ריבית אפסית זה העיוות. (ל"ת)
מקו 03/05/2015 17:00
הגב לתגובה זו
כחלון ישחרר קרקעות ויגדיל את ההיצע גם (ל"ת)
גיל 03/05/2015 15:14
הגב לתגובה זו

צילום: דני שם טוב דוברות

חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?

אדיר בן עמי | 19/12/2025 01:20

נושאים בכתבה שכר דירה מס על שכר דירה

משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.

העלמות מס במיליארדים

רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.

ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.

שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.

שלושה מסלולי מיסוי

מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"

להמשך הכתבה לחץ כאן