"מס רכישה של 20% - חסר תקדים ביחס לעולם ויגרום לשינויים חריגים בנדל"ן"
"ההבטחות הכספיות לשותפים בקואליציה יגיעו ככל הנראה לכ-6-7 מיליארד שקל, רובן יכנסו לבסיס התקציב ויחייבו מציאת מקור מימון קבוע", כך אמר אלכס ז'בז'ינסקי, הכלכלן הראשי של מיטב דש בסקירתו השבועית. "בנק ישראל העריך שכדי לעמוד ביעדים הפיסקאליים, הממשלה צריכה לבצע התאמות של כ-8 מיליארד שקל בתקציב לשנת 2016. כעת, ההתאמה הנדרשת תגדל לכ-15 מיליארד. אנו מעריכים שהממשלה לא תוכל לעמוד ביעדים ותבחר להגדיל את הגירעון".
לדבריו, ההסכמים הקואליציוניים מגדילים את ההכנסה הפנויה של משקי הבית באמצעות הגדלת הקצבאות ותשלומי תמיכה שונים – "התוספות שניתנו מצטרפות להעלאת שכר מינימום. בסה"כ, העלייה בהכנסה הפרטית צפויה לתמוך בצריכה הפרטית. ביטול מע"מ על מוצרי יסוד צפוי להוזיל את מדד המחירים בכ-0.2%-0.3% (תלוי בהגדרת מוצרי יסוד). הורדנו בינתיים את התחזית השנתית ל-1.1% מבלי לעדכן את התחזיות החודשיות עד שיוחלט מועד החלת הפטור".
לגבי המתווה המסתמן של הגדלת מס הרכישה על משקיעי הנדל"ן, אמר ז'בז'ינסקי: "מס רכישה על הדירות למשקיעים בגובה של 20%, כפי שמתוכנן על פי הפרסומים, הינו חסר תקדים בעולם ועשוי לגרום לשינויים חריגים בשוק הנדל"ן. הוא בהכרח ייקר את שכר הדירה לאורך זמן ע"י פגיעה במלאי הדירות להשכרה. על פי הסקר החברתי של הלמ"ס, למרות שמשקי הבית הגרים בשכירות מהווים כ-29% מכל משקי הבית (שנת 2013), הגידול במספרם בשנים האחרונות היה הרבה יותר גבוה מהמשקל שלהם ודי דומה לגידול של משקי הבית הגרים בדירה בבעלות".
לגבי שוק התעסוקה, מסביר ז'בז'ינסקי כי הנתונים לחודש מארס הצביעו על יציבות בשיעור האבטלה ברמה נמוכה, תוך התגברות הירידה בשיעור השתתפות בכוח העבודה שהתכווץ בחצי השנה האחרונה בכ-1%. "אלמלא הירידה בהשתתפות, שיעור האבטלה היה עולה מעל 6% ירידה בהשתתפות נובעת מגידול מהיר יותר באוכלוסייה בגילאי העבודה לעומת קצב גידול במשתתפים בכוח העבודה בפועל (מועסקים או מחפשים עבודה) אשר ירד בתקופה האחרונה בחדות".
- יונט קרדיט סוגרת את הסניפים למעט ראשל"צ וחולון ולא תפתח חדשים
- יונט קרדיט ממשיכה להסתבך: ואיך שלמה אייזיק ברח מהאש
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"אכן תוספת המועסקים השנתית פחתה בשנה האחרונה, כאשר ברבעון הראשון הצטרפו כ-6 אלפים מועסקים חדשים בלבד. במקביל, גם מספר המבוטלים ירד. כל הירידה בהשתתפות בכוח העבודה נרשמה בגילאים הצעירים. לא ברור האם הצעירים מתקשים למצוא עבודה או בוחרים מרצון לא להיות בשוק העבודה. הצעדים בהם מתכננת לנקוט הממשלה החדשה להגדלת תשלומי העברה בצורת קצבאות ותמיכות שונות רק יחריפו את המגמה של ירידה בהשתתפות בכוח העבודה. כתוצאה מזה, עלולים להישחק ההישגים של העשור האחרון במהלכו עלה שיעור ההשתתפות בצורה ניכרת".
- 11.נמאסתם 04/05/2015 11:26הגב לתגובה זולמי ששירת, עובד ועבד כל חייו מגיע גם אופק רווחתי. בשם הקואליציה פוגעים במי שתורם ומעודדים פרזיטים שחלקם אפילו לא מכיר במדינת ה"ציונים". בהגיעי לגיל פנסייה אני רוצה קצת רווחה ונחת, אבל פה השיטה היא כל הזמן לדפוק ושוב לדפוק את האזרח. את גיל הפרישה מעלים, כל הזמן מטילים עלינו עוד מס וגוזרים עוד קנס. זה יגרום ובפועל כבר גורם לאנשים למאוס בנעשה כאן. הסקרים מלמדים ש-40% מהצעירים היו עוזבים לו יכלו, אותם כבר לא מעניין "אנו באנו ארצה.." פקדון בבנק נותן 0, מט"ח יורד, נדל"ן ממוסה עד הקצה, בורסה שומר נפשו ירחק, עכשיו באים ודופקים גם את משקיעי הנד"לן הסולידיים, מי שקיבל ירושה או יצא לגימלאות וקצת חסך ולא רוצה להיות תלוי בקצבאות העלובות של ביטוח לאומי אינו כריש נדל"ן ובוודאי לא אויב המדינה. הסוף שאנשים יצאו לרחובות והפגנת האתיופים אתמול הייתה רק דוגמית.
- 10.אם רוצים למסות שכר דירה, שיקירו בו גם כהוצאה (ל"ת)אני 04/05/2015 08:41הגב לתגובה זו
- 9.אני 04/05/2015 08:39הגב לתגובה זונישאר.?
- 8.מס רכוש יחד עם הכרה בהוצאות שכר דירה. (ל"ת)פילוסוף 03/05/2015 17:54הגב לתגובה זו
- 7.ק 03/05/2015 16:59הגב לתגובה זולמכירה יתרחב ולכן שוכרים יוכלו לרכוש דירות במחירים נוחים באותו יחס ולכן לא תהיה פגיעה בשכירות.
- 6.נתי 03/05/2015 15:53הגב לתגובה זוזה פשטני מאוד לחשוב שאם יפסיקו להגדיל את היצע הדירות להשכרה, אז מחיר שכר הדירה יעלה. בכלכלה מה שחשוב זה ביקוש מול היצע, ולא רק היצע. עכשיו תראו, אם היה בא קבלן ואומר לממשלה שהוא מוכן מחר בבוקר להרים פה 100,000 דירות חדשות, אבל רק בתנאי שנעמיד מולו שורה של 100,000 משקיעים שיתחייבו לקנות אותן, אז זה באמת היה מטופש להטיל מס רכישה ולגרום לכך שהמשקיעים לא ירצו לקנות ובסוף לא יבנו את הדירות. אבל זה לא המצב, כי הקבלנים בונים מקסימום שהם יכולים לפי קצב הפשרת הקרקעות. אז יש לנו מגבלה בהיצע ומבקר המדינה כתב דו"ח. שתבינו, מרגע שאין מספיק היצע לכל מי שרצה לקנות, כל משקיע שרכש דירה עשה זאת על חשבון צעיר, פחות מבוסס, שלא הצליח לקנות. אותו צעיר נזרק למעגל השוכרים, והגדיל את הביקושים לדירות להשכרה. בסך הכל המוני המשקיעים בשנים האחרונות הגדילו מאוד את היצע הדירות להשכרה אך במקביל לכך הגדילו את הביקוש. חכם כחלון שמטיל מס ונותן עדיפות לצעירים. כל צעיר שירכוש דירה ויגור בה בבעלות- מוריד את עצמו מהביקושים להשכרה. הוא גם מגדיל היצע להשכרה כי הוא יפנה את הדירה שהוא שוכר היום לצעירים אחרים
- 5.מיכאל ז'ב 03/05/2015 15:52הגב לתגובה זוהיטיב להסביר זאת נעם גרוב ממרכז טאוב במסמך "שוק הדיור בישראל" אבל אני אסביר בקצרה: בטווח הארוך, המס (אפילו מס ישירות על שכר דירה) יגרום להתייקרות ונטל המס יתחלק בין השוכר למשכיר. אבל גם את זה ניתן למנוע אם קצב הבניה יהיה גבוה מהריבוי הטבעי וזו מטרתו של כחלון. בטווח הזמן הבינוני, משכירים מסוימים יתעצבנו וימכרו דירות. אם הם מכרו למשקיע אחר- אין שינוי בשוק. אם מכרו לצעיר- אז הדירה תימחק מההיצע להשכרה, אך הצעיר שרכש סופסוף הפסיק לשכור דירה בעצמו, כך שהביקוש להשכרה ירד באותה מידה. בטווח הקצר הם תקועים. יש כבר היצע דירות להשכרה, אי אפשר למחוק אותו. השארת הדירה ריקה תזיק להם פי כמה מאשר המס עליו הם כועסים. נניח הם בכל זאת ידרשו תוספת מחיר: חלק מהשוכרים לא יעמוד בכך ויחזור להורים או לגור עם שותף. חלק ממי שעדיין אצל ההורים יבהל מהמחיר ויחליט להישאר איתם עוד. שותפים שחשבו שהגיע הזמן שכל אחד מהם ישכור דירה לבד- יחליטו להישאר ביחד. ותמיד שוכרים עוזבים את השוק כי הם התבגרו ורכשו דירה משלהם (וכחלון יקל עליהם). לכן ישארו דירות ריקות, ובעלי הדירות יורידו מחיר בחזרה להיום- נק' האיזון בין ביקוש להיצע
- 4.IM 03/05/2015 14:03הגב לתגובה זוכל יום 2-3 כתבות בנושא. מזכיר את ההתקפה על מע"מ 0.
- בא 03/05/2015 16:58הגב לתגובה זולהרוויח מליונים .
- עמית 03/05/2015 15:55הגב לתגובה זומה אתה מקשקש ?
- IM 03/05/2015 16:28מי שבלחץ הם כל יועצי הנדל"ן למיניהם, אנשים שקנו דירות להשקעה במחירים המנופחים של השנים האחרונות, חלקם הגדול נמצאים בצמרת השלטונית, קבלנים ושאר ממונפים, ומנסים לשכנע כמעט כל יום באמצעות כתבות מהסוג הזה שאין פתרון אחר להוריד את מחירי הדירות אלא רק באמצעות הגדלת ההיצע, אמירה שאין ולא תהיה לה שום משמעות ראלית. בתכל'ס הם רוצים שהמדינה תספק מטרית הגנה להשקעות שלהם מתוך ההנחה שקנית בדירה לצרכי השקעה היא לא ספקולטיבית.
- 3.כותבי תרחישים 03/05/2015 13:56הגב לתגובה זורק קבלני בניה סינים יראו לסחטן מהיכן הדג מש- אי הגדלת הבניה ? ! =מוזר ושגוי = באם לא יגדילו הבניה-זה יהיה "טעות" מכוונת, זה לא יהיה נס חנוכה זה יהיה מעמ 00 כמו : " הלפיד ראש ממשלה" ומעמ 0 הם /הוא מנסה לדחות ההפגנות בקייץ ראו קראתם
- 2.זה כחלון שחיכינו לו? בזבוז מנדטים יקרים (ל"ת)אבי 03/05/2015 13:49הגב לתגובה זו
- 1.בן אהרון 03/05/2015 12:55הגב לתגובה זוזה ברור שהמשקיעים לא ירכשו דירות עם קנס של 20%, השוק יתכווץ והקבלנים יבנו פחות דירות כי הביקוש בלי משקיעים יהיה קטן יותר. וכך במקום להגדיל את הצע הדירות הכולל בשוק, גם להשכרה ולגם לרכישה, נקבל את התוצאה ההפוכה עם בונוס של אופציה למיתון עקב הקטנת כמות הדירות שיבנו, תוסיף לזה את הגדלת תקציב המדינה, המיסים שהיו מתוכננים, גם אלה לא יהיו בגלל הצמצום בפעילות. להוזיל את הדירות? איך אפשר אם יותר ממחצית זה מיסים מכל הסוגים האפשריים? לסיכום, סוף מעשה במחשבה תחילה.
- לא, ריבית אפסית זה העיוות. (ל"ת)מקו 03/05/2015 17:00הגב לתגובה זו
- כחלון ישחרר קרקעות ויגדיל את ההיצע גם (ל"ת)גיל 03/05/2015 15:14הגב לתגובה זו
הדמיית הפרויקט, לינקולן חיפה. קרדיט: סנאפשוט כהן/ארקראפטפרשקובסקי במבצע ״מיוחד״ - סימן נוסף ללחץ של הקבלנים
החברה מציעה דירות מוזלות במורדות לינקולן בחיפה - עדות נוספת לשוק שמחפש את עצמו ולמצוקה שמורגשת היטב במשרדי המכירות של היזמים; בזמן שמניות הנדל״ן מזנקות בבורסה, בשטח הקונים הם אלה שמכתיבים את הקצב
חברת פרשקובסקי פרשקובסקי 2.6% , העוסקת בייזום והקמת פרויקטי בנייה למגורים ובנדל"ן מניב, יוצאת כעת במבצע “מיוחד” במורדות לינקולן בחיפה - מהלך שממחיש היטב את הלחץ שבו נמצאים יזמים וקבלנים בחתירה לפגוש את הקונים במחיר. במסגרת ה-PRE SALE מוצעות עשר דירות בלבד בהנחה שמסתכמת בכ-10% לעומת תגי מחיר קודמים בשוק, עם פתיחה של 3 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ו-3.2 מיליון שקל לדירת 5 חדרים בקומה 12. המבצע מוגבל בכמות וממוקם בפרויקט דגל שנמצא כבר בביצוע, מה שמחדד את המסר: גם בפרויקטים חזקים ונחשקים היזמים מתגמשים.
בפרויקט עצמו מתוכננות 453 דירות בשמונה בניינים (חמישה מגדלים בני 19 קומות ושלושה בנייני בוטיק בני שלוש קומות), עם תמהיל רחב - מדירות 3-5 חדרים ועד דירות גן, מיני-פנטהאוזים ופנטהאוזים. בבניין יהיה בנוסף לחניונים, לובי מעוצב ומועדון דיירים. המיקום נחשב ליחסית טוב, על צלע הכרמל סמוך לדרך פרויד ובקרבה לפארק ההיי-טק מתם ולצירי תחבורה מרכזיים.
למה זה קורה עכשיו?
הסיבה היא בעיקר כי למרות ירידת מחירים מצטברת של כ- 5%-10% מתחילת השנה (בהתאם לאזור), בשטח קצב העסקאות עדיין נמוך. רוכשים יושבים “על הגדר”, בוחנים, משווים ומנהלים מו”מ אגרסיבי יותר. והיזמים מבינים שהדרך להזיז מלאי היא לכוון אל נקודת המפגש האמיתית של השוק, לא אל מחיר הרשמי שלקבלנים והיזמים כל כך חשוב לשמור עליו. הרי הסיבה העיקרית של שמירת המחיר הרשמי בתודעה של כולנו היא שלא לפגוע בבעלי האינטרסים בשוק שלא יכולים להרשות לעצמם לירידת מחירים רשמית במחירי הנדל״ן בישראל (הרחבה: מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים )זה בדיוק ההבדל בין הכותרות של הבורסה, שם מניות יזמיות הנדל”ן נהנו לאחרונה ממומנטום חיובי - לבין משרדי המכירות, שבהם הדופק היומיומי של העסקאות עדיין חלש יחסית. כשקונים מרגישים שיש להם אלטרנטיבות, וששוק המשכנתאות יקר. גם גורם להם להשתעבד לתקופה ארוכה וגם ההחזרים החודשיים יכולים להגיע לכחצי מההכנסה הפנויה של משק בית ממוצע. הם מתמקחים עד הסוף: וכשהמימון הבנקאי של הפרויקט דורש עמידה ביעדי מכירות, הקבלנים נאלצים לשחרר.
זה לא שהשוק בקריסה כמובן, אבל זו התאמה למחיר שלא יכול להמשיך להרקיע שחקים כפי שאנחנו רואים בשנים האחרונות .בהקשר הזה, המבצע של פרשקובסקי הוא עדות לאמירה של התקופה הנוכחית שמדברת על “שוק של קונים”. הנחות ממוקדות, מוגבלות בזמן ובכמות, הן כלי המאפשר ליזם לשמור על מחירון רשמי גבוה יחסית - אך לסגור עסקאות במחיר אפקטיבי נמוך יותר.
- ההרשמה להגרלת "דירה בהנחה" הוארכה עד 22 באוקטובר
- חדרה: דירות ליד הים ב-2 מיליון שקל - ואולי לא לעוד הרבה זמן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שמענו כבר על כל סוגי המבצעים הקיימים בשוק הנדל״ן למגורים של היום. זה התחיל עם מבצעי ה- שלם 20% עכשיו, כנס לדירה היום. תשלם את היתרה בעוד שנה מהיום (זה מגלם בתוכו הנחה של כ- 5-6% נוספים), או תקח 400 אלף שקל ל׳שיפור הדירה׳ (ריצוף חדש, מטבח נחשק או חניה נוספת). ואפילו לאחרונה מדברים על ׳אאוטלט׳ כמו בחניות בגדים ונעליים.
אישור מזורז להקמת 30.6 אלף דירות בנתיבות, קריית מלאכי ורחובות
הגדלת היצע הדירות, אבל זה לא יפתור את הבעיה בטווח הקצר ובאזורי הביקוש
ועדת השרים לענייני פנים אישרה שורה של מהלכים לקידום בניית עשרות אלפי יח"ד חדשות והתחדשות עירונית. ההחלטות שאושרו היום, מוסרים במשרד השיכון, מהוות נדבך נוסף במדיניות הממשלה להגדלת היצע יחידות הדיור, חיזוק הערים, ותמיכה ברשויות המקומיות באזורי עדיפות לאומית ובמרכז הארץ כאחד. עם זאת, אם משרד השיכון והבינוי ומשרד האוצר לא ימצאו פתרון ליום שאחרי תוכנית דירה להנחה, תהיה בעיה של ביקושים ועודפי ביקוש בשוק הדיור עם עליות מחירים - ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?
במסגרת ההחלטות שאושרו, יקודמו למעלה מ־30 אלף יחידות דיור חדשות בארבעה מתחמים מרכזיים:
קריית מלאכי, רובע האלה: הכרזה על מתחם מועדף לדיור בהיקף של 6,080 יחידות דיור לצד 450 אלף מ"ר לתעסוקה ומסחר, שיתרמו לפיתוח תעסוקה מתקדמת בעיר.
רחובות, מרכז תמ״ל/2048: תיקון הכרזה לטובת הרחבת שטח התכנית והקמת 2,035 יחידות דיור חדשות במסגרת מהלך התחדשות עירונית כולל במרכז העיר.
נתיבות, העיר הוותיקה: קידום תכנית פינוי־בינוי רחבת היקף בהיקף של 13,000 יחידות דיור, שתאפשר שדרוג משמעותי של השכונות הוותיקות לצד מוסדות ציבור, תעסוקה ושטחים פתוחים.
נתיבות, תמ״ל/2027: תיקון הכרזה והרחבת התכנית לעוד 750 דונם, לצורך הקמת 9,436 יחידות דיור נוספות, בשיתוף רשות מקרקעי ישראל.
סה״כ, אושרו לקידום מזורז תוספת של 30,551 יחידות דיור חדשות ברחבי הארץ
שר הבינוי והשיכון, חיים כץ: "ועדת השרים אישרה היום צעדים משמעותיים להגדלת היצע הדיור בישראל ולחיזוק הערים. אנו ממשיכים לקדם במלוא העוצמה תכנון וביצוע של מתחמים חדשים לצד התחדשות עירונית, מתוך ראייה לאומית ארוכת טווח שתבטיח פתרונות דיור נגישים בכל רחבי הארץ וקידום בנייה חדשה לצד שדרוד מתחמים ותיקים ופיתוח מרכזי תעסוקה."
