באיזו עיר בונים הכי הרבה מגדלים בישראל? (וזו לא תל אביב)
ערים נוספות נושפות בעורפה של תל אביב כבירת גורדי השחקים של ישראל - מניתוח נתוני הלמ"ס שערכה חברת אלדר עולה, כי הוד השרון, פתח תקווה וירושלים הם היישובים בהם היו במחצית הראשונה של 2012 הכי הרבה התחלות בנייה של מגדלים בני 11 קומות ומעלה.
על פי הנתונים, הוד השרון ממוקמת במקום הראשון עם התחלות בנייה של 348 יח"ד בבניינים מעל 11 קומות, מתוכן 244 יח"ד בבניינים בני 16 קומות ומעלה. כיום כ-70% מכלל התחלות הבנייה בהוד השרון הם של בניינים בני 11 קומות ובעיקר 16 קומות ומעלה. מדובר בעיר שבה הקרקעות יקרות מאוד, מה שגרם לעירייה לעודד תוכנית של בנייה לגובה בעיקר בשכונות המזרחיות החדשות.
ירושלים ממוקמת במקום השני בדירוג עם 250 יח"ד בבניינים בני 11 קומות ומעלה שבנייתן החלה ומתוכן 160 יח"ד במגדלים מעל 16 קומות. מדובר בנתון מפתיע לאור העובדה שבמשך הרבה שנים לא הייתה בנייה לגובה בעיר הבירה.
תל אביב ממוקמת רק במקום השישי עם התחלות בנייה של 220 יח"ד בבניינים בני 11 קומות ומעלה. לדברי אשר אלון, הבעלים של חברת אשלי המקימה את פרויקט ME בנווה שרת, "תל אביב כבר לא מייעדת את הבנייה לגובה לעשירים בלבד. כיום רשויות התכנון המקומיות והמחוזיות מעודדת בנייה לגובה גם בפרויקטים של פינוי בינוי. הביקוש מגיע בעיקר מצד משפחות עמידות שחיפשו בנרות דירה במגדל מגורים גבוה בתל אביב במחירים שפויים ולא במחירים של מגדלי יוקרה לאלפיון העליון".
לדברי רוני כהן, מנכ"ל אלדר, "כאשר מנתחים את הנתונים לפי ערים מגלים שיישובי הפריפריה במעגל השני והשלישי מתל אביב, כבשו את המקומות הראשונים בדירוג הערים בהם היו התחלות בנייה של בניינים מעל 11 קומות. כך למשל רמלה ממוקמת במקום הרביעי עם התחלות בנייה של 232 יח"ד במחצית הראשונה של השנה, אשדוד במקום השישי, בנתניה היו התחלות בנייה של 195 יח"ד בבניינים מעל 11 קומות. חדרה סוגרת את העשירייה הראשונה ואשקלון, יבנה ורחובות פותחות את העשירייה השנייה בדירוג".
לדברי כהן צמיחת המגדלים מחוץ לתל אביב נובעת ממספר סיבות - "בעבר מגדלי מגורים הוקמו רק בתל אביב ונחשבו מאוד יקרים ובעצם הפכו לסמל סטאטוס. עם הזמן הפכו לטרנד וכולם רוצים היום לגור במגדלים מחדרה ועד אשדוד. בנוסף, הרשויות המקומיות הבינו שזה הפיתרון למצוקת הקרקעות ובנייה וכמובן שבנייה לגובה מאפשרת בניה של יותר יח"ד כלומר יותר משפחות שמשלמות ארנונה".
כתבות מעניינות נוספות:
- 5.אביר 28/10/2012 17:19הגב לתגובה זובחו"ל אתם קונים עכשיו 4 דירות במחיר דירה אחת, כל הכתבות הם בפרוש הרצת הנדל"ן והאחרונים כרגיל אוכלים אותה.
- 4.מקווה שהמגדלים עומדים תחת רעידת אדמה. (ל"ת)דורון 28/10/2012 14:26הגב לתגובה זו
- 3.תושב הוד השרון 28/10/2012 13:05הגב לתגובה זוהעיר הכי פקוקה בארץ עוד לפני אכלוס המגדלים החדשים,
- 2.millerma 28/10/2012 12:52הגב לתגובה זו20 ומעלה
- 1.הוד השרון במקום הראשון (ל"ת)עמית 28/10/2012 12:08הגב לתגובה זו
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
יעקב אטרקצ׳י אומר כי אאורה צפויה לעבור את רף ה-1,000 מכירות השנה ומדגיש את שינוי המגמה בשוק: “הציבור כבר לא יכול לקנות בתל אביב - הוא הולך לאיפה שהוא יכול״; על הפרויקטים בתכנון ובביצוע שמגיעים לכ-6 מיליארד שקל צפוי: ״הצבר שלנו יציב מאוד, יש לנו אמון מלא מהבנקים והמוסדיים״
אאורה אאורה 2.11% העוסקת ביזום ובנייה למגורים בישראל ומזרח אירופה ובנדל"ן מניב מציגה רווח נקי של 183 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה, לגבי קצב המכירות מנכ״ל החברה יעקב אטרקציי מציין: ״נעבור את רף ה-1,000 דירות השנה״. בשיחה עם ביזפורטל הוא מוסיף כי ״הפיזור שלנו עשה את ההבדל״. לדבריו, שינוי המגמה בשוק המגורים מורגש היטב: ״תל אביב אאוט - פריפריה אין. המחירים בתל אביב גבוהים מדי, הציבור הרחב כבר לא יכול לקנות שם דירה. אז הוא הולך לאיפה שהוא יכול. מי שיכול לקנות בפריפריה הקרובה קונה, ומי שלא - בפריפריה רחוקה”.
מתחילת השנה מכרה אאורה 840 דירות, כולל 39 לאחר תאריך המאזן. מדובר על קצב מכירות גבוהה ביחס לחברות אחרות בענף. אטרקצ׳י אומר כי הביקושים לדירות של החברה הם ׳אורגניים׳ כלומר משקי בית שצריכים דירה כדי לגור בה, ולא משקיעים שמחפשים תשואה. ״אנחנו פונים לקהל אמיתי שבא לגור, זוגות צעירים ומשפרי דיור. אנחנו פחות פונים למשקיעים, וזה חלק מהיתרון שלנו בתקופה שבה המשקיעים לא ממהרים לקנות״.
אתמול הודיעו לזוכים בהגרלת ״דירה בהנחה״ על זכייתם - לגבי ההגרלות אטרקצ׳י מציין כי: ״ניגשו 130 אלף משפחות, וזכו רק כמה אלפים בודדים. מעל 120 אלף איש נשארו בלי דירה״, ״צריך להוסיף לזה את הודעת המדינה על הפסקת התכניות הממשלתיות באזורי הביקוש, מי שלא זכה, ורובם לא זכו - כנראה יתחיל לרדת מהגדר ולחפש דירה. זה משנה את הדינמיקה״.
במקביל, אטרקצ׳י מתאר שוני משמעותי בין אזורי הארץ: “ב-2025 היו לנו ביקושים עצומים באופקים, בלוד, בחדרה, בנתניה ובירוחם - ככל שאתה מתרחק מתל אביב זה עובד טוב יותר. מי שמרוכז רק בתל אביב בבעיה. הפיזור שלנו עשה את ההבדל״.
- המסר הכפול שבמבצע "דירה בביטחון" של אאורה
- אאורה מכרה 800 דירות מתחילת השנה - גידול של 22% לעומת 2024
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומה לגבי הצבר?
אחד הנתונים הבולטים בדוחות הוא היקף הרווח הגולמי שטרם הוכר מפרויקטים שכבר יצאו לביצוע, מדובר על כ-3.7 מיליארד שקל. כאשר מצרפים את הפרויקטים שמתוכננים להתחיל בשנה הקרובה, נתון זה מגיע לכ-6 מיליארד שקל רווח גולמי עתידי. אטרקצ׳י אומר בזהירות: ״אין עסק בלי סיכון. מי שיגיד לך שאין סיכון - משקר. היו לנו בשנתיים האחרונות עליות במחירי הביצוע, אחרי השביעי באוקטובר זה עלה, אבל היום זה התייצב. אין ירידה עדיין, אבל גם אין עלייה. סיכון אחד ירד מהשולחן”, לגבי הסיכון המימוני הוא משיב: ״המימון פחות משפיע אצלנו בגלל שאנחנו בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית ואין לנו את מרכיב קרקע״.
