מיי טאון ממשיכה לבנות בתל אביב - אבל אולי הישועה תגיע דווקא מהפריפריה
החברה מודיעה על הגעה לרוב דרוש ברמת אביב, אבל לפי הדוחות האחרונים קיימת ירידה חדה בהכנסות ואפס מכירות בתל אביב; בינתיים באור עקיבא החברה רושמת התקדמות בפרויקט עם 252 דירות - לאחר ההאטה הנוכחית במכירות בתל אביב, האם מהצפון יגיע חבל ההצלה?
מיי טאון חברת מיי טאון מיי טאון אגח א -0.04% , העוסקת בייזום, תכנון והקמה של פרויקטים למגורים בישראל - בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית, השיגה רוב דרוש בפרויקט בצפון תל אביב. מדובר במתחם ברחוב שמעוני 11–13 ברמת אביב, שבו ייהרסו שני בניינים ישנים בני ארבע קומות ובהם 28 דירות, ובמקומם ייבנה מגדל מגורים בן 15 קומות הכולל 70 דירות חדשות, מתוכן 42 ישווקו לציבור. שטח המגורים הכולל צפוי לעמוד על כ-6.6 אלף מ"ר, בכפוף לאישורים הנדרשים.
הפרויקט הנוכחי מצטרף לשורה של עדכונים נוספים מהחברה באזור, כמו ההסכם שנחתם בחודש ספטמבר האחרון ברחוב שמעוני 19, שבו צפוי להיבנות בניין חדש עם 35 דירות במקום 14 קיימות. החברה מתמקדת בעיקר בפרויקטים של פינוי בינוי דווקא באזורים שסופגים מההאטה הכבדה ביותר בשוק הנדל״ן למגורים. מנגד, בראיון אמש לביזפורטל אמר לנו המנכ״ל של חברה אחרת מתל אביב שאמנם תל אביב הייתה הראשונה להיפגע, אבל היא תהיה גם הראשונה לחזור לשגרה.
אלא שבזמן שהחברה מוסיפה פעילות בתל אביב, מהדוחות למחצית השנה של 2025 עולה כי מאז תחילת השנה היא לא מכרה אף דירה בתל אביב, לעומת 17 דירות שמכרה במהלך 2024. ההכנסות במחצית הראשונה של 2025 ירדו בכ-25% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, והסתכמו בכ-32 מיליון שקל בלבד.
במקביל, החברה עברה להפסד של כ-10.7 מיליון שקל, לעומת רווח של כ-1.8 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. ברבעון השני לבדו נרשמה ירידה של כ-64% בהכנסות, ל-11.8 מיליון שקל בלבד והחברה הציגה הפסד גולמי של כמיליון שקל, לאחר שבשנה שעברה הציגה רווח גולמי של כ-10 מיליון שקל. זה ממחיש היטב את גודל האתגר שעמו מתמודדים יזמים הפועלים בשוק התל אביבי: קצב המכירות האט, הקונים מתלבטים, וההיצע בפרויקטים החדשים גדל. וזה מה שמוביל לתחרות גוברת וללחץ על מחירים.
- פרויקט פינוי-בינוי בהיקף מיליארד שקל יוצא לדרך ברחוב הרב לנדרס ברמת גן
- "מתמודדים עם חוסר יציבות, רואים התאוששות במכירות"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עם זאת, במיי טאון מדגישים כי החברה ממשיכה לשמור על מבנה מימון שמרני, עם מינוף נמוך יחסית וחשיפה מוגבלת לשוק האשראי. במקביל למהלכים בתל אביב, נראה כי מיי טאון מתחילה להפנות את מבטה גם אל מחוץ לגוש דן. לאחרונה החברה התקדמה בפרויקט רחב היקף באור עקיבא, ברחובות דוד אלעזר ומאיר סטנלי, הכולל הריסה של שני בניינים ובהם 42 דירות ישנות והקמה של שלושה בנייני מגורים חדשים עם 252 דירות - מתוכן כ-210 דירות לשיווק, בשטח כולל של כ-21 אלף מ"ר, לצד שטחי מסחר בהיקף של כ-1.5 אלף מ"ר.
נראה כי בזמן שתל אביב נותרה עוגן עבורם, ערים כמו אור עקיבא, חדרה או נתניה מתחילות למשוך תשומת לב מצד יזמים שפועלים בעיקר באזור המרכז. אפשר להבין את זה גם - המכירות יורדות מאוד, וצריך תזרים ומזומנים שיכנסו אל החברה. המנכ"ל יוסי חסון נותר בינתיים אופטימי. לדבריו, “ההישגים האחרונים של הקבוצה מעידים על אמון בעלי הדירות בדרך ובחזון של מיי טאון - על הבנה עמוקה של צרכי השוק והאופי המיוחד של האזורים בהם אנו פועלים”. חסון מדגיש כי החברה ממשיכה לפעול “במיקוד על יצירת ערך לדיירים, תכנון מוקפד ואיכות חיים משופרת בפרויקטים שאנו מובילים”.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
