מתחם עם 670 דירות בכרמיאל יוצא לדרך - מה זה אומר למשקיעים?

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה צפון אישרה להפקדה תכנית חדשה להקמת שכונת מגורים רחבת היקף בצפון כרמיאל. מדובר על מתחם שיכלול 670 דירות ב-12 מבנים בני עד 14 קומות, שטחי מסחר, תעסוקה, טיילת עירונית חדשה, חיבור רגלי לתחנת הרכבת הסמוכה וגם שטחים ציבוריים פתוחים (שצ"פ).

התכנית מקודמת על ידי חברת צמח המרמן צמח המרמן 0%  , שלאחרונה דווח על כך שעזריאלי תרכוש אותה - לפי שווי של 855 מיליון שקל, עד שזמן קצר לאחר מכן התברר כי המוסדיים חוסמים: עזריאלי עלולה לוותר על רכישת צמח המרמן והיא עושה זאת יחד עם המושבה העירונית כרמיאל והעירייה. התכנית נפרשת על פני 46 דונם של קרקע פנויה - בין שכונות קיימות לבין מרכז העסקים (מע"ר) החדש של העיר. מתוך כלל הדירות, כ-200 יוקצו כדירות קטנות. דבר שיכול להתאים לפרופיל של משקיעים, סטודנטים, זוגות צעירים או שוכרי דירות. שטחי המסחר בהיקף של כ-11 אלף מ"ר ימוקמו בקומות הקרקע של הבניינים לאורך רחוב קרן היסוד, וייתנו מענה לצרכים יומיומיים, מבלי לצאת מהשכונה.

בנוסף לכך, התכנית כוללת 1.5 דונם למבני ציבור ו-2.5 דונם של שטחים פתוחים, שצפויים להשתלב עם טיילת עירונית שתהיה בלב השכונה החדשה. מעבר לפיתוח הפנימי של השכונה, הדגש המרכזי של מקדמי התכנית הוא על נגישות גבוהה לתחבורה ציבורית: גשר הולכי רגל ומעלית יחברו את מתחם המגורים לתחנת הרכבת כרמיאל, מהלך שאול יקצר את זמן ההגעה למוקדים כמו חיפה, עכו או נהריה, ובעיקר ינסה לעודד מגורים ללא תלות ברכב פרטי.

שילוב השימושים (מגורים, מסחר, תעסוקה ופנאי), בתוספת לקרבה לרכבת הם האלמנטים שמתכננים אוהבים להדגיש כשהם מדברים על 'פיתוח עירוני איכותי'. אבל השאלה החשובה באמת, במיוחד עבור משקיעים פוטנציאליים - היא מה מצב השוק בכרמיאל, והאם קיימת בכלל כדאיות כלכלית להשקעה בעיר?

האם העיר הצפונית מעניינת עבור משקיע?

קודם כל, אם נשפוט לפי נתוני העבר - כרמיאל נחשבת לעיר מעניינת להשקעה, בעיקר מ-2 סיבות. קודם כל עדיין אפשר למצוא דירה בפחות מ-1 מיליון שקל, אבל כאשר המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים עומד על כ-1.45 מ' שקל - התשואה ממנו גבוהה מהממוצע הארצי ועומד על כ-2.8%.

תוסיפו לזה את תחנת הרכבת שנפתחה לפני מספר שנים, מוסדות ההשכלה הגובהה באזור והתחזקות המגמה שאנו עדים לה שמביאה בפועל זוגות צעירים ויחידים לצאת ממרכז הארץ אל ערים רחוקות יותר בעיקר בשל המחירים הגבוהים לדיור באזורי הביקוש. כך לדוגמא: אנשים שעובדת בחיפה או בתל אביב לעיתים יעדיפו לגור במקום שקט וזול יותר, עם תחבורה זמינה.

ומה לגבי המחירים הקיימים בעיר?

שכר הדירה בעיר עלה בכ־2% בשנה האחרונה, ונכון להיום שכר הדירה החודשי הממוצע נע סביב: דירת 3 חדרים תושכר בכ-2.9 אלף שקל, 4 חדרים בכ-3.65 אלף שקל ודירת 5 חדרים -כ-5.2/5.3 אלף שקל. מבחינת מחירי הדירות עצמם: דירת 3 חדרים נמכרת בממוצע בכ־1.1 מיליון שקל, דירת 4 חדרים תעלה סביב 1.55 מיליון שקל, ודירת 5 חדרים עשויה להגיע לכ־2.1 מיליון שקל.

• כרמיאל - המחירים, המגמה ועסקאות אחרונות
• עד 160 קמ"ש: התכנית שתחבר את קריית שמונה למרכז הארץ
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

סיפורה של דירה

לאחרונה נמכרה דירה ברחוב משגב 35 בתמורה ל-1.6 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-88 מ"ר שנמצאת בקומת הקרקע. המחיר למ"ר בעסקה עמד על כ-18.3 אלף שקל, די גבוהה ביחס לעיר. כמו כן, התשואה של המוכר הסתכמה בכ-27% ב-5.5 שנים. מה שמעניין בעסקה זה שהדירה נמכרה עוד קודם לכן, ב-12/2015, בסכום של 990 אלף שקל. סכום שמבטא תשואה של 61% בפחות מ-10 שנים.אבל גם זה לא מספר את כל הסיפור.

בשנת 2000, אותה הדירה נמכרה בסכום של 560 אלף שקל. מה שאומר שהדירה עשתה קרוב לפי 3 על הכסף ב-25 שנה. או אם תרצו - 4.3% בשנה במשך 25 שנה (לפי חישוב ריבית דריבית) . חשוב לזכור, היו גם ירידות מחירים לאורך הדרך והתשואה השנתית לא הייתה באופן לינארי.

ועוד דבר: החישוב הנוכחי לא לקח בחשבון את תקבולי השכירות שהיו לאורך הדרך. אם נניח תשואה שנתית על סכום הרכישה הראשונית של 2.5%, נקבל (בחישוב שמרני וגס) 14 אלף שקל, נכפיל ב-25 שנים ונגיע ל-350 אלף שקל שהתווספו.

וזה מביא לשאלה הגדולה יותר - 

לאורך שנים, מה עדיף למשקיע: דירה או מניות? כתבנו על זה כאן - ההשקעה הכי טובה בעשור האחרון - דירה להשקעה. באופן כללי, העבר הוא רמז ואפילו אינדיקציה לעתיד, אבל זאת לא הבטחה לבאות. מעבר לכך, השאלה החשובה היא מה הסיכון שאתם יכולים לקחת. סיכון מגיע עם סיכוי. תשקיע בנכסים מסוכנים אתם צפויים להיות מתוגמלים ברווח גבוה יותר. דירה לא נחשבת נכס מסוכן, מניות כן. 

'הניצחון' של דירה להשקעה על הבורסה, נובע גם מהסיבה שהמס על שכר דיה הוא מאוד נמוך בישראל וכמעט ולא ממוסה, בעוד שעל רווח הון בשוק המניות תשלמו 25% מס רווח הון.

עסקאות אחרונות

דירה נמכרה לאחרונה, ברחוב החבצלת 13 - בתמורה ל-1.1 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-77 מ"ר שנמצאת בקומה השניה.

דירה נמכרה לאחרונה, ברחוב הגליל 1 - בתמורה ל-900 אלף שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-53 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה.

דירה נמכרה לאחרונה, ברחוב אשכולות 44 - בתמורה ל-1.2 מ' שקל. מדובר על דירת 3.5 חדרים בשטח שלכ-78 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה.

דירה נמכרה לאחרונה, ברחוב ארבל 22 - בתמורה ל-1.24 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-74 מ"ר שנמצאת בקומה החמישית.

דירה נמכרה לאחרונה, ברחוב סמדר 5 - בתמורה ל-1.75 מ' שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-107 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית.

דירה נמכרה לאחרונה, ברחוב מבצע אסף 23 - בתמורה ל-2 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה.

יו"ר הוועדה המחוזית צפון, בועז יוסף, מסר: "התוכנית מביאה איתה בשורה של חדשנות ויוקרה במתחם אחד הכולל מגורים ברמה גבוהה, טיילת יפה, שטחים ירוקים וחניון גדול תת קרקעי לכל המתחם. למתחם זה יתווסף גשר שיקשר את המתחם בהליכה רגלית לרכבת. דבר שלמעשה יאפשר לוותר על הרכב הפרטי. השילוב של מסחר ומגורים יחד יאפשר למעשה לספק את כל צרכי התושבים במרחק של הליכה קצרה".

מתכננת מחוז צפון במינהל התכנון, דקלה עדי פרץ, מסרה: "מברכת על קידום התוכנית, אשר מגדילה את היצע הדיור המגוון בכרמיאל, כוללת עירוב שימושים, מיטיבה את הקישוריות בעיר ותורמת לחיזוק ופיתוח היישוב".

• היזם יכול להוריד מחיר - אבל לא יעשה זאת בלי אישור הבנק; למה? בגלל דוח אפס
• 200 אלף ש"ח למ"ר? פרויקט המגורים על הטיילת בתל אביב קיבל היתר בנייה
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"
• רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס