העסקה הטובה של פרשקובסקי - העסקה הגרועה של שיכון ובינוי
שיכון ובינוי רכשה לפני שלוש וחצי שנים קרקע בשדה דב לדיור להשכרה ואחרי שמחקה חלק ממנה יש פוטנציאל למחיקה נוספת; פרשקובסקי רכשה בפחות מחצי מחיר וצפויה לרווח מרשים
העסקה של פרשקובסקי בשדה דב לרכישת קרקע שמיועדת להשכרה ארוכת טווח נעשתה לפי מחיר של 700 אלף שקל לדירה. שיכון ובינוי רכשה לפני 3 וחצי שנים ואז היא שילמה 1.7 מיליון שקל ליחידת דיור. התמהיל של המכרז וההרכב שלו די דומים, המיקום שונה, סביבת הריבית היום שונה ממה שהיה אז. המימון של היום יקר יותר.
יש מקום להבדל בין העלויות של יחידת דיור בין שני המקרים, במיוחד בשל העובדה שבשיכון ובינוי כבר נמצאים בשלב מתקדם יותר ביחס לפרשקובסקי שרק קנתה כעת. ככל שהזמן עובר יש כמובן עלויות נוספות שיש לייחס ליחידת הדיור. גם ההשקה של שיכון ובינוי תהיה לפני הפרוקיט של פרשקובסקי. שיכון ובינוי כבר הפחיתה בעבר את המחיר ליחידה. סך ההשקעה הכוללת שלה ברכישת קרקעות בשדה דב היתה באזור 2 מיליארד שקלים והיא הפחיתה סדר גודל של 25%, כלומר יחידת דיור רשומה אצלה במאזן בכ-1.3 מיליון שקל.
המחיר עדיין גבוה משמעותית מהמחיר אצל פרשקובסקי, אבל בהינתן ההתקדמות מול פרשקובסקי, הריבית ופרמטרים נוספים, נראה שגם אם תהיה מחיקה, היא לא תהיה גדולה מדי.
מחיר סביר בנקודת זמן הזו ליחידת דיור בשיכון ובינוי הוא 1-1.2 מיליון שקל ליחידה. זה לא מאוד רחוק מהמחיר בספרים, ועדיין מדובר על ירידה של כ-15%. השאלה אם שמאי יעשה זאת או שיבין את הרמז מהנהלת החברה וישאיר את השווי כפי שהוא.
- 18.8 מיליון שקל לשתי דירות - האם זה משקף את השוק או מסתיר את המשבר?
- שוק היוקרה בתל אביב נחלש? לא כשזה פנטהאוז מול הפארק
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כך או אחרת, יש כאן עוד נקודה מאוד חשובה - פרשקובסקי קנתה בזול. למעשה, כל העסקאות לרכישת קרקעות בשדה דב שנעשו בשבוע שעבר היו במחירים סבירים. זה אולי נובע מהפחד מהסתבכות כפי שקרה לחנן מור, אולי זה נובע מהעלייה בריבית, בסיכון הגדול בשל התקופה. בסופו של דבר היזמים הציעו הצעות שהשאירו להם רווחים הרבה יותר גדולים מבעבר. אם בעבר כשניגשו למכרז ביקשו להרוויח 15% וההצעה התבססה על רווחיות כזו, במכרזים האחרונים מדובר על 25%.
כלומר, הם הגישו הצעות מאוד נמוכות, וכך גם פרשקובסקי. 700 אלף שקל ליחידת דיור זו הצעה נמוכה, במיוחד בהינתן שכן צפויה הורדת ריבית בחודשים הקרובים והורדת ריבית משפרת מאוד את המודל של השכרה ארוכת טווח. בהשכרה ארוכת טווח היזם מקבל תשואה יחסית נמוכה ובונוס של השבחה של ערך הדירות על פני 20 שנה כי הוא קנה בהנחה של 20-25%, חוץ מזה יש את הרווח היזמי שכאמור גדל, כך שעל פני התקופה של השכרה ארוכת טווח שנעשית יחסית במחיר זול, יש רווחים ממוצעים-משוקללים בשנה של 2% לפחות. זה עם דמי השכירות ועליית ערך הדירות עשוי להגיע לכ-7%-8% באופן שמרני (בפועל עם עליית מחירי דירות ממוצעת של 4% בשנה מדובר על תשואה של כ-10%). בריבית הנוכחית, קשה לממן פעילות כזו בעיקר כי המממנים והיזמים רוצים לראות תזרים ועסקאות כאלו מבטאות רווחי השבחה לא תזרימיים. אבל עוד חצי אחוז למטה ויש כאן בשר ליזמים
פרשקובסקי תהנה מכל העולמות - גם קיבלה הנחה ענקית כי תמחרה את "כל הרע" בעסקה ורכשה בסכום של 670 מיליון שקל קרקע שעשויה להיות שווה כמה מאות מיליונים יותר בפרק זמן של שנה מהיום) וגם תהנה כשהריבית תתחיל לרדת. פרשקובסקי אחרי הזכייה בשדה דב: "אנחנו בדרך להוביל בדיור להשכרה"
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
