העסקה הטובה של פרשקובסקי - העסקה הגרועה של שיכון ובינוי
שיכון ובינוי רכשה לפני שלוש וחצי שנים קרקע בשדה דב לדיור להשכרה ואחרי שמחקה חלק ממנה יש פוטנציאל למחיקה נוספת; פרשקובסקי רכשה בפחות מחצי מחיר וצפויה לרווח מרשים
העסקה של פרשקובסקי בשדה דב לרכישת קרקע שמיועדת להשכרה ארוכת טווח נעשתה לפי מחיר של 700 אלף שקל לדירה. שיכון ובינוי רכשה לפני 3 וחצי שנים ואז היא שילמה 1.7 מיליון שקל ליחידת דיור. התמהיל של המכרז וההרכב שלו די דומים, המיקום שונה, סביבת הריבית היום שונה ממה שהיה אז. המימון של היום יקר יותר.
יש מקום להבדל בין העלויות של יחידת דיור בין שני המקרים, במיוחד בשל העובדה שבשיכון ובינוי כבר נמצאים בשלב מתקדם יותר ביחס לפרשקובסקי שרק קנתה כעת. ככל שהזמן עובר יש כמובן עלויות נוספות שיש לייחס ליחידת הדיור. גם ההשקה של שיכון ובינוי תהיה לפני הפרוקיט של פרשקובסקי. שיכון ובינוי כבר הפחיתה בעבר את המחיר ליחידה. סך ההשקעה הכוללת שלה ברכישת קרקעות בשדה דב היתה באזור 2 מיליארד שקלים והיא הפחיתה סדר גודל של 25%, כלומר יחידת דיור רשומה אצלה במאזן בכ-1.3 מיליון שקל.
המחיר עדיין גבוה משמעותית מהמחיר אצל פרשקובסקי, אבל בהינתן ההתקדמות מול פרשקובסקי, הריבית ופרמטרים נוספים, נראה שגם אם תהיה מחיקה, היא לא תהיה גדולה מדי.
מחיר סביר בנקודת זמן הזו ליחידת דיור בשיכון ובינוי הוא 1-1.2 מיליון שקל ליחידה. זה לא מאוד רחוק מהמחיר בספרים, ועדיין מדובר על ירידה של כ-15%. השאלה אם שמאי יעשה זאת או שיבין את הרמז מהנהלת החברה וישאיר את השווי כפי שהוא.
- פרשקובסקי: ירידה חדה ברווח הנקי למרות גידול בהכנסות בשל שערוך שלילי לנדל"ן להשקעה
- פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כך או אחרת, יש כאן עוד נקודה מאוד חשובה - פרשקובסקי קנתה בזול. למעשה, כל העסקאות לרכישת קרקעות בשדה דב שנעשו בשבוע שעבר היו במחירים סבירים. זה אולי נובע מהפחד מהסתבכות כפי שקרה לחנן מור, אולי זה נובע מהעלייה בריבית, בסיכון הגדול בשל התקופה. בסופו של דבר היזמים הציעו הצעות שהשאירו להם רווחים הרבה יותר גדולים מבעבר. אם בעבר כשניגשו למכרז ביקשו להרוויח 15% וההצעה התבססה על רווחיות כזו, במכרזים האחרונים מדובר על 25%.
כלומר, הם הגישו הצעות מאוד נמוכות, וכך גם פרשקובסקי. 700 אלף שקל ליחידת דיור זו הצעה נמוכה, במיוחד בהינתן שכן צפויה הורדת ריבית בחודשים הקרובים והורדת ריבית משפרת מאוד את המודל של השכרה ארוכת טווח. בהשכרה ארוכת טווח היזם מקבל תשואה יחסית נמוכה ובונוס של השבחה של ערך הדירות על פני 20 שנה כי הוא קנה בהנחה של 20-25%, חוץ מזה יש את הרווח היזמי שכאמור גדל, כך שעל פני התקופה של השכרה ארוכת טווח שנעשית יחסית במחיר זול, יש רווחים ממוצעים-משוקללים בשנה של 2% לפחות. זה עם דמי השכירות ועליית ערך הדירות עשוי להגיע לכ-7%-8% באופן שמרני (בפועל עם עליית מחירי דירות ממוצעת של 4% בשנה מדובר על תשואה של כ-10%). בריבית הנוכחית, קשה לממן פעילות כזו בעיקר כי המממנים והיזמים רוצים לראות תזרים ועסקאות כאלו מבטאות רווחי השבחה לא תזרימיים. אבל עוד חצי אחוז למטה ויש כאן בשר ליזמים
פרשקובסקי תהנה מכל העולמות - גם קיבלה הנחה ענקית כי תמחרה את "כל הרע" בעסקה ורכשה בסכום של 670 מיליון שקל קרקע שעשויה להיות שווה כמה מאות מיליונים יותר בפרק זמן של שנה מהיום) וגם תהנה כשהריבית תתחיל לרדת. פרשקובסקי אחרי הזכייה בשדה דב: "אנחנו בדרך להוביל בדיור להשכרה"
חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?
משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.
העלמות מס במיליארדים
רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.
ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.
שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלושה מסלולי מיסוי
מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"
דיור ציבורי (פורום הדיור הציבורי)דיור ציבורי - בישראל זה חלום, באירופה מציאות נגישה
מדיניות של הפקרה? בעוד שהדיור הציבורי בישראל כמעט ולא קיים, בעולם הוא רשת ביטחון חברתית
דיור ציבורי אלפי משפחות בישראל רק חולמות על קורת גג - במציאות שבה מחירי הדיור מאמירים לשחקים, וכמעט שליש מההכנסה הפנויה של משפחה ממוצעת מושקע בהוצאות מגורים, הדיור הציבורי אמור להיות רשת הביטחון האחרונה עבור האוכלוסיות החלשות ביותר. אולם, עבור אלפי משפחות ישראליות, קורת גג ציבורית נותרה בגדר חלום רחוק.
בעוד שבמדינות רבות בעולם המערבי הדיור הציבורי מהווה מרכיב דומיננטי בשוק הדיור הכולל, בישראל התמונה עגומה למדי. לאורך העשורים האחרונים, מדינת ישראל נקטה במדיניות עקבית של הזנחה והפרטה, שהובילה לצמצום דרמטי של המלאי הקיים ולהחמרת תנאי הזכאות. הפער בין ישראל לעולם בנושא זה מעולם לא היה גדול יותר, והוא מדיר אלפי משפחות נזקקות מהגשמת הזכות הבסיסית לבית.
נכון לסוף שנת 2024, מלאי הדיור הציבורי בישראל עמד על כ-47,143 יחידות דיור בלבד. מספר זה מהווה כ-1.7% מכלל הדירות במדינה. הנתון משקף צניחה של כ-22% בעשור האחרון, מגמה שנמשכת בשל מכירה מואצת של דירות לדיירים הזכאים אל מול רכישה זעומה של דירות חדשות. אל מול המלאי המצומצם, ממתינות בתור הארוך כ-30 אלף משפחות, קשישים ועולים חדשים.
קריטריוני הזכאות מחמירים
בשל המחסור החמור בדירות, הקריטריונים לקבלת דיור ציבורי בישראל הפכו לנוקשים ביותר, והם אינם מעודכנים מזה שנים רבות. זוגות ללא ילדים, למשל, עשויים להיות זכאים לסיוע בשכר דירה, אך לא לדירה ציבורית בפועל.
- דיור ציבורי - למי מגיע; מדריך
- סוכם: מסלול חדש לסיוע מוגדל בשכר דירה לזכאי הדיור הציבורי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תנאי הזכאות המרכזיים כוללים:
היעדר בעלות על נכס: המבקשים לא היו מעולם בעלי דירה או חלק מדירה.
מבחני הכנסה ורכוש: יש לעמוד בתקרות הכנסה נמוכות מאוד ובמבחני רכוש מחמירים.
מצב משפחתי ובריאותי: הזכאות ניתנת לרוב רק לאוכלוסיות ספציפיות:
משפחות מרובות ילדים: משפחות עם שלושה ילדים ומעלה.
הורים עצמאיים (חד הוריים): עם שלושה ילדים ומעלה.
קשישים: מקבלי קצבת זקנה עם השלמת הכנסה שאין בבעלותם דירה.
נכים רתוקים לכיסא גלגלים או מקבלי קצבת נכות כללית.
עולים חדשים: זכאות מטופלת דרך משרד העלייה והקליטה ב-15 השנים הראשונות לעלייה.
קריטריונים אלו יוצרים "מלכודת עוני", שכן עלייה קטנה בהכנסה עלולה לשלול זכאות לדירה.
