משמעות המונח "מיטלטלין" בעסקת מקרקעין לצורך מיסוי
תקציר ו"ע 144/07 + 145/07 1. וילנר מלונות ישראל בע"מ; 2. דג הכסף שערי ירושלים בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין
תקציר ו"ע 144/07 + 145/07
1. וילנר מלונות ישראל בע"מ;
2. דג הכסף שערי ירושלים בע"מ
נ' מנהל מיסוי מקרקעין
ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בירושלים דחתה ערר בעניין סיווג פריטים כמיטלטלין בעסקת מקרקעין, על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק" או "חוק מיסוי מקרקעין"), לצורך קביעת שווי המקרקעין נשוא עסקת המכר.
נוסף על כך קבעה הוועדה כי הצורה הפורמלית או התיאור החיצוני שניתנו לעסקה אינם קובעים את מהותה הכלכלית האמתית, וכי יש לבחון לעניין המס את המהות הכלכלית האמתית של העסקה. לעניין זה יש להיעזר בין היתר בהסכמים שכרתו הצדדים. הוועדה הפנתה לאמור בפסק הדין מלונות צרפת בע"מ (ע"א 2330/04).
השאלה המשפטית והרקע העובדתי
מדובר בעסקת מכר של מלון "שערי ירושלים" בין "דג הכסף שערי ירושלים בע"מ" (להלן: "המוכרת") לבין "וילנר מלונות ישראל בע"מ" (להלן: "הקונה"). בין המוכרת לקונה נחתמו שני הסכמים: האחד למכירת המבנה והציוד שלפיו נקבעה התמורה, בגין המבנה בכ-11.4 מיליון דולר ובגין הציוד בכארבעה מיליון דולר; והשני למכירת המוניטין, והסכום שנקבע בגינו הוא כארבעה מיליון דולר אשר תקבל חברת האם של המוכרת.
המשיב דחה את הצהרות הצדדים וקבע כי יש לראות בכל העסקה עסקת מכר של מקרקעין או זכויות במקרקעין החייבת במס לפי חוק מיסוי מקרקעין.
העניין שהובא להכרעת הוועדה הוא אילו פריטים יש לסווג כמיטלטלין שאינם חלק בלתי נפרד מהמקרקעין על פי החוק, לצורך קביעת שווי המקרקעין נשוא עסקת המכר. יש לציין כי הטיפול בעסקת המוניטין הועבר לטיפול פקיד השומה ולהכרעתו.
דיון
הוועדה התייחסה להגדרת "מיטלטלין" על פי החוק והזכירה את החלטתה בעניין מלונות צרפת (ו"ע 2010/01), שם נקבע כי מקרקעין מוגדרים בחוק מיסוי מקרקעין כ"קרקע לרבות בתים, בניינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע". מיטלטלין מוגדרים בחוק המיטלטלין, התשל"א-1971 כ"נכסים מוחשיים, חוץ ממקרקעין".
נוסף על כך נקבע בפסקי דין קודמים בנושא סיווג מיטלטלין המחוברים למקרקעין כי יש לראותם מיטלטלין ולא מקרקעין (ראו פסק הדין שפלן נ' קאופר, ע"א 567/68, ופסק הדין עיריית רמת גן, ע"א 8817/04).
כדי לסווג נכס כמיטלטלין צריכים להתקיים שני תנאים מצטברים כלהלן:
1- ניתן להסירו ולנתקו מן החיבור על ידי הסרת ברגים בצורה קלה.
2- הוא חוזר להיות נייד אחרי ניתוקו ואינו מאבד את זהותו ואופיו העצמאי.
לסיכום, בכל מקרה יש לבחון את הכוונה המקורית בעת חיבור הרכיב, המערכת והפריט למבנה - אם הם אמורים להיות חלק בלתי נפרד מן המבנה, ונוסף על כך יש לבחון אם הפריט, הרכיב או המערכת שומרים על זהותם ואופיים העצמאיים או על ערכם - לאחר הסרתם. בין השאר יש לבדוק כי כל פריט כאמור נעשה לצורך המקום שבו הורכב, וכי הוא בבחינת חלק בלתי נפרד מהנכס.
נוסף על כך בחנה הוועדה במהלך הדיון את כל אחת מן המערכות אשר העוררות מבקשות לראותן מיטלטלין לצורך מיסוי מקרקעין. להלן רשימת המערכות שנבחנו:
1- מערכת המעליות.
2- מערכת מיזוג אוויר.
3- ספינקלרים ומערכות כיבוי אש.
4- מתקן מים חמים.
5- טלפוניה.
6- גנרטור דיזל ותאורת חירום.
תוצאה
הערר נדחה על כל רכיביו, למעט מערכת הגנרטור.
בוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בירושלים
לפני כב' השופט בדימוס עזרא קמא והחברים שלמה מדהלה ואריאלה אקשטיין
ניתן ב-26.11.2012
הכותב - מומחה במסים
פטריק דרהי (יוטיוב)התרגיל של פטריק דרהי - טייקון בישראל, פושט רגל בצרפת
העברת נכסים, להטוטים פיננסים, הסדר חוב, פשיטת רגל כלכלית וניצול של כספי אג"ח במיליארדים - דרהי שלא הכרתם
פטריק דרהי קבוצת אלטיס של פטריק דרהי בצרות - השווי הנכסי שלה מוערך בסכום שלילי. זה אומר שהנכסים שווים פחות מההתחייבויות. גירעון בהון הכלכלי, זו בעצם פשיטת רגל. אבל פשיטת רגל מתרחשת רק כשיש טריגר. כלומר, אם יש גירעון בהון, אבל החוב הוא לתשלום בעוד 3 שנים, אז לכאורה החברה יכולה לתפקד. יש לה עוד זמן להציל את עצמה.
זו סוגיה מורכבת והיא תלויה בחוקים בכל מדינה, אבל המצב הזה של גירעון בהון הכלכלי ויכולת לתפקד בזכות חובות לרוב מהציבור הוא כשל שוק שאנשי עסקים יכולים לנצל אותו לטובתם - הם נשארים בעמדת מפתח, הם גם מוכרים סיפור שאם הם לא יהיו החברה תקרוס כי הם מחזיקים בידע. במקרים רבים זה נכון והם באמ מנסים להציל את המצב במקביל לסוג של הסדר חוב. במקרים רבים אחרים הם מגיעים להסכמות עם קרנות גידור שמחזיקות בחוב שנסחר נמוך במטרה להשביח את הפעילות. יש מקרים שזה מצליח, יש מקרים שזה כישלון טוטאלי. אין הרבה מקרים שבתקופת "החסד" הזו, הבעלים זורק כסף.
הרי זה לא הכסף שלהם, זה הכסף של מחזיקי החוב, הם הנושים הראשונים של החברה. פטריק דרהי החזיק צעצוע בשם i24news - חברת חדשות שבשנתיים האחרונות גם הרחיבה מאוד את הפעילות בארץ בהשקעה של מאות מיליונים וכל זה על חשבון המשקיעים הצרפתים. דרהי רצה להיות טייקון תקשורת בארץ, אבל הוא פושט רגל בצרפת. זה לא מסתדר. אם אתה רוצה להשקיע כספים שסיכוי מאוד גבוה שהולכים לפח, תעשה את זה בכסף שלך, לא בכסף של מחזיקי אג"ח צרפתים. אם אתה רוצה תדמית נקייה בישראל כי אתה יהודי אוהב המדינה, תעשה זאת בכסף שלך - הצרפתים לא צריכים לשלם על זה.
אבל דרהי הצליח למשוך כמה שנים טובות, עד שהשבוע באופן פתאומי אלטיס החליטה לסגור-להעביר את הפעילות ההפסדית של i24news ולהישאר רק עם הפעילות באנגלית. דרהי אמר שהוא ייקח על עצמו את הפעילות בארץ, כשהפעילות תעבור תוכנית הבראה.
- פטריק דרהי פושט רגל בצרפת – וטייקון בישראל; איך זה מסתדר?
- דרהי מתכוון להיכנס לתקשורת הדתית; שת"פ עם "כיכר השבת" ו"סרוגים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איזו חוסר הגינות. כשזה לא הכסף שלך, אתה מתפרע בבזבוזים, העיקר שתהיה טייקון תקשורת. כאשר זה הכסף שלך, אתה עושה תוכנית הבראה ורה ארגון. אבל יש פה עוד שאלה - למה בכלל להעביר את הפעילות לדרהי. למה אלטיס לא עושה מכרז ומוכרת לכל המרבה במחיר, אפילו כמה מיליונים בודדים? דרהי בעצם לוקח את הערוץ אחרי השקעה של מאות מיליונים בחינם. זה תרגיל בריבוע - גם גרמת לחברה פושטת רגל בבעלותך שיש לה כסף של אחרים (חובות ואג"ח) להשקיע כספים במקום שטוב לך ולא לחברה, וגם אחר כך קיבלת את זה כנראה באפס. כך לפחות על פי הידוע מהדיווחים.
פטריק דרהי (יוטיוב)התרגיל של פטריק דרהי - טייקון בישראל, פושט רגל בצרפת
העברת נכסים, להטוטים פיננסים, הסדר חוב, פשיטת רגל כלכלית וניצול של כספי אג"ח במיליארדים - דרהי שלא הכרתם
פטריק דרהי קבוצת אלטיס של פטריק דרהי בצרות - השווי הנכסי שלה מוערך בסכום שלילי. זה אומר שהנכסים שווים פחות מההתחייבויות. גירעון בהון הכלכלי, זו בעצם פשיטת רגל. אבל פשיטת רגל מתרחשת רק כשיש טריגר. כלומר, אם יש גירעון בהון, אבל החוב הוא לתשלום בעוד 3 שנים, אז לכאורה החברה יכולה לתפקד. יש לה עוד זמן להציל את עצמה.
זו סוגיה מורכבת והיא תלויה בחוקים בכל מדינה, אבל המצב הזה של גירעון בהון הכלכלי ויכולת לתפקד בזכות חובות לרוב מהציבור הוא כשל שוק שאנשי עסקים יכולים לנצל אותו לטובתם - הם נשארים בעמדת מפתח, הם גם מוכרים סיפור שאם הם לא יהיו החברה תקרוס כי הם מחזיקים בידע. במקרים רבים זה נכון והם באמ מנסים להציל את המצב במקביל לסוג של הסדר חוב. במקרים רבים אחרים הם מגיעים להסכמות עם קרנות גידור שמחזיקות בחוב שנסחר נמוך במטרה להשביח את הפעילות. יש מקרים שזה מצליח, יש מקרים שזה כישלון טוטאלי. אין הרבה מקרים שבתקופת "החסד" הזו, הבעלים זורק כסף.
הרי זה לא הכסף שלהם, זה הכסף של מחזיקי החוב, הם הנושים הראשונים של החברה. פטריק דרהי החזיק צעצוע בשם i24news - חברת חדשות שבשנתיים האחרונות גם הרחיבה מאוד את הפעילות בארץ בהשקעה של מאות מיליונים וכל זה על חשבון המשקיעים הצרפתים. דרהי רצה להיות טייקון תקשורת בארץ, אבל הוא פושט רגל בצרפת. זה לא מסתדר. אם אתה רוצה להשקיע כספים שסיכוי מאוד גבוה שהולכים לפח, תעשה את זה בכסף שלך, לא בכסף של מחזיקי אג"ח צרפתים. אם אתה רוצה תדמית נקייה בישראל כי אתה יהודי אוהב המדינה, תעשה זאת בכסף שלך - הצרפתים לא צריכים לשלם על זה.
אבל דרהי הצליח למשוך כמה שנים טובות, עד שהשבוע באופן פתאומי אלטיס החליטה לסגור-להעביר את הפעילות ההפסדית של i24news ולהישאר רק עם הפעילות באנגלית. דרהי אמר שהוא ייקח על עצמו את הפעילות בארץ, כשהפעילות תעבור תוכנית הבראה.
- פטריק דרהי פושט רגל בצרפת – וטייקון בישראל; איך זה מסתדר?
- דרהי מתכוון להיכנס לתקשורת הדתית; שת"פ עם "כיכר השבת" ו"סרוגים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איזו חוסר הגינות. כשזה לא הכסף שלך, אתה מתפרע בבזבוזים, העיקר שתהיה טייקון תקשורת. כאשר זה הכסף שלך, אתה עושה תוכנית הבראה ורה ארגון. אבל יש פה עוד שאלה - למה בכלל להעביר את הפעילות לדרהי. למה אלטיס לא עושה מכרז ומוכרת לכל המרבה במחיר, אפילו כמה מיליונים בודדים? דרהי בעצם לוקח את הערוץ אחרי השקעה של מאות מיליונים בחינם. זה תרגיל בריבוע - גם גרמת לחברה פושטת רגל בבעלותך שיש לה כסף של אחרים (חובות ואג"ח) להשקיע כספים במקום שטוב לך ולא לחברה, וגם אחר כך קיבלת את זה כנראה באפס. כך לפחות על פי הידוע מהדיווחים.
