לפני הקפיצה הגדולה: מומחי נדל"ן בוחרים- 10 השכונות החמות ל-2012

לאחר 3 שנים של דהירת שוק הנדל"ן, במהלכן מחירי הדירות בישראל זינקו בכ-43%, אנו חווים כעת תפנית בענף אשר השלכותיה צפויות להיות מורגשות ביתר שאת בשנת 2012. למרות המצב, ישנן שכונות אטרקטיביות שצפויות לשמור על מומנטום חיובי. Bizportal בירר עם גורמים בענף הנדל"ן אילו שכונות יהיו הלהיטים החמים בשנה הקרובה.

הדר גנים, פתח תקווה השכונה הממוקמת בחלק הדרום מזרחי של פתח תקווה בגבול גבעת שמואל, ממזרח לכביש 40, בקירבה לכביש הרוחב 471 (כביש מכבית) וכביש 6. השכונה סובלת כיום מעומסי תנועה חריפים, אולם פתיחת המחלף בכביש מכבית בחצי השנה הקרובה צפויה להקל ואף למנוע אותם. אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות', מאמין כי השכונה ללא ספק תעלה על המפה בשנה הקרובה - "מדובר בשכונת שוליים שתקבל תנופה עצומה עם שיחרור התנועה. זוגות צעירים, חילוניים ודתיים לאומיים, בהחלט יכולים למצוא במקום דירות 4 חדרים במחיר של כ-1.2-1.3 מיליון שקל, מחיר נמוך יותר בכ-20% ממחירי גבעת שמואל". דירת 5 חדרים, 128 מ"ר עם מרפסת בשטח של כ-13 מ"ר, לדוגמה נמכרת בפרויקט מגדלי קרדן לציבור הדתי-לאומי בכ-1.5 מיליון שקל.

בר יהודה, פתח תקווה לא הרחק משם, נמצא אזור העתיד לעבור תהליכי התחדשות עירונית בשנים הקרובות. לדברי אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים, האזור הממוקם דרומית לרחוב דגל ראובן צפוי לעבור בשנים הקרובות תהליך פינוי בינוי - "דירות 3 חדרים ישנות נמכרות בשכונה תמורת 750-800 אלף שקל והן בעלות פוטנציאל השבחה משמעותי, במיוחד בהתחשב במיקומה בין שכונות נווה עוז וכפר גנים האיכותיות."

כפר גבירול, רחובות דנוס שם את הפוקוס על השכונה בעלת הדימוי הבעייתי שצפויה בתקופה הקרובה להפוך למבוקשת בקרב הזוגות הצעירים. חברת אביסרור תקים באזור שכונה של כ-1,000 יחידות דיור עם פארק בשטח של עשרות דונמים במרכזה. דנוס מסביר כי דירת 4 חדרים נמכרת בכ-1.1 מיליון שקל ונמצאת מרחק של 3 רמזורים ממרכז תל אביב דרך כבישי 431 ו-20. "בקומות הגבוהות במגדלים ניתן אף לראות את הים. הבעיה הגדולה באזור כעת היא כמה עשרות משפחות שמחזיקות מתחמים, ברגע שיפונו ניתן יהיה להתחיל לבנות. השכונה קרובה גם למשולש סורק, היכן שנמצא סניף איקאה ולים."

נווה שרת, תל אביב השכונה הממוקמת בצפון תל אביב, בסמוך לרמת החייל, הוזנחה לאורך השנים ומאכלסת כיום קשישים ואוכלוסייה קשת יום. אולם בשנים האחרונות עובר האזור תהליך של פינוי בינוי. על פי התכנון ישנם שלושה מתחמים של פינוי בינוי. המתחם הראשון שייך לקבוצה הכוללת את SGS, אלקטרה ופרשקובסקי, המתחם השני נמצא בבעלות אפגד והמתחם השלישי והיחיד שבנייתו החלה נמצא בבעלות חברת ש.מיכלסון בבעלות יעקב אפריון וחברת אשלי בבעלות אשר אלון. אשר אלון, בעלי חברת אשלי אומר כי "כיום ישנם 368 יחידות דיור בבנייני רכבת ישנים ולאחר שמייזמי הפינוי בינוי יושלמו יהיו בשכונה 875 יחידות דיור". לדבריו, מחירי הדירות בשכונה נמוכים בכ-30% ממחירי הדירות בצהלה ובשיכון דן הסמוכות.

קריית מנחם, ירושלים השכונה הותיקה שסבלה מפשע ואלימות ממקומת באזור בעל נגישות גבוהה במיוחד בשל הקרבה לכניסה לעיר ולתחנת הרכבת. עיריית ירושלים תשקיע, בשיתוף עם חברת חיים זקן הבונה פרויקט מגורים ברחוב קוסטה ריקה בשכונה, בפיתוח האזור כולו. בשנים הקרובות ייבנו בשכונה כ-240 יחידות דיור, תוקם טיילת הצופה לנוף של עין כרם, תותקן במקום תאורת רחוב מודרנית והמדרכות ירוצפו מאבן משתלבת דקורטיבית. בצמוד למתחם יוקם פארק ענק, בדומה לגן סאקר. בנוסף, קיימות תוכניות לעריכת תוכנית פינוי-בינוי בשכונה, שעתידה לשנות לגמרי את פני האזור. בגלל שהשכונה נמצאת בתחילת השינויים, מחירי הדירות נמוכים יחסית ונעים סביב 1-1.3 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ישנה. בפרויקט אחוזת טליה המוקם על ידי חיים זקן תימכר דירת 4 חדרים חדשה בכ-1.8 מיליון שקל.

שכונת בן גוריון, חולון שמאי המקרקעין ארז כהן מעריך ששכונת בן גוריון תזכה לביקושים בשנה הקרובה - "רמות המחירים באזור נמוכות בכ-20% ממחיר הדירות בשכונת ח-300, דירת 4 חדרים נמכרת תמורת 1.35-1.4 מיליון שקל, לעומת 1.6-1.7 מיליון שקל בח-300. האזור מאוד נחמד והמחלף החדש בכביש 4 משפר משמעותית את הגישה לתל אביב. בעיקר מדובר בעסקאות יד שנייה, מרחק של 5 דקות מח-300."

יד אליהו, תל אביב ארז כהן צופה כי תוכניות הפיתוח של השכונה הותיקה יתחילו לקרום עור וגידים השנה. "יש תוכניות רבות של עיבוי בינוי ושל תמ"א 38 בשכונה, אולם עד כה היו הרבה דיבורים ומעט ביצוע. לדעתי השנה נתחיל לראות פעילות ודירות 3 חדרים לא משופצות בשיכונים נמכרות בכ-1-1.2 מיליון שקל, עם היציאה לפועל של מייזמי ההתחדשות העירונית מחירן צפוי לעלות ב-10%-15% לפחות."

רמת דן, רמלה עדינה חכם, מנכ"ל אנגלו סכסון, מאמינה שהשכונה המבודלת תהנה מרוח גבית מבאר יעקב השכנה. "השכונה קיימת כבר כ-6 שנים, נהנית מאוכלוסיה צעירה ואיכותית, הפרויקט של גינדי בהחלט יגרום להגעת אוכלוסיה ברמה סוציואקונומית גבוהה יותר". לדבריה, מחירי הדירות באזור זולים משמעותית מרמת המחירים בבאר יעקב ועומדים על כ-850-900 אלף שקל לדירת 4 חדרים, לעומת 1.2-1.3 מיליון שקל, ואף לעומת מחירי הדירות בשכונת מצליח המבוקשת.

נווה מרחב, פרדס חנה-כרכור השכונת נבנתה ברובה בשנות החמישים עם העלייה הגדולה מצפון אפריקה ומשופעת במגרשים מרווחים של כ-400-600 מ"ר קרקע, וכן מגרשים כפולים של עד כ-1.2 דונם. השכונה עברה פיתוח נרחב בתחום התשתיות, נסללו עוד מדרכות והוכשרו עוד גינות ציבוריות לרווחת התושבים. עליזה כהן, מנכ"ל רשף נכסים, אומרת כי ניתן למצוא באזור לא מעט בתים למכירה וניתן למצוא מציאות אמיתיות. לדבריה, ניתן למצוא באזור בית בודד על שטח של כ-400 מ"ר מגרש בכ-1.4 מיליון שקל או בית ישן לשיפוץ או הריסה על מגרש של כ-800 מ"ר ניתן למצוא גם ברמת המיליון שקל.

תקומה, כפר סבא השכונה, אשר ממוקמת בסמיכות לשכונת ראשונים האטרקטיבית ולקניון G, עוברת כיום תנופת בניה, זאת הודות לפרויקט פינוי-בינוי בבתי הרכבת הישנים, אשר תופס תאוצה. לדוגמא, כיום מחיר דירת 3 חדרים בקומה שלישית בלי מעלית נמכרת תמורת כ-850 אלף שקל. לדברי עליזה כהן, "לאחר השלמת פרויקט הבינוי ערך הדירה יעלה משמעותית בתום פרויקט הבינוי מאחר ולכל דייר תינתן דירה חדשה וגדולה עם מרפסת. כמו כן, במשך זמן הבניה יינתנו סכומים עבור הדיור החלופי מה שהופך את השכונה לאקזיט נדל"ני מרשים."

כתבות נוספות: ברנרד רסקין: אנשים מתחילים להבין שהם צריכים לעבור מהמרכז, מהם היעדים החמים ל-2012? האוצר: צניחה של 50% בעסקאות הנדלן בתל אביב, ירידת מחירים ברחבי הארץ