קניתם דונם ב-200 אלף ש'? "80% מהקרקעות החקלאיות לא ימומשו גם עוד 50 שנה"

כמעט בכל אתר חדשות שפותחים כיום קופץ באנר צבעוני הקורא לרכוש חצי דונם חקלאי בשרון בכ-100 אלף שקל, לא פעם אנחנו שואלים את עצמנו אם לא פספסנו את עסקת חיינו ונזכרים בסיפורים של סבא וסבתא שפספסו את עסקת חייהם כשבשנות ה-60 רכשו דירת 3 חדרים בבת ים במקום חצי דונם בישוב שכוח האל כפר שמריהו. אבל כידוע אין ארוחות חינם ולא פעם על מה שנראה זול כיום משלמים ביוקר בהמשך. שי נסים, מנכ"ל המרכז הישראלי להשקעות בנדל"ן, הסביר ל-Bizportal כיצד לרכוש קרקע באופן זהיר וכיצד להימנע מעוגמות נפש.

"השוק מוצף היום בהצעות לרכישת קרקעות חקלאית, כאשר חלק ניכר מקרקעות אלו מוצעות על ידי עושי שוק שמנצלים את אי הוודאות המוחלטת בענף ומפזרים הבטחות שאין להם ביסוס בשטח", טוען נסים. "הפרט הידוע הוא ש- 93% מהקרקעות בישראל, שייכות למנהל כלומר רק 7% של קרקעות בבעלות פרטית. הפרט שאינו ידוע הוא שרק חצי אחוז מהקרקעות הפרטיות נסחרות בשוק החופשי, כלומר אלפי דונמים בודדים. 80% מהקרקעות החקלאיות המוצעות למכירה לא יממשו את ייעודן ב 50 שנה הבאות ולכן צריך לדעת איך לגשת לזה ולגשת בזהירות ועם הבנה."

הכוח להשפיע כקבוצה לדבריו, אסור להתפתות למחירים המצחיקים של הקרקעות. "ב-100 אלף שקל אנשים קונים אופציה על קרקע שאולי חברת בנייה תבנה עליה בעוד שנים רבות, מדובר בשאריות של קרקע, הקרקעות הטובות באמת נותרות בידי בעליהן. צריך לזכור שכיחיד, אדם שרוכש חצי דונם חלש ואינו מסוגל להשפיע בועדה המקומית והמחוזית, פתאום סוללים לו כביש והלכה הקרקע. כשרוכשים בהסכם שיתוף יש כוח להשפיע כקבוצה- בפריפריה כדי להזיז מהלך צריך לפחות 100 דונם מאחר ויש צורך לפתח תשתיות ביוב, חשמל וכבישים, בעוד בעיר מספיקים 30 עד 50 דונם כאשר התשתיות כבר מפותחות. הסכם שיתוף מגדיר מראש את השימוש במירב זכויות הבנייה."

נסים ממליץ להתמקד בטבעת השנייה של תל אביב, ובמיוחד באזורים בהם מתוכננת בנייה רוויה. "ניתן לרכוש קרקעות באזור פרדס חנה-כרכור, אזור שמתפתח יפה, אולם התב"ע לא בהכרח תאפשר בעתיד בנייתם של רבי קומות, ערך הקרקע נמדד לפי מספר היחידות דיור שניתן לבנות לדונם. יש לנו קרקעות ברחובות שקירבתן לכביש 431 הפכה אותן לגוש דן, בגלל שהאזור אורבני, קרקע שנרכשה בכ-500 אלף שקל לדונם תהיה שווה 4 מיליון שקל כשתופשר מאחר וניתן יהיה להבנות עליה 8-10 יחידות דיור, גם אם ההליך ייקח עוד 10 שנים."

"טרם הפנימו שהמדינה הולכת להשתנות ללא היכר" "הביקושים בפריפריה היום מתים, אך צריך לזכור שמדינת ישראל הולכת להשתנות ללא היכר בעשור הקרוב, אנשים עוד לא הפנימו את זה", מסביר נסים. "הכבישים והרכבות הולכים לשפר את הגישה באופן משמעותי, כיום הגישה מתל אביב לחיפה מאוד נוחה, ובין תל אביב לירושלים קשה, דבר שישתנה ברגע שהרכבת המהירה שתצא לדרך. לכן עד כמה שהביקושים באזור טבריה מתים כיום, בעתיד המצב ישתנה באופן משמעותי."

לסיכום, מונה נסים את הסימנים מהם צריך להיזהר כשבוחנים רכישת קרקע: 1. מחיר נמוך מידי = שטח קטן. ככל שהשטח קטן יותר האפשרות למימוש בהפשרה של הרוכש הבודד נמוכה ואז הוא נתון לחסדי המזל. המסקנה- צריך לרכוש בקבוצה גדולה שטח גדול. 2. מיקום הקרקע- גם אם קרוב לכבישים או תשתיות תמיד יש לזכור שלכל עיר יש פרברים ולכל עיר יש גבול משותף ולכל אזור יש שטח ירוק בו לא ישתמשו לבנייה לעולם. 3. עסקה טובה בדרך כלל לא מגיעה לצרכן הסופי היא נעצרת אצל היזמים או אצל קבוצות הרכישה, ולכן אם עסקה נראית טובה מידי היא חשודה. משווקי הקרקעות מבקשים שכר תיווך ומבטיחים הבטחות שנתמכות ברעיונות בלבד.