אושר הסדר פשרה: המדינה תשיב לקבלנים עשרות מיליונים

במסגרת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), הרחק מאור הזרקורים, נחתמו בשנים האחרונות עסקות בהיקפים של מאות מיליוני שקלים. קבלנים ויזמים התחרו על קרקעות, חישבו תשואות, גייסו מימון והתקדמו לביצוע. בתוך המפרטים, בין סעיפים טכניים והתחייבויות רגולטוריות, הסתתר רכיב אחד שעם השנים תפח והלך - הוצאות פיתוח נוספות. תשלומים שנועדו, לכאורה, למימון מבני ציבור, שדרוג תשתיות ושכונות ותיקות, אך נהפכו למוקד מחלוקת עקרוני: האם מדובר בחלק ממחיר העסקה החייב במע"מ, או בתשלום נפרד שאין בגינו זכות לניכוי מס תשומות.

המחלוקת הזו הגיעה באחרונה לנקודת רתיחה, כשבית המשפט המחוזי מרכז לוד, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, אישר הסדר פשרה בתובענה ייצוגית נגד רשות מקרקעי ישראל ורשות המסים. במסגרת ההסדר, יוחזרו לקבלנים ולחברות שזכו במכרזים של רמ"י סכומים שעשויים להצטבר לעשרות מיליוני שקלים, בגין תשלומי הוצאות פיתוח נוספות ששולמו בין פברואר 2022 לינואר 2025. שיעור ההשבה נקבע על 8.5% מסכום ההוצאות האלה, והמשמעות הכלכלית רחבה בהרבה מהאחוז היבש: מדובר בהכרה חלקית, אך משמעותית, בכך שהמדינה נקטה קו בעייתי בגבייה.

פסק הדין, שניתן על ידי השופט אבי גורמן, מאשר הסדר פשרה שאליו הגיעו הצדדים לאחר הליך ייצוגי מורכב, שהתנהל בשני תיקים מאוחדים. האחד הוגש על ידי הגבעה פרויקטים הנדסיים, והשני על ידי תצפית מכרזים 2021. שתי החברות טענו, כל אחת מנקודת מבטה, כי רשות מקרקעי ישראל פעלה בניגוד לדין כשהוציאה בגין הוצאות הפיתוח הנוספות קבלות בלבד, ולא חשבוניות מס, ובכך מנעה מהזוכים במכרזים את האפשרות לנכות מס תשומות.

לב לבה של הטענה היה בסתירה פנימית בעמדת המדינה. מצד אחד, רשות המסים קבעה בשנים האחרונות כי הוצאות הפיתוח הנוספות הן חלק משווי המכירה של הקרקע לצורך מס רכישה. משמעות הקביעה הזו היתה הגדלת בסיס המס וחיוב הקבלנים במס רכישה גם על רכיבים שאינם נוגעים ישירות לפיתוח המגרש עצמו. מצד שני, בכל הנוגע למע"מ, אותה מדינה עצמה הורתה לרמ"י שלא להוציא חשבוניות מס בגין אותם תשלומים, כאילו אינם חלק ממחיר העסקה.

• תנופת שיווק ברמת בית שמש ה’-2: מאות יחידות דיור נוספות נסגרו במכרזי רמ"י
• רייסדור תבנה 212 דירות ושטחי מסחר בנהריה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

קושי מובנה בעמדת המדינה

השופט גורמן דן בפסק הדין בקושי המובנה שקיים בעמדה הזו. לדבריו, "לא ייתכן שלצורך מסים שונים (מס רכישה ומע"מ) תעלה המשיבה 2 טענות שונות". הוא ציטט בהרחבה את הוראות חוק מע"מ, שלפיהן "מחירה של עסקה הוא התמורה שהוסכם עליה", כולל כל תשלום חובה שהוטל על העסקה, וציין בהחלטתו כי אם רשות המסים עצמה רואה בהוצאות הפיתוח הנוספות חלק משווי המכירה, הרי שמבחינה מהותית קשה להצדיק היעדר חבות במע"מ בגינן.

עם זאת, התמונה לא היתה חד ממדית. המדינה הצביעה על סעיפים מפורשים במכרזי רמ"י, שבהם נכתב במפורש כי "כנגד תשלום זה, הזוכה במכרז, יקבל קבלה שאיננה חשבונית מס. הזוכה לא יוכל לנכות מס תשומות בגין התשלום האמור". לטענתה, הקבלנים ידעו היטב את תנאי המכרז, תימחרו את הצעותיהם בהתאם, ולא תקפו את ההוראות בזמן אמת. השבה מלאה בדיעבד, נטען, עלולה להוביל להתעשרות שלא כדין ואף לפגיעה בעקרון השוויון בין מתמודדים במכרז.

בין שני הקטבים האלה - הטענה לסתירה בעמדת המדינה מצד אחד, וההסכמה החוזית הברורה מצד שני - נולד הסדר הפשרה. השופט גורמן תיאר זאת במלים פשוטות וברורות: "הסדר פשרה זה - כשמו כן הוא: משקף הוא פשרה בין טענות שונות שבפי הצדדים, כאשר כל אחד מהם טוען 'כולה שלי'". הוא הדגיש בפסק הדין שפורסם כי בשלב הזה של ההליך, הצליחו המבקשות "להציב תשתית ראייתית מספקת לתמיכה בטענותיהן", אך מנגד עמדו למשיבות "טענות כבדות משקל", כך שניהול ההליך עד תומו היה כרוך בסיכון ממשי לשני הצדדים.

• עשרות מיליוני שקלים תלויים בשיחת טלפון אחת
• בעל חברה ישלם כפל מס עקב חשבוניות פיקטיביות שהוציא
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המס שלא נעלם: מי שלא דיווח בזמן, ישלם שנים אחר כך

על הרקע הזה נקבע שיעור ההשבה. בתחילה דובר על 6.5%, אך לאחר הערות בית המשפט הועלה השיעור ל-8.5%. מדובר, למעשה, במחצית שיעור המע"מ בתקופה הרלוונטית, בתוספת רכיב נוסף. השופט ציין כי התוצאה הזו "מנטרלת את רכיב מס הרכישה (ומוסיפה מעט מעבר לכך)", ובכך ממתנת את המצב שבו המדינה גובה מס רכישה מלא על רכיב מסוים, אך אינה מאפשרת ניכוי מס תשומות בגינו.

מי זכאי להחזר?

ההחזר יחול על כל הזוכים במכרזי רמ"י בתקופה שנקבעה, בתנאי שהם עוסקים מורשים והיו זכאים, עקרונית, לניכוי מס תשומות. הוא יתבצע בכפוף להצגת מסמכים, ובהם קבלות על תשלום הוצאות הפיתוח הנוספות ושומות מס רכישה שבהן נכללו ההוצאות כחלק משווי המקרקעין. במקביל, נקבע כי ההוצאות ימשיכו להיכלל בשווי המכירה לצורך מס רכישה, וכי סכום ההשבה לא יופחת מבסיס המס.

אחד הסעיפים המשמעותיים ביותר בהסדר נוגע לעתיד. החל מהמכרזים הבאים, רשות מקרקעי ישראל תוציא חשבוניות מס גם בגין הוצאות הפיתוח הנוספות. מבחינת בית המשפט, עצם ההסכמה הזו מלמדת כי גם לטענת המשיבות, "כך הדין". מדובר בקביעה שעשויה להשפיע לא רק על הקבלנים, אלא גם על התמחור של הקרקעות, על עלויות הבנייה ועל התנהלות המכרזים בשנים הקרובות. בפסק הדין ניתן מקום גם להקשר הרחב יותר. השופט גורמן ציין כי שאלת החבות במס רכישה בגין הוצאות פיתוח נוספות נדונה במקביל בוועדות ערר שונות, וכי ייתכן שהמחלוקת תגיע בעתיד לפתחו של בית המשפט העליון. במצב כזה, הסדר פשרה מאפשר, לדבריו, "סעד מהיר וּודאי" לחברי הקבוצה, וחוסך שנים של התדיינות שתוצאותיה אינן ידועות.

הסדר הפשרה אושר לאחר שפורסם לציבור, מבלי שהוגשו התנגדויות, למעט כמה הודעות פרישה שאושרו. השופט עמד על כך שחברי הקבוצה הם כולם חברות ועוסקים מנוסים, שפועלים בהיקפים כלכליים ניכרים ומלווים בייעוץ משפטי, ולכן האפשרות לפרוש מהקבוצה מהווה איזון ראוי. בסופו של דבר, הוא קבע כי מדובר בהסדר "מתון ומאוזן", המשקלל את מכלול הסיכויים והסיכונים.

מעבר לסכומי ההשבה עצמם, שאמנם עדיין לא חושבו במדויק אך עשויים להגיע לעשרות מיליוני שקלים, פסק הדין מסמן נקודת ציון ביחסים שבין המדינה לקבלנים במכרזי הקרקע. הוא משקף הכרה שיפוטית בכך שהקו שנקטה המדינה בשנים האחרונות לא היה נקי מקשיים, ומנגד גם בכך שהשוק פעל על בסיס כללים שנקבעו מראש. בין שני העולמות האלה נפרשה הפשרה - לא הכרעה עקרונית מלאה, אך תיקון משמעותי של עיוות מצטבר.

למה בכלל הקבלנים לא קיבלו חשבונית מס מלכתחילה?
במשך שנים רמ"י פעלה לפי תנאי המכרזים שלה, שקבעו במפורש שעל הוצאות הפיתוח הנוספות תונפק רק קבלה ולא חשבונית מס. המשמעות היתה שאין מע"מ רשמי על הנייר, ולכן גם אין אפשרות לנכות מס תשומות. בפועל, זה היה מנגנון קבוע ושיטתי, ולא חריגה נקודתית.

אם לא הוצאה חשבונית מס, אז בעצם לא שולם מע"מ?
זו בדיוק אחת השאלות שהובילו לתביעה. המדינה טענה שלא נגבה מע"מ ולכן אין מה להשיב. מנגד, הקבלנים טענו שהמחיר ששולם היה מחיר כולל, ושכשלא מוציאים חשבונית מס, החוק מניח שהמע"מ כבר כלול בתשלום - מה שפוגע בזכות לניכוי מס תשומות. בית המשפט לא הכריע בזה עד הסוף, אלא הלך לפשרה.

למה ההחזר הוא רק 8.5% ולא 17% כמו מע"מ מלא?
מכיוון שזה לא פסק דין עקרוני אלא הסדר פשרה. בית המשפט הבהיר שמדובר בקניית סיכון: מצד אחד יש טענות חזקות לקבלנים, מצד שני יש מכרזים עם סעיפים ברורים. 8.5% משקפים בערך חצי מע"מ, בתוספת רכיב שמנטרל את מס הרכישה שנגבה על ההוצאות האלה.

האם כל קבלן שזכה במכרז של רמ"י אוטומטית יקבל כסף?
לא. רק מי שעומד בתנאים: עוסק מורשה, ששילם הוצאות פיתוח נוספות בתקופה הרלוונטית, ושיכול להציג את כל המסמכים הנדרשים. בנוסף, צריך לפנות בפועל ולהגיש בקשה - זה לא החזר אוטומטי.

מה קורה אם לקבלן יש חובות מס?
ההשבה כפופה לקיזוז. אם יש חוב מס פתוח, רשות המסים רשאית לקזז אותו מהסכום שיוחזר. כלומר ייתכן שחלק מהכסף או כולו לא ייכנס בפועל לחשבון.

האם מדובר בכסף נקי, או שצריך לשלם עליו מס?
לא מדובר בכסף פטור ממס. מי שמקבל את ההשבה חייב לדווח עליה בדו"ח השנתי. בנוסף, אם אין לו אישור פטור מניכוי מס במקור, ינוכה מס בשיעור של 10% כבר בעת התשלום.

איך זה ישפיע על מחירי הדירות בעתיד?
באופן עקיף בלבד. מכאן ואילך הוצאות הפיתוח הנוספות יוצאו עם חשבונית מס, מה שמאפשר ניכוי מס תשומות ומשפר את הוודאות. זה לא אומר שמחירים יירדו, אבל זה כן מסיר רכיב של חוסר בהירות שהיה מגולם בעלויות.

האם ההסדר הזה אומר שהמדינה הודתה בטעות?
לא במפורש. המדינה לא הודתה שהגבייה היתה לא חוקית, ובית המשפט לא קבע כך. אבל ההסכמה להשבה חלקית ולהוצאת חשבוניות מס בעתיד משדרת בפועל שהעמדה הקודמת לא היתה נקייה מקשיים.

מה היה קורה אם לא היו מגיעים לפשרה?
ההליך היה נמשך שנים, עם סיכון לשני הצדדים. ייתכן שבית המשפט היה דוחה את התביעה לחלוטין בגלל תנאי המכרזים, וייתכן שהיה מקבל אותה במלואה. הפשרה חסכה את חוסר הוודאות הזה.

האם פסק הדין הזה מחייב גם במקרים אחרים שלא נכללו בתביעה?
לא. הוא חל רק על התקופה והקבוצה שהוגדרו בהסדר. עם זאת, הוא עשוי להשפיע בעקיפין על הליכים אחרים שמתנהלים כיום, ועל האופן שבו המדינה תגן על עמדתה בעתיד.

האם מי שפרש מהקבוצה יכול לתבוע לבד?
כן. מי שביקש ויצא מהקבוצה אינו כבול להסדר הפשרה. הוא יכול לבחור לנהל הליך עצמאי, על כל הסיכונים והעלויות הכרוכים בכך.

האם זה סוף הסיפור של הוצאות הפיתוח הנוספות?
ממש לא. שאלת החבות במס רכישה עדיין מתבררת בערכאות אחרות, וייתכן שעוד נראה פסקי דין סותרים או אפילו הכרעה של בית המשפט העליון. ההסדר הנוכחי פותר פרק מסוים, לא את כל המחלוקת.