המשקיעים חוזרים משוק המשרדים לדירות

מה התשואה שניתן לקבל על דירה להשקעה ועל משרד? מה הסיכון הגדול בהשקעה במשרד ולמה המשקיעים חוזרים לרכוש דירות להשקעה? וגם - סקר גולשים - מה יהיו מחירי הדירות בעוד שנה?

אמיר רוזנבלום | 22/04/2021 07:24 (16)

נושאים בכתבה השקעה בנדל"ן

המשקיעים עוברים משוק המשרדים לדירות. עד לעשור האחרון נחשבה השקעה בדירות למגורים לאטרקטיבית ביותר. רמות המחירים היו נמוכות בהרבה, כמחצית ויותר לעומת היום, מה שכמובן העניק למשקיעים תשואה הרבה יותר גבוהה, כ-4% בממוצע באזור המרכז וכ-6-8%, לעיתים אף יותר, לדירות בפריפריה.

עליית המחירים התלולה שאפיינה את העשור שעבר, ובמיוחד בשנים 2006-2016, מיתנה בהדרגה את ההתלהבות המשקיעים. רמות המחירים הלכו ועלו, כך שהשבחת ערך הנכס התמתנה והתשואה הלכה וירדה בהדרגה, עד כדי כ-2-2.5% בלבד בתל אביב וכ-3-4% בפריפריה, זאת בלי לקחת בחשבון הוצאות בלתי צפויות על ניהול הנכס.

מגמה זו הלכה והתהפכה, ובמיוחד בשלוש-ארבע השנים שקדמו למגיפת הקורונה. זה החל כבר ב-2015 כשמס הרכישה למשקיעים הרוכשים דירה שנייה ומעלה הוכפל ואף יותר ל-8-10% , מה שגרע אחוז גבוה של משקיעים משוק הדיור. אם עד 2015 הם היוו כ-30% מהשוק, הרי שבשנים העוקבות, 2016-2019 , החלק שלהם ירד לכ-12% בלבד.

בד בבד הפך שוק המשרדים לאופציית השקעה מעניינת ביותר עבור משקיעים, כולל כאלה שבעבר לא ראו בו אופציה להשקעה, בשל החוזים היותר מורכבים והצורך להתעסק רבות בנושאים דוגמת חברת ניהול, מציאת שוכרים מתאימים וכו'.

המספרים והנתונים דיברו בעד עצמם. לעומת ה-2-2.5% תשואה לדירות מגורים, קרצו למשקיעים מספרים הרבה יותר גבוהים, 6-8% תשואה, כלומר פי שלושה ויותר, כמו גם הציפיה שמחירי המשרדים ימשיכו לעלות מעלה, מעלה, זאת לעומת מחירי הדירות כבר מיצו את עצמם.

באה 2020 וטפחה על פניהם של אותם אלפי רבים שהשקיעו במשרדים. כבר ב-2019 הסתמנה מגמה ברורה של התמתנות בשוק המשרדים, תוצאה ישירה של עודף בניית שבאה לידי ביטוי בלא פחות מ-5.5 מיליון מ"ר מתוכננים, חלקם כבר בביצוע. עובדה זו גם עצרה, עוד בטרם מגיפת הקורונה, את עליות מחירי המשרדים וגם הקטינה קמעא את התפוסה.

אולם המכה הקשה הגיעה, כאמור, ב-2020, כשהתפוסה במשרדים ירדה פלאים, לעיתים עד כדי 50% ואף פחות מכך, כשבד בבד מחירי העסקות ירדו בשיעור ממוצע של 10-15% , לעיתים אף הרבה יותר. עובדה זו, כמובן, הכניסה רבים מהמשקיעים למילכוד, כשהיו תקועים עם משרד ריק ועם התחייבויות ענק, הן המימון שלקחו עבור רכישת המשרד והן תשלומי הארנונה ודמי הניהול השוטפים.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

חלום ה-6-8% תשואה, הפך לחלום בלהות

ואכן בחודשים האחרונים מורגשת מגמה הדרגתית, אבל עיקבית, של חזרת משקיעים לשוק הדיור. מדובר, לטעמי, בכלים שלובים: גם הטראומה שחוו המשקיעים בשוק המשרדים, אולם גם ההתאוששות המופלאה של שוק הדיור במהלך הרבעונים האחרונים, כולל תחילת מגמה ברורה של עליות מחירים, מה שמבטיח, לכאורה, תשואה לא רק על הכרת הנכס, אלא גם השבחת ערך הנכס עצמו.

גם העובדה שהמצב בשוק הדיור אינו צפוי להשתנות במהלך השנים הקרובות, מעט מאוד התחלות בנייה, היצע דל, זאת לעומת ביקושים כבושים הולכים וגדלים, מבטיח לכאורה את המשך המגמה של עליות מחירים ובד בבד יכולת של המשקיעים להשכיר את הנכס בנקל לכל דיכפין ואף לעדכן את דמי השכירות כלפי מעלה.

ואם נוסיף לכך את העובדה שמס הרכישה למשקיעים ירד בקיץ האחרון מ-8-10% ל-5%, הרי שאין ספק שהמגמה שהחלה לאחרונה, תתחזק ותלך ב-2021 ובשנים העוקבות שאחריה.

ושאלת השאלות, האם שוק המשרדים סיים את הדולצ'ה ויטה שלו למשקיעים? אין ספק שכבר בטווח הקצר נראה בהדרגתיות חזרה יפה של העובדים למשרדים ואכלוס חללים גדולים שלא היו מאוכלסים, שכן לטעמי אין תחליף לערך הגדול של עבודה בסביבת משרד הן מבחינת תפוקות עבודה וכלה בחיי חברה בסביבת עבודה נכונה ובריאה.

לטווח הבינוני והארוך יותר נצטרך להתאזר בסבלנות ומה שייקבע במיוחד הם שני הפרמטרים הבאים, האחד, אופי התאוששות השוק ממשבר הקורונה והשני, איך התחלות הבנייה בשוק המשרדים יתאימו את עצמם לביקושים. נחכה ונראה.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(16):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

11.
ברור 23/04/2021 12:58
הגב לתגובה זו
בנוסף לעליה העכשווית בשכ"ד, הופכים את ההשקעה בנדלן לאטרקטיבית.
10.
היועץ שכח את ההיצע הכבוש שנתקע אצל משפרי הדיור (ל"ת)
שקיבלו ארכה לא למכור 22/04/2021 12:02
הגב לתגובה זו
שכח את המלפפון הכבוש במקרר, התייבש ונרקב (ל"ת)
הרועץ 22/04/2021 16:13
הגב לתגובה זו
9.
שואל תם 22/04/2021 11:39
הגב לתגובה זו
מה עושה משקיע? לוקח דירה קיימת, משלם עליה מחיר בועה ומנסה להשכיר. לכן הספין השקרי שהשוק כביכול צריך משקיעים הוא רק הנדסת תודעה. בסוף, המשקיע הזה צריך למצוא שוכר, וכאשר הוא לא מוצא הוא מוכר בהפסד הון
8.
יאיר 22/04/2021 11:16
הגב לתגובה זו
בשביל 3 אחוז עלובים במקרה הטוב. נו באמת. בקרוב מאוד השוק יוצף בדירות שהקבלנים ישכירו
7.
דוד 22/04/2021 10:53
הגב לתגובה זו
רצו למשרדים ונדפקו, עכשיו ירוצו לדירות ועוד פעם ידפקו בעולם טכנולוגי נדלן רגיל ככל הנראה לא מהווה אופציה השקעה כל כך מניב
6.
חושף אינטרסנטים 22/04/2021 10:42
הגב לתגובה זו
לפי הקו"ח האחרון של הכלכלן הראשי שהאוצר, ברבעון האחרון היה שיא השיאים של כל הזמנים במכירות משקיעיםן - 6,800 דירות!! ומה איזן את הרכישות האלה? רכישות של קרנות הריט של הקבלנים שקונים את הדירות של עצמם. ישראבלוף של קבלנים שמייצרים מציאות מדומיינת של "חזזרת משקיעים" ואל תשכחו שמי שכתב את הכתבה הזאת הוא * יועץ בתחום הנדל"ן
יפה 22/04/2021 16:15
הגב לתגובה זו
מקווה שבעו"ש שלך אתה מתייחס גם לכמה נכנס ולא רק לכמה יוצא...
אנונימי 24/04/2021 13:06
קנו מתוכם 3000 של קרנות הריט, כלומר 3800 יותר מכרו מקנו.
5.
אנונימי 22/04/2021 10:01
הגב לתגובה זו
הצעירים יורדים מהגדר, המשפרי דיור משפרים ועדיים מכרו 6.8 אחוז פחות דירות הריבעון וב2020 היא שיא בהתחלות בניה וכרגע נראה ששר האוצר עושה הכל בשביל להפסיק את התחלות הבניה אולי בגלל שכל מיני תורמים ביקשו בגלל המכירות הנמוכות, דרך ירידה של 6.8 אחוז למרות קרנות הריט שקונות, קרנות ריט שלא מצליחות לגייס יותר כסף, כי הקרנות הגדולות לא חושבות שהנדלן הוא השקעה כדאית.
4.
לאורך זמן השקעה בשוק ההון עולה בהרבה מהשקעה בנדלן (ל"ת)
חיים 22/04/2021 09:35
הגב לתגובה זו
חמוד אתה 22/04/2021 16:17
הגב לתגובה זו
או אולי מניה ספציפית שהתרסקה? או שהמניה מייצרת לך גם רווח מעליית שווי ערך וגם מפירות ההשכרה כמו דירה?
3.
בלי להתייחס לעיניין מיסוי אז ההשוואה רק לגבי תשואה שגוי (ל"ת)
אבי 22/04/2021 08:58
הגב לתגובה זו
2.
אם יהיו יותר משקיעים בדירות שכר הדירה ירד? (ל"ת)
נפתלי 22/04/2021 08:37
הגב לתגובה זו
אני 22/04/2021 10:48
הגב לתגובה זו
יש מספר גורמים המשפיעים על מחירי הדירות: 1. שיעור הריבית ארוכת הטווח, ובמיוחד ריבית משכנתא. שהרי רוכשי הדירות וביניהם המשקיעים רוכשים במשכנתא 2. גובה שכר הדירה 3. ביקוש/היצע באיזור הרלוונטי(פחות משמעותי, שהרי השוק אמור להיות שוק משוכלל) 4. תשואה על ההשקעה, והתשואה נטו (אם קיימת בכלל..) לאחר התחשבות בעלות המשכנתא ולא לשכוח: ככל שהמשוואה מראה תשואה נמוכה יותר, כך ברור לנו שמחיר הדירות כלפי מטה... יש עוד גורם והוא תשואות אלטרנטיביות (טובות יותר או פחות) באפיקי ההשקעה האחרים. בהצלחה.
1.
כותבי תרחישים 22/04/2021 08:13
הגב לתגובה זו
מחסור הדיור=כתוצאה מהוראת בובו-להקטין הבניה-בשנית להקטין הבניה אריק שרון זל בנה 82000 ממוצע שנתי-כשהיו 6 מליון תושבים ב הווה יש מעל 9.300000 מליון תושבים בונים 47000 דירות בממוצע ב11 השנים האחרונות מחירי הדיור עלו במדינות הבאות שווייץ גרמניה אוסטריה = ב 35%= בישראל ב 126% זה הונאת הדור הצעיר זה מחייב חקירה אל תגידו לא ידענו

צילום: שלומי יוסף

ניתוח

לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?

רן קידר | 23/12/2025 11:38

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".

רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.

הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.

למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.

ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.

להמשך הכתבה לחץ כאן