הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
פרויקט מרום נגבה רמת גן
צילום: יח"צ

מגוריט תרכוש 23 יח"ד להשכרה ברמת גן תמורת כ-46.7 מיליון שקל

מגוריט רוכשת 23 דירות בנות 4 חדרים כ"א עם נוף לים במגדל 'מרום נגבה' ברמת גן הכולל 32 קומות 120 דירות ושטחי מסחר 
ענת דניאלי | (17)
נושאים בכתבה מגוריט עסקה

מגוריט 1.94% מדווחת היום על חתימת עסקה, במסגרתה תרכוש 23 יח"ד במגדל שנמצא בהקמה ברחוב נגבה 4 ברמת גן, הצפוי להתאכלס בסוף מאי 2018. תמורת העסקה תשלם מגוריט סכום של כ-46.7 מיליון שקל, כלומר כ-2.03 מיליון שקל ליח"ד, בתוספת הוצאות עסקה של כמיליון שקל.

המימון לעסקה הנו מהונה העצמי של החברה, מהדיווח עולה כי התשלומים לרכישת הדירות יוצמדו למדד תשומות הבנייה ובנוסף אם ישתנה שיעור המע"מ מגוריט תספוג זאת. התמורה תשולם ב-4 פעימות; התשלום הראשון הנו של 18.7 מיליון שקל (2 ימים מיום חתימת העסקה), סך של 20 מיליון שקל ישולם בתוך 45 ימים מיום החתימה על הסכם הרכש. בנוסף ישולמו 5.7 מיליון שקל בנובמבר ועוד 2.3 מיליון שקל כ-5 ימים לפני מסירת הפרויקט. 

 

פרויקט 'מרום נגבה' הנו מגדל בן 32 קומות שיכיל 120 דירות ושטח מסחרי. מהחברה נמסר כי תרכוש דירות 4 חדרים, מערביות הפונות לים, שנפרשות עד לקומה ה-21 של המגדל, אשר שטח המכר הכולל שלהן עומד על כ2,500 מ"ר בתוספת כ-300 מ"ר מרפסות, כולל מחסנים פנים דירתיים וחניה תת קרקעית צמודה. העסקה בוצעה באמצעות רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק.

 

מתי דב, מנכ"ל מגוריט מסר: "רכישה של נכס, האמור להפוך למניב תוך כשנה, באזור בעל ביקוש גבוה להשכרה, ובמחיר נמוך מהשוק מגלמת בחובה את יתרונותיה הרבים של העסקה, לבטח כאשר מדובר על מגדל מגורים ייחודי ובדירות איכותיות. העסקה עשויה לאפשר לנו בעתיד להגיע לתשואה גבוהה מתשואת השוק לאזור ולהציף ערך לבעלי המניות".

 

"מדובר בעסקה מצוינת לקרן, המקדמת את מטרותינו האסטרטגיות בדבר הקניית פתרון איכותי לשכירות ארוך טווח באזורי ביקוש", ציינה יעל אנדורן, דירקטורית  ויו"ר ועדת אסטרטגיה במגוריט. "שכונת מתחם נגבה, ממוקמת במרכז העיר במיקום מועדף, וקהל היעד משווע לפתרונות שכירות מודרניים, שצפויים לקבל ביטוי בפרויקט".

בינואר 2017 חתמה הקרן על הסכם לרכישת 34 יח"ד בפרויקט מידטאון תל אביב, הצפוי להתאכלס בעוד כשנה, ובפברואר 2017 רכשה מגוריט 84 יח"ד בפרויקט 'אלקטרה מול הנוף' ברמלה.

הקרן הונפקה בסוף שנת 2016, וגייסה כ-240 מיליון שקל. בחברה כבר אז ציינו כי הטריגר להנפקה נוצר בעקבות השינוי לחוק הרי"טים שעיקרו הפחתת מס הרכישה לקרנות הריט הפועלות בתחום המגורים, לצד הטבות מיסוי נוספות. 

קיראו עוד ב"נדל"ן"

מיקום הפרויקט ברמת גן

תגובות לכתבה(17):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 8.
    דניאל 29/03/2017 11:39
    הגב לתגובה זו
    מעיפים את המשקיעים הפרטיים מהשוק ע"י מיסים דרקוניים שימנעו מהם להרוויח תשוואה עלובה של 2% שנתי (לפני הוצאות). ובמקומם מכניסים גופי ענק בזבזניים (משכורות עתק לבעלי הקרן,רו"ח לדיווחים לבורסה, השכרת משרדים וכו'..) שישקיעו ובתמורה יקבלו הטבות חלומייות מהמדינה במיסים..חשבתי שרק במדינות עולם שלישי מושחת מעדיפים שוק ריכוזי וקטן ומונעים תחרות ועידוד משקיעים פרטיים קטנים מלהיכנס לתחום...
  • 7.
    כמה מס דירה שלישית הם ישלמו? אה רגע... (ל"ת)
    ערן 28/03/2017 17:15
    הגב לתגובה זו
  • dw 28/03/2017 18:52
    הגב לתגובה זו
    ועם הכסף לקנות ריטים. זה יכול להיות מגוריט, ריט1 או סלע נדלן בארץ, ויש בחו"ל מאות ואלפי ריטים לבחור מביניהם. אם זה טוב לכל העולם אין סיבה שזה לא יהיה טוב אצלנו. כמובן שיש לשלם מס. לא כ"כ ברור מדוע האספנים חושבים שהם כאלה מיוחדים שלא צריכים לשלם מס, לא פחות מכל משקיע פיננסי.
  • 6.
    ליאור 28/03/2017 16:25
    הגב לתגובה זו
    שוכרים לא שומרים על הנכס, לא מתחזקים ומלכלכים. או בניין שכולו להשכרה או בניין שכולו למכירה. יחד זה לא ילך
  • dw 28/03/2017 18:49
    הגב לתגובה זו
    אתה הולך להיות מופתע שזה הרבה הרבה יותר ממה שאתה חושב. אינני מכיר את המספרים של ר"ג אבל בת"א מדובר בחצי מהתושבים. שוב. במקרה שלא הובנתי - חצי מתושבי ת"א שוכרים דירה. חצי! זה אומר שבממוצע חצי מהבניין זה שכירות. אז מה? הוא לא מתוחזק? לוקחים חברת ניהול או שיש ועד בית והוא מתוחזק. סביר שבר"ג לפחות שליש מהתושבים הם שוכרים. אם אתה רוצה לגור במבנה בלי שוכרים אז כדאי שתחפש צמוד קרקע. בגוש דן יש שוכרים. המון שוכרים.
  • 5.
    שמטוב 28/03/2017 12:43
    הגב לתגובה זו
    במקום שהמשכירים יהיו משק'יעים קטנים, ההשכרה עוברת למכירים שהם משקיעים גדולים (שישכירו רק במחירים גבוהים). השר משה כשלון חשב שהוא יכול לחסל את שוק ההשכרה ועכשיו סזה יתפוצץ לו בפנים. אין ום אפשרות לחסל את שוק ההשכרה כי יש אנשים שא יכולים לקנות דירה או שלא משתצלם להם מסיבות שונות (לאו דווקא מסיבות של יכולת לקנות). בכל העולם שוק ההשכרה משגשג ורק השר משה כשלון חושב שכאן יקרה ההפך.
  • שרון 29/03/2017 02:49
    הגב לתגובה זו
    לא יודע לגבי ישראל אבל בקנדה, מניסיון, לשכור מחברות הרבה אבל הרבה יותר זול והרבה יותר איכותי מאשר מפרטיים.
  • dw 28/03/2017 14:31
    הגב לתגובה זו
    בתיאוריה אתה אולי צודק, אבל בפרקטיקה הם הודיעו שדירת 3 חדרים במגדל חדש במרכז ת"א תעלה 4750 שקלים, שזה שובר את השוק. בפארק צמרת מבקשים על דירה כזו 8000. כלומר קודם כל הם מציעים שכ"ד אטרקטיבי ביחס לסביבה, כך שבאכלוס צפויה הסתערות משכירים על קומץ הדירות שהם יציעו. 2. והבוננזה הגדולה - מאחר וזה ביזנס ולא משכיר פרטי, הם מציעים חוזה ארוך טווח, לעשור. קשה מאד עד בלתי אפשרי למצוא משכירים פרטיים שמוכנים לתת אפשרות כזו. נכון שבפועל קורה מדי פעם ששוכר נשאר בדירה במשך שנים ארוכות (להבדיל מהסטיגמה, השגויה, כאילו משכירים מוציאים דיירים כל שני וחמישי, זה ממש ממש לא נכון ורבים מהם שמחים אם הדייר ממשיך), אבל אין לו וודאות. מגוריט כן מוכנה להציע את הוודאות הזו. מבחינת משפחה רמת גנית שתשכור דירה בבניין יש לה שקט למשך שנים רבות, בלי לעבור גן ילדים או בי"ס. גם למגוריט זה משתלם כי ככה הם יהנו מ 100% תפוסה, ודייר יצטרך להיות אידיוט לעשות להם בעיות, כאשר הוא יודע שאף משכיר פרטי לא יציע לו דיל טוב כמוהם - גם שכ"ד טוב יחסית לאזור וגם חוזה ארוך טווח. אם הוא יעשה בעיות הוא עף ונדרש לחזור לשוק הפרטי.
  • 4.
    dw 28/03/2017 12:27
    הגב לתגובה זו
    לפי חיפוש ביד 2 על דירת 4 חדרים להשכרה בשכונת מרום נווה. דירות גבוהות עולות מעל 6000. יש גם דירות ג'יפה (בניין ישן ומתפורר) שעולות פחות (4500). באזור ה 5000 שקלים לחודש לא אמורה להיות למגוריט בעיה מיוחדת למצוא 23 משפחות רמת- גניות שישמחו לשכירות ארוכת טווח של עשור. יש אלפי משפחות באזור שישמחו להוריד מהראש את התיק הזה של לחפש דירה כל כמה שנים, ואם עוד עולה 5000 במקום 6000? עוד יותר טוב.
  • 3.
    dw 28/03/2017 11:47
    הגב לתגובה זו
    בהנחה של 5000 ש"ח לחודש, קרי 60 שנתי, מדובר על תשואה של 3%, שזה לא רע בשביל נכס סולידי בגוש דן. לא אמורה להיות בעיה מיוחדת למצוא משפחות מר"ג שתשמחנה לשכירות ארוכת טווח של עשור, בלי כאב ראש של לעבור דירה כל שנה שנתיים. אני מכיר משפחה כזו ששוכרת דירה בבניין ישן ומתפורר בר"ג, ואשמח לספר להם על האופציה החדשה של בניין חדש דנדש, כולל מעלית, כולל חניה כולל מרפסת. מן הסתם יש לפחות עוד אלף משפחות כאלה.
  • 2.
    מגדל בבל 28/03/2017 10:05
    הגב לתגובה זו
    לגור עם 21 חוליגנים ישראליים שיהרסו וילכלכו ויוציאו את תסכולם על כי הם שוכרים שם דירה כאילו בזול חחח. והם בחיים לא יהיו בעלי הנכס. הם יבינו בשלב כלשהו שהם זורקים כסף יקר על הרמאות של כחלון. ויוציאו את תסכולם . בקרוב מצלמות אבטחה שיתעדו את השוכרים שוברים ומלכלכים והורסים כי הם לא פרייארים . משלמים דמי ניהול אז זה בטח לא יהיה לחינם.
  • dw 28/03/2017 11:49
    הגב לתגובה זו
    יש הרבה מאד משפחות רמת גניות, סתם משפחות, שישמחו לשכור דירה לטווח ארוך של עשור, בלי כאב ראש של לעבור דירה כל כמה שנים. מה שכן ילדים קטנים אכן גורמים לנזקים קטנים כאלה ואחרים לדירה. לא משהו דרמטי ששיפוצניק לא יכול לתקן.
  • ישראלי 28/03/2017 11:33
    הגב לתגובה זו
    מחיר למשתכן היא אופציה ריאלית שמזמן רקמה עור וגידים. את מחירי הבועה נשאיר לפראיירים לשלם, במקרה הזה, אלו המשקיעים בקרן הריט הזאת שקונה במחירי עושק. המנכ"ל ימשיך לקבל משכורת ובונוסים מהקבלנים על חשבון ציבור המשקיעים - שיהיה בהצלחה לכולנו..
  • 1.
    פחלון 28/03/2017 10:01
    הגב לתגובה זו
    מגדל של סלמס . עם דמי ניהול של מליונרים . זול זה לא יהיה . מי שישכור שם דירה נגזר עליו להיות אסיר שכירות לכל חייו. הוא לא יצליח לחסוך כסף לדירה קרן מגוריט היא קרן גזילה של מקורבי האוצר. אותם דירות היו אמורות להיות למשפרי דיור ולא לסלמס של שוכרים שיהרסו את הבניין . דמי ניהול בבנין כזה זה 800 שח לחודש מינימום כחלון הוא עולם תחתון מגרש משקיעים כדי לקנות דירות מטעמו ועוד בלי דמי רכישה .. המיסים שיחסרו לאוצר יגולגלו על כל האזרחים . ובסוף יצא שהזול יוצא יקר. כל זה למען יעל אנדורן והחבר גבאי. כולם כבר הבינו את כשלון ועדת בכר ופשוט מנסים למזער נזקים ע"י כך שהמדינה תהיה משקיעת נדלן עם של מנוולים
  • dw 28/03/2017 11:52
    הגב לתגובה זו
    אם מגדל חדש דנדש זה סלאמס, אז איך בדיוק את בנייני הג'יפה של רוב ר"ג? (וגוש דן) חצי ר"ג ישן ומתפורר. אין סיבה שאלפי משפחות רמת גניות לא תתעניינה בשכירות ארוכת טווח בבניין חדש. בהשוואה לדירה המג'וייפת שלהם זה יהיה שיפור, ואין את החשש מלפנות דירה כל שנה שנתיים. אני אישית מכיר משפחה אחת כזו. הם קנו רק 23 דירות, על אלפי מועמדים, אז לא נראה שתהיה להם בעיה מיוחדת לאכלס את הנכס.
  • אכלוס מגדל 28/03/2017 13:05
    לשכור מגדל זה לזרוק כסף בשכירות. השיקול לא לעבור כל שנתיים הוא אדיוטי בבנין שלי יש 7 דירות בשכירות ואף אחד לא התחלף שם כבר 10 שנים. משכירי הדירות מעדיפים מי שמשלם בזמן ולא זורקים כל שנתיים . זאת אגדה כדי להצדיק את השתלטות העולם התחתון של האוצר על שוק השכירות. זה גם נועד לכשלון כשכולם יבינו את זה.
  • כן מותק! 28/03/2017 13:03
    ותוך 10 שנים נזרקים שם אלפי שקלים שהשוכרים לא יוכלו לשלם על תיקונים על צנרת מים יקרה ותחזוקה של מגדל. סלמס ועוד איך
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן
נתנאל שכונת המשתלה
צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח".  האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10  אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20  (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.  

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן