הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
פרויקט מרום נגבה רמת גן
צילום: יח"צ

מגוריט תרכוש 23 יח"ד להשכרה ברמת גן תמורת כ-46.7 מיליון שקל

מגוריט רוכשת 23 דירות בנות 4 חדרים כ"א עם נוף לים במגדל 'מרום נגבה' ברמת גן הכולל 32 קומות 120 דירות ושטחי מסחר 
ענת דניאלי | (17)
נושאים בכתבה מגוריט עסקה

מגוריט -0.29% מדווחת היום על חתימת עסקה, במסגרתה תרכוש 23 יח"ד במגדל שנמצא בהקמה ברחוב נגבה 4 ברמת גן, הצפוי להתאכלס בסוף מאי 2018. תמורת העסקה תשלם מגוריט סכום של כ-46.7 מיליון שקל, כלומר כ-2.03 מיליון שקל ליח"ד, בתוספת הוצאות עסקה של כמיליון שקל.

המימון לעסקה הנו מהונה העצמי של החברה, מהדיווח עולה כי התשלומים לרכישת הדירות יוצמדו למדד תשומות הבנייה ובנוסף אם ישתנה שיעור המע"מ מגוריט תספוג זאת. התמורה תשולם ב-4 פעימות; התשלום הראשון הנו של 18.7 מיליון שקל (2 ימים מיום חתימת העסקה), סך של 20 מיליון שקל ישולם בתוך 45 ימים מיום החתימה על הסכם הרכש. בנוסף ישולמו 5.7 מיליון שקל בנובמבר ועוד 2.3 מיליון שקל כ-5 ימים לפני מסירת הפרויקט. 

 

פרויקט 'מרום נגבה' הנו מגדל בן 32 קומות שיכיל 120 דירות ושטח מסחרי. מהחברה נמסר כי תרכוש דירות 4 חדרים, מערביות הפונות לים, שנפרשות עד לקומה ה-21 של המגדל, אשר שטח המכר הכולל שלהן עומד על כ2,500 מ"ר בתוספת כ-300 מ"ר מרפסות, כולל מחסנים פנים דירתיים וחניה תת קרקעית צמודה. העסקה בוצעה באמצעות רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק.

 

מתי דב, מנכ"ל מגוריט מסר: "רכישה של נכס, האמור להפוך למניב תוך כשנה, באזור בעל ביקוש גבוה להשכרה, ובמחיר נמוך מהשוק מגלמת בחובה את יתרונותיה הרבים של העסקה, לבטח כאשר מדובר על מגדל מגורים ייחודי ובדירות איכותיות. העסקה עשויה לאפשר לנו בעתיד להגיע לתשואה גבוהה מתשואת השוק לאזור ולהציף ערך לבעלי המניות".

 

"מדובר בעסקה מצוינת לקרן, המקדמת את מטרותינו האסטרטגיות בדבר הקניית פתרון איכותי לשכירות ארוך טווח באזורי ביקוש", ציינה יעל אנדורן, דירקטורית  ויו"ר ועדת אסטרטגיה במגוריט. "שכונת מתחם נגבה, ממוקמת במרכז העיר במיקום מועדף, וקהל היעד משווע לפתרונות שכירות מודרניים, שצפויים לקבל ביטוי בפרויקט".

בינואר 2017 חתמה הקרן על הסכם לרכישת 34 יח"ד בפרויקט מידטאון תל אביב, הצפוי להתאכלס בעוד כשנה, ובפברואר 2017 רכשה מגוריט 84 יח"ד בפרויקט 'אלקטרה מול הנוף' ברמלה.

הקרן הונפקה בסוף שנת 2016, וגייסה כ-240 מיליון שקל. בחברה כבר אז ציינו כי הטריגר להנפקה נוצר בעקבות השינוי לחוק הרי"טים שעיקרו הפחתת מס הרכישה לקרנות הריט הפועלות בתחום המגורים, לצד הטבות מיסוי נוספות. 

קיראו עוד ב"נדל"ן"

מיקום הפרויקט ברמת גן

תגובות לכתבה(17):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 8.
    דניאל 29/03/2017 11:39
    הגב לתגובה זו
    מעיפים את המשקיעים הפרטיים מהשוק ע"י מיסים דרקוניים שימנעו מהם להרוויח תשוואה עלובה של 2% שנתי (לפני הוצאות). ובמקומם מכניסים גופי ענק בזבזניים (משכורות עתק לבעלי הקרן,רו"ח לדיווחים לבורסה, השכרת משרדים וכו'..) שישקיעו ובתמורה יקבלו הטבות חלומייות מהמדינה במיסים..חשבתי שרק במדינות עולם שלישי מושחת מעדיפים שוק ריכוזי וקטן ומונעים תחרות ועידוד משקיעים פרטיים קטנים מלהיכנס לתחום...
  • 7.
    כמה מס דירה שלישית הם ישלמו? אה רגע... (ל"ת)
    ערן 28/03/2017 17:15
    הגב לתגובה זו
  • dw 28/03/2017 18:52
    הגב לתגובה זו
    ועם הכסף לקנות ריטים. זה יכול להיות מגוריט, ריט1 או סלע נדלן בארץ, ויש בחו"ל מאות ואלפי ריטים לבחור מביניהם. אם זה טוב לכל העולם אין סיבה שזה לא יהיה טוב אצלנו. כמובן שיש לשלם מס. לא כ"כ ברור מדוע האספנים חושבים שהם כאלה מיוחדים שלא צריכים לשלם מס, לא פחות מכל משקיע פיננסי.
  • 6.
    ליאור 28/03/2017 16:25
    הגב לתגובה זו
    שוכרים לא שומרים על הנכס, לא מתחזקים ומלכלכים. או בניין שכולו להשכרה או בניין שכולו למכירה. יחד זה לא ילך
  • dw 28/03/2017 18:49
    הגב לתגובה זו
    אתה הולך להיות מופתע שזה הרבה הרבה יותר ממה שאתה חושב. אינני מכיר את המספרים של ר"ג אבל בת"א מדובר בחצי מהתושבים. שוב. במקרה שלא הובנתי - חצי מתושבי ת"א שוכרים דירה. חצי! זה אומר שבממוצע חצי מהבניין זה שכירות. אז מה? הוא לא מתוחזק? לוקחים חברת ניהול או שיש ועד בית והוא מתוחזק. סביר שבר"ג לפחות שליש מהתושבים הם שוכרים. אם אתה רוצה לגור במבנה בלי שוכרים אז כדאי שתחפש צמוד קרקע. בגוש דן יש שוכרים. המון שוכרים.
  • 5.
    שמטוב 28/03/2017 12:43
    הגב לתגובה זו
    במקום שהמשכירים יהיו משק'יעים קטנים, ההשכרה עוברת למכירים שהם משקיעים גדולים (שישכירו רק במחירים גבוהים). השר משה כשלון חשב שהוא יכול לחסל את שוק ההשכרה ועכשיו סזה יתפוצץ לו בפנים. אין ום אפשרות לחסל את שוק ההשכרה כי יש אנשים שא יכולים לקנות דירה או שלא משתצלם להם מסיבות שונות (לאו דווקא מסיבות של יכולת לקנות). בכל העולם שוק ההשכרה משגשג ורק השר משה כשלון חושב שכאן יקרה ההפך.
  • שרון 29/03/2017 02:49
    הגב לתגובה זו
    לא יודע לגבי ישראל אבל בקנדה, מניסיון, לשכור מחברות הרבה אבל הרבה יותר זול והרבה יותר איכותי מאשר מפרטיים.
  • dw 28/03/2017 14:31
    הגב לתגובה זו
    בתיאוריה אתה אולי צודק, אבל בפרקטיקה הם הודיעו שדירת 3 חדרים במגדל חדש במרכז ת"א תעלה 4750 שקלים, שזה שובר את השוק. בפארק צמרת מבקשים על דירה כזו 8000. כלומר קודם כל הם מציעים שכ"ד אטרקטיבי ביחס לסביבה, כך שבאכלוס צפויה הסתערות משכירים על קומץ הדירות שהם יציעו. 2. והבוננזה הגדולה - מאחר וזה ביזנס ולא משכיר פרטי, הם מציעים חוזה ארוך טווח, לעשור. קשה מאד עד בלתי אפשרי למצוא משכירים פרטיים שמוכנים לתת אפשרות כזו. נכון שבפועל קורה מדי פעם ששוכר נשאר בדירה במשך שנים ארוכות (להבדיל מהסטיגמה, השגויה, כאילו משכירים מוציאים דיירים כל שני וחמישי, זה ממש ממש לא נכון ורבים מהם שמחים אם הדייר ממשיך), אבל אין לו וודאות. מגוריט כן מוכנה להציע את הוודאות הזו. מבחינת משפחה רמת גנית שתשכור דירה בבניין יש לה שקט למשך שנים רבות, בלי לעבור גן ילדים או בי"ס. גם למגוריט זה משתלם כי ככה הם יהנו מ 100% תפוסה, ודייר יצטרך להיות אידיוט לעשות להם בעיות, כאשר הוא יודע שאף משכיר פרטי לא יציע לו דיל טוב כמוהם - גם שכ"ד טוב יחסית לאזור וגם חוזה ארוך טווח. אם הוא יעשה בעיות הוא עף ונדרש לחזור לשוק הפרטי.
  • 4.
    dw 28/03/2017 12:27
    הגב לתגובה זו
    לפי חיפוש ביד 2 על דירת 4 חדרים להשכרה בשכונת מרום נווה. דירות גבוהות עולות מעל 6000. יש גם דירות ג'יפה (בניין ישן ומתפורר) שעולות פחות (4500). באזור ה 5000 שקלים לחודש לא אמורה להיות למגוריט בעיה מיוחדת למצוא 23 משפחות רמת- גניות שישמחו לשכירות ארוכת טווח של עשור. יש אלפי משפחות באזור שישמחו להוריד מהראש את התיק הזה של לחפש דירה כל כמה שנים, ואם עוד עולה 5000 במקום 6000? עוד יותר טוב.
  • 3.
    dw 28/03/2017 11:47
    הגב לתגובה זו
    בהנחה של 5000 ש"ח לחודש, קרי 60 שנתי, מדובר על תשואה של 3%, שזה לא רע בשביל נכס סולידי בגוש דן. לא אמורה להיות בעיה מיוחדת למצוא משפחות מר"ג שתשמחנה לשכירות ארוכת טווח של עשור, בלי כאב ראש של לעבור דירה כל שנה שנתיים. אני מכיר משפחה כזו ששוכרת דירה בבניין ישן ומתפורר בר"ג, ואשמח לספר להם על האופציה החדשה של בניין חדש דנדש, כולל מעלית, כולל חניה כולל מרפסת. מן הסתם יש לפחות עוד אלף משפחות כאלה.
  • 2.
    מגדל בבל 28/03/2017 10:05
    הגב לתגובה זו
    לגור עם 21 חוליגנים ישראליים שיהרסו וילכלכו ויוציאו את תסכולם על כי הם שוכרים שם דירה כאילו בזול חחח. והם בחיים לא יהיו בעלי הנכס. הם יבינו בשלב כלשהו שהם זורקים כסף יקר על הרמאות של כחלון. ויוציאו את תסכולם . בקרוב מצלמות אבטחה שיתעדו את השוכרים שוברים ומלכלכים והורסים כי הם לא פרייארים . משלמים דמי ניהול אז זה בטח לא יהיה לחינם.
  • dw 28/03/2017 11:49
    הגב לתגובה זו
    יש הרבה מאד משפחות רמת גניות, סתם משפחות, שישמחו לשכור דירה לטווח ארוך של עשור, בלי כאב ראש של לעבור דירה כל כמה שנים. מה שכן ילדים קטנים אכן גורמים לנזקים קטנים כאלה ואחרים לדירה. לא משהו דרמטי ששיפוצניק לא יכול לתקן.
  • ישראלי 28/03/2017 11:33
    הגב לתגובה זו
    מחיר למשתכן היא אופציה ריאלית שמזמן רקמה עור וגידים. את מחירי הבועה נשאיר לפראיירים לשלם, במקרה הזה, אלו המשקיעים בקרן הריט הזאת שקונה במחירי עושק. המנכ"ל ימשיך לקבל משכורת ובונוסים מהקבלנים על חשבון ציבור המשקיעים - שיהיה בהצלחה לכולנו..
  • 1.
    פחלון 28/03/2017 10:01
    הגב לתגובה זו
    מגדל של סלמס . עם דמי ניהול של מליונרים . זול זה לא יהיה . מי שישכור שם דירה נגזר עליו להיות אסיר שכירות לכל חייו. הוא לא יצליח לחסוך כסף לדירה קרן מגוריט היא קרן גזילה של מקורבי האוצר. אותם דירות היו אמורות להיות למשפרי דיור ולא לסלמס של שוכרים שיהרסו את הבניין . דמי ניהול בבנין כזה זה 800 שח לחודש מינימום כחלון הוא עולם תחתון מגרש משקיעים כדי לקנות דירות מטעמו ועוד בלי דמי רכישה .. המיסים שיחסרו לאוצר יגולגלו על כל האזרחים . ובסוף יצא שהזול יוצא יקר. כל זה למען יעל אנדורן והחבר גבאי. כולם כבר הבינו את כשלון ועדת בכר ופשוט מנסים למזער נזקים ע"י כך שהמדינה תהיה משקיעת נדלן עם של מנוולים
  • dw 28/03/2017 11:52
    הגב לתגובה זו
    אם מגדל חדש דנדש זה סלאמס, אז איך בדיוק את בנייני הג'יפה של רוב ר"ג? (וגוש דן) חצי ר"ג ישן ומתפורר. אין סיבה שאלפי משפחות רמת גניות לא תתעניינה בשכירות ארוכת טווח בבניין חדש. בהשוואה לדירה המג'וייפת שלהם זה יהיה שיפור, ואין את החשש מלפנות דירה כל שנה שנתיים. אני אישית מכיר משפחה אחת כזו. הם קנו רק 23 דירות, על אלפי מועמדים, אז לא נראה שתהיה להם בעיה מיוחדת לאכלס את הנכס.
  • אכלוס מגדל 28/03/2017 13:05
    לשכור מגדל זה לזרוק כסף בשכירות. השיקול לא לעבור כל שנתיים הוא אדיוטי בבנין שלי יש 7 דירות בשכירות ואף אחד לא התחלף שם כבר 10 שנים. משכירי הדירות מעדיפים מי שמשלם בזמן ולא זורקים כל שנתיים . זאת אגדה כדי להצדיק את השתלטות העולם התחתון של האוצר על שוק השכירות. זה גם נועד לכשלון כשכולם יבינו את זה.
  • כן מותק! 28/03/2017 13:03
    ותוך 10 שנים נזרקים שם אלפי שקלים שהשוכרים לא יוכלו לשלם על תיקונים על צנרת מים יקרה ותחזוקה של מגדל. סלמס ועוד איך
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותדירות. קרדיט: רשתות חברתיות

המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות

האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות

רן קידר |
נושאים בכתבה רשות מקרקעי ישראל נדל"ן מחירי הדירות

לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע, במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.

המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.

בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.

הסיכונים הנלווים

אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף. לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.

בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.

להמשך הכתבה לחץ כאן
יעקב אטרקצי אאורה נדלן
צילום: ראובן קופצ'ינסקי
ראיון

מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״

יעקב אטרקצ׳י אומר כי אאורה צפויה לעבור את רף ה-1,000 מכירות השנה ומדגיש את שינוי המגמה בשוק: “הציבור כבר לא יכול לקנות בתל אביב - הוא הולך לאיפה שהוא יכול״; על הפרויקטים בתכנון ובביצוע שמגיעים לכ-6 מיליארד שקל צפוי: ״הצבר שלנו יציב מאוד, יש לנו אמון מלא מהבנקים והמוסדיים״

צלי אהרון וליאור דנקנר |
נושאים בכתבה אאורה יעקב אטרקצי ראיון דוחות כספיים

אאורה אאורה 2.11%   העוסקת ביזום ובנייה למגורים בישראל ומזרח אירופה ובנדל"ן מניב מציגה רווח נקי של 183 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה, לגבי קצב המכירות מנכ״ל החברה יעקב אטרקציי מציין: ״נעבור את רף ה-1,000 דירות השנה״. בשיחה עם ביזפורטל הוא מוסיף כי ״הפיזור שלנו עשה את ההבדל״. לדבריו, שינוי המגמה בשוק המגורים מורגש היטב: ״תל אביב אאוט - פריפריה אין. המחירים בתל אביב גבוהים מדי, הציבור הרחב כבר לא יכול לקנות שם דירה. אז הוא הולך לאיפה שהוא יכול. מי שיכול לקנות בפריפריה הקרובה קונה, ומי שלא - בפריפריה רחוקה”.

מתחילת השנה מכרה אאורה 840 דירות, כולל 39 לאחר תאריך המאזן. מדובר על קצב מכירות גבוהה ביחס לחברות אחרות בענף. אטרקצ׳י אומר כי הביקושים לדירות של החברה הם ׳אורגניים׳ כלומר משקי בית שצריכים דירה כדי לגור בה, ולא משקיעים שמחפשים תשואה. ״אנחנו פונים לקהל אמיתי שבא לגור, זוגות צעירים ומשפרי דיור. אנחנו פחות פונים למשקיעים, וזה חלק מהיתרון שלנו בתקופה שבה המשקיעים לא ממהרים לקנות״.

אתמול הודיעו לזוכים בהגרלת ״דירה בהנחה״ על זכייתם - לגבי ההגרלות אטרקצ׳י מציין כי: ״ניגשו 130 אלף משפחות, וזכו רק כמה אלפים בודדים. מעל 120 אלף איש נשארו בלי דירה״, ״צריך להוסיף לזה את הודעת המדינה על הפסקת התכניות הממשלתיות באזורי הביקוש, מי שלא זכה, ורובם לא זכו - כנראה יתחיל לרדת מהגדר ולחפש דירה. זה משנה את הדינמיקה״.

במקביל, אטרקצ׳י מתאר שוני משמעותי בין אזורי הארץ: “ב-2025 היו לנו ביקושים עצומים באופקים, בלוד, בחדרה, בנתניה ובירוחם - ככל שאתה מתרחק מתל אביב זה עובד טוב יותר. מי שמרוכז רק בתל אביב בבעיה. הפיזור שלנו עשה את ההבדל״.

ומה לגבי הצבר?

אחד הנתונים הבולטים בדוחות הוא היקף הרווח הגולמי שטרם הוכר מפרויקטים שכבר יצאו לביצוע, מדובר על כ-3.7 מיליארד שקל. כאשר מצרפים את הפרויקטים שמתוכננים להתחיל בשנה הקרובה, נתון זה מגיע לכ-6 מיליארד שקל רווח גולמי עתידי. אטרקצ׳י אומר בזהירות: ״אין עסק בלי סיכון. מי שיגיד לך שאין סיכון - משקר. היו לנו בשנתיים האחרונות עליות במחירי הביצוע, אחרי השביעי באוקטובר זה עלה, אבל היום זה התייצב. אין ירידה עדיין, אבל גם אין עלייה. סיכון אחד ירד מהשולחן”, לגבי הסיכון המימוני הוא משיב: ״המימון פחות משפיע אצלנו בגלל שאנחנו בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית ואין לנו את מרכיב קרקע״.

להמשך הכתבה לחץ כאן