690 דירות ייבנו בפינוי בינוי בקריית אונו - מה יקבלו הדיירים?
הועדה המקומית לתכנון ובניה של קריית אונו אישרה השבוע תוכנית פינוי בינוי ברחוב לוי אשכול דרום בעיר, אשר הוכרז ע"י משרד השיכון כמתחם פינוי בינוי כבר בשנת 1999 , אז התארגנו דיירי המתחם והקימו ועד פעולה חזק. הוועד התקשר עם מספר יזמים במהלך השנים, אלא שאף אחד מהם לא הצליח להכין תוכנית שעולה בקנה אחד עם דרישות הדיירים והעירייה.
נזכיר כי בשבוע שעבר אישרה הוועדה המקומית לתכנין ובניה בקריית אונו תכנית פינוי בינוי של חברת בוני התיכון הכוללת הקמת 930 יחידות דיור חדשות במקום 324 ישנות.
הבעיות המרכזיות שעלו מן התוכניות שלא אושרו בעבר היו: בעיית צפיפות הבניינים על פי דרישות העירייה וגובה הבניינים שדרשו אישור של רשות שדות התעופה. השבוע כאמור, אישרה הוועדה המקומית את התוכנית בין היתר בזכות חוות דעת של רות שפריר מומחית בתחום התעופה, שטענה בזכות סקר תעופתי שהכינה שאין בעיה לבנות בניינים בני 17 קומות .
התוכנית שאושרה כוללת פינוי 232 משפחות, המתגוררות כעת ב-11 בניינים בני 4 קומות ברחוב לוי אשכול 129-181 (אי זוגיים) ובמקומם, בניית 690 יח"ד (35 יח"ד לדונם) ב-10 בניינים בני 8-16 קומות ב-1,500 מ"ר שטחי מסחר. המשפחות המפונות יקבלו כל אחת, תוספת של כ-40 מ"ר לדירתן ועוד מרפסת בשטח של כ-12 מ"ר וכן חניה אחת או שתיים בהתאם לגודל הדירה הישנה
- בני ברק מתחדשת: תכנית פינוי-בינוי עם 525 דירות חדשות
- התחדשות ברמת גן: תכנית אבא הלל של רוטשטיין מקבלת תוקף
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדברי איל הנדלר יו"ר קבוצת כנען, המקימה את הפרויקט: "אנחנו שמחים על החלטת הוועדה המקומית, הדיירים המתינו 16 שנים לאישור התוכנית וחוו לא מעט אכזבות במהלך הדרך. לפני ארבע שנים, אנחנו נכנסנו לתמונה ומאז עשינו כל שביכולתנו לקדם את הפרויקט. אנו תקווה שכעת הוועדה המחוזית תקדם כמה שיותר מהר את התכנית ותתחשב בסבלם ובזמן המתנה הארוך של הדיירים ".
על התכנון האדריכלי מופקד פייגין אדריכלים ומשרד עו"ד המלווה מטעם היזם הוא משרד עורכי הדין אגמון ושות'. את הדיירים יצגו משרד עורכי הדין הורוביץ אבן אוזן ושות'.
- 1.לברוח ומהר 23/08/2015 16:17הגב לתגובה זוועכשיו כל היום.אני עברתי לגבעת שמואל כי פשוט אי אפשר לצאת מהבית ולראש העיר מר ישראל גל לא אכפת ומאז הוא נעלם ולא נמצאה האבידה שנקראת רון מלכה הסגן.מי שיש לו שכל דחוף לעזוב את העיר !!!!
חיפה. קרדיט: צלי אהרוןחיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל
סיור בשכונות החוף: קריית אליעזר, קריית שפרינצק ובת גלים - 50 אלף דירות בדרך, זינוק של 12% במחירים בשנת 2024 והמשקיעים ממשיכים להגיע; ״כל הנתונים מעידים על המשך צמיחה״; וגם - מה הסיכונים בהשקעה כזו?
לאורך שנים חיפה נחשבה לעיר שמאבדת תושבים, אבל מאז תקופת הקורונה בשנת 2020 - התמונה השתנתה לחלוטין. משקיעים נוהרים אליה ונראה שבצדק - הם הגיעו לתשואות יפות מאוד. בשנה שעברה חיפה הובילה את מדד מחירי הדירות עם זינוק של 12%, ובימים אלה יש כ-50 אלף דירות בתכנון ובביצוע בעיר.
כמובן שבהשקעה בדירה יש גם סיכונים - כמו ירידת מחירים, סיכון של אי-השכרה ועוד. אבל באופן כללי ואם מסתכלים על העבר של השנתיים האחרונות ואפילו 5 השנים האחרונות - המשקיעים בחיפה נהנו מתשואות יפות. בעיקר מעליית ערך מהירה בשכונת בת גלים.
העיר הצליחה להפוך את עצמה ליעד השקעה אטרקטיבי בזכות שילוב די נדיר: מחירי דירות נמוכים יחסית, קרבה לים, תחנות רכבת במרחק הליכה ופארק הייטק במרחק 10 דקות נסיעה בלבד. המחירים בחיפה נעים כיום בין 1.8 ל-2 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, 2 מיליון שקל עד 2.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. ויש גם מחירים גבוהים מכך כמובן. התשואה למשכירים נעה בין 2.8% ל-3%, לא מדובר על החזר חודשי גדול, אבל נאה בהחלט ביחס לתל אביב וסביבתה, וחשוב לזכור שההשקעה בעיר נהנתה בעיקר מעליית ערך משמעותית בשנתיים האחרונות.
- דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז איפה בדיוק משקיעים? סיור בשכונות החוף של העיר בוחן שלוש שכונות מרכזיות שעוברות תהליכים מואצים של התחדשות עירונית ומושכות משקיעים מכל הארץ:

דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
