גבאי רכשה קרקע מאזורים בכפר שלם בת"א - תקים פרויקט ענק
עסקה גדולה בדרום תל אביב: קבוצת גבאי חתמה ביום ה' על הסכם מול חברת אזורים במסגרתו תרכוש ממנה קרקע של 22 דונם בשכונת כפר שלם בתל אביב בין הרחובות ששת הימים ומוצא במתחם הידוע כ "חוות יפת".
על הקרקע תבנה החברה פרויקט שיכלול כ 700 יח"ד ויהווה את אחד הפרויקטים הגדולים לבנייה פרטית בתל אביב. בעבור הקרקע שילמה גבאי במזומן לאזורים 85 מיליון שקל ובסך הכול כ-100 מיליון שקל כולל מע"מ.
צפי ההכנסות המשוער מהפרויקט כ-1.3 מיליארד שקל. עם רכישת הקרקע, יגיע היקף פעילותה של קבוצת גבאי בכפר שלם, לבניה של קרוב ל-1000 דירות. בימים אלה החברה בונה פרויקט נוסף בהיקף של 179 יח"ד ועוד כ1100 מ"ר מסחר ברחובות מחל פינת אל נקווה בשכונה.
על הקרקע ישנם כיום כ-40 בעלי זכויות שקבוצת גבאי תבוא במשא ומתן עמם בכוונה להגיע להבנות לצורך פינויים. בדרך זו תתפנה כל הקרקע ( 22 דונם), כאשר הבנייה תהיה על כ- 12 דונם ועל עשרת הדונמים הנוספים יתאפשר לעיריית תל אביב לפתח את תשתיות השכונה- כבישיה הפנימיים והחיצוניים והשטחים הציבוריים שיכללו גם מבני ציבור.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- אזורים דרשה פטור מפיצוי בשל הקורונה, ונדחתה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עורכי הדין שמוליק לכנר וליאור גולדברג ממשרד נשיץ ברנדס אמיר, ליוו בעסקה את קבוצת גבאי.
הפרויקט יכלול בניינים בני 16 קומות, 25 קומות ובנייה מרקמית של עד 5 קומות וכן שטחי מסחר. בסה"כ בפרויקט יהיו כ 700 יח"ד. תמהלי הדירות בפרויקט יהיו של 3, 4, ו 5 חדרים וכן דירות מיוחדות. מחיר משוער יעמוד על כ-20,000 שקל למ"ר, כלומר דירת 4 חדרים בשטח מוערך של 100 מ"ר תעלה כ-2 מיליון שקל.
אלי גבאי, מנהל הפיתוח העסקי של קבוצת גבאי: " מדובר בעסקה מורכבת שיצאה לאחרונה אל הפועל לאחר מאמצים רבים מצד החברה. אנחנו מאמינים בשכונת כפר שלם אשר עומדת בפני פריצת דרך משמעותית , בכל הקשור לפיתוח השכונה ברמת התשתיות והיקפי הבנייה למגורים ובכוונתנו להוביל מהלכים אלו".
*האדריכל אבנר ישר תכנן את הפרויקט
- 1.dw 20/08/2015 11:16הגב לתגובה זורק תיקון קטן - כפר שלם זה מזרח ת"א. לא דרום. אשדר הרימה שם כמה בניינים חדשים בשנים האחרונות ויצא יפה (לפחות מבחוץ). הקוראים מוזמנים לבוא ולראות בעיניים. דירת 4 חדרים חדשה עולה שם 1.6 מיליון ו 5 חדרים עולה 1.8 מיליון. כדאי שבפרוייקט הזה יהיו גם דירות קטנות של 2-3 חדרים ולא שיבנו רק 4 ומעלה. לא כולם זה משפחות גדולות. יש המון רווקים/גרושים/קשישים בת"א.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
