זינוק של 18% במכירת בתים בסין בנוב'; מה יקרה למחירים ב-2013?
בועת הנדל"ן הסינית ממשיכה להתנפח בחודש נובמבר נרשמה עליית במחירי הבתים החדשים ב-53 מתוך 70 הערים המרכזיות המדינה, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הסינית, זאת בהשוואה לעלייה ב-35 ערים בלבד בחודש אוקטובר.
מדובר במספר הרב ביותר של ערים שרשמו עליית מחירים ב-18 החודשים האחרונים, הנובעת מירידה של 7.2% בהתחלות הבנייה ב-11 החודשים האחרונים בעקבות ההגבלות שהוטלו על רוכשי הבתים. "בגלל היקף נמוך יותר של התחלות הבנייה המחירים ימשיכו לעלות בערים הגדולות, הממשלה תתמקד במחירי הבתים בשנחאי ובביג'ינג יותר מאשר בערים הקטנות יותר", מוסרים ממטה בנק קרדיט סוויס בהונג קונג.
היקף המכירות בחודש נובמבר זינק ב-18% לכ-96 מיליארד דולר, בהשוואה לנתוני חודש אוקטובר, אולם מחירי הבתים כמעט ולא השתנו ב-11 החודשים האחרונים ועומדים כעת על ממוצע של 1,411 דולר למ"ר, כאשר בחודש נובמבר נרשמה עלייה מזערית של 0.26%, הגדולה ביותר ב-4 החודשים האחרונים . "יש עדיין לחץ לעליית מחירי הבתים והממשלה מתקשה להרגיע את השוק, היא תקשיח את ההגבלות על שוק הנדל"ן וייתכן ותכריז על מגבלות חדשות", אומרים כלכלני סיטיגרופ.
אנליסטים סיניים צופים שעליית מחירי הבתים תגבר ב-2013 ולדבריהם תגיע עד ל-10%, כאשר היקף המכירות צפוי לעלות באותו השיעור.
דורון אביב ודפנה הרלב, צילום: סיוון פרג'קבוצת אביב מהמרת שדירה בהרצליה תעלה 5.1 מיליון שקל
ממחנה סירקין ועד מסלולי ההמראה בהרצליה: קבוצת אביב, בבעלות דורון אביב ודפנה הרלב, מדווחת על זכייה ב-3 מכרזי ענק של רמ"י להקמת 973 יחידות דיור בלב אזורי הביקוש; התמהיל משלב מגדלי יוקרה, דיור להשכרה ושטחי מסחר כשצפי ההכנסות של הקבוצה נאמד ב-4 מיליארד
שקל
קבוצת אביב קבוצת אביב, שבשליטת דורון אביב ודפנה הרלב, מרחיבה את פעילות הייזום שלה במרכז הארץ לאחר שזכתה בשלושה מכרזים של רשות מקרקעי ישראל בהרצליה ובפתח תקווה. שלושת המכרזים כוללים הקמה של כ-973 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר מלווי רחוב, בהיקף השקעה כולל המוערך בכ-905 מיליון שקל. ההכנסות הצפויות מהפרויקטים מוערכות בכ-4 מיליארד שקל.
5.1 מיליון שקל לדירה בהרצליה?
שתי הזכיות הראשונות ממוקמות בקריית המסלול, במתחם שדה התעופה בהרצליה, ופועלות לפי תוכנית מפורטת תמ"ל 1083. במסגרת מכרז זה זכתה הקבוצה בשני מתחמים סמוכים, שבכל אחד מהם יוקם מגדל מגורים בן 27 קומות עם מסחר בקומת הקרקע. במתחם הראשון צפויה הקבוצה לבנות 254 יחידות דיור לשוק החופשי, לצד שטחי מסחר בהיקף של כ-1,351 מ"ר. עלות הקרקע, כולל הוצאות פיתוח, עומדת על כ-310 מיליון שקל, כאשר העלות הממוצעת ליחידת דיור מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל. היקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט נאמד בכ-1.3 מיליארד שקל.
צפי ההכנסות בפרויקטים בהרצליה משקף צפיה של הקבוצה למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליח"ד (חלוקה של היקף ההכנסות הצפוי במס' היח"ד), נתון שגם מציב את קריית המסלול ברף העליון של שוק המגורים בעיר. צריכים לסייג שהפרויקט כולל גם 1,351 מ"ר של שטחי מסחר כך שאם נניח ששטח המסחר שווה למשל כ-50-70 מיליון שקל מתוך סך ההכנסות, המחיר הממוצע לדירה יירד לאזור ה-4.9 מיליון שקל. כמו"כ צריכים להתחשב בכך שזהו הממוצע, יהיו דירות קטנות שיעלו בכיוון ה-4 מיליון ודירות יוקרה ופנטהאוזים שיכולים להגיע ל-6 וצפונה.
עלות הקרקע ליזם בפרויקט השוק החופשי בהרצליה, כולל הוצאות פיתוח, מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל ליחידת דיור. בפועל, במכרז שבו זכתה קבוצת אביב שילמה הקבוצה כ-310 מיליון שקל עבור 254 יחידות דיור, כלומר עלות קרקע ממוצעת של כ-1.22 מיליון שקל לדירה. מול צפי למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליחידה, מתקבל פער של כ-3.9 מיליון שקל בין עלות הקרקע לבין מחיר המכירה הסופי. פער זה נדרש לכסות את עלויות הבנייה, שהן גבוהות במיוחד בפרויקט מגדלים בני 27 קומות, לצד מיסים, עלויות מימון, הוצאות שיווק, וכמובן גם את הרווח היזמי.
- "תהליכי אישור הבנייה ארוכים, לוקח הרבה זמן עד שהדירות מוכנות" האזרחים משלמים את המחיר"
- בצנטרום: פתאל תקים מלון עסקים ב'רוטשילד 22' של קבוצת אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המדינה מתעדפת שכירות טווח-ארוך
במקביל זכתה קבוצת אביב במכרז נוסף באותו מתחם להקמת פרויקט לדיור להשכרה לטווח ארוך, לתקופה של 20 שנה. הפרויקט כולל הקמה של שני מגדלים בני 27 קומות, ובהם 326 יחידות דיור ושטחי מסחר. עלות הקרקע והפיתוח בפרויקט זה עומדת על כ-180 מיליון שקל. מדובר בפרויקט נוסף בתחום ההשכרה ארוכת הטווח, תחום שבו הקבוצה כבר פועלת מספר שנים, לאחר שבשנת 2017 אכלסה פרויקט דומה ברמת השרון שכלל 281 יחידות דיור, בעקבות זכייה במכרז של חברת "דירה להשכיר". הפרויקט ברמת השרון שימש את הקבוצה כבסיס להמשך פעילותה בתחום זה.
