היקף המשכנתאות: עלייה של 47% לעומת מרץ אשתקד
התעוררות בהלוואות למגורים - גם בהשוואה לחודשים ינואר ופברואר האחרונים וגם בהשואאה לרבעון הראשון של שנת 2023, שם ההפרש עומד על קרוב ל-40% יותר משכנתאות השנה
היקף המשכנתאות שניטלו בחודש מרץ 2025 עמד על כ-9.17 מיליארד שקל - עלייה של 47% בהשוואה לחודש מרץ בשנת 2024. מדובר ברמה הגבוהה ביותר מאז דצמבר האחרון, אז נרשמו משכנתאות בהיקף חריג של 13.8 מיליארד שקל, בעיקר בשל הקדמות רכישות לפני העלאת שיעור המע"מ שכזכור,
נרכשו מספר שיא של 5,881 דירות חדשות, נתון שעלה לראשונה על כמות דירות יד שניה שנמכרו בשוק.
בהשוואה לפברואר 2025 - שם עמד היקף המשכנתאות על סכום של 7.38 מיליארד שקל ולינואר - 7.29 מיליארד שקל, ניכרת עלייה חדה.
בסיכום הרבעון הראשון של השנה,
ניטלו משכנתאות בהיקף כולל של כ-23.8 מיליארד שקל זאת לעומת 17.1 מיליארד שקל ברבעון הראשון של 2024. מדובר בזינוק של קרוב ל-40% בהיקף הפעילות, שמעיד על חזרה מסוימת של הביקושים לשוק הדיור,אולי בעקבות ציפיות להקלות מצד בנק ישראל, שלעת עתה - הותיר את הריבית גבוהה
ולהרחבה ראו כאן - הבנק המרכזי החליט להשאיר את הריבית במשק על כנה.
הברקס של בנק ישראל
בנק ישראל שם ברקס על אחת התופעות הפופולאריות בשוק הנדל"ן בשנתיים האחרונות – מבצעי המימון של הקבלנים. אבל זה לא ממש עצר את הקבלנים שמספקים מבצעים מסוג אחר עם תנאים טובים, גם תנאים תזרימיים. זה רק יילך וישתפר, המבצעים עכשיו כשבוע אחרי עצירת מבצעי הקבלן הקודמים, הם בתחילת הדרך, אתם תראו שכלול של המבצעים, כשהמטרה בסופו של דבר היא למכור דירות, לקבל סכום משמעותי, לקחת אחריות על התשלומים של הרוכש כדי שהוא לא ירגיש בשנים הראשונות את התזרים הלוחץ, ואחר כך לקבל את הכסף.
אותה הגברת בשינוי אדרת?
מרגע שההוראות החדשות של בנק ישראל נכנסו לתוקף - הקבלנים לא חיכו. התגובה הייתה מהירה: במקום מבצעי מימון ישירים, נכנסו לשוק פתרונות אחרים שמעניקים לרוכש הקלה תזרימית דומה. הדוגמה הבולטת: משכנתאות שנלקחות כבר במעמד החתימה - אך עם דחיית תשלומים (גרייס) של שלוש שנים ואף יותר. בפועל, הרוכש מקבל מימון מלא לדירה, אבל לא משלם החזרים חודשיים בתקופה הראשונה. בינתיים, הקבלן הוא זה שסופג את עלות הריבית, לעיתים במלואה ולעיתים חלקית, מה שמייצר תחושת שקט זמנית אצל הרוכש - בדיוק כמו במבצעים הקודמים, רק באריזה אחרת.
על פי נתוני האוצר, העיר שהובילה במבצעי קבלן לחודש פברואר היא אופקים, עם שיעור של כ-60% מהעסקאות הכוללות מבצע מימון. אחריה אזור השרון הדרומי (כפר סבא, הרצליה, נתניה) עם 55%, באזור המרכז השיעור עומד על כ־40%, ובתל אביב – 27%. להרחבה ראו כאן - ירידה של 21% במכירות הקבלנים בפברואר.
- 3.רומן 10/04/2025 11:18הגב לתגובה זובטח הכל מחזורים לאנשים שקורסים תחת הנטל
- 2.חבר של הקבלנים 10/04/2025 10:43הגב לתגובה זוכמה חארטה בכתבה אחת תגיד זה אתה כתבת לפני יומיים שיש ירידה של 21% במכירות של הקבלנים BOOM אז ראבק מי לוקח משכנתא אם אין קונים BOOM שני תפסתי אותך על חם מפמפם
- 1.קשקש 10/04/2025 10:13הגב לתגובה זוההשקעה באגח היא בסביבות 57% הרבה יותר טוב מנכס ואין סיכון של ירידת ערך או דייר שלא משלם שכירות והוצאות נוספות
חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?
משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.
העלמות מס במיליארדים
רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.
ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.
שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלושה מסלולי מיסוי
מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"
בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
התחדשות עירונית אמורה היתה לפתור חלקית את בעיית המגורים, אבל תמונת המצב במרכז קשה - פרויקטים נתקעו בגלל ירידות המחירים, הקבלנים רוצים (ויכולים) להעביר פרויקטים לאחרים והתמורות שקיבלו הדיירים יורדות
התחדשות עירונית ענף ההתחדשות העירונית עובר טלטלה כלכלית משמעותית: למרות עלייה בהיקפי הפעילות, רווחיות השחקנים הצטמצמה, ועשרות חברות מחפשות קונה לפעילות הזו. הן לא רוצות להמשיך - הרווחיות התכווצה בגלל ירידית המחירים, המימון עלה. מסתבר שהן יכולות לסגת מהפרויקט, ולהשאיר את הדיירים תקועים באמצע ההכנסות. יש פרויקטים שעובדים עליהם כבר 4-5 שנים והיזם אמר - "אני צריך להוריד את שטח הדירות ולעשות עוד שינויים, אחרת אי אפשר להמשיך, זה לא כלכלי". הדיירים אמרו - "אבל יש הסכם" אבל היזם הראה להם שההסכם מאפשר נסיגה בהינתן שינויים מסוימים.
כל הסכם לגופו, אבל בשטח יש עשרות רבות של פרויקטים שמחפשים "אבא". היזם המקורי רוצה למכור. זה גורם לשני דברים - הדיירים יצטרכו לחכות לדירה הרבה יותר זמן ממה שהעריכו. והם יקבלו תמורות נמוכות יותר משמעותית. כשהם מדברים עם יזמים חדשים הם מבינים שמה שהיה לא יהיה. אלו שהצליחו להיות בתחילת הדרך של ההתחדשות העירונית הרוויחו בגדול. כעת, ההשבחה תהיה נמוכה יותר.
ירידות מחירים במרכז
הגאות שהיתה במחירי הדירות במרכז קידמה מאוד את תחום ההתחדשות ודגש על תמ"א באזור המרכז כשרווחיות של הקלבנים נמדדה בעבר בשיעורים של כ־20% ואף יותר. היזמים גם נהנו מעליית מחירים מתמדת תוך כדי תנועה.
בשנה האחרונה התמונה השתנתה: המחירים במרכז ירדו בין 5% ל-10%. הירידה הזו משנה לחלוטין את התחשיב של היזמים. בפרויקטים מרכזיים רבים הרווחיות יורדת לכ־10% ואף פחות.
- 740 דירות חדשות בת"א: אושרה תוכנית של מטרופוליס
- 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההשפעה של ירידות מחירים מלווה במורכבות התפעולית של תמ"א 38/1 שרק הולכת והופכת למורכבת יותר. העבודה מבוצעת בתוך מבנים קיימים לרוב עם מגורים פעילים, וזה מורכב, כשבתל אביב המורכבות כפולה - יש אזורים שלא ניתן לעבוד בהם על רקע עבודות תשתית גדולות.
